【摘要】：為了分析沈陽市商品住宅市場情況,根據(jù)國內外編制價格指數(shù)的方法,結合沈陽市房地產市場的實際情況,采用特征價格法對沈陽市商品住宅價格指數(shù)進行研究.選擇16個特征變量,采用半對數(shù)模型構建沈陽市商品住宅特征價格模型,并對模型進行檢驗,確定影響沈陽市商品住宅價格的14個特征變量及相互關系.通過價格指數(shù)計算公式,計算出2006年至2013年沈陽市商品住宅特征價格指數(shù),得出沈陽市商品住宅價格增速正在逐年減緩的結論,并對未來市場可能出現(xiàn)的問題提出合理建議.
【圖文】：

83.6%，大于基本模型計算得出的復相關系數(shù)80%，這證明了半對數(shù)模型的選擇更適合沈陽市商品住宅特征價格的計算．半對數(shù)模型的判定系數(shù)Ｒ2=69.9%，經(jīng)調整的Ｒ2=66.1%，說明因變量和自變量之間線性關系明顯，模型對因變量差異的解釋能力約為66.1%．從回歸分析來看:顯著性檢驗值為0.000，說明房屋價格與其特征呈現(xiàn)密切的線性相關，見表1．表1模型回歸分析表Table1Modelregressionanalysis指標平方和自由度均方F檢驗值差異顯著性回歸11.197160.70018.6870.000殘差4.8311290.037總計16.028145從散點圖(圖1)可以看出:無論是回歸標準化殘差還是回歸標準化預計值，絕大多數(shù)點都分布在－2至+2之間，只有9個點不在此范圍內，滿足方差齊性假設．從回歸標準化殘差的標準P－P圖(圖2)可以看出:半對數(shù)模型的曲線近似于直線，可見殘差符合正態(tài)分布．半對數(shù)模型不僅圖1殘差散點圖Fig.1Scatterdiagramofresiduals滿足正態(tài)性假設和等方差性假設，而且具有很好的擬合度和較高的解釋能力，用來分析和解釋商品住宅特征對商品住宅價格的影響是比較合適的．圖2回歸標準化殘差的標準P－P圖Fig.2StandardP－Pdiagramofregressionstandardizedresiduals2.4特征價格分析通過半對數(shù)模型的分析，并與理論一致性相比較，去除建筑朝向、文體設施兩項與理論相悖的因素，得出沈陽市商品住宅特征價格模型:lnP=8.666+0.004×建筑面積+0.055×有無車庫+0.138×裝修程度－0.129×房間數(shù)目+0.017×建筑質量+0.001×小區(qū)環(huán)境+0.048×物業(yè)管理+0.021×容積率+0.003×基礎設施配套+0.014×噪聲－0.027×至CBD距離－0.008×至地鐵口距離+0.012×至醫(yī)院距離+0.013×公共交通．由模型可知:其他變量不發(fā)生變化時，建筑面積每增加1m2

6.1%，說明因變量和自變量之間線性關系明顯，模型對因變量差異的解釋能力約為66.1%．從回歸分析來看:顯著性檢驗值為0.000，說明房屋價格與其特征呈現(xiàn)密切的線性相關，見表1．表1模型回歸分析表Table1Modelregressionanalysis指標平方和自由度均方F檢驗值差異顯著性回歸11.197160.70018.6870.000殘差4.8311290.037總計16.028145從散點圖(圖1)可以看出:無論是回歸標準化殘差還是回歸標準化預計值，絕大多數(shù)點都分布在－2至+2之間，只有9個點不在此范圍內，滿足方差齊性假設．從回歸標準化殘差的標準P－P圖(圖2)可以看出:半對數(shù)模型的曲線近似于直線，可見殘差符合正態(tài)分布．半對數(shù)模型不僅圖1殘差散點圖Fig.1Scatterdiagramofresiduals滿足正態(tài)性假設和等方差性假設，而且具有很好的擬合度和較高的解釋能力，用來分析和解釋商品住宅特征對商品住宅價格的影響是比較合適的．圖2回歸標準化殘差的標準P－P圖Fig.2StandardP－Pdiagramofregressionstandardizedresiduals2.4特征價格分析通過半對數(shù)模型的分析，并與理論一致性相比較，去除建筑朝向、文體設施兩項與理論相悖的因素，得出沈陽市商品住宅特征價格模型:lnP=8.666+0.004×建筑面積+0.055×有無車庫+0.138×裝修程度－0.129×房間數(shù)目+0.017×建筑質量+0.001×小區(qū)環(huán)境+0.048×物業(yè)管理+0.021×容積率+0.003×基礎設施配套+0.014×噪聲－0.027×至CBD距離－0.008×至地鐵口距離+0.012×至醫(yī)院距離+0.013×公共交通．由模型可知:其他變量不發(fā)生變化時，建筑面積每增加1m2，商品住宅單價將增加e0.004=1元．同理，可計算得出其他特征價格對商品住宅價格的影響．3沈陽市商品住宅特征價格指數(shù)設計與分析3.1沈陽市商品住宅特征價格指數(shù)?

