【摘要】：“安其居”一直以來都是百姓比較關(guān)注的民生問題,住宅消費(fèi)在支出中占據(jù)極大比重,房?jī)r(jià)波動(dòng)直接影響百姓生活水平。同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱之一,房?jī)r(jià)變動(dòng)也會(huì)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行產(chǎn)生直接影響。故研究造成房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素有著重要的意義。本文通過對(duì)國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀的分析,從新的思路引入,認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的結(jié)構(gòu)性失衡是房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)的主要原因,并對(duì)此加以研究。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀,本文提出了結(jié)構(gòu)性因素與我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間關(guān)系的理論,并且建立相關(guān)的結(jié)構(gòu)性指標(biāo)體系,以我國(guó)一二三線城市為例,建立面板數(shù)據(jù)模型,并對(duì)實(shí)證結(jié)果進(jìn)行分析,對(duì)理論加以驗(yàn)證。首先,通過對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行分析,結(jié)果發(fā)現(xiàn),我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性失衡現(xiàn)象,一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求,房?jī)r(jià)增速過快,三四線城市供過于求,房屋空置,庫(kù)存量大�；诖�,本文研究了不同層面下,結(jié)構(gòu)性因素對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)的影響。其次,將結(jié)構(gòu)性因素進(jìn)行細(xì)化,從以下幾個(gè)方面,對(duì)結(jié)構(gòu)性因素與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)之間的關(guān)系進(jìn)行定性分析:供需結(jié)構(gòu)因素;人口結(jié)構(gòu)因素;收入結(jié)構(gòu)因素;貨幣供給因素;公共資源配置因素;投資用途結(jié)構(gòu)因素。然后,以理論分析為基礎(chǔ),建立結(jié)構(gòu)性指標(biāo),收集一二三線城市的樣本數(shù)據(jù),并進(jìn)行面板數(shù)據(jù)模型的建立。實(shí)證結(jié)果表明,各結(jié)構(gòu)性指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)均有影響,只是各個(gè)指標(biāo)對(duì)一二三線城市房?jī)r(jià)的影響存在差異性。供需結(jié)構(gòu)指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生負(fù)向影響,且對(duì)一線城市的影響程度最大,其次為二線城市、三線城市最弱。人口結(jié)構(gòu)指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)也產(chǎn)生了較為顯著的影響,其中城市化率對(duì)三線城市房?jī)r(jià)的影響對(duì)比一二線城市更為顯著;而總撫養(yǎng)比對(duì)一二三線城市房?jī)r(jià)的影響程度基本相同,均為負(fù)向影響;人口性別比失衡造成房?jī)r(jià)正向波動(dòng),且其對(duì)一線城市影響最大,二線城市其次,三線城市影響最小。收入結(jié)構(gòu)指標(biāo)以及貨幣供給指標(biāo)都與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)正相關(guān),且一線城市較二三線城市更為敏感。公共資源配置指標(biāo)均與房?jī)r(jià)產(chǎn)生正向影響,但是對(duì)一二三線城市房?jī)r(jià)的影響不存在差異性。投資用途結(jié)構(gòu)指標(biāo)中租賃市場(chǎng)的發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)適用房等保障房屋投資的增加會(huì)使房?jī)r(jià)下跌,呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性。最后,本文結(jié)合理論與實(shí)證的分析,針對(duì)我國(guó)目前存在的結(jié)構(gòu)性失衡問題,提出相應(yīng)的政策建議。認(rèn)為房?jī)r(jià)的異常波動(dòng)不僅僅和經(jīng)濟(jì)、政策相關(guān),還與結(jié)構(gòu)性因素相關(guān),因此政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)應(yīng)注重一二三線城市各自的特征,進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改革。
【圖文】：

人民生活水平也隨之提高，由此增加了對(duì)住房的需求，房地產(chǎn)企業(yè)也自身的利益，加快了房屋的供給，，供給與需求的相互促進(jìn)，使得我國(guó)房地迅猛發(fā)展。以一套 100 平方米的商品房屋為例，2000 年初我國(guó)商品房的2112 元/平方米，2016 年的商品房?jī)r(jià)格為 7476 元/平方米，在這 16 年間，品房的價(jià)值從原先的 21 萬(wàn)上升至如今的 75 萬(wàn)，3 倍多的增速，這就是房值價(jià)值。從全國(guó)的數(shù)據(jù)來看，房?jī)r(jià)在這 16 年間的漲勢(shì)還是相對(duì)比較平緩的，同地區(qū)因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也會(huì)呈現(xiàn)出差異性，上漲速度快慢不一。諸如北京市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常迅速的東部一線城市，其漲勢(shì)可以說非常迅猛，到 2016 年幾乎是全國(guó)房?jī)r(jià)的 4 倍。再看二線城市其房?jī)r(jià)漲勢(shì)基本與全國(guó)趨同。而處于三線城市的貴陽(yáng)，其房?jī)r(jià)的增速相濟(jì)南而言較為緩慢。

圖 2-2 一二三線城市供需失衡與房?jī)r(jià)之間的趨勢(shì)關(guān)系房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期，我國(guó)一二三線房地產(chǎn)市場(chǎng)的竣工面積大于銷售面積，即體現(xiàn)出供需的不均衡，這樣的狀態(tài)維持到 2004 年，這就造成了在總量上房屋供給過多，出現(xiàn)了空置房，在此期間，全國(guó)各城市的房?jī)r(jià)增速也比較平緩，可以通過圖 2-2 看出。自 2005 年開始，我國(guó)一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的竣工面積開始落后于銷售面積，表明需求增加，這主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中產(chǎn)生的剛性需求，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，百姓的可支配收入的增加。直至 2016 年，一二線城市仍舊呈現(xiàn)出較為明顯的供不應(yīng)求的局面，故而房?jī)r(jià)穩(wěn)步上升。而三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供過于求的局面，故而房?jī)r(jià)漲勢(shì)相對(duì)一二線城市緩慢。除了在房屋竣工面積以及銷售面積上的供求不均衡外，還存在著住房結(jié)構(gòu)的不均衡。廣大居民的需求隨著收入水平的發(fā)展也發(fā)生著變化，由原先的剛性需求轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)如今的改善性需求，相對(duì)應(yīng)的體現(xiàn)為房屋戶型的偏好轉(zhuǎn)變，由對(duì)中小型的需求轉(zhuǎn)為對(duì)大戶型及高端住宅的需求。而對(duì)高端住宅的需求增加也會(huì)促使房
【學(xué)位授予單位】：山東財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號(hào)】：F299.23

【參考文獻(xiàn)】

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