發(fā)布時間：2020-05-08 04:23

【摘要】：“安其居”一直以來都是百姓比較關(guān)注的民生問題,住宅消費在支出中占據(jù)極大比重,房價波動直接影響百姓生活水平。同時,房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟支柱之一,房價變動也會對我國經(jīng)濟平穩(wěn)運行產(chǎn)生直接影響。故研究造成房地產(chǎn)價格波動的因素有著重要的意義。本文通過對國內(nèi)外研究現(xiàn)狀的分析,從新的思路引入,認(rèn)為房地產(chǎn)市場存在的結(jié)構(gòu)性失衡是房地產(chǎn)價格的波動的主要原因,并對此加以研究。結(jié)合我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程及現(xiàn)狀,本文提出了結(jié)構(gòu)性因素與我國房地產(chǎn)價格波動之間關(guān)系的理論,并且建立相關(guān)的結(jié)構(gòu)性指標(biāo)體系,以我國一二三線城市為例,建立面板數(shù)據(jù)模型,并對實證結(jié)果進行分析,對理論加以驗證。首先,通過對我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀進行分析,結(jié)果發(fā)現(xiàn),我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性失衡現(xiàn)象,一二線城市房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求,房價增速過快,三四線城市供過于求,房屋空置,庫存量大�；诖�,本文研究了不同層面下,結(jié)構(gòu)性因素對我國房價的影響。其次,將結(jié)構(gòu)性因素進行細(xì)化,從以下幾個方面,對結(jié)構(gòu)性因素與房地產(chǎn)價格波動之間的關(guān)系進行定性分析:供需結(jié)構(gòu)因素;人口結(jié)構(gòu)因素;收入結(jié)構(gòu)因素;貨幣供給因素;公共資源配置因素;投資用途結(jié)構(gòu)因素。然后,以理論分析為基礎(chǔ),建立結(jié)構(gòu)性指標(biāo),收集一二三線城市的樣本數(shù)據(jù),并進行面板數(shù)據(jù)模型的建立。實證結(jié)果表明,各結(jié)構(gòu)性指標(biāo)對房價均有影響,只是各個指標(biāo)對一二三線城市房價的影響存在差異性。供需結(jié)構(gòu)指標(biāo)對房價產(chǎn)生負(fù)向影響,且對一線城市的影響程度最大,其次為二線城市、三線城市最弱。人口結(jié)構(gòu)指標(biāo)對房價也產(chǎn)生了較為顯著的影響,其中城市化率對三線城市房價的影響對比一二線城市更為顯著;而總撫養(yǎng)比對一二三線城市房價的影響程度基本相同,均為負(fù)向影響;人口性別比失衡造成房價正向波動,且其對一線城市影響最大,二線城市其次,三線城市影響最小。收入結(jié)構(gòu)指標(biāo)以及貨幣供給指標(biāo)都與房價呈現(xiàn)正相關(guān),且一線城市較二三線城市更為敏感。公共資源配置指標(biāo)均與房價產(chǎn)生正向影響,但是對一二三線城市房價的影響不存在差異性。投資用途結(jié)構(gòu)指標(biāo)中租賃市場的發(fā)展以及經(jīng)濟適用房等保障房屋投資的增加會使房價下跌,呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)性。最后,本文結(jié)合理論與實證的分析,針對我國目前存在的結(jié)構(gòu)性失衡問題,提出相應(yīng)的政策建議。認(rèn)為房價的異常波動不僅僅和經(jīng)濟、政策相關(guān),還與結(jié)構(gòu)性因素相關(guān),因此政府在進行宏觀調(diào)控時應(yīng)注重一二三線城市各自的特征,進行結(jié)構(gòu)性改革。
【圖文】：

