【摘要】： 改革開放以來，房地產(chǎn)外商直接投資對我國房地產(chǎn)業(yè)乃至國民經(jīng)濟的發(fā)展，發(fā)揮了非常重要的作用。 本論文以國際直接投資的理論為分析的框架，以外商投資北京市房地產(chǎn)的調(diào)查研究為基礎(chǔ)，研究外商投資北京房地產(chǎn)的決策過程和影響因素。論文結(jié)合對全國以及北京市房地產(chǎn)外商直接投資的調(diào)查研究，和對國際直接投資理論的適用行業(yè)范圍的討論，提出獲得市場優(yōu)勢是外商進入北京房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的重要原因。 至2001年10月底，世界上180個國家和地區(qū)的投資者已在我國設(shè)立外商投資企業(yè)384894家，合同外資額7319億美元，實際投資3859億美元。世界前500家大型跨國公司中已有400余家來華投資。至2000年底，房地產(chǎn)外商投資達1595億美元(合同外資，含房地產(chǎn)和公用服務(wù)業(yè)兩類)，約占全部吸引外資額的24％。房地產(chǎn)外資的進入，對我國房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的發(fā)展發(fā)揮了巨大的作用，推動了房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)進步，對建立我國符合市場經(jīng)濟要求的房地產(chǎn)建設(shè)和管理制度產(chǎn)生了重大影響。但是從北京看，房地產(chǎn)外資來源的結(jié)構(gòu)不合理、外資的質(zhì)量或技術(shù)含量普遍不高、外資的投入和開發(fā)的面積呈現(xiàn)相當(dāng)大的失凋等問題比較嚴(yán)重，特別是房地產(chǎn)外資近年來持續(xù)下降，與其他行業(yè)的外商直接投資額不斷上升呈明顯反差。 目前在西方投資學(xué)中占據(jù)主導(dǎo)地位、學(xué)術(shù)影響面較廣、體系較完整的國際直接投資理論，主要有五種，分別是(1)壟斷優(yōu)勢論；(2)產(chǎn)品生命周期理論；(3)內(nèi)部化理論；(4)邊際產(chǎn)業(yè)擴張論；(5)國際生產(chǎn)折衷論。這些理論均從不同的角度對國際直接投資的動因、條件和形式進行了討論，力圖回答跨國企業(yè)為什么要對外直接投資和到哪兒去投資這兩個國際直接投資實踐所提出的基本理論問題。 近年來，在鄧小平同志建設(shè)有中國特色社會主義理論指導(dǎo)下，我國的理論工作者結(jié)合中國的改革開放，在有關(guān)國際直接投資理論方面做了大量的探索和研究，主要包括(1)對國外有關(guān)直接投資理論的介紹和引進；(2)對我國具體的外資政策進行理論研究；(3)對外直接投資理論的研究等等。這些探索和研究工作為我國改革開放的偉大實踐提供了不少理論支持。 在學(xué)習(xí)和研究中，我們可以發(fā)現(xiàn)以跨國企業(yè)直接投資行為為主要研究對象的 國際直接投資理論，其中心過分聚集于對跨國企業(yè)本身的行為動機、組織形式 的研究，而忽視了跨國企業(yè)所從事的產(chǎn)品生產(chǎn)類型的研究。從現(xiàn)有的國際直接 投資理論研究看，大多數(shù)理論所分析的跨國企業(yè)均屬于一般工業(yè)品和服務(wù)生產(chǎn) 企業(yè)，很少有學(xué)者涉足房地產(chǎn)業(yè)跨國投資行為的研究，盡管房地產(chǎn)業(yè)的國際直＼ 接投資占有相當(dāng)大的份額。 與一般工業(yè)品相比，房地產(chǎn)商品有著自身的特點，包括不可移動性、唯一性。 市場局限性、建設(shè)周期長等等。正因為房地產(chǎn)商品的特殊性，使得以一般工業(yè) 品生產(chǎn)為考察分析對象的現(xiàn)有國際直接投資理論應(yīng)用到房地產(chǎn)投資上，產(chǎn)生了 一點不適應(yīng)。主要表現(xiàn)為：（1）所有權(quán)優(yōu)勢在房地產(chǎn)投資和開發(fā)上體現(xiàn)不明顯； （2）跨國企業(yè)難以發(fā)揮其內(nèi)部化組織優(yōu)勢：（3）產(chǎn)品生命周期理論和邊際產(chǎn)業(yè) 。擴張理論不能夠解釋房地產(chǎn)商品的技術(shù)轉(zhuǎn)移路線和稟賦優(yōu)勢的利用；（4）區(qū)位 理論的分析方法，不能滿足房地產(chǎn)外商投資的需要。 根據(jù)房地產(chǎn)商品的基本特點，本文提出了市場優(yōu)勢是決定房地產(chǎn)外商直接投 資的主要因素。市場優(yōu)勢包括跨國企業(yè)自身的競爭優(yōu)勢、東道國的區(qū)位優(yōu)勢和 企業(yè)的學(xué)習(xí)適應(yīng)能力，是所有權(quán)優(yōu)勢、內(nèi)部化優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢三者的綜合與交 匯。所有進行房地產(chǎn)跨國投資的企業(yè)都必須保證能獲取目標(biāo)市場優(yōu)勢，否則就 會招致投資失敗。 由于房地產(chǎn)外資要求在東道國取得市場優(yōu)勢，因此東道國政府為吸引這部分 外資應(yīng)對其投資的環(huán)境進行改善。改善的措施中應(yīng)包括提高區(qū)位吸引力和減少 跨國企業(yè)在學(xué)習(xí)適應(yīng)過程中的大量困難。但是因為房地產(chǎn)商品本身的特點所致， 房地產(chǎn)外商直接投資不可能象其它工業(yè)品投資那樣，通過東道國投資環(huán)境的改 善而大幅上升。要通過房地產(chǎn)證券化這種間接投資方式，將房地產(chǎn)外商直接投 資的區(qū)域化特點消除，從而實現(xiàn)外商投資的實際增長。 全部論文共分五章。第一章對房地產(chǎn)外商直接投資的情況進行了總結(jié)分析， 描述房地產(chǎn)外商直接投資對我國及北京房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生的巨大影響，并指出房 地產(chǎn)外商直接投資所產(chǎn)生的問題。第二章對國際直接投資理論進行了簡單地回’。 顧和總結(jié)，提出了房地產(chǎn)商品和一般工業(yè)品在生產(chǎn)、投資方面的基本差異，指 出國際直接投資理論在對房地產(chǎn)外商直接投資行為的解釋上可能出現(xiàn)的偏差。 第三章在總結(jié)前兩章的理論和問題基礎(chǔ)上，提出市場優(yōu)勢是決定房地產(chǎn)外商直 接投資的重要因素，并對市場優(yōu)勢的定義、組成及作用方式進行了闡述。第四 章結(jié)合調(diào)查資料，對市場優(yōu)勢是房地產(chǎn)外商直接投資決定因素的觀點進行了證 明。第五章結(jié)合研究得出的結(jié)論，對北京市進一步吸引房地產(chǎn)外商投資提出了 2 建議和措施。 應(yīng)該說明的是，論文僅僅是對房地產(chǎn)這一特殊商品的外
【學(xué)位授予單位】：中國社會科學(xué)院研究生院
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2002
【分類號】：F299.233
【圖文】：

