【摘要】：自步入現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)以來,泡沫問題就如影隨形。泡沫是一個(gè)微觀的資產(chǎn)定價(jià)問題,但其可以在短期內(nèi)迅速累積、膨脹,演變?yōu)楹暧^的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),一旦暴發(fā)破裂,就會(huì)對(duì)母體經(jīng)濟(jì)造成巨大創(chuàng)傷,甚至引爆金融或經(jīng)濟(jì)危機(jī)。由此,從泡沫誕生那天起,就牢牢吸引住眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家的審視目光。根據(jù)NEBR(2001)的研究,在房地產(chǎn)泡沫與股市泡沫兩大泡沫之中,房地產(chǎn)市場價(jià)格泡沫破滅造成的損害要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于股市泡沫,因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)泡沫的破滅極大地抑制了居民消費(fèi)的增長,并從實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面阻礙了經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。 本文考察了近30年來全球房地產(chǎn)泡沫經(jīng)典案例,發(fā)現(xiàn)一個(gè)普遍現(xiàn)象:無論是在資本市場異常發(fā)達(dá)的美國,還是在金融體系以銀行為主導(dǎo)的日本,抑或是經(jīng)濟(jì)依賴外資拉動(dòng)的部分新興工業(yè)化國家如東亞諸國,在房地產(chǎn)泡沫生成過程中,都顯示出信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)泡沫之間的高度相關(guān)性,即伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格不斷快速上漲,銀行部門對(duì)房地產(chǎn)部門的信貸額度也在大幅增加;反之,每當(dāng)銀行部門對(duì)房地產(chǎn)融資額度大幅增加的時(shí)候,房地產(chǎn)價(jià)格也急劇飆升�；谶@一現(xiàn)象,本文提出了緊密相關(guān)的三個(gè)問題,并以這三個(gè)問題為邏輯主線勾勒演繹出整個(gè)研究框架。 第一個(gè)問題是,銀行信貸在房地產(chǎn)泡沫從無到有,從小到大的過程中,究竟扮演了一個(gè)什么樣的角色?或者說,銀行信貸在房地產(chǎn)泡沫生成過程中到底起著什么樣的作用?如果我們能夠證明銀行信貸在房地產(chǎn)泡沫生成的過程中起到了重要作用,那么,這種作用有多大? 第二個(gè)問題是,銀行在房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲的過程中,為什么通常會(huì)忽視不斷增大的風(fēng)險(xiǎn),不斷地向房地產(chǎn)業(yè)投放信貸資金?是商業(yè)銀行評(píng)估其信貸風(fēng)險(xiǎn)失敗了,還是由于其他原因?qū)е律虡I(yè)銀行無法做出正確的信貸決策? 第三個(gè)問題與前兩個(gè)問題緊密相關(guān),即,一方面是房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲,一方面是銀行向房地產(chǎn)業(yè)信貸的不斷擴(kuò)張,二者之間是怎樣的因果關(guān)系?這一關(guān)系是單向還是雙向?如果是雙向的,那么二者聯(lián)動(dòng)的內(nèi)在機(jī)理如何刻畫? 根據(jù)研究的內(nèi)容與研究思路的演進(jìn),本文共分五章。第一章是導(dǎo)論,提出研究問題并對(duì)選題背景、意義、研究方法和邏輯結(jié)構(gòu)進(jìn)行簡要闡述;第二章則主要為全文構(gòu)建研究平臺(tái),在刻畫相關(guān)概念內(nèi)涵及特征的基礎(chǔ)上,勾描出信貸視角下房地產(chǎn)泡沫的分析框架;第三章至第五章則為本文核心內(nèi)容,每一章分別回答上述三個(gè)問題的一個(gè)。 對(duì)第一個(gè)問題的回答,實(shí)際上是要對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行分析,因此需要考察房地產(chǎn)市場的局部均衡,這一工作主要在本文第三章完成。 本文首先分析了房地產(chǎn)價(jià)格的決定因素,在此基礎(chǔ)上,從資金角度分析房地產(chǎn)業(yè)的資金鏈特點(diǎn),指出房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的過分依賴和饑渴使得銀行與房地產(chǎn)業(yè)具有天然的臍帶聯(lián)系。在我國,占據(jù)絕大部分金融資源的銀行更是已深入到房地產(chǎn)行業(yè)的方方面面。銀行的介入為房地產(chǎn)價(jià)格的不斷膨脹及至生成泡沫提供了充分的資金支持。為深入剖析這一機(jī)理,我們引入了Allen Gale(2000)提出的模型,并對(duì)模型進(jìn)行了拓展。在模型中我們討論了投資者在引入銀行信貸之前和之后的不同最優(yōu)選擇,并對(duì)比兩種情況下的房地產(chǎn)市場局部均衡結(jié)果,分析表明,銀行的介入導(dǎo)致了代理投資問題,使得投資者具備了風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的可能和激勵(lì),由于風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁的存在,投資者會(huì)忽視投資的風(fēng)險(xiǎn)從銀行借得大量資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。