房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持。無論是在房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)環(huán)節(jié),還是在其流通環(huán)節(jié),都要求必須有巨額的資金投入。銀行貸款一直是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中的主要融資渠道,房地產(chǎn)業(yè)已然成為與銀行業(yè)高度依存的行業(yè),但是近年來,隨著銀行貸款政策的調(diào)整,房地產(chǎn)信貸門檻的不斷提高,致使我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本大幅上升,房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道不暢,而自2008年以來,全球范圍內(nèi)的金融危機(jī)也使我國房地產(chǎn)業(yè)的融資更加困難。面對(duì)現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)情況,為了緩解我國房地產(chǎn)行業(yè)的融資壓力,必須逐漸改變房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行資金高度依賴的局面,通過創(chuàng)新融資方式,不斷拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道,為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供可靠的資金支持,從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展。 房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)作為一種可公開募集上市的房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品,它是由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的信托基金。世界上一些發(fā)達(dá)國家都有成功發(fā)展REITs的經(jīng)驗(yàn),REITs對(duì)這些國家房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也發(fā)揮著重要的促進(jìn)作用。針對(duì)我國國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的一些問題,如住房租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、租售比價(jià)不合理以及房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出等等,在我國發(fā)展REITs,能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)提供新的融資渠道,降低房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)；能夠促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng),實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置；能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)完善治理結(jié)構(gòu),提高資本的運(yùn)作效率；能夠滿足社會(huì)資本的投資需求,有效運(yùn)用大眾資本；能夠提高房地產(chǎn)行業(yè)的信息透明度,促進(jìn)我國金融體制的不斷完善,可以說,在我國建立和發(fā)展REITs,對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè),乃至整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要意義,而且,從REITs在我國發(fā)展的可行性來看,不管是在宏觀層面上,還是在微觀層面上,不管是從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度來看,還是從金融體制發(fā)展的角度來看,我國都具備發(fā)展REITs的條件。 為了形成對(duì)我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的正確認(rèn)識(shí),本文在房地產(chǎn)金融理論和REITs的相關(guān)理論的基礎(chǔ)之上,在梳理國內(nèi)外研究文獻(xiàn)后,比較國際發(fā)達(dá)國家發(fā)展REITs的具體情況,努力從中汲取經(jīng)驗(yàn),并結(jié)合我國實(shí)際情況,認(rèn)清我國發(fā)展REITs的現(xiàn)實(shí)可行性,從而提出建立REITs的規(guī)范化構(gòu)想和具體建議,以期為我國REITs的發(fā)展提供一定啟示。本文共分為六個(gè)部分： 第一部分即第一章,緒論,主要是明確選題意義,梳理研究背景和研究現(xiàn)狀,并理清全文的研究?jī)?nèi)容和基本框架。 第二部分包括第二、三章,這一部分主要是對(duì)房地產(chǎn)金融理論和REITs相關(guān)理論內(nèi)容的梳理,對(duì)研究問題進(jìn)行理論界定,為下面各章節(jié)的分析和論述提供必要的理論支撐。 第三部分即第四章,這一部分主要是對(duì)美國、歐洲和亞洲部分發(fā)達(dá)國家和地區(qū)發(fā)展REITs的情況作出介紹,以期通過比較介紹發(fā)展REITs的國際經(jīng)驗(yàn),為解決我國在發(fā)展REITs中所面臨的問題,促進(jìn)REITs在我國的發(fā)展提供有用的借鑒和啟示。 第四部分包括第五、六章,這一部分主要介紹我國REITs的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展中面臨問題以及可行條件,清楚認(rèn)識(shí)到我國發(fā)展REITs既存在障礙,但也具備一定可行性。 第五部分即第七章,這一部分構(gòu)建了房地產(chǎn)信托基金發(fā)展的制度框架,包括其設(shè)立條件、法律關(guān)系、運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)管理體系、運(yùn)作監(jiān)管制度以及退出機(jī)制,從而提出了建立REITs的規(guī)范化構(gòu)想。 第六部分即第八章,這一部分對(duì)我國REITs的發(fā)展進(jìn)行探索,并提出具體可行的政策建議。
【學(xué)位單位】：武漢大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位年份】：2010
【中圖分類】：F293.3
