【摘要】：近年來中國房價(jià)持續(xù)上漲,2006年1季度與1999年1季度相比,全國平均房價(jià)上漲了42.93%,是同期CPI漲幅的5.6倍。在房價(jià)高漲的同時(shí),個(gè)人住房抵押貸款也急速上漲,截止2005年底,全國個(gè)人住房抵押貸款余額1.84萬億,是1999年初的43倍。住房作為人類生活的必需品和居民財(cái)富的重要組成部分,近年來急漲的房價(jià)引起了政府重視,群眾關(guān)心和社會(huì)關(guān)注。經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政策制定者面臨如下無法回避的問題:(1)中國住房價(jià)格的變動(dòng)規(guī)律是什么?(2)房價(jià)與住房抵押貸款同步高漲,到底二者之間關(guān)系如何,是否存在因果關(guān)系,如果存在因果關(guān)系,那么孰為因?孰為果?對以上問題的回答關(guān)系居民購房決策,關(guān)系對住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的判斷,關(guān)系住房金融政策的制定。而要正確回答以上問題,必須建立在對中國住房價(jià)格運(yùn)動(dòng)規(guī)律及其與住房抵押貸款關(guān)系的科學(xué)認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上。 本文從分析我國住房價(jià)格時(shí)間序列特征入手,研究住房價(jià)格的運(yùn)動(dòng)規(guī)律,在此基礎(chǔ)上,運(yùn)用泛化回歸神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)(GRNN)方法建立住房價(jià)格預(yù)測模型,并運(yùn)用變參數(shù)協(xié)整、多變量協(xié)整以及誤差修正模型,對住房價(jià)格與住房抵押貸款的關(guān)系進(jìn)行了深入系統(tǒng)的研究。 本文主要的研究工作及由此形成的結(jié)論包括以下六個(gè)方面: (一)分析了選題的背景和意義,綜述了國內(nèi)外有關(guān)住房價(jià)格預(yù)測、住房價(jià)格與其影響因素關(guān)系研究已有文獻(xiàn),總結(jié)了現(xiàn)有文獻(xiàn)主要研究成果和經(jīng)驗(yàn),分析了目前我國住房價(jià)格及其影響因素關(guān)系研究中存在的問題,指出了可行的研究方向。 (二)運(yùn)用J-B檢驗(yàn)、自相關(guān)函數(shù)、以及ADF和PP檢驗(yàn)對我國住房價(jià)格時(shí)間序列的正態(tài)性、自相關(guān)性和穩(wěn)定性等進(jìn)行了系統(tǒng)研究,研究結(jié)果發(fā)現(xiàn):我國住房價(jià)格時(shí)間序列呈右偏和尖峰的分布特征,呈現(xiàn)高度的自相關(guān)性和微弱的均值回復(fù)性,并且正自相關(guān)系數(shù)持續(xù)期很長,負(fù)相關(guān)系數(shù)在很長滯后期出現(xiàn),住房價(jià)格時(shí)間序列有長記憶性特點(diǎn)。住房價(jià)格時(shí)間序列是非平穩(wěn)序列,而住房價(jià)格一階差分序列平穩(wěn),因此住房價(jià)格時(shí)間序列是一階單整序列。當(dāng)滯后期一定長(≥9個(gè)月),北京和上海兩地住房價(jià)格變化互為Granger因果關(guān)系,說明兩地住房價(jià)格存在相同的影響因素。我國住房價(jià)格時(shí)間序列有顯著的自相關(guān)性,說明住房價(jià)格時(shí)間序列的前后數(shù)據(jù)之間有依存關(guān)系,可以利用過去及當(dāng)前的住房價(jià)格對未來的住房價(jià)格作出預(yù)測,也說明了在住房價(jià)格預(yù)測中技術(shù)分析是可行的。 (三)回顧了國內(nèi)外關(guān)于住房市場有效性研究文獻(xiàn),借鑒國外住房市場弱式有效性游程檢驗(yàn)方法,對北京和上海兩地住房市場的有效性進(jìn)行檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)上海住房市場拒絕有效市場假設(shè),而北京住房市場接受弱式有效市場假設(shè)。在關(guān)于住房價(jià)格時(shí)間序列特征分析中,北京住房價(jià)格與上海住房價(jià)格一樣呈現(xiàn)顯著的自相關(guān)性。