本文關(guān)鍵詞：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的實(shí)證分析，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

1介紹房地產(chǎn)市場(chǎng)

自從1998年住房制度改革后，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)消費(fèi)需要量因此而獲得巨大的釋放，由此房地產(chǎn)市場(chǎng)也由于住房的市場(chǎng)化而日益繁榮，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不斷為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)動(dòng)力。進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)每年以超過(guò)7%的速度增長(zhǎng)，而與此同時(shí)，房地產(chǎn)的銷售額每年以超過(guò)2%的速度增長(zhǎng)。作為重要的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展不僅僅關(guān)系到人們的日常生活，更影響著國(guó)家的財(cái)政收入和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的繁榮在推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也帶動(dòng)了金融市場(chǎng)的活躍。由于住房制度的變革，金融業(yè)越來(lái)越多的參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，從房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款開發(fā)，到消費(fèi)者的抵押貸款進(jìn)行商品房消費(fèi)。銀行參與的程度在不斷的提高，金融市場(chǎng)在各個(gè)環(huán)節(jié)影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行與發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良發(fā)展所引起的金融危機(jī)的實(shí)例也提醒我們要深刻的認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系程度。以避免對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不良影響。

一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與金融市場(chǎng)的發(fā)展及二者相互作用對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其著舉足輕重的作用。目前，在房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)中普遍存在如下問(wèn)題：金融支持過(guò)度導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化；房地產(chǎn)金融融資渠道單一誘發(fā)潛在金融危機(jī)；房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定加大國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行體系風(fēng)險(xiǎn)等。因而我們不得不深入的思考，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是否存在著導(dǎo)致金融危機(jī)的因素？如何看待房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中的風(fēng)險(xiǎn)？如何正確處理房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的協(xié)調(diào)關(guān)系？要處理這些問(wèn)題，就要科學(xué)、合理的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系。

因此，本文將從房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系角度出發(fā)。通過(guò)以沈陽(yáng)為例，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)進(jìn)行實(shí)證分析，用回歸分析法來(lái)分析定量的分析兩者之間的相關(guān)關(guān)系程度，在以上分析的基礎(chǔ)上，為進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的關(guān)系和發(fā)展規(guī)律，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)發(fā)展中存在的問(wèn)題提供一些實(shí)證支持。

2研究的設(shè)計(jì)

2.1樣本區(qū)域選擇的依據(jù)

本文選擇的模型區(qū)域?yàn)檫|寧省沈陽(yáng)市。主要原因有以下幾個(gè)方面：

第一、遼寧省是東北三省中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的省份，目前，東北地區(qū)是國(guó)家重點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)改革發(fā)展地區(qū)。而沈陽(yáng)市作為遼寧省重要的城市，其城市發(fā)展在遼寧省甚至在東北省具有典型性，對(duì)沈陽(yáng)市的研究對(duì)遼寧省以及東北地區(qū)其他城市的相關(guān)研究起到代表性作用。

第二、沈陽(yáng)市近幾年在經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展在遼寧省具有經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍地位。近年來(lái)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展迅猛，具備了對(duì)二者市場(chǎng)進(jìn)行研究的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，同時(shí)對(duì)二者未來(lái)的協(xié)調(diào)發(fā)展起到指導(dǎo)作用。

第三、沈陽(yáng)市是老重工業(yè)基地，而近年來(lái)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的異軍突起，使得二者的經(jīng)濟(jì)地位也日益凸顯。在面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期的時(shí)代大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)整個(gè)城市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)格局的發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。因此，對(duì)于如何認(rèn)清與協(xié)調(diào)房地市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系研究對(duì)規(guī)避金融危機(jī)以及對(duì)沈陽(yáng)市未來(lái)的經(jīng)濟(jì)格局規(guī)劃具有現(xiàn)實(shí)意義。

2.2指標(biāo)選取依據(jù)

如何來(lái)選取指標(biāo)來(lái)代表房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展對(duì)研究的成敗起著決定性作用。本文對(duì)指標(biāo)選取的依據(jù)主要遵循以下原則：