人民生活水平也隨之提高，由此增加了對住房的需求，房地產(chǎn)企業(yè)也自身的利益，加快了房屋的供給，，供給與需求的相互促進，使得我國房地迅猛發(fā)展。以一套 100 平方米的商品房屋為例，2000 年初我國商品房的2112 元/平方米，2016 年的商品房價格為 7476 元/平方米，在這 16 年間，品房的價值從原先的 21 萬上升至如今的 75 萬，3 倍多的增速，這就是房值價值。從全國的數(shù)據(jù)來看，房價在這 16 年間的漲勢還是相對比較平緩的，同地區(qū)因為經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性，房地產(chǎn)市場的發(fā)展也會呈現(xiàn)出差異性，上漲速度快慢不一。諸如北京市，經(jīng)濟發(fā)展非常迅速的東部一線城市，其漲勢可以說非常迅猛，到 2016 年幾乎是全國房價的 4 倍。再看二線城市其房價漲勢基本與全國趨同。而處于三線城市的貴陽，其房價的增速相濟南而言較為緩慢。

圖 2-2 一二三線城市供需失衡與房價之間的趨勢關(guān)系房地產(chǎn)市場發(fā)展的初期，我國一二三線房地產(chǎn)市場的竣工面積大于銷售面積，即體現(xiàn)出供需的不均衡，這樣的狀態(tài)維持到 2004 年，這就造成了在總量上房屋供給過多，出現(xiàn)了空置房，在此期間，全國各城市的房價增速也比較平緩，可以通過圖 2-2 看出。自 2005 年開始，我國一二線城市房地產(chǎn)市場的竣工面積開始落后于銷售面積，表明需求增加，這主要是因為當(dāng)時城鎮(zhèn)化進程中產(chǎn)生的剛性需求，以及經(jīng)濟發(fā)展過程中，百姓的可支配收入的增加。直至 2016 年，一二線城市仍舊呈現(xiàn)出較為明顯的供不應(yīng)求的局面，故而房價穩(wěn)步上升。而三線城市的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供過于求的局面，故而房價漲勢相對一二線城市緩慢。除了在房屋竣工面積以及銷售面積上的供求不均衡外，還存在著住房結(jié)構(gòu)的不均衡。廣大居民的需求隨著收入水平的發(fā)展也發(fā)生著變化，由原先的剛性需求轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)如今的改善性需求，相對應(yīng)的體現(xiàn)為房屋戶型的偏好轉(zhuǎn)變，由對中小型的需求轉(zhuǎn)為對大戶型及高端住宅的需求。而對高端住宅的需求增加也會促使房
【學(xué)位授予單位】：山東財經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2018
【分類號】：F299.23

【參考文獻】

相關(guān)期刊論文 前10條

1 顧海峰;張元姣;;貨幣政策與房地產(chǎn)價格調(diào)控:理論與中國經(jīng)驗[J];經(jīng)濟研究;2014年S1期

2 李曉兵;周航;;影響房地產(chǎn)市場價格波動的因素分析[J];北方經(jīng)貿(mào);2014年08期

3 孟慶斌;榮晨;;宏觀經(jīng)濟因素對房地產(chǎn)價格的長短期影響[J];統(tǒng)計研究;2014年06期

4 張強;曾江波;;信貸政策與房地產(chǎn)價格周期波動的實證研究[J];金融理論與實踐;2013年12期

5 安輝;王瑞東;;我國房地產(chǎn)價格影響因素的實證分析——兼論當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策[J];財經(jīng)科學(xué);2013年03期

6 吳福象;姜鳳珍;;保障房、高檔房與我國房地產(chǎn)市場調(diào)控——基于東中西三大地帶省際面板數(shù)據(jù)的實證分析[J];財經(jīng)理論與實踐;2012年05期

7 任木榮;蘇國強;;貨幣政策工具調(diào)控房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)機制分析[J];中央財經(jīng)大學(xué)學(xué)報;2012年04期

8 齊心;;北京市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾突出的表現(xiàn)及調(diào)控策略[J];商業(yè)時代;2012年10期

9 王成成;王曉輝;;宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)價格的影響——基于中國省際的動態(tài)面板數(shù)據(jù)[J];經(jīng)濟管理;2011年09期

10 李穎;胡日東;;中國房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟波動——基于PVAR模型的研究[J];宏觀經(jīng)濟研究;2011年02期

相關(guān)重要報紙文章 前1條

1 張海旺;;當(dāng)前房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問題仍然突出[N];中國國土資源報;2006年

本文編號：2654112