【摘要】：在西方發(fā)達國家,房地產(chǎn)評估行業(yè)已經(jīng)發(fā)展了近百年,房地產(chǎn)評估體系也比較健全,其房產(chǎn)價值評估中最為重要的就是收益法,也是在評估過程中不可或缺的一種估價方法。而國內(nèi)在使用收益法的過程中由于在客觀性方面存在不足之處,導(dǎo)致很多的房產(chǎn)價值評估從業(yè)人員很少采用到這種方法,有些從業(yè)人員在采用收益法進行價值評估,得到的很可能是外界人士的指責(zé)與懷疑,這更加弱化了收益法的作用和地位,也是我國房產(chǎn)價值評估體系中收益法在實際使用中范圍較小、使用頻率不高等問題的原因。因為沒有明確房地產(chǎn)評估收益法的使用準(zhǔn)則,而實際生活中對于房產(chǎn)評估的需求十分多,導(dǎo)致了在評估實踐中對于收益性房地產(chǎn)的評估使用收益法的比例并不是很高,即使是使用了這種方法,對于待估對象的客觀收益額以及還原率的確定也存在著一些主觀性的問題。因此,房地收益法的運用過程中凈收益和還原率這兩個參數(shù)的掌控成了房產(chǎn)價值評估體系建立的主要研究內(nèi)容。本文立足于收益法,圍繞重點問題,首先從房地產(chǎn)評估的概念、方法以及相關(guān)原則出發(fā),分析了收益法應(yīng)用的基本條件,然后通過收益法在評估時間中所暴露出的問題進行了重點分析并加以改進。對于解決收益法中存在的收益額可比交易實例的選擇具有較強的主觀性這一問題,本文針對收益額市場提取法估價過程涉及的因素修過于粗略、簡單的問題,文章中運用了層次分析法來進行論證,在對各個因素的修正過程中,對各因素在有待評估房產(chǎn)中的各個關(guān)系的權(quán)重進行綜合的考量,根據(jù)科學(xué)的價值計算公式得到待估房產(chǎn)的具體價值,更科學(xué)合理的對修正因素與客觀收益之間的關(guān)系進行定義,以此來增強房產(chǎn)評估的精準(zhǔn)性和科學(xué)性,更好的對價值進行估算,避免因估算過程中的不客觀而產(chǎn)生錯誤房產(chǎn)價值估算,對此,文章特意加入風(fēng)險收益模型,通過公司的財務(wù)指標(biāo)計算出其面臨的特別風(fēng)險,由此得由此可以看出有待評估的房產(chǎn)項目風(fēng)險調(diào)整的比例,而得到待估房產(chǎn)項目風(fēng)險調(diào)整的比率,使計算得出的還原率更具針對性,最終得到的結(jié)論也更具針對性,從而大大提升房產(chǎn)評估結(jié)果的精準(zhǔn)性和客觀性。
【學(xué)位授予單位】：重慶理工大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2019
【分類號】：F299.233.42

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本文編號：2639767