本文選題：房地產(chǎn)評估　切入點：市場法　出處：《西南財經(jīng)大學》2014年碩士論文　論文類型：學位論文

【摘要】：房地產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產(chǎn)包括作為居民個人消費資料的住宅,也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等,它是我們生活學習工作的地方,是生活的必須品,是人類生存發(fā)展的基礎。隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展,房地產(chǎn)市場日漸繁榮,房地產(chǎn)行業(yè)早已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),而房價的高低關乎國計民生,鑒于房地產(chǎn)比較容易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟、引發(fā)金融風險,而且受國家宏觀調(diào)控等經(jīng)濟政策影響較大,如何公平合理的評估房地產(chǎn)市場價值成為研究熱點問題。在2012年底,召開全國綜合配套改革試點工作座談會時,當時的國務院副總理李克強講話強調(diào),對于政府、市場與社會的關系,在經(jīng)濟領域要更多讓市場去發(fā)揮資源配置等作用,把應由市場解決的問題交給市場,我們的改革也要朝這個方向發(fā)展。很明顯,在房地產(chǎn)市場上,政府希望其發(fā)揮應有的作用,而在房地產(chǎn)的估價中,市場化的估價已成為房地產(chǎn)估價市場的主流方向。 在房地產(chǎn)評估發(fā)展史上,英國是房地產(chǎn)評估理論起源之地,英國人根據(jù)技術(shù)人員不同的工作內(nèi)容而把他們歸為不同的職業(yè),如將承包商統(tǒng)稱為工程師,將為房屋業(yè)主服務的人員統(tǒng)稱為測量師等,而實際上諸如工程師測量師等在一定程度上即是我們現(xiàn)在所稱呼的房地產(chǎn)估價師、資產(chǎn)評估師等。由于英國在當時極具影響力,其他歐美國家也分別開始建立自己的與房地產(chǎn)估價有關的制度內(nèi)容等�？偟膩碚f,以英國為代表的英聯(lián)邦國家,人們比較注重經(jīng)驗、藝術(shù),而且英國為老牌資本主義大國,他們看重市場,關注市場信息,比較在乎根據(jù)市場信息結(jié)合自身經(jīng)驗而得出結(jié)果,計算時不經(jīng)常運用數(shù)學模型。而以美國為代表的北美、日本等國家,人們比較在乎客觀判斷,他們在進行房地產(chǎn)估價時,通常運用數(shù)學模型,用技術(shù)方式得出估值結(jié)果。 中國的房地產(chǎn)估價行業(yè)歷史悠久,早在幾千年前隨著課稅、典當?shù)然顒拥陌l(fā)生就產(chǎn)生了現(xiàn)代意義上的房地產(chǎn)估價。近代以來,特別是改革開放以后,隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,房地產(chǎn)估價行業(yè)得到飛速發(fā)展,在上世紀九十年代產(chǎn)生了如房地產(chǎn)估價師、資產(chǎn)評估師等相關的職業(yè)資格考試,更是規(guī)范了我國房地產(chǎn)評估市場。我國的資產(chǎn)評估方法主要借鑒歐美發(fā)達國家以及中國臺灣和香港地區(qū)房地產(chǎn)估價的成果,同時結(jié)合中國內(nèi)地房地產(chǎn)估價的實際情況,形成市場比較法、成本法、收益法三大基本方法,在房地產(chǎn)評估中還有基準地價法和假設開發(fā)法等。在房地產(chǎn)評估的市場比較法中,對待估房地產(chǎn)的評估需要建立在公開完善發(fā)達的市場上,選取的參照物要有可比性,對因素的調(diào)整要盡量客觀公正。 本文的研究建立在閱讀大量文獻資料的基礎上,相關文章在對市場法改進時都考慮用定量的方法確定權(quán)重以提高精確度,但是基本上都沒有建立完整的指標體系,也很少有考慮地震海嘯等其他風險因素的。本文在其它學者的研究基礎上,除了考慮傳統(tǒng)影響因素,特別加入風險因素,從而建立一套更為完善的指標體系,希望能通過運用該指標體系進一步提高市場法在房地產(chǎn)評估中的準確性,并用數(shù)學方法處理數(shù)據(jù),希望能在實際工作具有一定的參考意義。 在研究方法上,目前在市場法評估中,各因素的考慮主要是一種定性的分析,傳統(tǒng)方法中對各因素只是進行了簡單的因素調(diào)整,得出的結(jié)果也比較粗糙,缺少系統(tǒng)分析。