【摘要】：1998年我國(guó)實(shí)施全面住房體制改革以來(lái),伴隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化的不斷推進(jìn),我國(guó)住房市場(chǎng)迅速擴(kuò)張,成為帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。然而,在住房分配貨幣化的進(jìn)程中,住房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快、市場(chǎng)分化日益嚴(yán)重、市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問(wèn)題逐漸凸顯出來(lái),為城鎮(zhèn)居民帶來(lái)了巨大的購(gòu)房壓力,甚至激發(fā)了一系列社會(huì)、經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。在這樣的背景下,構(gòu)建合理的住房支付能力測(cè)度指標(biāo),全面了解城鎮(zhèn)居民的住房支付能力的時(shí)空分布特征及其背后的影響機(jī)制,有利于促進(jìn)我國(guó)各地區(qū)構(gòu)建和完善多層次的住房供應(yīng)和保障體系,從而切實(shí)有效地改善城鎮(zhèn)居民的住房支付能力。以往的研究忽略了區(qū)域住房市場(chǎng)在空間維度上的相互作用,只重點(diǎn)考察了不同區(qū)域在時(shí)間維度的住房市場(chǎng)發(fā)展情況。另一方面,在支付能力指標(biāo)的選擇上,大多以測(cè)度潛在區(qū)域住房支付能力的宏觀指標(biāo)為主,缺少微觀視角下對(duì)實(shí)際住房支付能力的分析和探討,而家庭作為參與住房支付行為的基本單位,是分析住房支付問(wèn)題不可或缺的基本組成部分。因此,本文基于空間經(jīng)濟(jì)學(xué)、行為經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)等理論框架,構(gòu)建了住房支付能力的宏觀測(cè)度指標(biāo)和微觀測(cè)度指標(biāo),分別從國(guó)家、省、市、家庭四個(gè)層面,對(duì)城鎮(zhèn)居民住房支付能力的區(qū)域分布特征及影響因素展開(kāi)深入的剖析和探討,并根據(jù)研究結(jié)論提出相應(yīng)的政策建議。本文共分為六個(gè)部分,第一章為引言,對(duì)本文的研究背景、研究目的與意義、研究?jī)?nèi)容與框架進(jìn)行了總體介紹,并歸納了研究可能的創(chuàng)新點(diǎn)和不足。第二章為文獻(xiàn)綜述。首先界定了住房支付能力的概念,并圍繞住房支付能力的內(nèi)涵對(duì)幾個(gè)相近概念進(jìn)行了辨析,進(jìn)一步明確了本文的研究對(duì)象。接著,介紹了基于比率法、剩余收入法構(gòu)建的衡量住房支付能力的常用指標(biāo),并對(duì)各個(gè)指標(biāo)在實(shí)際運(yùn)用中的優(yōu)勢(shì)、局限性進(jìn)行了分析。然后,分別從宏觀和微觀兩個(gè)方面概述了住房支付能力的影響因素。宏觀影響因素主要包括制度、人口、區(qū)位、經(jīng)濟(jì)等方面,微觀影響因素主要包括家庭規(guī)模、收入、儲(chǔ)蓄,以及被訪者的受教育程度、婚姻、年齡等衡量個(gè)人、家庭社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征的因素。最后,從空間經(jīng)濟(jì)學(xué)與區(qū)位理論、行為生命周期理論和社會(huì)資本理論三個(gè)方面梳理了住房支付能力的理論基礎(chǔ)。第三章從“國(guó)家-省-市”三個(gè)不同層面,分析了我國(guó)城鎮(zhèn)居民住房支付能力的時(shí)空演變格局。