【摘要】： 房地產(chǎn)為居民生活和各項經(jīng)濟活動的開展提供基本的場所,同時也是居民最重要的投資品種之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對國民經(jīng)濟其他行業(yè)有很強的帶動效應,因此,房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中占據(jù)重要地位。在政策的大力支持下,我國房地產(chǎn)市場獲得迅猛發(fā)展,房地產(chǎn)價格更是多年持續(xù)上漲。不斷上漲的房價引出“房地產(chǎn)泡沫”的議題,然而由于泡沫定義本身的模糊性以及隨之帶來的實證方法上的不完備,房地產(chǎn)泡沫的論斷存在很大爭議。 為了更確當?shù)拿枋鑫覈康禺a(chǎn)市場狀態(tài),在第二章我們用“房地產(chǎn)市場非理性繁榮”代替“房地產(chǎn)泡沫”。所謂房地產(chǎn)市場非理性繁榮是指房地產(chǎn)價格脫離決定其價值的基本面因素而主要由經(jīng)濟主體主觀信念決定的持續(xù)上漲現(xiàn)象。由于房地產(chǎn)兼具實物產(chǎn)品和虛擬產(chǎn)品的特性,價值基準也分兩類:基于實物產(chǎn)品的基準和基于虛擬產(chǎn)品的基準。無論從哪種標準出發(fā),實證結果均顯示我國房地產(chǎn)市場處于非理性繁榮狀態(tài)。 解釋現(xiàn)象是經(jīng)濟學的首要職責。借鑒沖擊—傳導學說的分析框架,我們從外部沖擊和內(nèi)部作用機制兩個方面對我國房地產(chǎn)市場非理性繁榮的形成機制進行系統(tǒng)分析。第三章主要分析外部沖擊對我國房地產(chǎn)市場非理性繁榮的影響。我們選擇政府行為作為最主要的外部沖擊進行分析,這是由于我國轉型經(jīng)濟的特點決定的。根據(jù)政府的房地產(chǎn)發(fā)展目標,借鑒基德蘭德和普雷斯科特的宏觀政策動態(tài)一致模型,我們構建中央政府和地方政府的收益函數(shù)分析其在房地產(chǎn)發(fā)展過程中的行為。兩階段動態(tài)博弈模型顯示中央政府和地方政府的占優(yōu)選擇均為保持房地產(chǎn)價格上漲。以經(jīng)驗數(shù)據(jù)為基礎,我們運用事件研究法對政府行為對房地產(chǎn)發(fā)展影響進行實證檢驗,結果跟我們的理論分析趨于一致。 政府行為產(chǎn)生的外部沖擊僅是我國房地產(chǎn)市場非理性繁榮的發(fā)端,內(nèi)部作用機制才是非理性繁榮形成的關鍵。房地產(chǎn)市場各個參與主體之間的互相博弈使得我國房地產(chǎn)市場非理性繁榮局面最終形成,因此,第四章主要基于市場角度對房地產(chǎn)市場非理性繁榮的形成機制進行分析。在分析主體的互相作用之前,我們首先分析房地產(chǎn)產(chǎn)品特性、供求主體的行為模式這些基本單元。房地產(chǎn)的空間壟斷特性、供求主體的行為模式特征均顯示房地產(chǎn)價格高扯的事實。有了這些基本模塊后,我們進一步分析房地產(chǎn)參與主體的相互作用對房地產(chǎn)市場非理性繁榮的影響。房地產(chǎn)市場主體間復雜的相互作用過程將房地產(chǎn)價格進一步推高,在這其中,信息不對稱和參與主體的有限理性發(fā)揮關鍵作用。我們首先放松傳統(tǒng)經(jīng)濟學的信息完全研究前提,從實物產(chǎn)品和虛擬產(chǎn)品兩個角度考察信息不對稱條件下房地產(chǎn)市場主體博弈的均衡結果。通過對買賣雙方市場勢力多種情形的比較分析,我們發(fā)現(xiàn):在目前我國房地產(chǎn)市場賣方勢力占據(jù)主導地位的情形下,賣方將市場信息不對稱引起的信息傳遞成本向買方轉嫁,均衡狀態(tài)下作為實物產(chǎn)品的房地產(chǎn)價格更高。而對虛擬產(chǎn)品形式的房地產(chǎn)來說,信息不對稱影響了投資投機者對未來價格的判斷從而影響其決策行為。我們構建的信號傳遞模型顯示,博弈的最終均衡是房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)送房地產(chǎn)高價信號,借此影響投資投機者的概率判斷,促使其作出購買決策。期望從未來房價上升中獲益的投資投機者接受報價并將房地產(chǎn)價格不斷推高,形成非理性繁榮的局面。進一步的放松研究假定,假設市場參與主體有限理性,我們構建的演化博弈模型揭示:房地產(chǎn)開發(fā)商按行業(yè)最高成本者的壟斷價格水平制定房地產(chǎn)價格,需求者選擇接受其報價在當期購買是博弈的進化穩(wěn)定策略。信息不對稱、市場參與群體的有限理性和學習過程的緩慢將使得我國房地產(chǎn)市場非理性繁榮的局面相當長時間內(nèi)存在。 房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲離不開巨量資金的支持,我國房地產(chǎn)市場供求雙方的資金有相當部分依賴外部金融機構主要是商業(yè)銀行的支撐。我們構建的數(shù)理經(jīng)濟模型顯示,房地產(chǎn)供求雙方受到的外部資金支持力度越大,房地產(chǎn)市場均衡價格水平就越高。資金過度支持促成并助長了房地產(chǎn)市場非理性繁榮。作為主要外部資金供給方的商業(yè)銀行和境外投資投機資金出于收益最大化的需要也有著非常強烈的意愿提供相應資金。然而隨著市場整體供求關系的轉變,非理性繁榮不可能一直持續(xù),終究會向理性回歸,一次隨機事件就可能將繁榮幻象戳穿。房地產(chǎn)市場非理性繁榮的破裂將給國民經(jīng)濟和社會穩(wěn)定造成巨大風險,而這當中最為重要的就是金融風險。過度負債的房地產(chǎn)供求雙方均會因為房價理性回歸而蒙受巨大財務損失甚至破產(chǎn),而這些風險都將會向主要的資金提供者——商業(yè)銀行轉嫁。這將嚴重威脅商業(yè)銀行的資產(chǎn)質量甚至可能爆發(fā)銀行危機,而我國金融體系是以銀行為主的間接金融體系,銀行的危機將波及整個金融體系。通過投機房地產(chǎn)博取人民幣升值收益的境外投資投機資金更會加劇我國匯率波動風險,威脅國家經(jīng)濟體系的穩(wěn)定。 鑒于房地產(chǎn)市場非理性繁榮可能引起的巨大危害,我們必須對其進行預先防范治理。根據(jù)前面章節(jié)分析的房地產(chǎn)市場非理性繁榮形成機制,我們分別從政府、市場和資金提供者的角度提出相應的治理對策。
【學位授予單位】：上海交通大學
【學位級別】：博士
【學位授予年份】：2007
【分類號】：F293.3;F832.4;F224

【引證文獻】

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本文編號：2767498