【文章目錄】：
摘要
ABSTRACT
第一章 緒論
    第一節(jié) 選題的背景與意義
    第二節(jié) 國內(nèi)外研究綜述
        一、國內(nèi)相關(guān)研究綜述
        二、國外相關(guān)研究綜述
    第三節(jié) 研究?jī)?nèi)容和研究方法
        一、研究?jī)?nèi)容
        二、研究方法
    第四節(jié) 研究框架與創(chuàng)新之處
        一、研究框架
        二、創(chuàng)新之處
第二章 房地產(chǎn)投資信托基金的基礎(chǔ)理論研究
    第一節(jié) 金融中介理論
        一、金融工具概念及特征
        二、金融中介的作用
        三、金融中介理論的形成和發(fā)展
    第二節(jié) 金融信托理論
        一、信托的基本含義和性質(zhì)
        二、金融信托的特點(diǎn)和職能
        三、金融信托的地位和作用
    第三節(jié) 投資組合理論
        一、馬可維茨投資理論
        二、資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CAPM）
        三、套利定價(jià)理論（APT）
    第四節(jié) 資產(chǎn)證券化理論
        一、資產(chǎn)證券化的定義
        二、資產(chǎn)證券化的內(nèi)容
        三、資產(chǎn)證券化的核心原理和基本原理
第三章 房地產(chǎn)投資信托基金概述
    第一節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金的定義
    第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金的特征、優(yōu)勢(shì)和類型
        一、房地產(chǎn)投資信托基金的特征
        二、房地產(chǎn)投資信托基金的優(yōu)勢(shì)
        三、房地產(chǎn)投資信托基金的類型
    第三節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金的基本架構(gòu)和運(yùn)作機(jī)制
        一、房地產(chǎn)投資信托基金的基本架構(gòu)
        二、房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)作機(jī)制
    第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金的職能
        一、財(cái)產(chǎn)事務(wù)管理職能
        二、融通資金職能
        三、代理和咨詢職能
        四、房地產(chǎn)投資職能
    第五節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金的收益和風(fēng)險(xiǎn)
        一、影響房地產(chǎn)投資信托基金收益的因素
        二、房地產(chǎn)投資信托基金面臨的風(fēng)險(xiǎn)
    第六節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金和其他金融工具的比較
        一、房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)信托的比較
        二、房地產(chǎn)投資信托基金和債券的比較
        三、房地產(chǎn)投資信托基金和股票的比較
第四章 發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的國際經(jīng)驗(yàn)
    第一節(jié) 美國房地產(chǎn)投資信托基金簡(jiǎn)介
        一、美國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展歷程
        二、美國房地產(chǎn)投資信托基金的特點(diǎn)
        三、在美國設(shè)立REITs的要求
        四、美國房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)行程序
    第二節(jié) 歐洲房地產(chǎn)投資信托基金簡(jiǎn)介
        一、歐洲主要國家房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展現(xiàn)狀
        二、歐洲房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展前景
    第三節(jié) 亞洲房地產(chǎn)投資信托基金簡(jiǎn)介
    第四節(jié) 發(fā)達(dá)國家和地區(qū)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)驗(yàn)及啟示
        一、個(gè)人財(cái)富集聚增加是導(dǎo)致美國REITs產(chǎn)生的直接誘因
        二、法律法規(guī)為REITs的發(fā)展提供了良好的外部環(huán)境
        三、稅收優(yōu)惠有利于促進(jìn)REITs的發(fā)展
        四、三種類型的RErrs發(fā)展情況不同
        五、REITs的發(fā)展表現(xiàn)出一定的周期性
        六、REITs的結(jié)構(gòu)應(yīng)不斷地發(fā)展變化
        七、REITs資產(chǎn)管理方式在不斷的發(fā)展變化
        八、資本市場(chǎng)等各方面條件的成熟是REITs成功設(shè)立的基礎(chǔ)
        九、亞洲一些國家和地區(qū)的REITs是美國REITs在亞洲的傳播
第五章 中國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)與障礙
    第一節(jié) 中國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展現(xiàn)狀
        一、資金來源
        二、資金投向
        三、組織模式
    第二節(jié) 中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的主要風(fēng)險(xiǎn)
    第三節(jié) 中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的主要障礙
        一、與REITs相關(guān)的法律制度還不完善
        二、稅收政策阻礙著我國REITs的蓬勃發(fā)展
        三、我國金融市場(chǎng)的不成熟不利于REITs的發(fā)展
