王紅英 河北省科技咨詢服務(wù)中心

摘要：養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的新領(lǐng)域，是又一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，更是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。本文從我國(guó)人口現(xiàn)狀出發(fā)，結(jié)合中內(nèi)外，闡明了養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的必要性及建議探討。

關(guān)鍵詞：人口老齡化    養(yǎng)老模式     養(yǎng)老地產(chǎn)

人口老齡化現(xiàn)已成為全世界都面臨著的一大難題。全球經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，使老年人的預(yù)期壽命增加，同時(shí)生育率下降。2009年聯(lián)合國(guó)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：全世界60歲以上老人7.5億，占全世界人口的比例達(dá)到了13%，預(yù)示全球進(jìn)入了老齡化時(shí)期。全世界190多個(gè)國(guó)家和地區(qū)中，有68個(gè)已進(jìn)入老年型。

我國(guó)在世界上人口最多，截止2010年，60歲以上人口為1.67億，占總?cè)丝诘?span lang="EN-US">12.5%，占世界60歲以上人口的1/5，相當(dāng)于整個(gè)歐洲60歲以上人口總和。2012年底，60歲以上人口為1.94億，2020年將達(dá)到2.43億,2025年將突破3億。

人口老齡化成為我國(guó)發(fā)展中的一大急需解決的難題。

一、我國(guó)現(xiàn)階段養(yǎng)老模式

（一）家庭養(yǎng)老

我國(guó)目前為“421”家庭主力結(jié)構(gòu)，現(xiàn)代社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)加劇，生活節(jié)奏加快，工作負(fù)擔(dān)加重，靠家庭養(yǎng)老的弊端顯現(xiàn)，傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式必將向社會(huì)養(yǎng)老過渡。

（二）機(jī)構(gòu)養(yǎng)老

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是我國(guó)重要的養(yǎng)老模式之一，這類機(jī)構(gòu)包括：養(yǎng)老院、福利院、老年公寓、臨終關(guān)懷醫(yī)院等。

（三）社區(qū)養(yǎng)老

相對(duì)于機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老更適應(yīng)老年人的生活習(xí)慣和心理特征、滿足老年人的心理需求，有助于安度晚年，更符合中國(guó)實(shí)際。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)的商機(jī)

現(xiàn)有的養(yǎng)老模式為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展帶來了無限商機(jī)。

所謂養(yǎng)老地產(chǎn)，業(yè)界并無對(duì)此有嚴(yán)格定義。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)概念，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老、住宅及商業(yè)和服務(wù)相結(jié)合的地產(chǎn)。它與一般商業(yè)地產(chǎn)不同的是，對(duì)地產(chǎn)的配套設(shè)施及功能設(shè)置必須滿足老年人特點(diǎn)，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)計(jì)。

    截至2012年底，我國(guó)已有各類老年服務(wù)機(jī)構(gòu)床位416.5萬張，合每千人22張床位，而發(fā)達(dá)國(guó)家已達(dá)到50-70張床位，發(fā)展中國(guó)家平均水平是20-30張床位�？梢娢覀�?cè)谶@方面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足。

促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展勢(shì)在必行。

2013年9月6日《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》中明確提出了投融資、土地供應(yīng)、稅費(fèi)優(yōu)惠、補(bǔ)貼支持、人才培養(yǎng)和就業(yè)、引導(dǎo)公益慈善組織支持等6項(xiàng)政策措施，將有力促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展建議

（－）學(xué)習(xí)美國(guó)、我國(guó)臺(tái)灣等地的經(jīng)驗(yàn)。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、養(yǎng)老不靠?jī)号�，老年人�?dú)立性強(qiáng)，通過財(cái)產(chǎn)置換并有政府高額補(bǔ)助。只有生活無法自理時(shí)才去養(yǎng)老設(shè)施。這些設(shè)施根據(jù)功能不同有5大類，老年人可以根據(jù)不同年齡選擇不同的養(yǎng)老住宅。其中的太陽(yáng)城中心是具有代表性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)之一。地處環(huán)境優(yōu)美、形成獨(dú)立的城市，自主管理，小區(qū)內(nèi)無障礙設(shè)計(jì)，住宅類型以獨(dú)棟和雙拼為主，均為低層建筑，有專門的醫(yī)療設(shè)施和生活?yuàn)蕵吩O(shè)施。