論文還進(jìn)一步證明,信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格的上升一定程度上具有同期效應(yīng),并且對(duì)將來信貸擴(kuò)張的預(yù)期也能使當(dāng)期的房地產(chǎn)價(jià)格上升。因此,銀行信貸的擴(kuò)張與否成為泡沫滋生和膨脹的關(guān)鍵變量,如果銀行信貸擴(kuò)張,那么在通常情況下會(huì)起到推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的作用,從而促生泡沫。(第一章的案例表明,事實(shí)上,伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲,銀行確實(shí)加大了對(duì)房地產(chǎn)部門的信貸投放。) 在從理論上證明了銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)泡沫的重要作用后,接下來從我國近年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果入手分析上述理論在我國的適用性。分析結(jié)果表明,近年來我國房地產(chǎn)價(jià)格“調(diào)控一次漲一次”的根本原因就在于政府對(duì)“土地”和“信貸”兩道閘門的緊縮效率不同,即土地閘門的收縮得到了實(shí)實(shí)在在的執(zhí)行而信貸閘門的收縮卻沒有落到實(shí)處,而在2007年10月央行和銀監(jiān)會(huì)嚴(yán)令控制信貸規(guī)模并提高房地產(chǎn)信貸條件后,房價(jià)卻應(yīng)聲而落,充分證明了我國銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的重要影響作用。 最后,我們通過實(shí)證分析檢驗(yàn)了銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度,并給出了協(xié)整模型,實(shí)證結(jié)果與理論結(jié)論完全相符。 對(duì)第二個(gè)問題的回答,實(shí)際上是要對(duì)商業(yè)銀行信貸擴(kuò)張行為進(jìn)行解釋,因此需要考察銀行信貸市場的局部均衡,本文主要在第四章完成這一工作。 本文分別從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)和博弈論的視角對(duì)商業(yè)銀行的信貸擴(kuò)張行為做出解釋。在每一種分析視角下,都采取從一般理論框架到中國特殊情況的分析方法。 從信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的視角看,由于房地產(chǎn)市場的透明度較低,銀行對(duì)房地產(chǎn)市場的運(yùn)行信息掌握不充分,處于信息劣勢地位,加上銀行對(duì)危機(jī)的短視和制度層面(如政府的隱性擔(dān)�；虼婵畋ｋU(xiǎn)制度等)的不正當(dāng)激勵(lì),使得銀行系統(tǒng)性地低估房地產(chǎn)貸款過度集中的風(fēng)險(xiǎn)從而加大信貸投入。 在中國,銀行面對(duì)著特殊的宏觀經(jīng)濟(jì)背景,如經(jīng)濟(jì)的連年繁榮、城市化的迅速推進(jìn)等,容易形成對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的樂觀預(yù)期,另一方面,由于對(duì)借款企業(yè)缺乏信息甄別手段,銀行的信貸決策產(chǎn)生了很強(qiáng)的抵押依賴,由于大多房地產(chǎn)公司能提供較高質(zhì)量的土地抵押,使得銀行的信貸配給在房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)弱化,從而增加對(duì)房地產(chǎn)部門的信貸額度。 從博弈論的視角看,我們首先建立了銀—企(借款人)、銀—銀博弈的一般分析框架,結(jié)果表明,在信息不對(duì)稱的房地產(chǎn)市場中,無論是單重博弈還是多重博弈,銀行向房地產(chǎn)業(yè)的信貸擴(kuò)張行為是一種理性博弈均衡1;接下來將博弈從單一銀行擴(kuò)展到多銀行,在市場競爭和信息不對(duì)稱雙重壓力之下,銀行對(duì)借款人風(fēng)險(xiǎn)狀況的判斷很大程度上依賴其他銀行的行動(dòng)。在當(dāng)前商業(yè)銀行貸款發(fā)放趨于謹(jǐn)慎的前提下,一家銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸擴(kuò)張,相當(dāng)于向其他銀行傳送房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較低的信號(hào),其他銀行對(duì)房地產(chǎn)的信心將大大增加,從而選擇跟隨進(jìn)入,從而出現(xiàn)信貸集中,在宏觀層面也就表現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸擴(kuò)張。 為了分析中國的特殊情況,我們引入了對(duì)地方政府的考察,建立了政(中央政府)—政(地方政府)博弈、政(地方政府)—銀博弈的中國特有分析框架。在中央政府和地方政府的博弈格局中,由于地方政府內(nèi)在的房地產(chǎn)投資沖動(dòng)和外在的中央政府懲罰承諾的不可置信,地方政府在博弈中勝出,使得房地產(chǎn)業(yè)具有了內(nèi)生的投資膨脹沖動(dòng);由于我國特殊的體制和經(jīng)濟(jì)因素,房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行信貸資金的支持,因此,地方政府對(duì)房地產(chǎn)的支持順理成章地演變?yōu)榈胤秸畬?duì)銀行的干預(yù)。分析表明,在政-銀博弈中,城市商業(yè)銀行和信用社完全成為地方政府的經(jīng)濟(jì)附庸,各國有商業(yè)銀行和股份制銀行則受制于地方政府起決定作用的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目合作壓力和金融生態(tài)壓力,在博弈過程中處于劣勢。