在資本市場上,證券價(jià)格的自相關(guān)性可以用資本市場無效解釋。但是在住房市場上,實(shí)證結(jié)果發(fā)現(xiàn)僅靠有效市場理論無法對住房價(jià)格自相關(guān)性作出合理的解釋。因?yàn)樽》渴袌霾煌谧C券市場,所以對住房市場的研究不能完全照搬對資本市場的研究方法。對住房市場而言,即使是一個(gè)有效的市場,由于住房市場本身的特殊性,住房供給滯后調(diào)整、住房市場上非理性預(yù)期、住房融資的首付款約束等都可能引起住房價(jià)格調(diào)整時(shí)滯。 (四)根據(jù)住房價(jià)格時(shí)間序列一階單整的特性和自相關(guān)性,以上海為例,建立了住房價(jià)格預(yù)測的ARIMA模型,并利用該模型進(jìn)行了預(yù)測,發(fā)現(xiàn)ARIMA模型對上海住房價(jià)格預(yù)測的精度不高,解釋能力不強(qiáng)。鑒于ARIMA模型預(yù)測能力上的局限性,本文將泛化回歸神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法(GRNN)用于住房價(jià)格預(yù)測,GRNN網(wǎng)絡(luò)的高度非線性映射能力和快速運(yùn)算能力,比較適合復(fù)雜系統(tǒng)的仿真。通過GRNN網(wǎng)絡(luò)預(yù)測結(jié)果和ARIMA模型預(yù)測結(jié)果的對比分析,發(fā)現(xiàn)GRNN網(wǎng)絡(luò)方法預(yù)測相對誤差為0.37%,而ARIMA預(yù)測的相對誤差為1.96%,說明經(jīng)過大量樣本反復(fù)訓(xùn)練的GRNN網(wǎng)絡(luò)較好地仿真了上海住房價(jià)格的行為模式,GRNN模型比ARIMA模型更適合于上海住房價(jià)格預(yù)測。當(dāng)然,以上結(jié)論僅是從對上海住房價(jià)格預(yù)測對比中得到的,GRNN網(wǎng)絡(luò)預(yù)測方法是否適合于我國其他地區(qū)的住房價(jià)格預(yù)測還有待于進(jìn)一步驗(yàn)證。ARIMA模型方法和GRNN模型方法本身并沒有優(yōu)劣之分,選擇什么樣的模型主要取決于所要研究的系統(tǒng)特征。符合住房價(jià)格時(shí)間序列數(shù)據(jù)生成系統(tǒng)特征的模型,能反映住房價(jià)格的行為模式,預(yù)測能力就強(qiáng)。相反,不符合住房價(jià)格時(shí)間序列數(shù)據(jù)生成系統(tǒng)特征的模型,即使再先進(jìn)、再復(fù)雜,在房價(jià)預(yù)測上效果也不一定好。 (五)以上海為例對我國住房住房價(jià)格與住房抵押貸款及其組成之間的關(guān)系進(jìn)行研究。第一步:假定住房價(jià)格與住房抵押貸款之間的數(shù)量關(guān)系不隨時(shí)間變化,運(yùn)用1996年8月～2006年8月的統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行實(shí)證研究,發(fā)現(xiàn)住房價(jià)格與住房抵押貸款及其組成部分之間不存在長期協(xié)整關(guān)系。第二步:運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)Granger因果檢驗(yàn)對住房價(jià)格與住房抵押貸款之間的因果關(guān)系做了研究。研究表明:住房抵押貸款總余額是住房價(jià)格的Grange原因,但反方向的因果關(guān)系不成立;商業(yè)性個(gè)人住房貸款余額是住房價(jià)格的Grange原因,但反方向的因果關(guān)系也不成立。仔細(xì)分析這一結(jié)論,發(fā)現(xiàn)在研究期內(nèi)上海住房市場不是一個(gè)平穩(wěn)的市場。因停止實(shí)物分房,居民家庭的住房需求增加。為支持住房制度改革央行制定了《個(gè)人住房抵押貸款管理辦法》并且取消了商業(yè)銀行信貸規(guī)模直接控制,加上商業(yè)銀行間業(yè)務(wù)競爭日益激烈,居民得到住房抵押貸款變得越來越容易。受上述政策變化影響,住房價(jià)格與住房抵押貸款的關(guān)系處于不斷變化之中,經(jīng)歷了一系列的結(jié)構(gòu)變遷。雖然房改政策和住房金融政策出臺(tái)有具體時(shí)間,但是市場消化吸收的過程難以把握,而且各種影響因素錯(cuò)綜復(fù)雜,所以無法通過在線性方程中加入啞元變量分析變化因素,而是利用變參數(shù)模型比較合適。