【摘要】： 住房基本制度改革以來,我國城鎮(zhèn)住房價格的快速增長與劇烈波動引起城鎮(zhèn)居民、開發(fā)商、政府及學(xué)術(shù)界的廣泛關(guān)注與激烈爭論。由于理論依據(jù)、分析方法、采用數(shù)據(jù)存在差異,對住房價格的激烈爭論形成兩種對立的觀點(diǎn)。鑒于住房市場在各國經(jīng)濟(jì)的重要地位與作用,國內(nèi)外學(xué)者對住房價格及其波動進(jìn)行了大量理論與實(shí)證研究。本文從住房價格宏觀波動這一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象分析入手,對我國住房價格宏觀波動及其微觀機(jī)制進(jìn)行研究,并從住房空置角度對我國住房市場效率進(jìn)行探討。 本文介紹了住房同質(zhì)假定下的住房價格供需研究范式與住房異質(zhì)假定下的特征價格研究范式,認(rèn)為供需研究范式忽視了住房異質(zhì)特征對住房價格的影響,而特征價格研究范式在推廣性方面存在局限。為克服以上兩種研究范式的局限,本文提出住房價格綜合研究范式,并討論了住房價格綜合研究范式的應(yīng)用條件以及邏輯思路。 按照住房價格研究范式第一種邏輯思路,本文對我國城鎮(zhèn)住房價格宏觀波動進(jìn)行計量分析。采用住房基本制度改革后我國31省級行政區(qū)1999—2006年住房市場面板數(shù)據(jù),運(yùn)用截面固定效應(yīng)方法對住房價格宏觀波動與收入、就業(yè)、住房抵押貸款利率、建筑成本等基本經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行定量分析。結(jié)果表明,1999—2006年我國城鎮(zhèn)住房價格宏觀波動可以由住房市場基本經(jīng)濟(jì)變量解釋,為我國住房價格宏觀波動總體判斷提供了定量分析依據(jù)。 為更好理解我國城鎮(zhèn)住房價格宏觀波動的原因,本文對住房市場經(jīng)濟(jì)主體相互作用進(jìn)行分析,探討住房價格宏觀波動的微觀機(jī)制。 本文運(yùn)用完全信息動態(tài)博弈方法對住房市場基本經(jīng)濟(jì)主體銷售者一購買者行為進(jìn)行分析,通過博弈均衡求解及基礎(chǔ)模型拓展,提出住房最優(yōu)定價條件及其影響因素,解釋了開發(fā)商促銷行為及政府土地出讓策略對住房最優(yōu)定價的影響。 由于土地出讓用途比例安排基本上決定住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)而影響住房價格,因而,本文對中央政府與地方政府收益函數(shù)進(jìn)行分析,得出中央政府與地方政府土地出讓用途最優(yōu)比例。進(jìn)一步通過中央政府—地方政府博弈分析,提出土地出讓用途安排中中央政府對地方政府政策執(zhí)行的最優(yōu)監(jiān)督概率及地方政府執(zhí)行政策的最優(yōu)概率。 住房投機(jī)行為是住房市場局部過熱甚至產(chǎn)生泡沫的主要原因。本文通過稅收歧視政策下二手房銷售者盈利條件分析,認(rèn)為個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅、個人所得稅稅收歧視政策,提高了投機(jī)類型銷售者盈利門檻,降低了投機(jī)類型銷售者預(yù)期凈收益,對住房投機(jī)行為產(chǎn)生抑制作用。同時,本文對稅收歧視政策在物業(yè)稅設(shè)計中的應(yīng)用進(jìn)行了探討。 最后,本文對住房價格機(jī)制檢驗(yàn)進(jìn)行分析。住房價格機(jī)制決定了住房市場資源配置效率,而住房空置是衡量住房市場資源配置效率的重要依據(jù)。運(yùn)用動態(tài)匹配理論,本文解釋了住房空置的形成,提出“自然”空置率的計算方法。將“自然”空置率作為檢驗(yàn)住房價格機(jī)制的重要依據(jù),探討了降低住房空置率的主要措施。 論文的創(chuàng)新性工作包括以下三個方面: (1)提出住房價格綜合研究范式并在住房價格宏觀波動定量分析中進(jìn)行初步運(yùn)用。 在住房價格供需理論研究范式與特征價格理論研究范式評析基礎(chǔ)上,提出住房價格綜合研究范式。采用住房基本制度改革后我國31省級行政區(qū)1999—2006年住房市場面板數(shù)據(jù),在住房價格宏觀波動定量分析中對住房價格綜合研究范式按照第一種邏輯順序進(jìn)行了初步運(yùn)用,為我國城鎮(zhèn)住房價格宏觀波動總體判斷提供了定量分析依據(jù)。 (2)通過住房市場經(jīng)濟(jì)主體相互作用分析,研究影響住房價格宏觀波動的微觀機(jī)制。 對住房市場銷售者—購買者行為進(jìn)行多期博弈分析,并對基礎(chǔ)模型進(jìn)行拓展,根據(jù)銷售者—購買者博弈均衡條件,提出住房最優(yōu)定價條件及其影響因素(交易時間偏好系數(shù)及市場條件變化系數(shù))。住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)由土地使用權(quán)出讓用途安排基本決定。通過中央政府與地方政府收益函數(shù)分析,得出中央政府與地方政府的土地出讓用途最優(yōu)比例,進(jìn)而對中央政府—地方政府博弈行為進(jìn)行分析,提出在宏觀政策執(zhí)行中中央政府的最優(yōu)監(jiān)督概率與地方政府的最優(yōu)執(zhí)行概率。通過二手房銷售者盈利條件分析,解釋了個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅與個人所得稅稅收歧視政策對住房投機(jī)需求的抑制作用,并提出稅收歧視政策在物業(yè)稅設(shè)計中的應(yīng)用思路。 (3)提出住房價格機(jī)制的驗(yàn)證依據(jù)——“自然”空置率 以“自然”空置率為依據(jù),可以判斷住房市場空置率的高低,從而衡量住房市場資源利用效率的高低,檢驗(yàn)住房價格機(jī)制的有效性。本文運(yùn)用動態(tài)匹配理論解釋了住房空置的形成,提出“自然”空置率的計算方法及影響因素。
【圖文】：