本文主要將定性分析與定量計算相結(jié)合,考慮運用頭腦風暴法定性確定影響因素指標,盡可能建立相對完善的指標體系,用專家打分法定性量化得出指標分數(shù),用層次分析法客觀量化指標權(quán)重等等,在定性的基礎上相對客觀的得到定量化的數(shù)值,并建立指標層次體系,再結(jié)合案例進行簡要分析說明。 本文主要對房地產(chǎn)評估中的市場法進一步研究,對我國房地產(chǎn)市場上現(xiàn)有的市場比較方法進行了對比分析,說明了應該對主觀判斷加以數(shù)學數(shù)量方式的客觀化處理。文章首先對房地產(chǎn)市場評估進行了簡單介紹,在回顧了國內(nèi)外房地產(chǎn)評估發(fā)展歷程之后,對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)研究情況進行了簡單說明。在閱讀大量文獻的基礎上,發(fā)現(xiàn)對市場法的研究里缺少對指標的系統(tǒng)分析以及對層級指標的建立,并由此提出本文的研究方向與研究思路。文章再對本文研究重點的現(xiàn)行市場法進行詳細介紹,說明我國房地產(chǎn)市場法評估中存在的問題與對策分析,將各類因素分別有針對性的分析說明,并且結(jié)合層次分析方法將影響因素分層,建立指標體系,以便進一步說明問題。在研究方法部分,將諸如層次分析方法等相關方法逐步介紹,并且選取了現(xiàn)行房地產(chǎn)評估市場上相關案例進行了對比分析研究,說明了在現(xiàn)行市場法下可以考慮用頭腦風暴法確定研究指標,用專家打分法獲得指標的優(yōu)先次序以及各個指標得分值,運用層次分析法對各影響因素進行指標體系建立并賦予權(quán)重,最終結(jié)果是為了減少主觀因素、單一因素等對整體價值的影響,更加客觀公正的得出該待估房地產(chǎn)整體價值。 全文共分為五個部分。 第一部分簡要闡釋了本文選題的背景和意義,簡要介紹了國內(nèi)外房地產(chǎn)評估的發(fā)展歷史,分析了國內(nèi)外相關的文獻,并在前人研究的基礎上提出自己的思考,最后說明了本文的創(chuàng)新點和不足之處。 第二部分主要對文章的基本概念進行了梳理,闡釋了房地產(chǎn)評估的基本方法,對成本法、市場法、收益法進行了簡單介紹,并簡單分析了現(xiàn)存三種方法中存在問題及對策分析,主要對其中的市場法存在問題進行介紹說明,表明本文將對房地產(chǎn)評估中市場法存在的問題研究改進。 第三部分主要對房地產(chǎn)評估中運用市場法進行評估時需要考慮的影響因素進行分析,結(jié)合現(xiàn)存房地產(chǎn)評估市場法的修正內(nèi)容,將影響因素分為一般因素、區(qū)域因素、個別因素三類,再考慮了諸如地震戰(zhàn)爭等其他風險因素。隨后建立評估模型,對以上分析的各類指標進行分類,根據(jù)層次分析法的基本原理,分別確定目標層、準則層、指標層的,結(jié)合頭腦風暴法、專家打分法等方法確定各因素得分值以及權(quán)重,以此減少評估中的主觀因素,使評估價值更公平合理。 第四部分引入某房地產(chǎn)評估公司的現(xiàn)實案例,將案例在原本的市場法中進行評估,得出評估價值。再將各因素運用層次分析法計算權(quán)重,用本文建立的指標體系層層考慮各因素對房地產(chǎn)價值的綜合影響,最后求出其評估價值。將用兩種方法評估出的價值進行對比分析說明問題。 第五部分是對本文研究成果的總結(jié),結(jié)合案例分析,探討在研究中運用方法和在實際操作中的差異,并為今后房地產(chǎn)評估市場法的發(fā)展提出了自己的看法和建議。 本文在以下幾個方面有所創(chuàng)新：在研究內(nèi)容方面：分析房地產(chǎn)評估中各種影響因素,考慮相關指標,建立指標體系,根據(jù)專家判斷確定各因素對房屋的影響程度,最終運用層次分析法對數(shù)據(jù)進行處理排除主觀因素,獲得相對客觀的評估值。在研究方法方面：文章主要考慮運用專家打分法和層次分析法進行研究,通過頭腦風暴法確定各種影響因素,考慮建立指標體系,應用層次分析法確定相關指標權(quán)重,結(jié)合專家打分法得出最后的評估值。在研究結(jié)論方面：通過頭腦風暴法、層次分析法、專家打分法的綜合運用,將建立一套相對完整客觀的房地產(chǎn)評估影響因素指標體系。同時希望可以通過對專家?guī)斓鹊慕?使該指標體系具有可調(diào)整性,操作性強等特征。
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【學位授予單位】：西南財經(jīng)大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2014
【分類號】：F299.233.42

【參考文獻】

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