【摘要】：改革開(kāi)放以來(lái),中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值由1978年的3645.2億元增加到2011年的472881.6億元,年均增長(zhǎng)率超過(guò)9%,人民生活水平和社會(huì)發(fā)展水平得到了顯著的提升。然而,與此同時(shí)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中遇到的問(wèn)題也越來(lái)越多,在這些問(wèn)題當(dāng)中,一個(gè)比較突出的表現(xiàn)即是發(fā)展的成果不能為民眾公平地分享,人民生活水平的改善與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不相適應(yīng)。因此,加快建立覆蓋全體社會(huì)成員的基本公共服務(wù)體系,逐步實(shí)現(xiàn)區(qū)域間基本公共服務(wù)均等化就成為改善民生、讓改革和發(fā)展的成果更多地為民眾所分享的重大戰(zhàn)略決策之一�；竟卜⻊�(wù)是一個(gè)國(guó)家在一定的發(fā)展階段,關(guān)乎其居民生存與發(fā)展的最基本需要的物化的產(chǎn)品和服務(wù),具有公共性和難以通過(guò)市場(chǎng)有效供給的特性,具體涉及居民對(duì)義務(wù)教育、基本醫(yī)療、公共基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)境、公共安全等方面的需要。基本公共服務(wù)水平一方面是城市宜居性的重要體現(xiàn),從而是吸引人口流入的主要因素之一,人口的遷移容易引起城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)的改變,并對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響;另一方面也是居民選擇住房時(shí)的重要權(quán)衡指標(biāo)。根據(jù)蒂布特的研究,居民在選擇居住地時(shí),將對(duì)當(dāng)?shù)毓卜⻊?wù)水平等因素進(jìn)行權(quán)衡,這將會(huì)影響當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)值。本文在對(duì)蒂布特地方公共產(chǎn)品與轄區(qū)競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)典模型進(jìn)行借鑒與擴(kuò)展的基礎(chǔ)上,探討了政府基本公共服務(wù)供給對(duì)房地產(chǎn)供給與需求可能產(chǎn)生的影響,并就基本公共服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的溢出效應(yīng)進(jìn)行了考察。本文較為全面地關(guān)注到基本公共服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的溢出效應(yīng)現(xiàn)象,并且對(duì)此現(xiàn)象進(jìn)行了系統(tǒng)的理論分析和實(shí)證檢驗(yàn),研究得出的主要結(jié)論如下:第一,基本公共服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“量”存在溢出效應(yīng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量和需求量是衡量市場(chǎng)運(yùn)行情況的重要指標(biāo),理論分析表明基本公共服務(wù)可以通過(guò)降低房地產(chǎn)企業(yè)的交易成本和擴(kuò)大社會(huì)總需求的渠道促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的增加,實(shí)證分析則證實(shí)基本公共服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的溢出效應(yīng)無(wú)論是在長(zhǎng)期還是短期同樣存在。基本公共服務(wù)還可以通過(guò)收入分配效應(yīng)和引致需求效應(yīng)兩種渠道促進(jìn)家庭住宅需求的增加,實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)基本公共服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)需求存在顯著的溢出效應(yīng),對(duì)30個(gè)城市6000余份城市居民調(diào)研數(shù)據(jù)的進(jìn)一步研究則發(fā)現(xiàn),基本公共服務(wù)還會(huì)對(duì)家庭的住宅權(quán)屬選擇產(chǎn)生正向影響,由于特殊戶籍制度的存在,戶口同樣會(huì)影響基本公共服務(wù)對(duì)家庭住宅權(quán)屬的選擇。