本文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

　　確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃，并符合房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求，按照國家有關(guān)規(guī)定需要計劃主管部門批準的，還應(yīng)當報計劃主管部門批準，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

　　根據(jù)我國及上海市目前的法律、法規(guī)、政策，企業(yè)如欲獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目，通常主要有以下幾種方式：

　　1、通過公開招標、拍賣方式獲得土地使用權(quán)

　　根據(jù)法律規(guī)定，用于商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品房等項目(一般統(tǒng)稱六類項目)的土地使用權(quán)出讓，以及以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后改變?yōu)樾陆愴椖坑猛镜模瑧?yīng)當通過招標、拍賣方式進行。

　　招標出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者(即土地使用權(quán)受讓人)的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標的效力及招標人在招標期限內(nèi)應(yīng)負的責任等。

　　市房地資源局會定期匯總?cè)械貕K出讓信息，在市房地產(chǎn)交易中心公示。在市房地資源局定期發(fā)布的土地使用權(quán)出讓招標公告中，對擬出讓地塊的地塊概況、競投(買)人資格、領(lǐng)取招標文件及咨詢時間、投標和開標時間等情況有詳細的說明。如企業(yè)對擬出讓地塊有開發(fā)意向，可以按照公告要求進行投標，以獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用權(quán)。在獲得土地使用權(quán)后，按照招標公告上的土地用途、規(guī)劃容積率等條件進行房地產(chǎn)項目的開發(fā)。

　　招標受受讓土地使用權(quán)申請程序

　　1、用地者見到招標公告后到指定地點索取招標文件。

　　2、用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

　　3、用地者進行投資分析。

　　4、到指定地點辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標保證金。

　　5、用地者填寫投標書寄給指定方進行投標。

　　6、收到中標通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付一定金額的定金。

　　7、按合同的約定支付余款，申請正式國有土地使用證。

　　拍賣是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。

　　拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序

　　1、用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。

　　2、用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進行咨詢，并到出讓地塊實地勘察，搜集資料。

　　3、用地者進行投資分析。

　　4、到指定地點辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。

　　5、用地者在規(guī)定時間、指定地點到拍賣現(xiàn)場參加競投。

　　6、企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并支付一定金額的定金。

　　7、按合同的約定支付余款，申領(lǐng)正式國有土地使用證。

　　2、收購現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)項目

　　土地資源是一種稀缺資源，往往一塊出讓土地會有多個買家競爭，通過招標、拍賣方式不一定能取得土地使用權(quán)。而有些企業(yè)在取得土地使用權(quán)后，由于種種原因無力繼續(xù)開發(fā)。此時，企業(yè)可以通過收購現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)項目達到自行開發(fā)的目的。收購現(xiàn)有的房地產(chǎn)項目有二種方式，一種是收購已經(jīng)擁有項目的房地產(chǎn)項目公司，另一種是受讓在建項目。

　　(1)收購房地產(chǎn)項目公司

　　收購項目公司較受讓在建項目而言，其操作手續(xù)相對簡單，企業(yè)只需控制擁有項目的房地產(chǎn)項目公司，就可以實現(xiàn)自行開發(fā)項目的目的，而無須在房地、規(guī)劃等主管部門辦理變更的手續(xù)。企業(yè)可以通過收購項目公司股權(quán)成為項目公司股東的方式擁有項目公司。此時只需要到工商部門辦理股權(quán)變更登記的相關(guān)手續(xù)，因為項目公司的“殼”沒有發(fā)生變化。

　　此種方式雖然較簡單，容易實現(xiàn)，但如企業(yè)輕易進入，也可能會陷入地雷陣。因為項目公司往往拖欠了大量債務(wù)，有些債務(wù)更是或然負債，如為其他公司的債務(wù)提供擔保等等，如事先不作審查，，在收購項目公司并投入資金后，往往會立即有債主上門討債，甚至官司纏身，不但沒有達到原先開發(fā)的目的，自己還因此承擔了大量的債務(wù)。所以，在收購項目公司前一定要對項目公司的情況作出全面調(diào)查，將風險降到最低。

　　(2)直接受讓房地產(chǎn)開發(fā)項目

　　受讓房地產(chǎn)項目，需要符合一定的條件：

　　以出讓方式取得的土地使用權(quán)，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)當符合《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條件。要按照出讓合同約定，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉(zhuǎn)讓;要按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。這里又分為兩種情形，一是屬于房屋建設(shè)的，實際投入房屋建設(shè)工程的資金額應(yīng)占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應(yīng)形成工業(yè)或其他建設(shè)用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。上述兩項條件必須同時具備，才能轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。法律這樣規(guī)定，目的在于嚴格限制炒買炒賣地皮，牟取暴利，以保證開發(fā)建設(shè)的順利實施。

　　對于以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)項目，要轉(zhuǎn)讓的前提是必須經(jīng)有批準權(quán)的人民政府審批。經(jīng)審查除不允許轉(zhuǎn)讓外，對準予轉(zhuǎn)讓的有兩種處理方式：第一種是由受讓方先補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金后，才能進行轉(zhuǎn)讓;第二種是可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)而轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)項目建設(shè)單位的轉(zhuǎn)移，涉及項目轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)簽訂的合同的效力。

　　為了保護已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓人簽訂合同的當事人的權(quán)利，要求房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的雙方當事人在辦完土地使用權(quán)變更登記后30天內(nèi)，到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。在辦理備案手續(xù)時，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門要審核項目轉(zhuǎn)讓是否符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定;

　　房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓人已經(jīng)簽訂的拆遷、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更;相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移;新的項目開發(fā)建設(shè)單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件;同時要變更開發(fā)建設(shè)單位的名稱。上述各項均滿足規(guī)定條件，轉(zhuǎn)讓行為有效。

　　未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補償?shù)�，原拆遷安置補償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人，項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當書面通知被拆遷人。房屋拆遷補償安置是房地產(chǎn)開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一。項目轉(zhuǎn)讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產(chǎn)項目是否允許轉(zhuǎn)讓的重要指標。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權(quán)益，防止在項目轉(zhuǎn)讓過程中或者轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權(quán)益受到損害。

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