在國(guó)家層面上,通過(guò)重新估算全國(guó)人均住房建筑面積后,構(gòu)建了以房?jī)r(jià)收入比為代表的住房支付能力宏觀測(cè)度指標(biāo),進(jìn)而從時(shí)間維度上描述了住房支付能力的歷史演變規(guī)律,發(fā)現(xiàn)我國(guó)住房支付能力整體呈階段性變化特征。2003-2005年以及2008-2009年出現(xiàn)了飛速上漲,其他時(shí)間段均處于緩慢下降的趨勢(shì),2014年起房?jī)r(jià)收入比再度出現(xiàn)了緩慢回調(diào),基本與針對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)的調(diào)控政策變動(dòng)相對(duì)應(yīng)。在宏觀測(cè)度指標(biāo)基礎(chǔ)上,借助探索性空間數(shù)據(jù)分析工具描述了我國(guó)省、市層面上城鎮(zhèn)居民住房支付能力的空間分布格局、集聚模式及空間差異。結(jié)果表明,在省級(jí)層面上,住房支付能力較弱的區(qū)域由東北、東南沿海區(qū)域,逐漸演變?yōu)橐陨虾�、江蘇、浙江為核心的“長(zhǎng)三角”區(qū)域以及以旅游業(yè)為主的部分西南地區(qū);在市級(jí)層面上,住房支付壓力大的地區(qū)主要集中在直轄市、部分省會(huì)城市和東南沿海的部分城市,中、西部地區(qū)住房支付能力相對(duì)較強(qiáng)。局部空間自相關(guān)分析結(jié)果表明,我國(guó)住房支付能力在各層面的空間分布均表現(xiàn)出顯著的空間溢出效應(yīng)。最后,以CV系數(shù)和區(qū)位基尼系數(shù)測(cè)度了不同層面下我國(guó)住房支付能力的空間分布差異,結(jié)果發(fā)現(xiàn),我國(guó)住房支付能力的時(shí)空演變特征具有明顯的空間尺度效應(yīng),城市層面的住房支付能力分布差異大于省級(jí)層面。第四章在宏觀視角下,通過(guò)構(gòu)建空間面板模型深入分析了導(dǎo)致住房支付能力空間分布差異的宏觀驅(qū)動(dòng)因素。首先,分別從經(jīng)濟(jì)、人口、政府行為、金融支持和住房市場(chǎng)五個(gè)方面來(lái)考察我國(guó)不同層面下的住房支付能力影響因素。結(jié)果發(fā)現(xiàn)在省級(jí)層面上,社會(huì)保障支出、金融支持和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平都產(chǎn)生了顯著的空間溢出效應(yīng)�；诔鞘兄g的空間集聚特征,依據(jù)城市的經(jīng)濟(jì)、人口、住房市場(chǎng)等特征將275個(gè)地級(jí)市重新劃分為一、二線城市、三線城市和四線城市,進(jìn)一步分析不同類(lèi)型城市的住房支付能力影響因素及其空間溢出效應(yīng)。結(jié)果表明,一、二線城市的住房支付問(wèn)題主要在于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,因此導(dǎo)致住房市場(chǎng)需求擴(kuò)張的因素,如人口密度和房地產(chǎn)投資占比均有可能帶來(lái)房?jī)r(jià)收入比的上升,而三、四線城市的住房支付問(wèn)題主要是由于收入上漲過(guò)慢帶來(lái)的,三線城市居民的住房支付能力會(huì)隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到提高,四線城市的社會(huì)保障支出、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平有助于改善本地區(qū)和周邊地區(qū)的住房支付能力。第五章在微觀視角下,分別構(gòu)建了衡量家庭層面下住房支付能力的定性和定量測(cè)度指標(biāo)。