第二,基本公共服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“價(jià)”存在溢出效應(yīng)。房地產(chǎn)價(jià)格可以分為銷售價(jià)格和租賃價(jià)格兩個(gè)部分,本文的研究發(fā)現(xiàn)基本公共服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格和租賃價(jià)格均存在溢出效應(yīng)�；谀暇┦薪习藚^(qū)近萬(wàn)份微觀調(diào)查數(shù)據(jù),建立特征價(jià)格模型,并對(duì)住宅周邊公共服務(wù)水平對(duì)其銷售和租賃價(jià)格的影響進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn),證實(shí)基本公共服務(wù)水平對(duì)銷售價(jià)格和租賃價(jià)格存在顯著的溢出效應(yīng),并且在所考察的四類基本公共服務(wù)中,教育公共服務(wù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響最大;研究還從基本公共服務(wù)供給的角度探索了我國(guó)城市房?jī)r(jià)租金“剪刀差”的可能原因,實(shí)證研究暗示政府對(duì)城市邊緣地帶基本公共服務(wù)投入不足將使得租金的下降幅度超過(guò)房?jī)r(jià)的下降幅度,導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)租金比升高。第三,基本公共服務(wù)的價(jià)格溢出效應(yīng)受土地供給彈性、房地產(chǎn)稅負(fù)水平等因素的影響�；竟卜⻊�(wù)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的溢出效應(yīng)確實(shí)是存在的,但是這種溢出效應(yīng)會(huì)受到一些因素的影響。將南京市江南八區(qū)按照土地供給彈性的不同分為核心區(qū)域、次核心區(qū)域和邊緣區(qū)域,進(jìn)一步分析不同土地供給彈性下基本公共服務(wù)對(duì)房?jī)r(jià)影響的差異情況,發(fā)現(xiàn)在考慮土地供給彈性之后,基本公共服務(wù)對(duì)房?jī)r(jià)的溢出效應(yīng)程度隨著土地供給彈性的提高而下降。房地產(chǎn)稅收被普遍認(rèn)為是政府提供基本公共服務(wù)的重要財(cái)力來(lái)源,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)稅收和房?jī)r(jià)的關(guān)系進(jìn)行考察,研究發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)持有稅和交易稅與房?jī)r(jià)顯著負(fù)相關(guān),并且基本公共服務(wù)供給對(duì)房?jī)r(jià)的正向影響大于房地產(chǎn)稅負(fù)對(duì)房?jī)r(jià)的負(fù)向影響,即房地產(chǎn)稅收對(duì)房?jī)r(jià)存在負(fù)的溢出效應(yīng),且這種負(fù)的溢出效應(yīng)小于基本公共服務(wù)的正溢出效應(yīng)。在實(shí)證研究的基礎(chǔ)上,研究在推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化的大背景下,從戶籍制度、房地產(chǎn)稅收制度以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康運(yùn)行的角度提出了相關(guān)的政策建議:一是要不斷推進(jìn)區(qū)域間基本公共服務(wù)均等化,改善居民居住條件,降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)交易成本;二是要改革和完善現(xiàn)有的戶籍制度,逐步取消將享受基本公共服務(wù)的權(quán)利與戶口相掛鉤的現(xiàn)象;三是要在不同區(qū)域間合理配置基本公共服務(wù),并考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況,避免對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成較大沖擊;四是要改革現(xiàn)有房地產(chǎn)稅收制度,擴(kuò)大開(kāi)征房地產(chǎn)持有稅,推進(jìn)基本公共服務(wù)均等化與征收房地產(chǎn)稅并行。本文可能的創(chuàng)新之處在于綜合考察基本公共服務(wù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的量和價(jià)的影響,采用三種方法測(cè)度基本公共服務(wù),并從基本公共服務(wù)供給的視角探尋了我國(guó)城市房?jī)r(jià)租金“剪刀差”的可能原因。不足之處在于未能考慮政府的基本公共服務(wù)支出行為及其效率問(wèn)題,也未能考慮居民基本公共服務(wù)的偏好問(wèn)題及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。