第一、定義性原則。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的功能定義來(lái)選定經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品交換、交易以及一切流通關(guān)系的總和。根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，可選用交易額、銷售額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。金融市場(chǎng)，是實(shí)現(xiàn)貨幣資金借貸、辦理各種票據(jù)和有價(jià)證券買賣，資金供給者和需求者融通資金的場(chǎng)所或過(guò)程。根據(jù)金融市場(chǎng)的定義，可選用貸款額、證券交易額等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

第二、典型性原則。參考其他眾多相似研究文獻(xiàn)中所運(yùn)用的指標(biāo)，對(duì)其進(jìn)行歸納選取。如《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的實(shí)證分析》選取我國(guó)商品房的交易額來(lái)表征房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，選取金融資產(chǎn)總量、貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括現(xiàn)金和存款）、非貨幣資產(chǎn)數(shù)量（即包括股票有價(jià)證券）來(lái)表征金融市場(chǎng)的發(fā)展。李陽(yáng)（26）和皮舜（24）均選取我國(guó)商品房的交易額和金融機(jī)構(gòu)貸款額作為各自市場(chǎng)的表征指標(biāo)。

第三、可行性原則。通過(guò)查詢《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒》，筆者發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)市證券交易額記錄年份僅由23年開始，23年之前的數(shù)據(jù)無(wú)法快速、準(zhǔn)確的收集，因此將代表金融市場(chǎng)發(fā)展的證券交易額這個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)排除。無(wú)沈陽(yáng)市商品房交易額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，但有沈陽(yáng)市商品房銷售額經(jīng)濟(jì)指標(biāo)可代替。

根據(jù)上述原則，本文選擇沈陽(yáng)市商品房實(shí)際銷售額作為表征房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，記為銷售總額。選擇沈陽(yáng)市金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計(jì)作為表征金融市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，記為貸款合計(jì)。

2.3數(shù)據(jù)來(lái)源說(shuō)明

在基于以沈陽(yáng)市為例的房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的研究中，有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)的數(shù)據(jù)來(lái)源主要由以下查詢獲得：通過(guò)查閱《遼寧省統(tǒng)計(jì)年鑒》和《沈陽(yáng)市統(tǒng)計(jì)年鑒》總共獲得了沈陽(yáng)市23-29年相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)14個(gè)，經(jīng)過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)的仔細(xì)檢查與核對(duì)，確保了指標(biāo)數(shù)據(jù)的真實(shí)性與準(zhǔn)確性。具體數(shù)值見表2-1。

2.4模型選取依據(jù)

根據(jù)上述表2-1所收集的數(shù)據(jù)，以貸款合計(jì)為橫軸，以銷售總額為縱軸，借助專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件SPSS在平面直角坐標(biāo)系中把23-29年的數(shù)據(jù)表示出來(lái)，可以看出，，表示每年商品房實(shí)際銷售額和金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款合計(jì)的點(diǎn)基本上呈遞增趨勢(shì)，說(shuō)明二者之間可能存在著一種相關(guān)關(guān)系。通過(guò)觀察散點(diǎn)圖的分布形態(tài)，可以明顯看出其分布偏離線性模型，因此排除選用線性模型對(duì)變量指標(biāo)進(jìn)行擬合。其次，可以觀察得到其變量的走向接近于曲線型的非線性模型。因此將選用非線性模型進(jìn)行擬合。但這種描述只是直觀上的判斷，只是從變量散點(diǎn)的形態(tài)上做出的大致性描述，并不能科學(xué)的反應(yīng)變量之間關(guān)系的密切程度。因此在下面的論證中，本文借助專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件SPSS軟件來(lái)對(duì)兩個(gè)變量之間的相關(guān)系數(shù)進(jìn)行具體的計(jì)算。

3房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)相關(guān)關(guān)系的實(shí)證研究