加上各銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的樂觀預(yù)期,向房地產(chǎn)業(yè)的信貸擴(kuò)張成為商業(yè)銀行外部壓力與內(nèi)在沖動(dòng)的雙重驅(qū)動(dòng)下的均衡。 在最后,我們通過實(shí)證檢驗(yàn)給出了房地產(chǎn)價(jià)格影響銀行信貸的協(xié)整關(guān)系,實(shí)證結(jié)果與理論結(jié)論也很符合。 對(duì)第三個(gè)問題的回答,實(shí)際上是要對(duì)銀行信貸和房地產(chǎn)價(jià)格二者之間的相互關(guān)系進(jìn)行剖析,因此需要考察房地產(chǎn)市場與銀行信貸市場的共同均衡,本文在第五章完成這一工作。 本文在房地產(chǎn)市場和銀行信貸市場同時(shí)均衡的數(shù)理模型基礎(chǔ)上,說明在中國特有制度背景及約束條件下,存在私人利益的銀行家傾向于過度向房地產(chǎn)市場供給貸款,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)于銀行家無私人利益時(shí)均衡的房地產(chǎn)價(jià)格而言,系統(tǒng)性地被高估,而房地產(chǎn)價(jià)格的不斷膨脹也將吸引信貸資金進(jìn)一步流入房地產(chǎn)市場,形成二者的聯(lián)動(dòng)。 為了更全面的分析這一機(jī)制的運(yùn)行機(jī)理,本文分析了房地產(chǎn)泡沫的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)并在此基礎(chǔ)上指出,由于多種宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的存在,使得房地產(chǎn)泡沫具有自身的內(nèi)反饋機(jī)制。在引入銀行之后,這一內(nèi)在反饋機(jī)制演變?yōu)榉康禺a(chǎn)部門和銀行部門聯(lián)的雙反饋,房地產(chǎn)泡沫被進(jìn)一步放大。 接下來,本文放松行為人理性假設(shè),分析市場上同時(shí)存在理性投資者/銀行、被動(dòng)投資者/銀行、非理性投資者/銀行三類投資者/銀行時(shí),即在市場存在混合理性情況下,房地產(chǎn)泡沫的放大原理與機(jī)理,分析結(jié)果表明,此時(shí),導(dǎo)致泡沫放大的不是非理性投資者/銀行,而是理性投資者/銀行。 最后,采用VAR模型、Granger因果檢驗(yàn)和脈沖響應(yīng)等計(jì)量方法,論文證明銀行信貸擴(kuò)張與房地產(chǎn)價(jià)格膨脹是互相影響、互為因果的,二者之間存在穩(wěn)定的雙向正拉動(dòng)關(guān)系。 本文的主要?jiǎng)?chuàng)新之處在于: 一、本文詳細(xì)剖析了銀行信貸在房地產(chǎn)泡沫中的作用及其作用機(jī)理,并結(jié)合中國實(shí)際拓展了Allen Gale(2000)的模型。Allen Gale(2000)在模型中討論了投資者分別完全用自有資金和完全用銀行貸款進(jìn)行投資的兩種情況,本文則引入投資者擁有部分原始財(cái)富,只向銀行借入部分資金進(jìn)行投資的情況,這也是一種更為普通,也更為符合實(shí)際經(jīng)濟(jì)情況的一種假設(shè)。分析結(jié)果證明,Allen Gale(2000)的模型可被視為本文模型的特殊情況。 二、在經(jīng)典的資產(chǎn)泡沫分析框架中,泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀影響和泡沫的微觀運(yùn)行機(jī)理從屬于兩個(gè)互不干擾的領(lǐng)域,本文將房地產(chǎn)泡沫的宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)(屬于泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)的宏觀影響范疇)和泡沫的反饋交易理論結(jié)合起來,提出了房地產(chǎn)泡沫的自反饋機(jī)制和房地產(chǎn)與銀行的雙反饋機(jī)制,打通了從泡沫宏觀經(jīng)濟(jì)影響到微觀運(yùn)行機(jī)理的理論渠道,從而得以更為深入地分析房地產(chǎn)泡沫與銀行信貸擴(kuò)張的聯(lián)動(dòng)機(jī)理,在一定程度上豐富了泡沫與房地產(chǎn)泡沫理論。而且,本文利用VAR模型對(duì)這一雙反饋機(jī)制進(jìn)行了實(shí)證上的驗(yàn)證,這在目前的房地產(chǎn)泡沫文獻(xiàn)中尚屬少見。 三、從泡沫理論的研究內(nèi)容來看,考察泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是泡沫研究的核心內(nèi)容之一,而銀行作為現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)中的核心資源——資金的重要掌控者,對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響程度不言而喻。如果直接考察刻畫房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響,而忽視銀行行為在房地產(chǎn)泡沫中出現(xiàn)的異化和由此帶來的深刻影響,顯然難以全面、深入地刻畫房地產(chǎn)泡沫對(duì)經(jīng)濟(jì)影響的微觀機(jī)理。然而目前主流的房地產(chǎn)泡沫理論往往更為重視分析銀行在房地產(chǎn)泡沫中的作用機(jī)理,甚少有文獻(xiàn)將銀行在房地產(chǎn)泡沫生成中的信貸行為納入分析框架。本文在這一方面進(jìn)行了有益的嘗試,并利用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)和博弈論的分析方法,從一般情況分析到中國的特色,構(gòu)建了一個(gè)房地產(chǎn)泡沫中銀行信貸行為的較為全面的分析框架。
【學(xué)位授予單位】：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2008
【分類號(hào)】：F830.5;F293.3;F224
【圖文】：