【參考文獻】

相關期刊論文 前2條

1 洪開榮;楊晨;;國內外房地產特征價格方法研究述評[J];山東工商學院學報;2013年04期

2 李巧芝;;石家莊市區(qū)住宅特征價格模型的構建和分析[J];統(tǒng)計與管理;2011年04期

【共引文獻】

相關期刊論文 前8條

1 何成杰;郭懷成;王真;楊永輝;劉慧;盛虎;;房地產交易價格微觀驅動力分析——以北京市為例[J];北京大學學報(自然科學版);2010年06期

2 夏煦;;Cost control for real estate development projects in China - Part 1: Literature review[J];Journal of Chongqing University(English Edition);2014年02期

3 夏煦;;Cost control system for real estate development projects in China - Part 2: A case study in Chongqing[J];Journal of Chongqing University(English Edition);2014年02期

4 周義;李夢玄;;鐵路干線交通噪音及分割效應對城市住宅價值的影響——以武漢市京廣線南環(huán)段為例[J];華中農業(yè)大學學報(社會科學版);2011年04期

5 吳正鋒;;淺議完善現(xiàn)代物業(yè)服務收費價格機制[J];經(jīng)濟研究導刊;2015年18期

6 John L.Glascock;豐雷;劉迎梅;包曉輝;;公共交通易達性對香港房價的影響分析——Hedonic模型的應用[J];統(tǒng)計與決策;2011年03期

7 張飛;張翔;徐建剛;;基于多主體包容性的鄰避效應全過程風險規(guī)避研究[J];現(xiàn)代城市研究;2013年02期

8 劉康;吳群;王佩;;城市軌道交通對住房價格影響的計量分析——以南京市地鐵1、2號線為例[J];資源科學;2015年01期

相關會議論文 前1條

1 曹麗君;耿東陽;于香梅;;新型城鎮(zhèn)化與地鐵發(fā)展[A];新型城鎮(zhèn)化與河北科學發(fā)展——河北省第八屆社會科學學術年會論文選編[C];2013年