圖1一4我國房地產(chǎn)業(yè)三資企業(yè)數(shù)量伐國外資(包括港、澳、臺)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量生6004400420040003800令﨏劃哥1997199819992000年度圖1一5我國房地產(chǎn)業(yè)三資企業(yè)從業(yè)人數(shù)我國外商投資(包括港、澳、臺資)房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人數(shù)一國從業(yè)人數(shù)代歡叻理斗資料來源:根據(jù)中國統(tǒng)計年鑒整理2000年我國房地產(chǎn)業(yè)直接利用外資按照地區(qū)分布，處一于前五位的分別是廣東省(33.56億元)、北京市(29.21億元)、福建省(22.99億元)、上海市(16.25億元)、遼寧省(4.52億元)。外商對房地產(chǎn)的投資，對我國房地產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟的發(fā)展起了巨大的推動作用。迄今為止，我國房地產(chǎn)業(yè)共吸引外商投資數(shù)額約為1000億美元，按照房地產(chǎn)業(yè)與相關(guān)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)測算，可帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資約為3000億美元。

【引證文獻】

相關(guān)期刊論文 前2條

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相關(guān)會議論文 前1條

1 王艾敏;;外商投資對房地產(chǎn)技術(shù)進步影響的實證研究——基于河南省的數(shù)據(jù)[A];第六屆（2011）中國管理學(xué)年會——技術(shù)與創(chuàng)新管理分會場論文集[C];2011年

相關(guān)碩士學(xué)位論文 前7條

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本文編號：2716406