本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司運(yùn)作機(jī)制的探討

作者:李建鋒　　時(shí)間:2013-03-12　　瀏覽量 6　　評論 0　　 　　

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司運(yùn)作機(jī)制的探討

  開發(fā)公司的項(xiàng)目管理有別于施工單位的項(xiàng)目監(jiān)理。從行業(yè)上分，施工單位屬于生產(chǎn)性行業(yè)，其產(chǎn)品是其所承包施工的樓房。監(jiān)理公司屬于技術(shù)服務(wù)性行業(yè)，其工作是為開發(fā)公司提供工程監(jiān)理的技術(shù)服務(wù)。而房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目的經(jīng)營管理程序十分復(fù)雜，主要過程有項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析階段、征地拆遷階段、設(shè)計(jì)報(bào)建階段、工程建設(shè)階段、推廣銷售階段。

  從90年代起，隨著境外房地產(chǎn)公司大量涌入境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，一種新的項(xiàng)目管理模式隨之產(chǎn)生，這就是項(xiàng)目公司管理。項(xiàng)目公司是為某一特點(diǎn)的項(xiàng)目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的開發(fā)和銷售，當(dāng)該項(xiàng)目全部開發(fā)銷售完成后，項(xiàng)目公司可以依法注銷或轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司。如項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營不善而資不抵債，項(xiàng)目公司可以依法宣布破產(chǎn)清算。因而許多大型房地產(chǎn)公司會(huì)根據(jù)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目成立各自的項(xiàng)目子公司，以降低開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

  項(xiàng)目公司是獨(dú)立的房產(chǎn)開發(fā)公司，其工作職能及工作方法主要有：

  一、前期策劃

  前期策劃工作一般包括：機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃、可行性研究及投資策劃�？尚行匝芯渴菍�(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)方案的可行性進(jìn)行的全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，是對項(xiàng)目的構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃工作的進(jìn)一步細(xì)化與具體化。而投資策劃是在經(jīng)濟(jì)分析基礎(chǔ)上對項(xiàng)目的資金使用、回收及相應(yīng)措施進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃和控制。投資策劃是今后項(xiàng)目管理運(yùn)作的工作指南，是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的成敗關(guān)鍵。投資策劃的主要內(nèi)容有：

  二、項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、報(bào)建、施工到驗(yàn)收的監(jiān)控

  監(jiān)控的工作主要有幾方面：

  （1）進(jìn)行小區(qū)整體規(guī)劃及單體方案招標(biāo)，從中選擇最佳方案，由中標(biāo)單位負(fù)責(zé)項(xiàng)目的施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)。這樣利用競爭機(jī)制，使設(shè)計(jì)單位在競爭中提高設(shè)計(jì)水平，項(xiàng)目公司從中選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用、品質(zhì)優(yōu)秀的方案。有些項(xiàng)目公司往往利用設(shè)計(jì)招標(biāo)選擇好的方案，再委托另外的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，這種方式不可取。因?yàn)橐皇菗p害中標(biāo)單位的積極性，不利于知識產(chǎn)權(quán)的保護(hù)；二是局部設(shè)計(jì)需要和整體設(shè)計(jì)吻合，不同的設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)會(huì)影響整體效果。

  （2）組織設(shè)計(jì)人員踏勘現(xiàn)場，提高對現(xiàn)場的感性認(rèn)識，同時(shí)避免設(shè)計(jì)圖紙脫離實(shí)際，與現(xiàn)場環(huán)境不協(xié)調(diào)。

  （3）實(shí)行定量限額設(shè)計(jì)，使工程預(yù)算數(shù)額不超出投資計(jì)劃。設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)可以把方案的造價(jià)作為評標(biāo)的一項(xiàng)內(nèi)容，促使設(shè)計(jì)單位改變設(shè)計(jì)方法，由以往的單純設(shè)計(jì)變?yōu)樵O(shè)計(jì)與預(yù)算同時(shí)進(jìn)行，根據(jù)預(yù)算調(diào)整設(shè)計(jì)。在設(shè)計(jì)階段控制投資是最有效的，利用優(yōu)化設(shè)計(jì)可以大大節(jié)省項(xiàng)目的造價(jià)。

  （4）組織設(shè)計(jì)評審小組對各個(gè)專業(yè)的設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，評審工作主要在規(guī)劃及方案設(shè)計(jì)階段。評審小組由項(xiàng)目策劃、銷售、監(jiān)理等各方面負(fù)責(zé)人及各專業(yè)的專家組成，對設(shè)計(jì)提出全面的意見。對設(shè)計(jì)的評審許多開發(fā)公司往往依據(jù)個(gè)人的意見，由領(lǐng)導(dǎo)拍板，這樣缺乏科學(xué)性。

