【摘要】：中國的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了14年的市場化發(fā)展,已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè),并帶動(dòng)幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為重要的資本密集型行業(yè),從開發(fā)到銷售都與銀行有密切的合作關(guān)系,房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)作為商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)中的重要組成部分,在農(nóng)業(yè)銀行的信貸業(yè)務(wù)中占有舉足輕重的地位。同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)也是銀行信貸資產(chǎn)中風(fēng)險(xiǎn)最大的一部分資產(chǎn),在目前房地產(chǎn)調(diào)控政策下,住宅地產(chǎn)已經(jīng)積累了一定的風(fēng)險(xiǎn),在消費(fèi)升級(jí)的大背景下,第三產(chǎn)業(yè)的比重不斷提高,商業(yè)地產(chǎn)市場具有較大的發(fā)展?jié)摿�。但�?隨著房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲,積聚較大風(fēng)險(xiǎn),面對(duì)國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷升級(jí),金融手段的調(diào)控依然作為重點(diǎn)。商業(yè)銀行對(duì)住宅地產(chǎn)的介入更加謹(jǐn)慎,而隨著第三產(chǎn)業(yè)的興起,服務(wù)業(yè)的比重不斷增加,商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值凸顯出來。所以,如何做好經(jīng)營性物業(yè)貸款項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制,嚴(yán)把項(xiàng)目準(zhǔn)入關(guān),準(zhǔn)確評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值,對(duì)保證銀行貸款項(xiàng)目的安全性、收益性、流動(dòng)性具有重要意義。 經(jīng)營性物業(yè)貸款是商業(yè)地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的一種,作為一項(xiàng)新的貸款項(xiàng)目,各界對(duì)它的了解不多,本文第一章重點(diǎn)介紹中國農(nóng)業(yè)銀行吉林省分行經(jīng)營性物業(yè)貸款發(fā)展?fàn)顩r,第一節(jié)從明確經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的定義入手;結(jié)合同業(yè)同類產(chǎn)品的發(fā)展現(xiàn)狀,第二節(jié)引入經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的由來;第三節(jié)介紹了經(jīng)營性物業(yè)貸款對(duì)我行貸款的積極作用。 本文第二章重點(diǎn)介紹吉林省農(nóng)行經(jīng)營性物業(yè)貸款市場環(huán)境分析,因經(jīng)營性物業(yè)貸款對(duì)物業(yè)所處市場環(huán)境要求較高,因此,本文對(duì)項(xiàng)目所處市場環(huán)境做分析。第一節(jié)從城市交通建設(shè)、城市綠化改造兩方面重點(diǎn)對(duì)城市環(huán)境進(jìn)行分析;第二節(jié)針對(duì)長春市土地市場進(jìn)行分析,通過對(duì)09、10年長春市土地市場的分析,分析長春市土地市場價(jià)格。第三節(jié)重點(diǎn)分析2010年長春市商品房市場,通過對(duì)商品房市場價(jià)格、成交量等指標(biāo)的分析,研究長春市房地產(chǎn)市場的狀況。 第三章重點(diǎn)分析中國農(nóng)業(yè)銀行吉林省分行經(jīng)營性物業(yè)貸款存在的風(fēng)險(xiǎn),首先從經(jīng)營性物業(yè)貸款項(xiàng)目評(píng)估風(fēng)險(xiǎn),評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)作為銀行主觀風(fēng)險(xiǎn),在貸款風(fēng)險(xiǎn)中作為重點(diǎn)防范對(duì)象;第二節(jié)介紹一下政策風(fēng)險(xiǎn)分析,房地產(chǎn)是正常調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象,政策的走向?qū)Ψ康禺a(chǎn)的影響很大;第三節(jié)重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析,從市場供求關(guān)系、競爭關(guān)系、資源條件、市場購買力水平等因素變化而帶來的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析;第四節(jié)對(duì)企業(yè)經(jīng)營能力進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析,該企業(yè)作為中國商業(yè)地產(chǎn)的排頭兵,其經(jīng)營能力的風(fēng)險(xiǎn)分析很必要;第五節(jié)從企業(yè)微觀財(cái)務(wù)角度入手,明確企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 第四章結(jié)合實(shí)際案例,對(duì)吉林分行經(jīng)營性物業(yè)貸款具體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行具體分析。第一節(jié)借款人及其股東基本情況分析,從借款人的資質(zhì)、股東實(shí)力、開發(fā)經(jīng)歷、管理者素質(zhì)等幾個(gè)方面進(jìn)行分析;第二節(jié)介紹物業(yè)基本情況,主要分析物業(yè)的地理位置、建筑業(yè)態(tài)、占地面積、周邊商業(yè)環(huán)境和交通條件等,重點(diǎn)分析物業(yè)總投資和市場價(jià)值以及物業(yè)出租和經(jīng)營情況;第三節(jié)分析物業(yè)市場前景,從物業(yè)區(qū)域市場環(huán)境、物業(yè)所屬行業(yè)情況、同類競爭項(xiàng)目的比較三個(gè)方面分析,對(duì)物業(yè)進(jìn)行SWOT分析;第四節(jié)明確貸款方式及用途分析;第五節(jié)分析企業(yè)償債能力,預(yù)測企業(yè)資金結(jié)余情況,對(duì)企業(yè)償債能力及敏感性進(jìn)行分析;第六節(jié)分析企業(yè)第二還款來源,對(duì)擔(dān)保方式進(jìn)行分析。 第五章對(duì)吉林分行經(jīng)營性物業(yè)貸款進(jìn)行綜合分析及風(fēng)險(xiǎn)防范建議,第一節(jié)重點(diǎn)介紹物業(yè)的綜合優(yōu)勢,第二節(jié)重點(diǎn)介紹經(jīng)營性物業(yè)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。
【學(xué)位授予單位】：吉林大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2011
【分類號(hào)】：F832.4;F293.33
【圖文】：