        四、我國房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理水平較低
        五、我國信托制度存在諸多疏漏
        六、企業(yè)較為低下的抗風(fēng)險(xiǎn)能力致使REITs的投資回報(bào)缺乏保障
        七、我國經(jīng)濟(jì)的二元結(jié)構(gòu)不利于REITs的發(fā)展
        八、缺乏運(yùn)作REITs的專業(yè)人才
第六章 中國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的可行性條件
    第一節(jié) 我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的宏觀環(huán)境
        一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)良好
        二、中國金融體制改革不斷推進(jìn)
        三、低利率水平
        四、投資者對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)投資工具的強(qiáng)烈需求
        五、宏觀調(diào)控政策的推動(dòng)作用
    第二節(jié) 我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的微觀因素
        一、房地產(chǎn)業(yè)的日臻成熟
        二、類房地產(chǎn)投資信托基金不斷涌現(xiàn)
        三、資本市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)參考
    第三節(jié) 我國發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的法律環(huán)境
第七章 建立房地產(chǎn)信托基金的制度構(gòu)建
    第一節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件
        一、美國房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件
        二、亞洲房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立條件
        三、美國與亞洲各國和地區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)立條件的比較
    第二節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金的法律關(guān)系
        一、橫向信托法律關(guān)系
        二、縱向信托法律關(guān)系
    第三節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)管理體系
        一、運(yùn)行前風(fēng)險(xiǎn)管理
        二、運(yùn)行中風(fēng)險(xiǎn)管理
        三、運(yùn)行后風(fēng)險(xiǎn)管理
    第四節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作監(jiān)管制度
        一、宏觀監(jiān)管體系
        二、REITs同業(yè)自律體系
        三、基金內(nèi)部的監(jiān)管機(jī)制
        四、社會(huì)監(jiān)督
    第五節(jié) 房地產(chǎn)投資信托基金的退出機(jī)制
第八章 中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的建議
    第一節(jié) 中國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式探索
        一、中國房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)體系的構(gòu)建
        二、中國REITs市場(chǎng)體系的構(gòu)建
        三、中國房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展模式設(shè)計(jì)的戰(zhàn)略
        四、中國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)起人及管理方式的選擇
        五、中國房地產(chǎn)投資信托基金組織形式的選擇
        六、中國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)行形態(tài)選擇
        七、中國房地產(chǎn)投資信托基金的投資對(duì)象選擇
        八、中國房地產(chǎn)投資信托基金的投資主體選擇
        九、中國房地產(chǎn)投資信托基金資金募集方式的選擇
    第二節(jié) 中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的相關(guān)政策建議
        一、為房地產(chǎn)投資信托基金的實(shí)施運(yùn)作創(chuàng)造必要的法律環(huán)境
        二、加強(qiáng)外部監(jiān)督機(jī)制
        三、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)投資信托基金組織機(jī)構(gòu)的建設(shè)
        四、建立具有中國特色的風(fēng)險(xiǎn)防范體系
            （一） 對(duì)發(fā)起人和物業(yè)資產(chǎn)提出較為嚴(yán)格的要求
            （二） 對(duì)資產(chǎn)管理公司提出針對(duì)性的要求
            （三） 明確規(guī)定中介機(jī)構(gòu)的盡職調(diào)查則和盡調(diào)調(diào)查責(zé)任
            （四） 明確規(guī)定杠桿比例的資金用途
            （五） 建立風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案和投資者保護(hù)機(jī)制
        五、保持REITs產(chǎn)品流動(dòng)性
        六、加快培養(yǎng)機(jī)構(gòu)投資者
        七、完善理論研究、人才培養(yǎng)和信息公開化制度
參考文獻(xiàn)
攻博期間發(fā)表的與學(xué)位論文相關(guān)的科研成果目錄
后記

【參考文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2874261