  （5）安排合理的設(shè)計(jì)進(jìn)度，使出圖的時(shí)間與招標(biāo)、施工計(jì)劃吻合。

  （6）通過合同明確規(guī)定設(shè)計(jì)的職責(zé)，規(guī)定設(shè)計(jì)質(zhì)量獎(jiǎng)懲方法。并要求項(xiàng)目負(fù)責(zé)人必須在工程進(jìn)展過程中親臨現(xiàn)場對施工進(jìn)行必要的監(jiān)督和指導(dǎo)。設(shè)計(jì)中往往會(huì)因?yàn)樵O(shè)計(jì)人員的疏忽造成業(yè)主的經(jīng)濟(jì)損失。

  （1）設(shè)計(jì)報(bào)建進(jìn)度計(jì)劃：主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體方案設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、單體施工圖設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度、市政園林設(shè)計(jì)及報(bào)建進(jìn)度；

  （2）施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計(jì)劃：主要內(nèi)容包括工程招投標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃、材料設(shè)備招投標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃、分項(xiàng)工程招標(biāo)計(jì)劃、施工臨時(shí)水電安裝進(jìn)度計(jì)劃、施工臨時(shí)設(shè)施進(jìn)度計(jì)劃、辦理施工前手續(xù)計(jì)劃；

  （3）施工進(jìn)度計(jì)劃：主要包括土建施工進(jìn)度計(jì)劃、水電設(shè)備安裝進(jìn)度計(jì)劃、材料定板定貨計(jì)劃、鋁合金門窗工程進(jìn)度計(jì)劃、木門及防火門工程進(jìn)度計(jì)劃等；

  （4）配套設(shè)施工程進(jìn)度計(jì)劃：主要包括永久供水供電報(bào)裝及施工進(jìn)度計(jì)劃、電信工程進(jìn)度計(jì)劃、防盜系統(tǒng)工程進(jìn)度計(jì)劃、有線電視工程進(jìn)度計(jì)劃、煤氣工程進(jìn)度計(jì)劃、市政工程進(jìn)度計(jì)劃、綠化園林工程進(jìn)度計(jì)劃等。

  （1）建設(shè)用地成本：包括土地有償使用費(fèi)、征地拆遷費(fèi)等；

  （2）工程建設(shè)成本：包括土建費(fèi)、水電設(shè)備安裝費(fèi)、市政永久水電、電信、煤氣、防盜、天線、道路、綠化等配套工程費(fèi)、設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、向政府交納的配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、檔案保證金、勞動(dòng)保險(xiǎn)金等；

  （3）銷售費(fèi)用：主要包括銷售營業(yè)稅、所得稅、售樓中介費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)等；

  （4）財(cái)務(wù)費(fèi)用：主要包括貸款利息、資金運(yùn)作利息等。首先根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)編制投資計(jì)劃及各項(xiàng)成本控制指標(biāo)。在各項(xiàng)費(fèi)用中，一類是由政府有關(guān)部門收取的，如地價(jià)、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)、營業(yè)稅、所得稅等，這些費(fèi)用可根據(jù)有關(guān)規(guī)定計(jì)算出來；另一類是支付給各施工單位、服務(wù)單位的工程費(fèi)及服務(wù)費(fèi)，這些費(fèi)用準(zhǔn)確測算起來比較困難，需要根據(jù)概算指標(biāo)、市場情況等因素進(jìn)行測算。將各項(xiàng)費(fèi)用支出計(jì)劃、合同價(jià)款及實(shí)際支付情況及時(shí)進(jìn)行對照，對部分超支費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整；

  （5）完善招投標(biāo)制度。通過招標(biāo)選擇最適合的施工單位及技術(shù)服務(wù)單位（如監(jiān)理、設(shè)計(jì)等），同時(shí)降低費(fèi)用。

  三、項(xiàng)目的市場定位與銷售策劃職能

  商品社會(huì)的一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)必須遵循市場規(guī)律，市場的需求情況決定商品本身定位。因此在項(xiàng)目可行性研究階段必須確定開發(fā)項(xiàng)目的市場定位，，市場定位的研究主要在以下幾方面：

  四、工程計(jì)量職能

  主要負(fù)責(zé)工程的預(yù)算與結(jié)算工作，審核工程量及工程價(jià)款，編制工程招標(biāo)文件及標(biāo)底，編制工程款支付計(jì)劃，控制工程款的支付。計(jì)量工作是成本控制上最繁瑣的工作，這要求計(jì)量人員有豐富的經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)知識，此外還應(yīng)做到：

  另外，項(xiàng)目公司可以委托有資質(zhì)的監(jiān)理公司履行工程計(jì)量職責(zé)及工程執(zhí)法招標(biāo)工作，項(xiàng)目公司只需負(fù)責(zé)對其結(jié)果審核及支付工程款。

  本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。