【摘要】：房地產(chǎn)投資信托基金(Real Estate Investment Trust, REITs)是房地產(chǎn)投資的一種證券化形式,是房地產(chǎn)行業(yè)和金融行業(yè)相互滲透,相互融合下的一種金融產(chǎn)品創(chuàng)新和制度創(chuàng)新,‘對房地產(chǎn)市場的發(fā)展和豐富資本市場的投資范圍都起到了重要的促進作用。目前我國處于經(jīng)濟的快速發(fā)展階段,房地產(chǎn)行業(yè)在拉動經(jīng)濟增長,擴大就業(yè)方面起著重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展需要拓寬其融資渠道,同時投資者也迫切希望通過金融創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新,分享房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的收益,這兩方面都要求我們在推進金融深化改革、加快金融創(chuàng)新中積極順應我國房地產(chǎn)市場和資本市場的發(fā)展狀況,推出和發(fā)展REITS。 本文第一部分分析了研究REITs的背景,指出了房地產(chǎn)行業(yè)作為我國國民經(jīng)濟的重要支柱行業(yè),對拉動國民經(jīng)濟發(fā)展,推動居民消費結(jié)構(gòu)升級方面起著重要的作用。同時,我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出高度依賴銀行信貸支持的現(xiàn)狀,結(jié)合國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀,提出了發(fā)展REITs的需要。但受制于我國房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)務開展的相對滯后于國外的現(xiàn)實,我國REITs的理論研究相對滯后,國內(nèi)的主要研究圍繞其概念、通常的運作方式等展開。 本文第二部分對房地產(chǎn)投資信托基金進行了介紹,包括REITs的分類、主要特征及其在國外的發(fā)展歷史和現(xiàn)狀,重點介紹了REITs在美國和日本的發(fā)展情況。接下來文章對我國發(fā)展REITs的必要性和可行性進行了探討,重點了分析了REITs的發(fā)展對于適應投資者的投資需求,推動房地產(chǎn)業(yè)和信托業(yè)的聯(lián)動發(fā)展,‘解決房地產(chǎn)業(yè)融資渠道過度單一,以及規(guī)范我國投資基金市場的健康發(fā)展具有重要的意義。在我國發(fā)展REITs可行性分析中,本人主要從我國政策和法律層面、實際操作層面進行了可行性分析。 本文第三部分對REITs的發(fā)起進行了系統(tǒng)的介紹,分別從REITs的資產(chǎn)重組階段、上市準備階段、上市發(fā)售接管進行介紹,并通過對越秀房地產(chǎn)信托基金的發(fā)起的分析,介紹REITs的設立過程。資產(chǎn)重組作為REITs發(fā)起的一個必要準備階段,將發(fā)起人所擁有的不動產(chǎn)進行重新整合,實現(xiàn)擬發(fā)售資產(chǎn)同發(fā)起人自己的資產(chǎn)的相互隔離,使REITs的收益獨立于發(fā)起人自有資產(chǎn)的經(jīng)營狀況,為基金的設立奠定基礎。上市準備階段就是按照相關法律的要求來組織REITs的結(jié)構(gòu)。對REITs的受托人、管理人等做出嚴格的要求以保證REITs中各利益相關方的制衡,從而有效實現(xiàn)了風險防范。規(guī)范的結(jié)構(gòu)要求,是保證REITs發(fā)展的一個重要要求。REITs的上市準備階段通常包括三個環(huán)節(jié)：選定合格的受托人、設立基金管理人、訂立信托契約設立REITs。上市發(fā)售是將REITs的基金單位在證券市場公開掛牌交易�；饐挝坏陌l(fā)售過程同新股發(fā)行方式大體一樣,持有人在證券市場上購得的基金單位可以在證券市場上自由轉(zhuǎn)讓。在發(fā)售過程中,發(fā)起人可以根據(jù)自身需要認購一部分基金單位以保持在持有人大會上的發(fā)言權,同時通過對REITs收益分配的安排,提高REITs發(fā)行時對投資者的吸引力和權益的保護。 本文第四部分對REITs的組織形式進行了討論。對公司型和契約型的REITs分別從法律依據(jù)、法人資格、投資者地位、融資渠道和經(jīng)營依據(jù)進行了分析比較。針對不同的組織形式對投資者具有不同的風險承受要求的特點,提出基于我國目前的法律環(huán)境和運作經(jīng)驗,契約型REITs比較符合我國國情。這方面的法規(guī)也比較完善,很多的實踐經(jīng)驗可以借鑒。在REITs的管理模式上,可分為外部管理模式和內(nèi)部管理模式：在內(nèi)部管理模式中,負責REITs基金管理的主體為REITs的內(nèi)設部門,發(fā)起人對REITs的經(jīng)營管理的影響力發(fā)揮到最大。內(nèi)部管理模式對發(fā)起人的益處更大,租金收入、物業(yè)管理費等成為穩(wěn)定的收入來源,同時內(nèi)部管理模式更有利于得REITs在管理費收取、運營戰(zhàn)略制定等方面采取靈活的方式,美國采用內(nèi)部管理模式來設立REITs;外部管理是指基金公司不自設REITs管理機構(gòu),而是委托專業(yè)性基金管理公司或具有管理機構(gòu)的其他基金進行管理。