因此,在第三步:本文去掉基本模型中的常參數(shù)假定,用時(shí)變參數(shù)來代替常參數(shù),假定住房價(jià)格與住房抵押貸款的關(guān)系系數(shù)為AR(1)狀態(tài)轉(zhuǎn)換形式,利用卡爾曼濾波算法對時(shí)變參數(shù)模型進(jìn)行估計(jì)。結(jié)果表明:住房價(jià)格與住房抵押貸款之間存在隨時(shí)間變化的協(xié)整關(guān)系—在2000年以前,住房價(jià)格與住房抵押貸款之間的關(guān)系規(guī)律性不明顯;但是2000年以后,住房抵押貸款對住房價(jià)格的正向影響逐步增強(qiáng)并呈上升趨勢。通過殘差圖、均值和標(biāo)準(zhǔn)差比較,時(shí)變參數(shù)模型的估計(jì)效果比常參數(shù)模型好,時(shí)變參數(shù)模型能夠更好地描述住房價(jià)格與住房抵押貸款之間的關(guān)系。 同時(shí),上述實(shí)證證明了上海住房市場的變結(jié)構(gòu)特征,也進(jìn)一步論證了為什么ARIMA模型不適合于對上海住房價(jià)格的預(yù)測研究。更重要的該實(shí)證結(jié)果可以幫助我們認(rèn)清一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。當(dāng)前大家比較關(guān)注房價(jià)泡沫對金融穩(wěn)定的威脅,實(shí)際上,在促成房價(jià)泡沫的因素當(dāng)中,過于寬松的貨幣政策和過度的金融支持是重要因素之一,要避免房價(jià)泡沫需要從金融政策上防患于未然。尤其是在金融制度變遷、不確定性和信息不對稱性的背景下,金融機(jī)構(gòu)的競爭和短視,導(dǎo)致大量貸款投向住房投資(投機(jī)),直接導(dǎo)致住房價(jià)格的劇烈波動(dòng)。解決居民住房問題必須要有住房抵押貸款供給作為支持,但同時(shí)需要注意金融支持過度問題,因此,建議始終堅(jiān)持“住房金融以支持居民自住住房購買為主,限制用于投資性(投機(jī)性)購房”的原則,要求商業(yè)銀行對投資性(投機(jī)性)購房實(shí)行差別化的高利率政策,同時(shí)加強(qiáng)對商業(yè)銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)的窗口指導(dǎo)和監(jiān)督,避免出現(xiàn)金融支持過度。另外,根據(jù)我們的研究,房價(jià)不是住房抵押貸款快速增長的Grange因,說明了近年來住房抵押貸款的急漲主要源于申請抵押貸款購房的業(yè)務(wù)量增長,而非來自于作為抵押物的住房價(jià)格增長,住房抵押貸款余額不是被高房價(jià)推高的,因此,研究期內(nèi)住房抵押貸款對抵押物價(jià)值的依賴度不高,風(fēng)險(xiǎn)不大。 (六)以住房價(jià)格生命周期模型為基礎(chǔ),以上海為例,構(gòu)建了城鎮(zhèn)化指標(biāo),建立了住房價(jià)格與人均可支配收入、收入預(yù)期(失業(yè)率)、住房抵押貸款利率和城鎮(zhèn)化等變量之間的多因素關(guān)系模型,采用E-G兩步法協(xié)整分析技術(shù)和誤差修正模型,研究了住房價(jià)格與人均可支配收入、收入預(yù)期、抵押貸款利率和城鎮(zhèn)化等變量之間的長期均衡關(guān)系和短期影響關(guān)系。研究結(jié)果表明:這些變量之間存在長期均衡關(guān)系。長期看,收入預(yù)期(失業(yè)率)、抵押貸款利率、城鎮(zhèn)化和抵押貸款余額是決定和影響住房價(jià)格水平的主要因素。從影響程度看,1%的抵押貸款余額增長,將導(dǎo)致0.21%的住房價(jià)格增長;1%的農(nóng)村人口減少,將導(dǎo)致0.17%的住房價(jià)格增長;收入預(yù)期(失業(yè)率)下降1個(gè)百分點(diǎn),住房價(jià)格將增加0.74%;住房抵押貸款利率提高1個(gè)百分點(diǎn),住房價(jià)格下降0.08%。其中收入預(yù)期(失業(yè)率)和抵押貸款余額對住房價(jià)格的影響較大,而且這兩個(gè)變量短期內(nèi)也對住房價(jià)格變化產(chǎn)生影響。均衡誤差修正項(xiàng)系數(shù)為14%,說明上海住房市場價(jià)格調(diào)整速度比較快,每一個(gè)月份調(diào)整偏離長期均衡的14%。