相關博士學位論文 前2條

1 楊波;房地產業(yè)的城市政府管理研究[D];東北財經(jīng)大學;2006年

2 周麗萍;商品住宅特征價格模型與指數(shù)的應用研究[D];西安建筑科技大學;2008年

相關碩士學位論文 前10條

1 姜楠;宣告死亡法律制度研究[D];沈陽工業(yè)大學;2010年

2 王夢;東北糧油公司投資房地產項目[D];哈爾濱工程大學;2011年

3 王閆;沈陽市鐵西區(qū)住房價格比較研究[D];東北師范大學;2008年

4 楊文婷;西安市商品住宅價格影響因素研究[D];西安理工大學;2009年

5 劉陽;鄭州市商品住宅享用價格研究[D];山西財經(jīng)大學;2012年

6 李心;基于特征價格理論的青島市地鐵項目對周邊住宅價格影響的研究[D];青島理工大學;2012年

7 李美玲;基于特征價格理論的長沙市商品住宅估價方法研究[D];長沙理工大學;2013年

8 王璐;武漢市住宅價格空間分異研究[D];華中農業(yè)大學;2013年

9 李娟;武漢市房地產開發(fā)企業(yè)風險防范分析[D];武漢工程大學;2013年

10 楊沐f^;基于隨機森林模型的二手房價格評估研究[D];中南大學;2012年

【二級參考文獻】

相關期刊論文 前5條

1 彭新育,吳甫成;土地價格和享樂評價方法[J];經(jīng)濟地理;1998年03期

2 王力賓;住房特征價格指數(shù)編制方法與實證分析[J];數(shù)量經(jīng)濟技術經(jīng)濟研究;1999年07期

3 劉芳;淺析Hedonic方法在建立價格指數(shù)中的應用[J];統(tǒng)計與信息論壇;2003年02期

4 蔣一軍，襲江輝;房地產價格指數(shù)與Hedonic模型[J];中國資產評估;1996年03期

5 蔣一軍，龔江輝;異質商品價格指數(shù)與Hedonic方法[J];中國統(tǒng)計;1996年04期

相關碩士學位論文 前4條

1 趙偉;城中村區(qū)域租賃住宅特征價格研究[D];浙江大學;2011年

2 何劍華;用hedonic模型研究北京地鐵13號線對住宅價格的效應[D];清華大學;2004年

3 羅曼黎;武漢新區(qū)住宅用地享樂價格研究[D];武漢大學;2005年

4 王一川;城市租賃住宅特征價格研究[D];浙江大學;2010年

【相似文獻】

相關期刊論文 前10條

1 夏翊;解讀北京商品住宅價格[J];北京統(tǒng)計;2001年11期

2 鄭芷青;廣州市商品住宅價格分布特征研究[J];熱帶地理;2001年01期

3 劉中顯,房秀霞;關于我國城市商品住宅價格水平的若干思考[J];中國物價;2003年06期

4 覃莉,郝晉珉,侯滿平,孟鵬;試論城市綠地系統(tǒng)對商品住宅價格的提升作用[J];生態(tài)經(jīng)濟;2004年S1期

5 褚勁風,周琪;軌道交通對其沿線商品住宅價格的影響——以上海地鐵一號線為例[J];上海師范大學學報(自然科學版);2004年02期

6 李雪銘,張馨,張春花,申娜;大連商品住宅價格空間分異規(guī)律研究[J];地域研究與開發(fā);2004年06期

7 權東計;;西安市商品住宅價格分析與對策[J];住宅產業(yè);2005年09期

8 馬光紅;;商品住宅價格高位運行的原因及平抑對策[J];山東省青年管理干部學院學報;2006年02期

9 馮廣京;;關于調控商品住宅價格著力點的研判[J];中國土地科學;2006年02期

10 ;本市一季度商品住宅價格增幅明顯回落[J];北京房地產;2006年05期

相關會議論文 前8條

1 陳同順;;北京市商品住宅價格評判及對策[A];課題研究報告與論文選編（1995年-2000年）[C];2000年

2 張馨;李雪銘;張春花;;大連市商品住宅價格空間分異規(guī)律研究[A];地理學會全面建設小康社會——第九次中國青年地理工作者學術研討會論文摘要集[C];2003年

3 康玉璞;魏學積;;對商品住宅價格問題的認識[A];紀念房地產開發(fā)會計學術委員會成立十周年論文集[C];2004年

4 周畢文;鄭碩;;上海和北京商品住宅價格的實證分析和趨勢研究[A];中國商品學會第九屆學術研討會暨商品學發(fā)展與教育論壇論文集[C];2006年

5 李玲燕;劉曉君;;商品住宅價格空間分布與城市區(qū)域價值研究——以西安市為例[A];系統(tǒng)工程與和諧管理——第十屆全國青年系統(tǒng)科學與管理科學學術會議論文集[C];2009年

6 周畢文;鄭碩;;北京商品住宅價格與空置率“雙高”現(xiàn)象的分析與對策[A];中國商品學會第九屆學術研討會暨商品學發(fā)展與教育論壇論文集[C];2006年

7 吳群;高慧瓊;;供求關系對大都市商品住宅價格作用機理的分析——以南京市為例[A];不動產開發(fā)與投資和不動產金融——2005年海峽兩岸土地學術研討會論文集[C];2005年

8 郝圓;;商品住宅價格與城市居民收入關聯(lián)性研究——以西安市為例[A];陜西省社會發(fā)展與民生工程建設——陜西省社會科學界第二屆2008學術年會專題學術活動優(yōu)秀論文集[C];2008年

相關重要報紙文章 前10條

1 賈學穎;商品住宅價格的構成[N];中國財經(jīng)報;2003年

2 楊學聰;4月本市新建商品住宅價格漲10.7%[N];北京日報;2007年

3 記者 于祥明;一季度北京高端商品住宅價格反彈[N];上海證券報;2012年

4 記者 殷麗娟;北京新建商品住宅價格上月同比漲20.4%[N];新華每日電訊;2010年

5 記者 李庶民　通訊員 閆芳 趙希林;天津新建商品住宅價格微降[N];金融時報;2011年

6 ;6月份我國新建商品住宅價格 環(huán)比下降和持平的城市增加[N];中國信息報;2011年

7 調宣 記者 姜雪松;小戶型商品房領漲上半年房價[N];哈爾濱日報;2013年

8 記者 萬紅金;70城市房價全線止?jié)q[N];深圳商報;2014年

9 記者 魏宗凱;調查顯示:房價上漲預期分化[N];新華每日電訊;2011年

10 記者 樊金鋼;新建房價趨穩(wěn) 二手房價走低[N];黑龍江日報;2012年

相關博士學位論文 前3條

1 趙自勝;城市商品住宅價格空間分異研究[D];河南大學;2010年

2 曹琳劍;城市發(fā)展視角下的商品住宅價格作用機理及調控研究[D];天津大學;2010年

3 彭鴻斌;北京市商品住宅價格研究[D];重慶大學;2010年

相關碩士學位論文 前10條

1 侯繼松;基于灰色理論分析成都市商品住宅價格變動[D];四川師范大學;2008年

2 廉慶;基于灰色理論的商品住宅價格研究[D];哈爾濱工業(yè)大學;2007年

3 王惠慧;收入水平對我國商品住宅價格區(qū)域差異影響的實證分析[D];吉林大學;2008年

4 黃煥亮;廣州市商品住宅價格的影響因素及價格走勢研究[D];暨南大學;2009年

5 楊森;新疆商品住宅價格變動的影響因素研究[D];新疆農業(yè)大學;2009年

6 李慶豐;武漢市商品住宅價格影響因素分析[D];華中農業(yè)大學;2009年

7 王永正;影響商品住宅價格因素的實證研究[D];西南財經(jīng)大學;2008年

8 王丁;哈爾濱市商品住宅價格研究[D];東北農業(yè)大學;2010年

9 耿方芳;青島市商品住宅價格波動與趨勢研究[D];西安科技大學;2010年

10 馬希明;鄭州市商品住宅價格形成機理及趨勢預測[D];山西財經(jīng)大學;2011年

本文編號：2735525