圖 2.1 長春市 2005~2010 年經(jīng)營性土地成交均價(jià)與樓面地價(jià)走勢由于 2010 年所成交土地的容積率較高，成交均價(jià)有所提升，但樓面地價(jià)同比下降，這也是近年來長春市經(jīng)營性土地市場首次出現(xiàn)成交均價(jià)和樓面地價(jià)同比增幅同時(shí)下跌的現(xiàn)象。不過，從整個(gè)土地出讓市場的全局來看，高溢價(jià)率土地所占比例不大，底價(jià)成交成為 2010 年土地市場的主流，因此，2010 年的土地價(jià)格并沒有大幅上漲。2.3 2010 年長春市商品房市場分析2.3.1 長春市住宅市場分析2010 年，長春市的月度供求比走勢呈現(xiàn)較大波動(dòng)趨勢。供求比最高點(diǎn)在 2月份，供求比為 1：5.7；最低點(diǎn)在 6 月份，供求比 1：0.65。2 月份供應(yīng)最少，僅為 2.43 萬平方米，由于 2 月處于年關(guān)春節(jié)放假階段，供應(yīng)量減少，在進(jìn)入 3

圖 2.2 長春市 2010 年 1~12 月商品住宅市場供求情況對(duì)比從走勢圖中可以看出，2010 年基本呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，成交量逐月遞增。上半年商品住宅市場整體表現(xiàn)成交相對(duì)低迷，尤其以 5 月份成交大幅度下降最為明顯，主要受到新政的一些影響，市場的不確定性使得部分購房者產(chǎn)生觀望的情緒，進(jìn)入下半年，隨著新政的影響逐步在減弱，而且長春作為內(nèi)地的三線城市，市場成交主要以剛需為主，使得下半年幾個(gè)月的成交增長態(tài)勢更加明顯，成交市場相對(duì)活躍。2010 年傳統(tǒng)的銷售旺季并未占主角，11 月為成交高峰，成交量達(dá)到 59.95 萬平方米。供應(yīng)量方面，長春市 2010 年商品住宅新增供應(yīng)量為 362.53 萬平方米，新增供應(yīng)套數(shù) 38140 套。同比雙雙有所上升，分別上升 23.5%和 19.7%。從各月份來看，新增供應(yīng)上市多集中于 6、7、9、10、11 這 5 個(gè)月（如圖 2.3）。

圖 2.3 長春市 2010 年 1~12 月商品住宅新增供應(yīng)面積與套數(shù)走勢2010 年的供應(yīng)量顯現(xiàn)出有所不足，主要由于新政的影響，加之 2009 年需場的井噴，宏觀政策的影響使得眾多開發(fā)商紛紛放緩了開發(fā)節(jié)奏，使得 20上半年商品住宅市場供應(yīng)相對(duì)較少，從各月走勢來看，前兩個(gè)月受到年關(guān)節(jié)影響住宅上市量最少，下半年供應(yīng)持續(xù)加大，新增供應(yīng)上市多集中于 6、、10、11 這 5 個(gè)月。從下半年的統(tǒng)計(jì)來看，開盤樓盤 30 余家。其中，下半只有 8 月份供應(yīng)大幅下降。進(jìn)入傳統(tǒng)的“金九銀十”后，供應(yīng)量逐月增多別是 9、10 月份，大量新房源上市，其中有很多還是全新的項(xiàng)目，隨著各項(xiàng)目產(chǎn)品的不斷入市，在這 2 個(gè)月的時(shí)間里長春市就已經(jīng)有近 20 個(gè)樓盤開盤中年度續(xù)建開發(fā)開盤的約占三分之一，純新盤首次開盤的達(dá)到三分之二以上010 年下半年供應(yīng)產(chǎn)品量不斷加大，主要以品牌開發(fā)商產(chǎn)品為主，眾多中高盤的面世，相對(duì)來說在一定程度上加速了商品住宅市場價(jià)格的進(jìn)一步上漲。從成交量來看，2010 年商品住宅共成交 45787 套、成交面積 449.68 萬平

【參考文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前1條

1 周新標(biāo);;商業(yè)地產(chǎn)的融資模式——經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款[J];建筑經(jīng)濟(jì);2008年S2期

本文編號(hào)：2803106