3.1相關(guān)分析

運(yùn)用統(tǒng)計(jì)軟件SPSS計(jì)算出銷售總額和貸款合計(jì)之間的相關(guān)關(guān)系，得到輸出結(jié)果根據(jù)上表的數(shù)據(jù)可以得出：Pearson相關(guān)系數(shù)為.821，P=.24<5%，應(yīng)該拒絕原假設(shè)，即總體中這兩個(gè)變量的相關(guān)系數(shù)為零的假設(shè)。所以可以認(rèn)為，銷售總額與貸款合計(jì)呈現(xiàn)出正相關(guān)的關(guān)系。在回過(guò)頭來(lái)對(duì)二者變量的散點(diǎn)圖進(jìn)行觀察（圖2-1），就較容易理解這一結(jié)果，散點(diǎn)圖上的變量基本上在呈現(xiàn)遞增的趨勢(shì)。因而這兩個(gè)變量基本存在正相關(guān)關(guān)系。同時(shí)，表4中兩個(gè)變量之間的雙衛(wèi)檢驗(yàn)概率值為.24，小于5%，即表示出二者之間的相關(guān)程度也是較為顯著的。

3.2回歸分析

通過(guò)上述的相關(guān)分析，我們計(jì)算出銷售總額與金融貸款之間的相關(guān)系數(shù)為.821，同時(shí)觀察散點(diǎn)圖，發(fā)現(xiàn)變量基本上呈現(xiàn)曲線型遞增的趨勢(shì)。因此筆者就想二者之間可能存在著一種非線性關(guān)系，是否可以用一條曲線來(lái)擬合，所以在下面的分析中仍借助SPSS統(tǒng)計(jì)軟件，以貸款合計(jì)為自變量，以銷售總額為因變量，進(jìn)行回歸分析。

模型摘要（ModelSummary）：表示相關(guān)系數(shù)(R)=.891，判定系數(shù)(RSquare，R2)=.793，調(diào)整后判定系數(shù)(AdjustedRSquare)=.752。由此可得出該模型的擬合度高達(dá)75.2%，即運(yùn)用該曲線模型，自變量X(貸款合計(jì))可以解釋因變量Y(銷售總額)變化的75.2%。因此通過(guò)擬和度數(shù)值證明該模型是可行的。

方差分析(ANOVA)：表示回歸的均方差(RegressionmeanSquare)=3.591，剩余的均方差(ResidualMeanSquare)=.187，F(xiàn)=19.213，P=.7。其中重要的數(shù)據(jù)分析為F值所對(duì)應(yīng)的P值的大小。由于P=.7<1%，近似于P=，所以可認(rèn)拒絕原假設(shè)，即變量X和Y之間曲線相關(guān)關(guān)系顯著。

回歸分析系數(shù)分析(Coefficients)：表示常數(shù)項(xiàng)(Constant)=3.132E-5、回歸系數(shù)(B)=1，回歸系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)誤差(Std.Error)=，標(biāo)準(zhǔn)化回歸系數(shù)(Beta)=.41，t檢驗(yàn)的t值=2.426E7，P=.。其中重要的數(shù)據(jù)分析為自變量X(貸款合計(jì))的t值所對(duì)應(yīng)的P值的大小。由于P=，所以可認(rèn)為回歸系數(shù)有顯著意義，即X的變化可引起Y的變化，且變化顯著。

