在我國的房地產評估中,收益法是一種重要方法,應用范圍極為廣泛。還原率作為收益法使用過程中的重要參數,其數值的微小變化就會引起最后評估結果很大的變動。但是,目前收益法中還原率的確定往往依靠評估師的主觀經驗,且還存在諸如確定還原率的標準不統(tǒng)一、概念界限模糊等問題。這些問題使得收益法整體評估結果主觀性較強,缺乏科學性�；诖�,本文嘗試引入資本資產定價模型(CAPM)來確定還原率,對還原率的確定方法進行改進。為此,本文首先介紹了傳統(tǒng)的收益法房地產評估方法,包括收益法的概念、理論基礎以及適用對象,然后闡述還原率概念,給出還原率的本質和重要性。還原率現(xiàn)有的確定方法主要是排序插入法、安全利率加風險利率調整法等等。通過深入分析,本文指出了現(xiàn)有還原率確定方法中的使用范圍和主要問題。在理論推導的基礎上,本文給出了基于CAPM模型改進后的還原率確定方法,并將結果運用到實際評估案例中,最后結合兩種方式的評估過程和評估結果進行分析比較。研究結果表明:基于CAPM模型確定的還原率,理論依據更充分,結果更為可靠。本文案例估計結果準確率比傳統(tǒng)方法提高了3.58%。

【文章頁數】：61 頁

【學位級別】：碩士

【文章目錄】：
摘要
Abstract
1 緒論
    1.1 研究背景及選題意義
        1.1.1 研究背景
        1.1.2 選題意義
    1.2 國內外研究現(xiàn)狀
        1.2.1 收益法在房地產評估中的應用研究
        1.2.2 收益法中還原率確定方法的研究
        1.2.3 資本資產定價模型在收益法房地產評估方法中的研究
        1.2.4 文獻述評
    1.3 論文的研究目標、研究內容
        1.3.1 研究目標
        1.3.2 研究內容
    1.4 擬解決的關鍵問題、研究方法、技術路線
        1.4.1 擬解決的關鍵問題
        1.4.2 研究方法
        1.4.3 技術路線
        1.4.4 本文的創(chuàng)新
2 收益法概述
    2.1 收益法的概念
    2.2 收益法的理論基礎
        2.2.1 效用價值理論
        2.2.2 預期理論
    2.3 收益法的適用對象
    2.4 收益法的計算公式
3 傳統(tǒng)收益法中還原率的確定方法與不足
    3.1 收益法中還原率的本質、構成及其重要性
        3.1.1 還原率的本質
        3.1.2 還原率的構成
        3.1.3 還原率的重要性
    3.2 還原率現(xiàn)有的確定方法
        3.2.1 市場提取法
        3.2.2 安全利率調整法
        3.2.3 投資收益排序插入法
        3.2.4 投資組合法
    3.3 傳統(tǒng)還原率確定過程中的其他問題
        3.3.1 還原率中的無風險利率和風險利率確定問題
        3.3.2 還原率的確定與純收益內涵不一致
4 基于CAPM模型改進還原率確定方法的理論推導
    4.1 房地產投資風險分析
    4.2 CAPM模型
        4.2.1 CAPM模型的概念
        4.2.2 CAPM模型的假設條件
    4.3 CAPM模型的優(yōu)點
    4.4 利用CAPM模型提取還原率
        4.4.1 無風險利率
        4.4.2 市場的整體收益率
        4.4.3 房地產行業(yè)的β值
        4.4.4 確定還原率
5 案例與兩種方法計算結果的對比分析
    5.1 待估房地產概述
    5.2 傳統(tǒng)收益法評估測算過程
        5.2.1 選取交易實例并建立比較基準
        5.2.2 計算過程
    5.3 利用CAPM模型改進后的還原率
        5.3.1 確定無風險利率
        5.3.2 確定房地產行業(yè)β值
        5.3.3 運用CAPM模型理論計算該房地產行業(yè)資本成本
    5.4 兩種評估結果的比較
6 結論與展望
    6.1 結論
    6.2 展望
致謝
參考文獻
附錄1
附錄2
附錄3
個人簡歷、在學期間發(fā)表的學術論文及取得的研究成果



本文編號：3838219