【摘要】： 近年來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲成了社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。在關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的討論中,土地供應(yīng)方式和供應(yīng)量與房?jī)r(jià)的關(guān)系引起了爭(zhēng)議,特別是2002年《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》和2004年71號(hào)令等文件下發(fā)后。國(guó)內(nèi)已有的關(guān)于土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)的研究還不夠系統(tǒng),主要以定性分析為主,即使有少量的定量研究,也主要集中在地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系之上,且多采用宏觀數(shù)據(jù)。研究的不足造成政府和企業(yè)決策缺乏有效的科學(xué)依據(jù)和技術(shù)支持。在此背景下,本研究以土地供應(yīng)模式和供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響為研究對(duì)象,比較系統(tǒng)地進(jìn)行了實(shí)證研究和定量分析,試圖在促進(jìn)理論研究深化的同時(shí),為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,政府、企業(yè)和銀行決策提供分析方法和工具。 本文從理論上分析了土地供應(yīng)方式及其變革對(duì)房?jī)r(jià)、地價(jià)的影響。借鑒稅收歸宿理論,本研究認(rèn)為土地供應(yīng)方式變革是否影響房?jī)r(jià)及其影響程度的大小取決于房地產(chǎn)供求價(jià)格彈性。在土地供應(yīng)量與房?jī)r(jià)的關(guān)系上,本研究認(rèn)為,由于我國(guó)對(duì)土地開發(fā)實(shí)行容積率管制,因此,土地供應(yīng)量的減少會(huì)在短期內(nèi)造成可建筑面積的減少,進(jìn)而提高房?jī)r(jià)。另外,本文從項(xiàng)目的角度構(gòu)建了土地開發(fā)周期的理論模型,并認(rèn)為在房?jī)r(jià)快速上漲期,增加土地供應(yīng)量對(duì)降低房?jī)r(jià)的作用可能是不大的,因?yàn)殚_發(fā)商會(huì)囤積土地或惜售。 實(shí)證研究方面,本文主要做了以下三方面的研究來(lái)分析土地供應(yīng)模式對(duì)房?jī)r(jià)的影響。首先,以全國(guó)和35個(gè)大中城市的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)為樣本,利用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)法和城市比較法研究了土地供應(yīng)方式變革對(duì)房?jī)r(jià)的影響。實(shí)證結(jié)果表明,房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系、土地供應(yīng)方式變革對(duì)房?jī)r(jià)的影響是非常復(fù)雜的,不同的研究對(duì)象有不同的影響力和作用機(jī)制。只有當(dāng)區(qū)域的房地產(chǎn)需求非常旺盛時(shí),土地供應(yīng)方式變革才會(huì)大幅地抬高房?jī)r(jià)。隨后,本文以杭州市為例研究了土地招拍掛對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響,發(fā)現(xiàn)地王的出現(xiàn)可能導(dǎo)致周邊樓盤提價(jià),但價(jià)格調(diào)整能否實(shí)現(xiàn)則又取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身。另外,以杭州市2005年在售樓盤為樣本進(jìn)行的計(jì)量研究表明,房?jī)r(jià)與土地公開出讓并無(wú)統(tǒng)計(jì)意義上的顯著關(guān)系。最后,本文以北京、廣州、杭州等城市為研究對(duì)象,分析了小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象和雙限雙競(jìng)供地模式對(duì)房?jī)r(jià)的影響。 在土地供應(yīng)量影響房?jī)r(jià)的實(shí)證研究部分,本文首先利用全國(guó)31個(gè)省市的相關(guān)數(shù)據(jù),構(gòu)建了面板數(shù)據(jù)模型并就土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響做了定量研究。研究結(jié)果表明,一年前的土地供應(yīng)量對(duì)房屋供應(yīng)量的影響是正的,對(duì)房?jī)r(jià)的影響是負(fù)的,兩者在統(tǒng)計(jì)意義上都是顯著的,但增加土地供應(yīng)量對(duì)降低房?jī)r(jià)的作用非常小。另外,兩年前的土地供應(yīng)量雖然影響房屋供應(yīng)量,但不影響房?jī)r(jià)。隨后,本文以杭州市為例分析了土地供應(yīng)量、土地的有效開發(fā)與房?jī)r(jià)的關(guān)系。對(duì)杭州市而言,暫時(shí)還沒(méi)有明顯的證據(jù)認(rèn)為2000年以后房?jī)r(jià)的上漲主要由土地供應(yīng)量減少引起。相反,土地供應(yīng)量受房?jī)r(jià)的影響更大。在土地開發(fā)周期與房?jī)r(jià)關(guān)系的調(diào)查研究上,本文跟蹤了杭州市2000-2005年出讓的141宗住宅用地,發(fā)現(xiàn)由于杭州市的房?jī)r(jià)在2002-2004年及2007年出現(xiàn)了快速上漲的勢(shì)頭,因此,市場(chǎng)上出現(xiàn)土地開發(fā)周期相應(yīng)延長(zhǎng)的現(xiàn)象。 通過(guò)上述理論探索和實(shí)證研究,本論文可能在以下幾方面具有創(chuàng)新:(1)借鑒稅收歸宿理論研究了土地供應(yīng)方式及其變革對(duì)房?jī)r(jià)的影響,提出土地供應(yīng)方式變革是否影響房?jī)r(jià)及其影響程度的大小取決于房地產(chǎn)供求價(jià)格彈性;(2)以杭州市為例,從項(xiàng)目的角度調(diào)查了高價(jià)地的產(chǎn)品開發(fā)及“地王”出現(xiàn)后周邊樓盤的售價(jià)變化,證實(shí)市場(chǎng)需求才是房?jī)r(jià)和地價(jià)的真正推力。另外,本文還運(yùn)用Hedonic模型對(duì)杭州市2005年在售樓盤進(jìn)行了定量研究,證實(shí)房?jī)r(jià)的最終確定與土地最初的獲取方式并無(wú)統(tǒng)計(jì)意義上的顯著關(guān)系;(3)研究了“雙限雙競(jìng)”供地模式對(duì)房?jī)r(jià)的影響,并得到了有參考意義的結(jié)論。(4)通過(guò)面板數(shù)據(jù)構(gòu)建,從宏觀層面分析了土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響,發(fā)現(xiàn)增加土地供應(yīng)量有助于降低下一年的房?jī)r(jià),但力度甚微;(5)構(gòu)建了土地開發(fā)周期的理論模型,并以杭州市2000-2005年出讓的住宅用地為樣本進(jìn)行了實(shí)證研究,研究結(jié)果表明,當(dāng)房?jī)r(jià)急速上升時(shí),市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)土地開發(fā)周期相應(yīng)延長(zhǎng)的現(xiàn)象。 受數(shù)據(jù)、資料和時(shí)間限制,本文還存在很多不足,如實(shí)證研究未全部采用住宅價(jià)格數(shù)據(jù);關(guān)于商品房需求價(jià)格彈性、土地供應(yīng)方式與房?jī)r(jià)關(guān)系的實(shí)證研究還不夠深入等,但本文的研究畢竟邁開了嘗試性的第一步,今后可以從進(jìn)一步完善計(jì)量模型,加強(qiáng)土地供應(yīng)與房?jī)r(jià)關(guān)系的理論研究等方面予以深化。
【圖文】：