在外部管理模式中,基金管理公司往往是基金第一發(fā)起人或主要發(fā)起人。管理公司在對某個行業(yè)的長期管理中積累了相當?shù)墓芾斫?jīng)驗,委托專業(yè)性管理公司管理REITs資產(chǎn),更符合經(jīng)濟合理原則。而且外部管理模式引入外部更為專業(yè)和獨立的服務管理,可以使其更容易獲得監(jiān)管部門的發(fā)行許可,并得到廣大投資者的認可,使其在發(fā)行和二級市場更具有吸引力。根據(jù)我國目前的法律體系,REITs應采用外部管理模式,通過引入專業(yè)的REITs基金管理機構(gòu)對REITs的投資運作,資產(chǎn)運營進行管理,引入基金托管機構(gòu)對基金管理人進行監(jiān)督以保證投資者的權益�？紤]到基金管理公司發(fā)起人不可避免的受房地產(chǎn)開發(fā)商追求高額利潤的影響,建議在基金管理公司股東背景中引入受到嚴格監(jiān)管的金融機構(gòu)作為基金管理公司的控股股東,通過對其嚴格監(jiān)管,限制開發(fā)商股東可能存在的追求短期利益的風險。 本文第第五部分分析REITs的運作和在我國的實際運作情況,主要從REITs投資方向、REITs的收益分配政策、REITs的項目評估機制、REITS的績效評價四個方面對REITS的運作進行分析。在REITs投資方向上,根據(jù)國外的REITs的發(fā)展經(jīng)驗,REITs一般選擇的對象是具有穩(wěn)定現(xiàn)金流入的購物中心、辦公樓、工業(yè)廠房、飯店、公寓、醫(yī)療中心、游樂區(qū)等物業(yè)。從地域來看,REITs的投資范圍既可以專門針對某一國家或地區(qū),也可以在全球范圍內(nèi)尋找投資機會；從投資行業(yè)來看,既有綜合物業(yè),也有專門投資于某一類型的,如(辦公樓、購物中心等)。通常經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)股權投資、房地產(chǎn)權益類投資、房地產(chǎn)證券投資和其他房地產(chǎn)金融業(yè)務。在REITs收益分配政策方便,按照國際上的通常做法,REITS經(jīng)營產(chǎn)生收益的90%都要分配給基金的受益人,這和直接投資于上市房地產(chǎn)公司有所不同。上市房地產(chǎn)公司的股利分配政策由董事會決定,其經(jīng)營收益可以自由的投資于物業(yè)、空置土地、房地產(chǎn)開發(fā)和其他相關的企業(yè)活動,而不分配給投資者。在REITs的項目評估機制方面,由于房地產(chǎn)投資收益高,風險也大,因此REITs在對項目評估時必須根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特性進行分析。在REITS進行項目評估時,要重點關注項目資本金的認定、項目建設分期、項目貸款周期、項目財務指標評價體系、貸款抵押擔保估值。在REITS的績效評價方面,REITs作為一種擁有和經(jīng)營房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司,它集合了眾多的分散投資者資金,進行集合投資,因而保障投資者的正當權益,使投資者持續(xù)、穩(wěn)定的獲得收益是對REITs經(jīng)營績效進行評估的重要原則。對REITs進行客觀、科學的評價對于推進REITs的發(fā)展,維護投資者的合法權益,促進資本市場的發(fā)展具有重要意義。REITs的績效評估主要包括三個方面：REITs的盈利能力、REITs的凈現(xiàn)金流量和REITs資產(chǎn)價值的變化。在最后,文章介紹了2009年7月20日,浦東新區(qū)2009-1 REITs的募集,并從募集投資的標底資產(chǎn),資產(chǎn)規(guī)模和預計收入方面對之進行了分析。 本文第六部分對REITs的風險進行了分析,并提出了應對分析。REITs作為一種特殊的金融產(chǎn)品,其進入我國房地產(chǎn)和金融市場是必然的,但我國的金融市場和房地產(chǎn)市場還很不規(guī)范,REITs的進入必然使我們面對一些問題,引發(fā)一系列風險。本文從流動性風險、房地產(chǎn)項目風險、經(jīng)營管理風險和委托代理風險等其他角度,對發(fā)展REITs過程中可能面臨的風險進行分析,并提出應對措施。在REITs的風險應對方面,要形成完善的風險規(guī)避體系,建立有效的監(jiān)管制度,并建立適合REITs發(fā)展的稅收法律體系,同時健全REITs的內(nèi)部風險規(guī)避機制。 本文第七部分通過引入國內(nèi)和國外兩個典型的REITs的案例,通過對兩只REITs基金的組織結(jié)構(gòu),收益分析,得出了REITs的引入的確具有豐富資本市場,適應風險偏好不高的投資者的需求。
【學位授予單位】：西南財經(jīng)大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2010
【分類號】：F832.49;F293.3;F832.51

【參考文獻】

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本文編號：2601707