我國(guó)臺(tái)灣養(yǎng)老機(jī)構(gòu)只租不賣，收取保證金或押租金、權(quán)利金、另付月費(fèi)、年費(fèi)、保證金于服務(wù)契約期滿時(shí)無息退還。目前最大的是長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村。是社區(qū)又是醫(yī)院，集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活、娛樂等功能于一體。

（二）多模式經(jīng)營(yíng)

中國(guó)模式在借鑒別人先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)時(shí)，要適合現(xiàn)狀。做成多模式的規(guī)模化產(chǎn)業(yè)，建立起全國(guó)性的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，建立綜合大型養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)社區(qū)、建立連鎖型標(biāo)準(zhǔn)化養(yǎng)老社區(qū)。實(shí)行會(huì)員制與產(chǎn)權(quán)制有機(jī)結(jié)合，充分利用國(guó)家優(yōu)惠政策，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（三）多金融渠道

養(yǎng)老地產(chǎn)前期投資大、投資回收期長(zhǎng)，必須多金融手段進(jìn)行融資與投資，可把資金來源分為自有資金、養(yǎng)老保證金、私募股權(quán)基金。利用這些開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，完成后部分銷售或外包收回部分資金，也可利用房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段后，通過養(yǎng)老服務(wù)、租賃、地產(chǎn)物業(yè)管理獲取的收益用于基金的分紅或收回前期投入資金。這樣實(shí)現(xiàn)發(fā)展的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

（四）品牌戰(zhàn)略管理

品牌是經(jīng)營(yíng)者為了標(biāo)識(shí)其產(chǎn)品，區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，便于消費(fèi)者認(rèn)識(shí)而采用的顯著的標(biāo)記。品牌管理便于參與競(jìng)爭(zhēng)、提高產(chǎn)品質(zhì)量和樹立企業(yè)良好形象，同時(shí)保護(hù)消費(fèi)者利益。品牌是知識(shí)經(jīng)濟(jì)，同時(shí)能得到更多的法律保護(hù)，更可靠。更有維護(hù)消費(fèi)者的利益

（五）盈利模式

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)階段與一般住宅成本相同。包括取得土地、開發(fā)完工等，一般3-5年可完成。這階段費(fèi)用包括：設(shè)計(jì)費(fèi)、貸款利息、建造成本、相關(guān)稅賦等

按地產(chǎn)使用年限界定為營(yíng)運(yùn)期間為50年，達(dá)經(jīng)濟(jì)年限后重新建設(shè)。該期間收益包括：保證金、各種服務(wù)費(fèi)收入、投資收益，費(fèi)用主要是運(yùn)營(yíng)成本。在此利用敏感性分析對(duì)影響盈利的關(guān)鍵因素進(jìn)行查找。主要有以下：入住率、保證金再投資收益率、貸款率及土地及建造成本等。通過以上指標(biāo)計(jì)算投資報(bào)酬率。入住率決定經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)水平的高低、再投資收益率決定投資管理的效率，貸款率是由市場(chǎng)環(huán)境決定的。通過分析找出盈利點(diǎn)，加強(qiáng)管理，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的健康良性發(fā)展。

目前中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)還處于起步階段，隨著老齡化社會(huì)的到來，社會(huì)觀念的轉(zhuǎn)變，，養(yǎng)老地產(chǎn)的社會(huì)需求將迅速增長(zhǎng)，在合理的開發(fā)模式和有效的經(jīng)營(yíng)模式的帶動(dòng)下，養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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