總體判斷提供定量分析依據(jù)。1全國城鎮(zhèn)住房價格宏觀波動特點(diǎn)1997至2006年全國城鎮(zhèn)住房價格水平及其波動情況如下。表3一1:全國城鎮(zhèn)住房平均銷售價格及其增長率份份住宅平均銷售價格格增長率(%)))9977717900000998881854443.5888999991857770.1666000001948884.9000001112017773.5444002222092223.7222003332197775.02220044426088818.71110055529377712.6222006663119996.2000數(shù)據(jù)來源:中國統(tǒng)計年鑒全國城鎮(zhèn)住房價格水平及其波動圖示如下。

圖7一1:住房結(jié)構(gòu)與家庭類型分布關(guān)系如圖1所示，家庭類型根據(jù)資產(chǎn)狀況不同，可以分為以下三第I類家庭，即資產(chǎn)指數(shù)處于o<i<i，，的家庭，由于家庭資產(chǎn)很能力支付起步房首付，在住房市場中不能購得住房，通過商品住房或政府提供的廉租房解決家庭住房基本需要。該家庭主要包括剛參加工作、獨(dú)立而居的年輕人和城市特困家第n類家庭，即資產(chǎn)指數(shù)處于i�！甶<弓的家庭，已有能力支首付，能夠通過購買起步房滿足或部分滿足自己的住房需第nl類家庭，即資產(chǎn)指數(shù)處于i，‘i‘1的家庭，已有能力支首付，在進(jìn)行住房購買決策時，不再受到信用約束，可以和升級房之間進(jìn)行選擇。住房類型與家庭類型的匹配假定每個家庭無論購買還是租賃，僅使用一套住房，本文住房總量為社會住房總量與家庭總量之差，即
【學(xué)位授予單位】：西南交通大學(xué)
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2008
【分類號】：F293.3

【引證文獻(xiàn)】

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1 洪璐;工業(yè)生態(tài)系統(tǒng)演進(jìn)中的邊界界定與組織模式比較[D];西南交通大學(xué);2011年

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2 周松;中國住房價格當(dāng)前漲因與未來趨勢分析[D];華南理工大學(xué);2011年

本文編號：2646817