結(jié)合中國(guó)家庭動(dòng)態(tài)跟蹤調(diào)查(CFPS)2010年的基線數(shù)據(jù)和2014年的追訪數(shù)據(jù),在定性測(cè)度指標(biāo)的基礎(chǔ)上,引入個(gè)體和家庭的生命周期因素、社會(huì)資本水平及其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征,從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩個(gè)角度對(duì)家庭住房支付能力的影響因素分別進(jìn)行了分析�；贚ogit模型的靜態(tài)分析結(jié)果表明,家庭層面住房支付能力的強(qiáng)弱與購(gòu)房時(shí)機(jī)的選擇,都在不同程度上受到個(gè)人、家庭特征的影響。在靜態(tài)分析的基礎(chǔ)上,引入文化規(guī)范效應(yīng)和自我控制力,構(gòu)建了基于生存分析的購(gòu)房時(shí)點(diǎn)選擇模型。動(dòng)態(tài)分析結(jié)果表明,家庭購(gòu)房行為與所處地區(qū)的住房消費(fèi)文化以及個(gè)體的自我控制力密切相關(guān)。為進(jìn)一步了解相同住房產(chǎn)權(quán)類(lèi)型的家庭之間微觀影響因素的差異,通過(guò)構(gòu)建基于區(qū)位理論的定量測(cè)度指標(biāo),根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)類(lèi)型將家庭分為自有住房、租房和社會(huì)保障房三個(gè)群體,利用分位數(shù)模型對(duì)區(qū)位支付能力測(cè)度指標(biāo)下不同住房群體的微觀影響因素進(jìn)行了比較分析。第六章簡(jiǎn)述了全文的研究結(jié)論,并根據(jù)結(jié)論提出相應(yīng)的政策建議。本文認(rèn)為,在完善住房保障制度的基礎(chǔ)上,政策制定應(yīng)充分考慮不同住房市場(chǎng)的區(qū)域特征以及不同類(lèi)型住房群體的家庭特征,實(shí)施更有針對(duì)性的政策,因地制宜地對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控,切實(shí)有效地改善中低收入家庭的住房支付能力。本文的創(chuàng)新點(diǎn)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面。(1)使用空間計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究工具。將空間維度上的區(qū)域互動(dòng)效應(yīng)納入到住房支付問(wèn)題的宏觀分析框架中,通過(guò)不斷細(xì)化研究尺度,全面、系統(tǒng)地考察了國(guó)家、省、市層面下城鎮(zhèn)居民支付能力的時(shí)空演變格局,并運(yùn)用多種空間面板模型驗(yàn)證各影響因素的作用機(jī)制。(2)構(gòu)造多維度的支付能力測(cè)度指標(biāo)。相對(duì)于只關(guān)注當(dāng)?shù)鼐用駶撛谥Ц赌芰Φ暮暧^測(cè)度指標(biāo),本文在CFPS的微觀數(shù)據(jù)支持下,構(gòu)建了衡量家庭實(shí)際支付能力的微觀測(cè)度指標(biāo)。其中,微觀測(cè)度指標(biāo)又細(xì)分為定性指標(biāo)和定量指標(biāo),以家庭具備支付能力的強(qiáng)弱作為定性指標(biāo),結(jié)合區(qū)位支付能力的定量指標(biāo),深入挖掘了不同住房支付能力的家庭及其成員所具有的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征。(3)引入文化、心理因素,從動(dòng)態(tài)角度分析家庭購(gòu)房行為。本文將行為生命周期理論和社會(huì)資本理論引入家庭購(gòu)房時(shí)點(diǎn)的分析中,在家庭和個(gè)體的經(jīng)濟(jì)社會(huì)特征基礎(chǔ)上,結(jié)合文化規(guī)范效應(yīng)、自我控制力和社會(huì)資本因素,構(gòu)建了基于社會(huì)學(xué)和行為經(jīng)濟(jì)學(xué)的動(dòng)態(tài)分析框架。