圖 1-1 美國 80 年代房地產(chǎn)價(jià)格走勢圖同樣是在 80 年代，日本開始實(shí)行金融自由化改革，由于在金融自由化過程中金融市場的競爭越來越激烈，大銀行為了能夠占據(jù)市場份額，向土地開發(fā)投入了大量的貸款。大量貸款的發(fā)放激發(fā)了民眾的的土地投機(jī)熱情，很多人將擁有的或購買的土地作為抵押物向銀行貸款，然后再去購買土地。1985年 9 月廣場協(xié)議簽訂后，日元在 3 個(gè)月內(nèi)就從 1 美元兌 240 日元上升到 1 美元兌 200 日元的高位，為抵消日元升值對(duì)本國出口貿(mào)易的負(fù)面效應(yīng)，日本銀行于1987年2月下調(diào)了貼現(xiàn)率，并從1987年2月到1989年5月一直實(shí)行2.5%的超低利率，這導(dǎo)致了日本的貨幣供應(yīng)量快速增加。大量資金無法被實(shí)體經(jīng)濟(jì)吸收而通過銀行流入房地產(chǎn)市場，如下表所示：表 1-2 日本銀行房地產(chǎn)貸款變化情況 單位：10 億日元年份 信貸總額房地產(chǎn)信貸額全國市街地價(jià)年變化率房地產(chǎn)信貸年增長率A B1980 171663.2 44611.4 0.085 / 0.26 /1981 190068.6 50090.4 0.087 0.12 0.26 0.301982 210034.7 55819.7 0.071 0.11 0.27 0.29