【學(xué)位授予單位】：南京大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2013
【分類號(hào)】：F299.23
【圖文】：

第一章緒論逡逑會(huì)保障和就業(yè)支出１２５４２億元，增長(zhǎng)１２．９％；醫(yī)療衛(wèi)生支出７１９９億元，增長(zhǎng)１２．０％；逡逑文化體育與傳媒支出２２５１億元，增長(zhǎng)１８．９％？。如圖１－１所示，近年來(lái)我國(guó)的財(cái)逡逑政支出越來(lái)越多地向民生領(lǐng)域傾斜。逡逑２２０００億「元邋．邐邋－ｉ／0ｌＢ逡逑２００００「邋邐邐邐一］邋１６逡逑１８０００「邐W 邋１４逡逑１６０００邋－邋ｘ邐邐邐＾邋＾逡逑１４０００邋－邐１２逡逑１２000邋Ｈ邐＂邋１０逡逑１００００邋ｒ邐ｍ邋ｉ邐W－８逡逑三［ｒｔｒｔｔｎ；逡逑２００：邋ｒｎｍ＾邐ｍｍｍ邋ｍｍ邋0逡逑２００７邐２００８邐２００９邐２０１０邐２０１１邐２０１２逡逑教育支出邐２ＺＺ社保和就業(yè)支出＿醫(yī)療衛(wèi)生支出邋》文化體育支出逡逑＋教育占比邐＋社保和就業(yè)占比＋醫(yī)療衛(wèi)生占比邐文化體育占比逡逑圖１－邋１邐２００７？２０１２年中國(guó)基本公共服務(wù)支出變動(dòng)情況？逡逑資料來(lái)源：作者根據(jù)歷年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、財(cái)政部網(wǎng)站相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算而得。逡逑國(guó)務(wù)院總理溫家寶在２０１２年政府工作報(bào)告中指出“實(shí)現(xiàn)好、維護(hù)好、發(fā)展逡逑好最廣大人民的根本利益是以人為本理念的具體體現(xiàn)。要把保障和改善民生作為逡逑政府工作的重要任務(wù)�！闭谥匾曉鲩L(zhǎng)數(shù)量的同時(shí)，更加注重對(duì)民生的改善，逡逑各地加大對(duì)涉及民生的公共服務(wù)的投入成為必然�？梢哉f(shuō)，推進(jìn)基本公共服務(wù)均逡逑等化在某種程度上已經(jīng)成為了現(xiàn)代政府所追求的目標(biāo)。公共服務(wù)的改善尤其是基逡逑本公共服務(wù)水平的提高，在改善民生的同時(shí)，優(yōu)化了地方的投資環(huán)境，有利于促逡逑進(jìn)地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重要影響。具體來(lái)講，隨著我國(guó)房逡逑地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展

潤(rùn)的最大化。逡逑根據(jù)住房的供給函數(shù)以及其滿足的條件，可以畫(huà)出相應(yīng)的住房供給曲線（如逡逑圖２－１所示）。由圖２－１可知，住房的供給曲線是一條向右上方傾斜的曲線，住逡逑房的價(jià)格越低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的住房越少，住房的價(jià)格越高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逡逑企業(yè)生產(chǎn)的住房越多，但是由于土地資源的限制，住房的供給量不會(huì)超過(guò)其能達(dá)逡逑到最大值２。逡逑Ｐｈ邐！邋６逡逑ｉ逡逑ｏ邐＊：邐＾逡逑Ｑ邐Ｑ逡逑圖２－１住房供給曲線逡逑２３逡逑

圖１２住房需求曲線逡逑基本公共服務(wù)與房地產(chǎn)供求變動(dòng)：對(duì)蒂布借鑒逡逑用腳投票”邋一一蒂布特公共產(chǎn)品與轄區(qū)競(jìng)爭(zhēng)理論逡逑濟(jì)學(xué)家查爾斯？米爾斯？蒂布特（Ｔｉｅｂｏｕｔ，１９５６）在《一論》一文中考察了具有流動(dòng)性的居民在一個(gè)大都市中面對(duì)的一攬子公共服務(wù)開(kāi)支與稅率政策時(shí)，將出現(xiàn)的情況：居（包括財(cái)政收入和支出政策兩部分）的地區(qū)來(lái)消費(fèi)“居住投票”來(lái)顯示出對(duì)公共物品的偏好。文中，蒂布特提出了受爭(zhēng)議的假說(shuō)，即公共物品可以通過(guò)轄區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)

本文編號(hào)：2768146