【摘要】： 隨著我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷向縱深推進(jìn),用以承載非農(nóng)產(chǎn)業(yè)活動(dòng)的城市土地保持著快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。同時(shí),因城市土地急劇擴(kuò)張而導(dǎo)致的糧食安全、環(huán)境保護(hù)及失地農(nóng)民保障等問題也日益突顯。城市土地內(nèi)涵挖潛、集約利用的呼聲日益高漲,并在決策層得到了積極的響應(yīng)和部署,新一輪土地利用規(guī)劃編制明確提出要盤活城市土地潛力。因此,需要對(duì)城市土地潛力開展系統(tǒng)研究,以推動(dòng)城市土地利用從外延擴(kuò)張走向內(nèi)涵挖潛,提高集約利用水平。 由于土地的粗放和集約利用歸根到底是資源配置的問題,所以土地市場(chǎng)的運(yùn)行機(jī)制和資源配置將是潛力研究的出發(fā)點(diǎn)和著眼點(diǎn)。因此,本研究將依據(jù)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)理論,通過分析一般城市土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制,在明確界定城市土地潛力概念的基礎(chǔ)上,研究我國(guó)特殊的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)下,城市土地價(jià)格的形成機(jī)制及其對(duì)城市土地規(guī)模和密度的配置,從而明確我國(guó)城市土地潛力的形成機(jī)制、提出定量測(cè)算方法,以期對(duì)土地利用總體規(guī)劃中安排城市土地挖潛任務(wù)提供參考依據(jù)。 論文首先通過文獻(xiàn)綜述,揭示了經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于城市土地的基礎(chǔ)理論研究和國(guó)內(nèi)對(duì)城市土地潛力研究的歷史與現(xiàn)狀,認(rèn)為我國(guó)城市土地潛力研究的不足主要表現(xiàn)在理論研究薄弱,明確了未來研究的方向和目標(biāo)。同時(shí),介紹了發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)在城市土地潛力開發(fā)中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),并將其與我國(guó)的實(shí)踐進(jìn)行對(duì)比。由此認(rèn)為城市土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制是城市土地潛力研究的起點(diǎn)。 接下來,論文對(duì)一般城市土地市場(chǎng)的資源配置進(jìn)行了分析,通過引入單一中心城市假設(shè),分別分析了城市經(jīng)濟(jì)靜態(tài)模型和動(dòng)態(tài)模型中的城市地租和地價(jià)內(nèi)涵,從而明確了城市土地規(guī)模和密度變化的規(guī)律,將其作為界定城市土地潛力概念的標(biāo)準(zhǔn)。在動(dòng)態(tài)模型中,城市邊界點(diǎn)的條件是城市地租等于農(nóng)業(yè)地租和資本租金之和、城市土地密度曲線由于城市土地再開發(fā)而比靜態(tài)模型中的更為復(fù)雜。同時(shí),文章對(duì)我國(guó)城市土地市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)的特殊性進(jìn)行了分析,明晰了三大交易主體,其中地方政府是城市土地市場(chǎng)的核心參與者;劃分出三個(gè)市場(chǎng)層次,分析了各市場(chǎng)層次上現(xiàn)存的多種交易方式及其市場(chǎng)化程度。因此,相對(duì)于一般城市土地市場(chǎng)而言,我國(guó)城市土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)具有明顯的二元性,其資源配置方案可能與一般城市土地市場(chǎng)存在明顯區(qū)別,這就構(gòu)成我國(guó)城市土地潛力形成的背景。據(jù)此,文章以完全競(jìng)爭(zhēng)條件下的城市土地市場(chǎng)規(guī)模和密度為標(biāo)準(zhǔn),對(duì)城市土地潛力的概念進(jìn)行了界定,并將其劃分為城市土地規(guī)模潛力和城市土地密度潛力兩種類型。 根據(jù)以上分析,論文首先對(duì)我國(guó)城市土地規(guī)模潛力的形成機(jī)制和測(cè)算方法進(jìn)行了分析。首先將基于地租的城市邊界確定模型修改為基于地價(jià)的模型,即城市土地價(jià)格曲線和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用成本線的交點(diǎn)決定城市邊界;其次在我國(guó)城市土地市場(chǎng)上選擇土地征用市場(chǎng)和二三級(jí)市場(chǎng)作為決定城市邊界的市場(chǎng)層次,并對(duì)其現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行了分析,認(rèn)為土地征用市場(chǎng)的交易價(jià)格——土地征用費(fèi)嚴(yán)重低于合理值,二三級(jí)市場(chǎng)由于一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格傳導(dǎo)作用,交易價(jià)格偏高,從而繪制出相應(yīng)的價(jià)格曲線;在此基礎(chǔ)上可以得到,我國(guó)城市土地邊界將超過完全競(jìng)爭(zhēng)條件下的合理值,過度擴(kuò)張的這部分土地屬于城市土地規(guī)模擴(kuò)張的范疇,這就構(gòu)成了城市土地規(guī)模潛力的來源;然后,論文回顧近年來我國(guó)城市土地規(guī)模變化軌跡,對(duì)上述結(jié)論進(jìn)行了驗(yàn)證。根據(jù)規(guī)模潛力形成機(jī)制的分析,論文采用“柯布—道格拉斯”生產(chǎn)函數(shù),在GDP、固定資產(chǎn)投資存量、城市土地?cái)U(kuò)張量之外,引入“土地市場(chǎng)價(jià)格吻合程度”這一變量,作為定量測(cè)算城市土地規(guī)模潛力的方法。 然后,論文對(duì)我國(guó)城市土地密度潛力的形成機(jī)制和測(cè)算方法進(jìn)行了分析。論文選擇土地征購市場(chǎng)和一級(jí)市場(chǎng)作為決定城市土地密度的市場(chǎng)層次,并對(duì)其現(xiàn)行價(jià)格進(jìn)行了分析,認(rèn)為土地收購市場(chǎng)的交易價(jià)格——土地收購補(bǔ)償費(fèi)嚴(yán)重低于合理值,一級(jí)市場(chǎng)上工業(yè)用地價(jià)格低于合理值,而住宅、商服用地的價(jià)格包含壟斷利潤(rùn),高于合理值,從而繪制出相應(yīng)的價(jià)格曲線;根據(jù)以上價(jià)格曲線,可以得到工業(yè)用地開發(fā)密度偏低、住宅和商服用地開發(fā)密度偏高、城市內(nèi)部的土地再開發(fā)規(guī)模將超過合理值,城市土地密度潛力將提前形成的結(jié)論,從而明確了城市土地密度潛力的形成機(jī)制;然后論文通過回顧近年來我國(guó)城市土地密度變化軌跡,對(duì)以上結(jié)論進(jìn)行了驗(yàn)證;最后采用成本收益法,提出了針對(duì)微觀地塊的城市土地密度潛力判定方法。 在理論分析之后,論文以江蘇省南通市為例,分析其土地市場(chǎng)交易情況,對(duì)其城市土地規(guī)模潛力進(jìn)行了測(cè)算,結(jié)果表明在經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的同時(shí),南通市新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地中有相當(dāng)部分是過度擴(kuò)張的,城市土地規(guī)模潛力十分可觀;此外,論文選擇了江蘇省昆山市,通過大樣本調(diào)查,對(duì)1412家工業(yè)企業(yè)的用地密度進(jìn)行了評(píng)價(jià),結(jié)果表明昆山工業(yè)企業(yè)用地密度整體處于較低水平,工業(yè)企業(yè)用地密度的區(qū)域差異與工業(yè)發(fā)展水平的區(qū)域差異不符。 通過理論分析和實(shí)證研究,論文提出以下基本結(jié)論:(1)土地產(chǎn)權(quán)制度的特殊性是我國(guó)城市土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特殊性的根源;(2)地方政府的直接參與及利益追求所導(dǎo)致的土地價(jià)格扭曲及土地資源配置的差異是我國(guó)城市土地潛力形成的根源;(3)我國(guó)城市土地規(guī)模擴(kuò)張中有相當(dāng)部分是過度擴(kuò)張的,城市土地規(guī)模潛力十分豐富;(4)現(xiàn)有的城市土地密度潛力中有一部分潛力是虛假潛力�；谝陨辖Y(jié)論,論文提出以下政策建議:通過產(chǎn)權(quán)改革,強(qiáng)化集體土地所有權(quán)地位、保護(hù)城市土地使用權(quán)是從根本上促進(jìn)城市土地市場(chǎng)化程度提高的出路;在產(chǎn)權(quán)改革短期內(nèi)難以完成的情況下,應(yīng)該對(duì)地方政府行為進(jìn)行規(guī)范,比如限定征用權(quán)行使范圍和土地使用權(quán)收回范圍并提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格劃撥用地范圍、推行工業(yè)用地招拍掛;創(chuàng)新中央政府對(duì)地方政府的約束手段,如實(shí)行綠色“GDP”考核、改革財(cái)稅體制、改革土地出讓金制度等經(jīng)濟(jì)手段來提高對(duì)地方政府的監(jiān)管效果。
【圖文】：