【學(xué)位授予單位】：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2017
【分類(lèi)號(hào)】：F299.23
【圖文】：

標(biāo)志著我國(guó)住房商品化時(shí)代的正式開(kāi)啟。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，房?jī)r(jià)在總逡逑體上快速上漲，全國(guó)商品房銷(xiāo)售均價(jià)從每平方米１９９８年的２０５３元上漲到２０１５年的逡逑６４７３元。圖１－１為１９９８－２０１５年經(jīng)ＣＰＩ平減后的我國(guó)不同類(lèi)型商品房銷(xiāo)售均價(jià)的歷逡逑年走勢(shì)（以１９９８年ＣＰＩ為基期）。截至２０１５年，住宅商品房和別墅、高檔小區(qū)銷(xiāo)售逡逑價(jià)格的年平均增長(zhǎng)率分別為５．５１％和５．１５％。由于統(tǒng)計(jì)口徑的改變，經(jīng)濟(jì)適用房只能逡逑計(jì)算截止到２０１０年的年平均增長(zhǎng)率，與另兩類(lèi)商品房無(wú)可比性。但從整體走勢(shì)上看，逡逑經(jīng)濟(jì)適用房的單位面積銷(xiāo)售價(jià)格變化幅度較小，而代表高端住房需求的別墅、高檔逡逑小區(qū)價(jià)格波動(dòng)較大。由于本文主要探討的是城鎮(zhèn)居民的住房支付能力，因此主要以逡逑住宅商品房的變化趨勢(shì)為研究對(duì)象。從平均銷(xiāo)售價(jià)格的增長(zhǎng)率中可以看到，住宅商逡逑品房的價(jià)格增速較大，甚至超過(guò)了別墅、高檔小區(qū)。結(jié)合圖１－２住宅商品房的價(jià)格增逡逑長(zhǎng)率變化趨勢(shì)

ｔ－ｔｒＨｒＮｒＮｒｓｊｒＭｆＮ（Ｎ邋ｒＮｒ＼ｉｒｓｊｒＭｆＮｊ＜Ｎ（ＮｒＭｒＭｆＮ逡逑住宅商品房一會(huì)一R%墅、高檔公寓邐一＾＞一經(jīng)濟(jì)適用房逡逑圖１－１邐１９９８－２０１５年全國(guó)不同類(lèi)型住房平均價(jià)格走勢(shì)逡逑２逡逑

邐＊ｒ；逡逑圖２－１質(zhì)量調(diào)整比率法與傳統(tǒng)比率法的內(nèi)涵逡逑Ｌｅｒｍａｎ和Ｒｅｅｄｅｒ邋（１９８７）通過(guò)圖２－１展示了質(zhì)量調(diào)整后的比率法與傳統(tǒng)比率法逡逑的不同。假設(shè)一個(gè)家庭擁有固定收入Ｌ住房消費(fèi)（／／）和非住房商品和服務(wù)消費(fèi)（Ｘ）逡逑構(gòu)成了該家庭的總消費(fèi)，風(fēng)代表滿足政府規(guī)定的最低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的住房消費(fèi)水平，則逡逑經(jīng)過(guò)原點(diǎn)的射線0穴代表了家庭收入的３０％用于住房消費(fèi)。假設(shè)義的價(jià)格為１，則住逡逑房?jī)r(jià)格為／＾。如果家庭的消費(fèi)束為ｗ點(diǎn)，則表示該家庭以３０％的住房份額進(jìn)行住房逡逑消費(fèi)，恰好滿足了政府規(guī)定的最低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)縱軸與預(yù)算約束｝＾＾交于代表逡逑住房消費(fèi)占收入比例不高于３０％且不低于％水平的最低家庭收入，預(yù)算線＾和射逡逑線０及將第一象限分成了四個(gè)組成部分，從中可直觀了解兩種比率法在定義上的區(qū)別。逡逑傳統(tǒng)比率法下存在支付困難的家庭消費(fèi)對(duì)應(yīng)圖中Ｂ和Ｃ兩個(gè)區(qū)域，這兩個(gè)區(qū)域中住逡逑房消費(fèi)占收入比率均超過(guò)了邋３０％

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本文編號(hào)：2789912