滯后2期住房價(jià)格變化對當(dāng)期價(jià)格變化影響彈性為0.42,滯后3期住房價(jià)格變化對當(dāng)期價(jià)格變化的影響彈性為0.34,滯后4期住房價(jià)格變化對當(dāng)期價(jià)格變化的影響彈性為0.20,揭示了住房價(jià)格調(diào)整過程是一個(gè)有粘性的價(jià)格調(diào)整過程,滯后住房價(jià)格變化是促使住房價(jià)格短期波動(dòng)的主要原因,證明了住房市場不符合有效市場假說,住房市場上購房者的預(yù)期是非理性預(yù)期。購房者根據(jù)以往的住房價(jià)格及其變化對未來的房價(jià)作出預(yù)測,在房價(jià)大幅上升階段,容易產(chǎn)生投機(jī)泡沫,房價(jià)可能大幅度地偏離其長期均衡價(jià)值,加上現(xiàn)階段上海住房市場缺乏長期性購買力支撐,房價(jià)調(diào)整速度比較快,上海住房市場的“繁榮-衰退”循環(huán)比較脆弱,政府應(yīng)該給予住房市場更多關(guān)注,以確保一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的住房市場。 本研究的創(chuàng)新性體現(xiàn)在以下四個(gè)方面: (一)弱式有效性實(shí)證結(jié)果發(fā)現(xiàn),資本市場有效性理論不能用來解釋住房價(jià)格的自相關(guān)性。本文從住房市場固有屬性出發(fā),系統(tǒng)地分析了住房價(jià)格自相關(guān)性的原因,即住房供給滯后調(diào)整、住房市場上非理性預(yù)期、住房融資的首付款約束等都可能引起住房價(jià)格調(diào)整時(shí)滯。 (二)將泛化回歸神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法(GRNN)用于住房價(jià)格預(yù)測中,通過與ARIMA預(yù)測結(jié)果的對比分析,得出GRNN模型在上海房價(jià)預(yù)測中優(yōu)于ARIMA模型,證明了上海住房市場的非線性特征。 (三)運(yùn)用時(shí)變參數(shù)協(xié)整關(guān)系的估計(jì)和檢驗(yàn)方法,建立了住房價(jià)格與住房抵押貸款關(guān)系的時(shí)變參數(shù)模型,得出住房價(jià)格與住房抵押貸款之間具有隨時(shí)間變化的長期均衡關(guān)系以及時(shí)變參數(shù)模型在描述二者關(guān)系方面優(yōu)于常參數(shù)模型的結(jié)論。 (四)構(gòu)建了城鎮(zhèn)化指標(biāo),并且用城鎮(zhèn)失業(yè)率作為收入預(yù)期的代理變量,建立了上海住房價(jià)格與城鎮(zhèn)人均可支配收入、收入預(yù)期、抵押貸款利率、抵押貸款總余額以及城鎮(zhèn)化等變量之間的多因素模型,運(yùn)用E-G兩步法協(xié)整分析和誤差修正分析,得出住房價(jià)格與收入預(yù)期、抵押貸款利率、抵押貸款總余額以及城鎮(zhèn)化等變量之間存在長期均衡關(guān)系。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與住房價(jià)格沒有顯著的相關(guān)關(guān)系。在影響住房價(jià)格的因素中,城鎮(zhèn)化和抵押貸款余額是決定和影響住房價(jià)格水平的主要因素。 總的來看,本論文的研究在關(guān)于我國住房價(jià)格運(yùn)動(dòng)規(guī)律的認(rèn)識(shí)方面,以及住房價(jià)格與抵押貸款關(guān)系研究方面給出了一些新的結(jié)論,這對于制定住房及金融相關(guān)政策、促進(jìn)我國住房市場的健康發(fā)展,實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧與穩(wěn)定有著相當(dāng)?shù)睦碚搩r(jià)值和積極的實(shí)踐意義。
【學(xué)位授予單位】：上海交通大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2007
【分類號(hào)】：F293.3;F832.4;F224

【引證文獻(xiàn)】

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1 祁幟;甘肅省住房價(jià)格與個(gè)人住房抵押貸款關(guān)系研究[D];蘭州大學(xué);2012年

本文編號(hào)：2803963