3.3研究結(jié)果

通過(guò)實(shí)證分析，我們發(fā)現(xiàn)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的發(fā)展關(guān)系具有顯著影響性。從具體系數(shù)上看，銷售總額與貸款合計(jì)與類指數(shù)曲線擬合度達(dá)75.2%，銷售總額變動(dòng)的75.2%可運(yùn)用曲線的自變量的變動(dòng)解釋；F檢驗(yàn)與T檢驗(yàn)的數(shù)據(jù)同樣表明無(wú)論是從整個(gè)模型方程的角度，還是從自變量的角度，都是高度顯著的。從模型擬合圖斜率角度來(lái)看，由于其圖形斜率大于零且呈遞增性，即曲線的凹凸性為凹，因此因變量會(huì)隨著自變量等單位的增加而呈現(xiàn)出加速上升，即隨著自變量的增加，因變量的上升速度要快于自變量的上升速度。通過(guò)基于沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)23-29年的數(shù)據(jù)實(shí)證分析，我們看到代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售總額與代表金融市場(chǎng)的貸款合計(jì)隨著時(shí)間的發(fā)展呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)，并且該趨勢(shì)符合類似指數(shù)曲線的波動(dòng)走向。這表明即使金融機(jī)構(gòu)貸款變動(dòng)幅度較小，其變動(dòng)也對(duì)房地產(chǎn)銷售造成巨大的波動(dòng)。從指標(biāo)的代表的市場(chǎng)角度出發(fā)，不僅直接表明房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)之間存在關(guān)系且呈現(xiàn)強(qiáng)顯著相關(guān)，而且從側(cè)面反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)金融市場(chǎng)的強(qiáng)烈依賴性。證實(shí)了第一部分的理論研究結(jié)論。

4結(jié)論與建議

本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的實(shí)證分析。揭示出房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)具有一定程度上的相關(guān)性。這是因?yàn)椋康禺a(chǎn)市成是資金密集型市場(chǎng)，交易額巨大，因而不論是房地產(chǎn)的直接使用者還是經(jīng)營(yíng)者都是難以承擔(dān)的，因此都需要銀行等金融主體參與的金融市場(chǎng)給予資金融通，才能順利完成交易。另一方面，由于房地產(chǎn)具有保值性、增值性等特點(diǎn)，使得金融市場(chǎng)特別青睞房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別愿意以房地產(chǎn)金融資產(chǎn)作為資產(chǎn)組合的重要構(gòu)成部分。因此可見，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)在某種程度上是“一體”的。為了降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)以及促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)在未來(lái)的協(xié)調(diào)發(fā)展，針對(duì)本文所得到的房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的關(guān)系結(jié)論提出如下建議：

第一、積極鼓勵(lì)監(jiān)管金融機(jī)構(gòu)貸款。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的類指數(shù)曲線關(guān)系，使得金融機(jī)構(gòu)貸款變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大影響，因此，在面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)日益膨脹的背景下，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控要究其根源性主要因素，加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)貸款批準(zhǔn)的審核力度，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的信貸管理，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)信貸中的違規(guī)問(wèn)題，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范和管理，完善個(gè)人征信管理體制，建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警體系、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系和信息披露制度等。通過(guò)調(diào)控金融機(jī)構(gòu)相關(guān)貸款來(lái)有效的指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

第二、發(fā)展房地產(chǎn)融資渠道多元化。由于目前的房地產(chǎn)金融融資主要依賴于銀行體系，而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，這樣無(wú)形中將房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為銀行體系的風(fēng)險(xiǎn)甚至導(dǎo)致金融危機(jī)。應(yīng)該加強(qiáng)多元化的融資渠道，發(fā)展資金、證券等要素市場(chǎng)。

第三、建立住房抵押貸款次級(jí)市場(chǎng)促進(jìn)住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指將住房抵押貸款直接轉(zhuǎn)化為股票、債券、投資基金等證券形態(tài)，是資產(chǎn)證券化的一種形式。其主要功能在于通過(guò)證券形式將房地產(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)聯(lián)系起來(lái)，積聚社會(huì)閑散資金，促進(jìn)個(gè)人儲(chǔ)蓄向房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化，并有助于提高銀行長(zhǎng)期信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性，建立起不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的次級(jí)市場(chǎng)。對(duì)于放貸金融機(jī)構(gòu)而言，房地產(chǎn)抵押貸款證券化能有效降低放貸風(fēng)險(xiǎn)和拓寬房地產(chǎn)資金來(lái)源，有效地把貸款風(fēng)險(xiǎn)向證券市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，把風(fēng)險(xiǎn)分散給廣大投資者。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，房貸證券化為其提供新的投資工具，因房貸信用程度較高，投資者風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較小，可謂是一種風(fēng)險(xiǎn)小、收益高的新型投資方式。

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