隨著土地供應(yīng)量限制,房地產(chǎn)供應(yīng)的充足,我國多個城市已經(jīng)進入存量房市場,二手房成為市場交易的主體。未來,二手房市場將繼續(xù)擴大,越來越多的城市將會步入到存量房市場。在已銷售的二手房中,住宅占絕大多數(shù),對二手住宅有效的評估是房地產(chǎn)交易市場的重要保障。隨著我國市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展和存量房時代的到來,未來二手住宅的交易活動將會越來越活躍,對二手住宅的評估需求也會越來越大。本文基于分析房地產(chǎn)評估的方法和二手住宅的評估特點,研究得出二手住宅的主要方法——市場比較法。為分析二手住宅主要評估方法在實際中存在的問題,詳細剖析了市場比較法的步驟,并通過文獻與評估實務(wù)提出市場比較法存在以下四方面的問題:特征因素選取不科學(xué);特征因素未設(shè)置合理的權(quán)重;可比案例選取上主觀隨意性大;最終結(jié)果的確定方法過于粗略。本文針對這四個問題進行研究分析,提出以下優(yōu)化方案:首先,采用問卷調(diào)查法,在眾多影響二手住宅價格的因素中選取合適的特征因素;其次,采用組合數(shù)有序加權(quán)平均算子賦權(quán)法(Combination Weighting Averaging,C-OWA)、關(guān)聯(lián)準則重要性賦權(quán)法(Criteria Importance Thoug...

【文章頁數(shù)】：63 頁

【學(xué)位級別】：碩士

【文章目錄】：
摘要
Abstract
1 緒論
    1.1 研究背景與意義
        1.1.1 研究背景
        1.1.2 研究意義
    1.2 研究內(nèi)容與方法
        1.2.1 主要研究內(nèi)容
        1.2.2 研究方法
    1.3 技術(shù)路線
2 相關(guān)概念與研究綜述
    2.1 相關(guān)概念的界定
        2.1.1 房地產(chǎn)評估
        2.1.2 二手住宅
        2.1.3 二手住宅評估
    2.2 研究綜述
        2.2.1 關(guān)于二手住宅價格影響因素的研究
        2.2.2 關(guān)于二手住宅評估方法的研究
        2.2.3 關(guān)于傳統(tǒng)市場法的改進研究
        2.2.4 關(guān)于影響因素組合賦權(quán)、高維數(shù)據(jù)相似性度量等應(yīng)用研究
        2.2.5 文獻述評
3 二手住宅評估方法的應(yīng)用現(xiàn)狀分析
    3.1 房地產(chǎn)評估的方法
    3.2 二手住宅評估的特點與方法
        3.2.1 二手住宅評估的特點
        3.2.2 二手住宅評估的主要方法
    3.3 市場比較法的步驟
    3.4 市場比較法存在的問題
        3.4.1 特征因素選取不科學(xué)
        3.4.2 特征因素未設(shè)置合理的權(quán)重
        3.4.3 可比案例選取上主觀隨意性大
        3.4.4 最終結(jié)果的確定方法過于粗略
4 基于組合賦權(quán)與相似函數(shù)的市場法改進
    4.1 市場法的改進思路
    4.2 問卷調(diào)查法選取特征因素
        4.2.1 二手住宅價格的影響因素
        4.2.2 特征因素的選取
    4.3 引入組合賦權(quán)法確定影響因素的權(quán)重
        4.3.1 賦權(quán)方法概述
        4.3.2 C-OWA算子主觀賦權(quán)法
        4.3.3 CRITIC客觀賦權(quán)法
        4.3.4 博弈論計算指標(biāo)組合權(quán)重
    4.4 采用Esim(X,Y)相似函數(shù)選取可比案例
        4.4.1 Esim(X,Y)相似函數(shù)簡介
        4.4.2 計算綜合相似度
    4.5 計算評估結(jié)果
        4.5.1 交易實例價格修正及結(jié)果計算
        4.5.2 計算待估房地產(chǎn)的價格
5 案例分析
    5.1 案例選取與因素量化
        5.1.1 待估案例基本情況
        5.1.2 可比案例介紹
        5.1.3 特征因素的選擇
        5.1.4 特征因素的量化
    5.2 確定影響因素權(quán)重——基于博弈論組合賦權(quán)
        5.2.1 主觀權(quán)重
        5.2.2 客觀權(quán)重
        5.2.3 博弈論組合賦權(quán)
    5.3 選取可比實例——基于Esim(X,Y)函數(shù)
    5.4 估值計算
        5.4.1 可比價格的計算
        5.4.2 待估住宅最終價格的計算
6 基于組合賦權(quán)的市場法評估效果分析
    6.1 傳統(tǒng)市場法評估分析
    6.2 對比分析
7 研究結(jié)論與展望
    7.1 主要研究結(jié)論
    7.2 不足與研究展望
致謝
參考文獻
附錄
個人簡歷、在學(xué)期間發(fā)表的學(xué)術(shù)論文及取得的研究成果



本文編號：3921569