本文關(guān)鍵詞：基于空間計量模型的商品住宅價格空間分異研究，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：國務(wù)院在1998年開始實(shí)行住房制度改革至今,我國住房市場已經(jīng)基本完成由賣方市場向買方市場的過渡。2000年以后我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn),住宅價格空間分異特點(diǎn)及其影響因素已經(jīng)成為政府、房地產(chǎn)開發(fā)商及城市居民等各界關(guān)注的焦點(diǎn)。目前,對于商品房價格空間分異的研究多從城際或省際層面開展,對商品房價格在空間上的鄰近效應(yīng)、結(jié)構(gòu)效應(yīng)等交互作用考慮甚少,導(dǎo)致相關(guān)職能部門在制定房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策時往往忽略空間上的影響作用,不能做到全局控制、合理有效,政策效果相對滯后。而我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策正由統(tǒng)一的宏觀調(diào)控轉(zhuǎn)向差異性、精細(xì)化發(fā)展,而且重慶直轄以來商品房市場價格水平總體穩(wěn)中有升,但與其他城市相比,仍具有很大的發(fā)展空間。因此,對呈現(xiàn)多中心空間結(jié)構(gòu)的內(nèi)陸山地城市開展商品住宅價格空間分異規(guī)律研究具有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義。本文在充分考慮房價空間效應(yīng)的基礎(chǔ)上,選取重慶主城九區(qū)作為研究區(qū)域,依據(jù)現(xiàn)實(shí)市場數(shù)據(jù),對重慶主城區(qū)住宅價格及其影響因素進(jìn)行空間計量模型分析,旨在探究住宅價格空間分異模式及其影響因素空間作用規(guī)律,以精確化地反映不同片區(qū)房地產(chǎn)市場的價格及其變動,為政府及相關(guān)部門把握重慶主城區(qū)不同片區(qū)商品房價格水平,制定有針對性的房地產(chǎn)調(diào)控政策,合理調(diào)控居住用地開發(fā)建設(shè)提供科學(xué)依據(jù),同時為廣大人民群眾及時了解重慶房價信息,引導(dǎo)改善性和投資性住宅需求,采取合理購房策略以及投資決策提供參考依據(jù)。本文的主要結(jié)論有：(1)城市房價的形成與區(qū)位有關(guān),住宅價格空間分異模式正是其空間效應(yīng)的直接表現(xiàn),與城市空間結(jié)構(gòu)密切相關(guān),重慶市主城區(qū)商品住宅價格空間分異模式大體呈現(xiàn)出以商圈為極核,多中心島狀分布。通過對樣點(diǎn)房價空間自相關(guān)檢測,全局Moran's I指數(shù)為0.495,表現(xiàn)出顯著自相關(guān),同時其空間分布也呈現(xiàn)“高-高”、“低-低”集聚特征。由此說明,城市住宅價格的形成在空間上存在關(guān)聯(lián),其空間分布格局受空間效應(yīng)影響。正是重慶多中心,組團(tuán)式城市空間結(jié)構(gòu),其住宅價格空間分異特征呈現(xiàn)出：與其城市空間結(jié)構(gòu)相對應(yīng),被中梁山、銅鑼山、長江以及嘉陵江等自然景觀分割成多個價格片區(qū)；北部片區(qū)住宅價格高于南部片區(qū),住宅價格的重心有向北移動的趨勢；住宅價格沿著軌道交通線向外圍延伸,重慶房地產(chǎn)市場的孤島現(xiàn)象已有打破趨勢。(2)空間hedonic模型擬合程度優(yōu)于傳統(tǒng)特征價格模型,其中SDM模型效果最好,表明住宅價格影響因素具有較強(qiáng)的空間溢出效應(yīng)。本研究從建筑自身特征、鄰里特征以及區(qū)位特征選擇18個解釋變量構(gòu)建特征價格模型以分析影響住宅價格空間分異的原因。由于重慶主城區(qū)住宅價格具有顯著自相關(guān),引入空間效應(yīng)分別構(gòu)建SLM、SEM、SDM與傳統(tǒng)OLS模型進(jìn)行對比,其擬合優(yōu)度R2分別為0.5780、0.5784、0.6153、0.5679,空間計量模型效果優(yōu)于一般線性回歸模型,同時SDM的AIC和SC檢驗值比SLM、SEM小,說明SDM是最優(yōu)空間hedonic模型,重慶主城區(qū)住宅價格的解釋變量具有較強(qiáng)空間外部性,其中,空間溢出效應(yīng)明顯的有生活配套,教育配套、小區(qū)總戶數(shù)以及到軌道站點(diǎn)距離等指標(biāo)。(3)重慶主城區(qū)住宅價格空間分異是特征屬性和外部動力綜合影響的結(jié)果。根據(jù)SDM模型估計結(jié)果,對住宅價格呈現(xiàn)顯著正相關(guān)的影響因素依次為板塊熱度、物業(yè)費(fèi)、停車位和容積率,呈現(xiàn)顯著負(fù)相關(guān)的影響因素依次是小區(qū)總戶數(shù)、到軌道站點(diǎn)距離、到CBD距離以及教育配套,可見住宅建筑自身特征主要成正向影響,而區(qū)位特征則主要成負(fù)向影響,模型整體說明住宅特征屬性是住宅價格空間分異的直接影響因素。而重慶多中心城市結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)則加速了住宅價格空間進(jìn)一步分異,特征屬性和外部動力共同構(gòu)成住宅價格空間分異的作用機(jī)制。(4)重慶主城區(qū)住宅價格影響因素的邊際作用程度具有空間非平穩(wěn)性,且各自的空間變化幅度存在差異,而正是受到各影響因素空間邊際作用差異疊加的作用效果,重慶住宅市場會產(chǎn)生空間分異。交通狀況、小區(qū)品質(zhì)、規(guī)劃控制及生活便利等因子對住宅價格影響差異明顯,說明基礎(chǔ)教育資源、公共基礎(chǔ)設(shè)施以及小區(qū)配套設(shè)施等因素在研究區(qū)內(nèi)的分布不夠均衡。(5)基于Voronoi空間分割技術(shù)以及二步聚類方法,結(jié)合各影響因素空間變異特征,設(shè)計了重慶主城住宅價格監(jiān)測統(tǒng)計片區(qū)劃分方案。將重慶主城區(qū)住宅市場劃分為5個一級空間片區(qū)和14類二級板塊。各個片區(qū)非均衡發(fā)展是重慶主城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要特征,應(yīng)因地制宜,對不同片區(qū)不同板塊采取相應(yīng)的調(diào)控措施,最終實(shí)現(xiàn)重慶商品住宅市場相對均衡發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】：商品住宅價格 空間分異 特征價格 山地城市 重慶主城區(qū)
【學(xué)位授予單位】：西南大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號】：F299.23
【目錄】：