業(yè)的交通成本，因此，工業(yè)用地和商業(yè)用地的競(jìng)租曲線斜率比居住用地的競(jìng)租曲線斜率要小;服務(wù)業(yè)與制造業(yè)相比，其非土地要素對(duì)土地的替代性更強(qiáng)，從而其竟租曲線的斜率在同一區(qū)位上更小，在圖上表現(xiàn)為其競(jìng)租曲線比制造業(yè)更陡峭。如圖4一4所示，服務(wù)業(yè)的競(jìng)租曲線和制造業(yè)競(jìng)租曲線交于“。點(diǎn)，制造業(yè)競(jìng)租曲線和居住的競(jìng)租曲線交于“。點(diǎn)，居住的競(jìng)租曲線和農(nóng)業(yè)地租交于“、點(diǎn)。根據(jù)價(jià)高者得的原則，從市中心到“。之內(nèi)，服務(wù)業(yè)的競(jìng)標(biāo)租金比制造業(yè)要高，所以在“。之內(nèi)服務(wù)業(yè)的競(jìng)標(biāo)租金就成為市場(chǎng)均衡地租;同理，，從“。到“.的范圍中，制造業(yè)的競(jìng)標(biāo)租金是市場(chǎng)均衡地租;從“.到uh的范圍內(nèi)，居住的競(jìng)標(biāo)租金是市場(chǎng)均衡地租。在“。之外，農(nóng)業(yè)地租最高，因此“。成為城市邊界。因此

