【摘要】： 城市是人類社會長期發(fā)展的結(jié)果，而城市土地是城市一切生產(chǎn)和經(jīng)營活動不可缺少的基本要素。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，城市土地這一重要資源只有在市場機(jī)制的作用下才能實現(xiàn)最佳配置，城市土地價格則是城市土地市場運行的中心環(huán)節(jié)。因此，研究城市土地價格影響因素及其作用機(jī)制具有十分重要的意義。 由于城市土地的固定性和不可移動性，城市土地市場具有分割性和區(qū)域性的特點。因此，隨著區(qū)域的不同、土地用途的不同，城市土地價格影響因素有差異。國外許多學(xué)者都用特征價格理論建立城市土地特征價格模型，用當(dāng)?shù)爻鞘型恋亟灰讛?shù)據(jù)實證研究城市土地價格影響因素及其作用機(jī)制。由于我國城市土地市場建立時間不長，各種房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫不健全，各種數(shù)據(jù)收集比較困難。因此，用城市土地特征價格模型來定量分析城市土地價格影響因素及其作用機(jī)制的研究成果還不多。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體系的不斷完善，城市土地市場的發(fā)展和交易數(shù)據(jù)的積累為構(gòu)建我國城市土地特征價格模型創(chuàng)造了條件。 本文在對國內(nèi)外學(xué)者有關(guān)城市土地價格影響因素研究成果進(jìn)行綜述的基礎(chǔ)上，對城市土地價格影響因素進(jìn)行分類。借鑒國內(nèi)外學(xué)者的有關(guān)研究成果，結(jié)合杭州和紹興兩市的實際情況，通過對杭州和紹興有關(guān)部門的50多位專家和學(xué)者訪談，用專家評分法選擇了14個居住用地價格微觀影響因素和13個商務(wù)用地價格微觀影響因素，并對這些微觀影響因素進(jìn)行量化研究。依照國外學(xué)者建立城市土地特征價格模型的基本方法和一般程序，筆者通過問卷調(diào)查和現(xiàn)場調(diào)查的方法，在杭州市建城區(qū)范圍內(nèi)，獲得2000至2002年間的居住用地樣本項目123個，商務(wù)用地樣本項目70個。在紹興市建城區(qū)范圍內(nèi)，獲得2000至2002年間的居住用地樣本項目100個，商務(wù)用地樣本項目69個。然后，采用線性函數(shù)形式建立了杭州和紹興的居住用地特征價格模型和商務(wù)用地特征價格模型。在實證分析的基礎(chǔ)上，對影響城市土地價格的微觀因素進(jìn)行比較分析。論文的主要結(jié)論和創(chuàng)新點集中在以下6個方面： (1)本文借鑒國內(nèi)外學(xué)者的實證研究方法和經(jīng)驗，將城市土地價格影響因素分為宏觀因素和微觀因素。認(rèn)為微觀因素是指在一定時間范圍內(nèi)，對城市土地價格變化具有顯著性、特殊性和個別性影響的因素，它決定城市宗地價格的高低。宏觀因素是對城市土地價格變化具有普遍性、一般性和共同性影響的因素，它決定城市之間地價水平的差異及其變化。這種分類方法為我國城市土地特征價格模型的構(gòu)建打下良好的基礎(chǔ)。 (2)借鑒國內(nèi)外學(xué)者的有關(guān)研究成果，通過訪談和專家評分，確定了杭州 摘要 浙江大學(xué)博士學(xué)位論文 和紹興兩城市的14個居住用地價格微觀影響因素，包括城市中心影響度、公共 交通因素、醫(yī)院因素、大學(xué)因素、初中因素、小學(xué)因素、環(huán)境質(zhì)量、到城市主干 道距離(杭州為到城市快速道路距離)、自然條件、土地交易方式、樣本項目沿 街長度、容積率、建筑密度和綠化率。選擇確定了杭州和紹興兩城市商務(wù)用地價 格的13個微觀因素因素，包括城市中心影響度、公共交通因素、金融集中度、 城市基礎(chǔ)設(shè)施、對外交通設(shè)施因素、環(huán)境質(zhì)量、土地交易形式、自然條件、到城 市主干道距離(杭州為到城市快速道路距離)、樣本項目沿街長度、容積率、建 筑密度和綠化率。這些城市土地價格微觀影響因素的確定，為我國學(xué)者研究城市 土地特征價格模型提供了可借鑒的方法。 (3)根據(jù)特征價格理論，建立了杭州和紹興兩市的居住用地和商務(wù)用地特 征價格模型。杭州市居住用地特征價格模型實證研究結(jié)果表明，城市中心影響度、 公交站流量、到城市快速道路距離、環(huán)境質(zhì)量、醫(yī)院因素、大學(xué)因素、初中因素、 容積率和綠化率等因素對居住用地價格有顯著影響。杭州市商務(wù)用地特征價格模 型實證研究結(jié)果顯示，環(huán)境質(zhì)量、土地交易形式、城市中心影響度、建筑密度和 到城市主干道路距離等因素對商務(wù)用地價格有顯著影響。紹興市居住用地特征價 格模型實證研究結(jié)果表明，環(huán)境質(zhì)量、沿街長度、容積率、初中因素、醫(yī)院因素 和公交線路數(shù)等因素對居住用地價格有顯著影響。紹興市商務(wù)用地特征價格模型 實證研究結(jié)果顯示，環(huán)境質(zhì)量、土地交易形式、城市中心影響度和建筑密度等因 素對商務(wù)用地價格有顯著影響。本文用杭州和紹興兩市的房地產(chǎn)項目交易數(shù)據(jù)， 建立城市土地特征價格模型來定量研究城市土地價格微觀影響因素，彌補(bǔ)了我國 在此領(lǐng)域中缺乏實證性研究的缺憾。 (4)對杭州和紹興兩個城市的居住用地特征價格模型比較分析發(fā)現(xiàn)，這兩 個城市的居住用地特征價格模型中具有一些共同的微觀影響因素，但具有顯著影 響的微觀因素并不完全相同。同時，相同的微觀影響因素對于不同城市的居住用 地價格的影響有差異。 (5)比較杭州和紹興兩個城市的商務(wù)用地特征價格模型分析發(fā)現(xiàn)，這兩個 城市的商務(wù)用地特征價格模型中具有一些共同的微觀影響因素，但具有顯著影響 的微觀因素并不完全相同。同時，相同的微觀影響因素對于不同城市的商務(wù)用地 價格的影響有差異。 (6)綜合比較對杭州和紹興兩個城市土地特征價格模型的實證分析結(jié)果， 可以發(fā)現(xiàn)環(huán)
【學(xué)位授予單位】：浙江大學(xué)
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2004
【分類號】：F293.2
【圖文】：

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【引證文獻(xiàn)】

相關(guān)期刊論文 前1條

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本文編號：2725068