濤濤等等等等數(shù)和方方月報(bào)報(bào)季度和和易價(jià)格指指地價(jià)上漲對(duì)對(duì)出讓制度差差差差差分解解解2002年lll數(shù)數(shù)房?jī)r(jià)上漲的的地價(jià)上季季季季季季季度~~~~~拉動(dòng)作用并并上升的2222222222222006年lllll不明顯顯反而較季季季季季季季度度度度減少少游游和和200777深圳圳Grangerrr深房房2002年年住宅、商商地價(jià)變動(dòng)與與壓低地遠(yuǎn)遠(yuǎn)，，，，因果關(guān)關(guān)地指指第l季季業(yè)、辦公公房?jī)r(jià)變動(dòng)之之控制房?jī)r(jià)譚譚術(shù)術(shù)術(shù)術(shù)系檢驗(yàn)驗(yàn)數(shù)報(bào)報(bào)度~200555的土地與與間不存在因因因魁魁等等等等法法亡七七年第1季季房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)果關(guān)系系系口口口口口口口度共1777777777季季季季季季季度度度度度李李雙雙200777全國(guó)國(guó)Grangerrr中國(guó)國(guó)1998年年房屋銷售售不能認(rèn)為在在房?jī)r(jià)關(guān)海海海海海因果關(guān)關(guān)經(jīng)濟(jì)濟(jì)第1季季價(jià)格指數(shù)數(shù)短期或長(zhǎng)期期彈性為系系系系系檢驗(yàn)驗(yàn)統(tǒng)計(jì)計(jì)度~200666和土地交交中房?jī)r(jià)和地地地價(jià)每變法法法法法，脈沖沖數(shù)據(jù)據(jù)年第4季季易價(jià)格指指價(jià)價(jià)房?jī)r(jià)將響響響響響應(yīng)系系庫(kù)宏宏度共3666數(shù)數(shù)具有有0.7904%，數(shù)數(shù)數(shù)數(shù)數(shù)數(shù)觀月月季度度度Granger意意了二者度度度度度度數(shù)數(shù)數(shù)數(shù)義上的因果果期均衡關(guān)據(jù)據(jù)據(jù)據(jù)據(jù)據(jù)據(jù)據(jù)據(jù)關(guān)系系系

圖2.2土地交易價(jià)格總指數(shù)與居民住宅用地交易價(jià)格指數(shù)(4)其他觀點(diǎn)錢國(guó)靖，徐華仙(2006)認(rèn)為當(dāng)房產(chǎn)需求曲線出現(xiàn)拐點(diǎn)，即購(gòu)買住宅動(dòng)機(jī)不斷凸現(xiàn)，房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資品，房產(chǎn)需求曲線變成正斜率曲線時(shí)，，土的上升有可能成為房?jī)r(jià)上升的誘因。對(duì)此，筆者予以贊同.另外，文章還指房地產(chǎn)這個(gè)特殊領(lǐng)域，政府與開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益可以是一致的.土地的壟導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)的壟斷經(jīng)營(yíng)和房?jī)r(jià)的大幅上漲.馬從輝(2007)認(rèn)為供求地價(jià)只是影響房?jī)r(jià)的外在因素，從某一地區(qū)看可能是房?jī)r(jià)的決定因素，從看未必正確.此外，部分學(xué)者認(rèn)為地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系隨研究角度的不同而不同.如(2001，2003)認(rèn)為從全社會(huì)宏觀的角度而言，地價(jià)是由房?jī)r(jià)決定的，但開發(fā)商角度而言，土地價(jià)格無(wú)疑是商品房?jī)r(jià)格的成本因素，土地價(jià)格的高
【學(xué)位授予單位】：浙江大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2008
【分類號(hào)】：F293.3

【引證文獻(xiàn)】

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本文編號(hào)：2710684