年我國人均 GDP 己超過 1000 美元，上海、北京、深圳等城市人均 GDP 已經(jīng)超過 3000 美元，我國正處在工業(yè)化中期經(jīng)濟(jì)較高速度發(fā)展時(shí)期和居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)階段，對(duì)房地產(chǎn)的旺盛需求所帶動(dòng)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將持續(xù)一個(gè)較長的時(shí)期。據(jù)建設(shè)部測算，按照 2020 年我國城鎮(zhèn)居民人均房地產(chǎn)建筑面積達(dá)到32 平方米估算，2003 年～2020 年間，我國城鎮(zhèn)新建房地產(chǎn)竣工面積應(yīng)當(dāng)達(dá)到140 億平方米左右，年均應(yīng)該新增房地產(chǎn)面積 7.8 億平方米。論文全文數(shù)據(jù)庫 2011年 第11期 經(jīng)濟(jì)與管理科學(xué)輯

時(shí)對(duì)居住質(zhì)量也必然會(huì)提出更高的要求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格升高。家庭人口規(guī)模變化，會(huì)引起居住單位數(shù)的變動(dòng)，進(jìn)而引起房地產(chǎn)需求的變化，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。一般來說，隨著家庭人口規(guī)模的小型化，家庭數(shù)量增多，所需住房的總量將增加，房地產(chǎn)價(jià)格有上漲趨勢。改革開放以來，不僅城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)得到了全面發(fā)展，中國城市化的進(jìn)程也不斷加快。全國城市化的水平由 1978 年的 17.9%提高到 1998 年的 30.1%，平均每年增加 0.6 個(gè)百分點(diǎn)，而同期世界城市化的水平平均每年只提高 0. 25 個(gè)百分點(diǎn)。自 1998 年以來，我國的城鎮(zhèn)化呈現(xiàn)加速發(fā)展趨勢，1998 -2007 年間全國城鎮(zhèn)化率由 30.1%迅速上升到 44.9％。人口加速城市化，會(huì)直接或間接地對(duì)住宅市場需求帶來擴(kuò)張，通過增加原城市居民舊房的出租收入，進(jìn)而增強(qiáng)原城市居民購房欲望和實(shí)際支付能力。這使得我國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了獨(dú)立于現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民住房消費(fèi)之外的、與國外成熟的房地產(chǎn)市場不同的一種新增額外需求。這也是近年來全國很多大中城市房地產(chǎn)需求增長強(qiáng)勁、房地產(chǎn)銷售量和房地產(chǎn)價(jià)格連年攀升的重要影響因素之一。

【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前1條

1 陶全軍;;房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險(xiǎn)的理論分析與現(xiàn)實(shí)思考[J];中國城市經(jīng)濟(jì);2012年02期

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前3條

1 劉銀鎖;銀行監(jiān)管與房地產(chǎn)泡沫的治理[D];中國政法大學(xué);2011年

2 王艷楠;銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)泡沫生成的影響分析[D];中國海洋大學(xué);2011年

3 肖利芬;我國主要城市房價(jià)泡沫測度[D];東北財(cái)經(jīng)大學(xué);2011年

本文編號(hào)：2771699