• 摘要5-7
• Abstract7-10
• 1 緒論10-18
• 1.1 研究背景和意義10-12
• 1.2 研究目標(biāo)和內(nèi)容12-14
• 1.3 研究思路和方法14-16
• 1.4 研究的重點(diǎn)及難點(diǎn)16-18
• 2 文獻(xiàn)綜述18-28
• 2.1 住宅價格波動及區(qū)域差異研究18-20
• 2.2 住宅價格時空分異的影響因素研究20-23
• 2.3 住宅價格的空間效應(yīng)研究23-26
• 2.4 研究評述26-28
• 3 理論基礎(chǔ)及模型構(gòu)建28-38
• 3.1 相關(guān)概念界定28-29
• 3.2 特征價格理論29-33
• 3.3 空間hedonic模型33-34
• 3.4 地理加權(quán)回歸(GWR)模型34-37
• 3.5 小結(jié)37-38
• 4 重慶主城區(qū)商品住宅價格空間分異特征分析38-52
• 4.1 重慶商品住宅市場發(fā)展簡況38-41
• 4.2 研究區(qū)概況及數(shù)據(jù)處理41-43
• 4.3 重慶主城居住空間及住宅價格現(xiàn)狀43-45
• 4.4 基于Kriging的重慶主城區(qū)住宅價格空間分異格局分析45-49
• 4.5 重慶主城區(qū)住宅價格空間自相關(guān)分析49-52
• 5 重慶主城區(qū)商品住宅價格空間分異的影響因素研究52-60
• 5.1 特征價格模型設(shè)定52-55
• 5.2 基于空間效應(yīng)的主城區(qū)住宅價格影響因素分析55-58
• 5.3 住宅價格空間分異的外部動力分析58-60
• 6 基于影響因素空間邊際作用的商品住宅價格監(jiān)測統(tǒng)計片區(qū)劃分及調(diào)控措施60-76
• 6.1 基于GWR的影響因素空間變異特征分析60-66
• 6.2 重慶主城區(qū)商品住宅價格監(jiān)測統(tǒng)計片區(qū)劃分66-72
• 6.3 均衡發(fā)展導(dǎo)向下不同商品住宅價格監(jiān)測統(tǒng)計片區(qū)調(diào)控建議72-76
• 7 研究結(jié)論與展望76-80
• 7.1 主要研究結(jié)論76-77
• 7.2 研究特色77-78
• 7.3 研究不足與展望78-80
• 參考文獻(xiàn)80-86
• 致謝86-88
• 附錄88-90
• 附表90-100

【參考文獻(xiàn)】

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  本文關(guān)鍵詞：基于空間計量模型的商品住宅價格空間分異研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

本文編號：259299