在不考慮土地開發(fā)成本的情況下，若城市地租大于農(nóng)業(yè)地租，則城市用地必然侵占農(nóng)用土地而向外擴(kuò)張;反之，則不能形成城市用地。因此城市地租和農(nóng)業(yè)地租的交點(diǎn)成為決定單一中心城市土地利用規(guī)模的唯一因素。在圖4一5中，城市地租和農(nóng)業(yè)地租的交點(diǎn)為uh，因此城市土地總規(guī)模S等于二·uh，。同時(shí)，單一中心城市的土地利用結(jié)構(gòu)也得到了確定。如圖4一5，從市中心向外，依次為商業(yè)用地、工業(yè)用地和住宅用地。商業(yè)用地是以市中心為圓心，“。為半徑的圓形區(qū)域;工業(yè)用地是寬為“，一“。的環(huán)狀地帶;居住用地是寬為“。一“。的環(huán)狀地帶。因此
【學(xué)位授予單位】：南京農(nóng)業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2007
【分類號(hào)】：F293.2

【引證文獻(xiàn)】

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3 王科星;基于灰色—多元回歸模型下的建設(shè)用地需求量預(yù)測(cè)研究[D];云南財(cái)經(jīng)大學(xué);2012年

4 孫娟;鎮(zhèn)駐地土地集約利用潛力評(píng)價(jià)與測(cè)算[D];山東農(nóng)業(yè)大學(xué);2012年

5 楊揚(yáng);促進(jìn)西部地區(qū)城市土地市場(chǎng)健康發(fā)展研究[D];廣西大學(xué);2012年

本文編號(hào)：2619059