【摘要】：自上個世紀(jì)八十年代我國開始實行各項土地政策改革以來,我國以市場經(jīng)濟為核心的現(xiàn)代化房地產(chǎn)市場逐步開始建立和起步。特別是九十年代進行的各項城鎮(zhèn)住房制度的改革,使得我國房地產(chǎn)市場從九十年代末期開始進入了一段持續(xù)十多年的高速發(fā)展階段。 但從產(chǎn)業(yè)模式和發(fā)展結(jié)構(gòu)來看,我國房地產(chǎn)市場近年來的高速發(fā)展主要是依靠商品房市場的快速擴張。這一方面是由于我國至1998年完全取消了住房分配制度,建立起了貨幣化的住房分配體系和商品化、社會化的住房供給機制。這就使得我國居民巨大的住房需求爆發(fā)式地釋放到剛剛起步的房地產(chǎn)市場上。因而商品房地產(chǎn)市場在住房需求和之后興起的投資性需求的推動下突飛猛進的發(fā)展起來。另一方面,商品房地產(chǎn)的投資具有投資額相對較小投資回收期短、門檻和要求相對較低的特點。我國房地產(chǎn)企業(yè)是伴隨著我國房地產(chǎn)市場的起步而逐漸建立和發(fā)展。因而對于年輕又缺乏相關(guān)經(jīng)驗的房地產(chǎn)企業(yè),更愿意選擇容易上手的商品房地產(chǎn)。 這種以商品房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場發(fā)展模式,在市場發(fā)展初期給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大利潤和快速發(fā)展的同時,也給逐漸成熟、理性的房地產(chǎn)市場帶來了繼續(xù)發(fā)展的阻礙以及潛在的風(fēng)險和危機。這種由單純商品房的開發(fā)所帶來的發(fā)展困境,主要表現(xiàn)為：一是,企業(yè)投資類型集中,利潤來源較為單一,造成企業(yè)的經(jīng)營完全受制于商品房市場的狀況和波動,風(fēng)險較大；二是,商品房地產(chǎn)的開發(fā),需要不斷地獲取廉價土地,使得企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了對土地的較大依賴,增加了企業(yè)經(jīng)營的不確定性；三是,商品房地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)市場,融資渠道十分單一,使得對于資金有較高要求的房地產(chǎn)企業(yè)容易受到資金的壓力和限制。 商業(yè)地產(chǎn)是以行使商業(yè)用途為主的地產(chǎn)形式。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,商業(yè)地產(chǎn)與商品房地產(chǎn)的主要區(qū)別是,商業(yè)地產(chǎn)主要通過長期出租或租售結(jié)合的方式獲取穩(wěn)定性長期租金收益的長期房地產(chǎn)投資。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是商品房市場走向成熟的標(biāo)志,對企業(yè)有十分重要的意義。 商業(yè)地產(chǎn)主要是采用“開發(fā)—出租“的模式,具有經(jīng)營性的特征。房地產(chǎn)企業(yè)在項目前期扮演的是開發(fā)商的角色,在后期則扮演商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營者的角色。商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營,為房地產(chǎn)企業(yè)源源不斷地提供長期租金收益。只要房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目之前,做好了充分的市場分析、精準(zhǔn)的市場地位以及合理的長期規(guī)劃,商業(yè)地產(chǎn)項目就能在運營過程中帶給企業(yè)非常穩(wěn)定的長期收入。所以商業(yè)地產(chǎn)與商品房房地產(chǎn)相比,其回報更加穩(wěn)定、可靠。 同時,商業(yè)項目的租金收益往往與城市發(fā)展、項目定位和選址、業(yè)態(tài)組合等各方面影響關(guān)系密切,因而對于房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場住房和投資需求變化等因素的敏感性相對較低。房地產(chǎn)企業(yè)在其經(jīng)營中加入商業(yè)地產(chǎn)項目,則其在房地產(chǎn)市場環(huán)境發(fā)生波動時不至于受制于商品房的價格和銷量而發(fā)生危機。商業(yè)地產(chǎn)的租金收益使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤來源多元化,降低了企業(yè)整體的市場風(fēng)險。 另一方面,商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營,能使房地產(chǎn)企業(yè)降低對于土地的持續(xù)性依賴。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營,與商品房地產(chǎn)的“開發(fā)—銷售—再開發(fā)”的模式不同。只要企業(yè)找準(zhǔn)了項目,那么企業(yè)就可以在商業(yè)地產(chǎn)正式投入運營以后獲得其租金帶來的長期性穩(wěn)定收益。因此,企業(yè)將無需在項目結(jié)束后再去尋找其他可供開發(fā)的土地,使得企業(yè)不再受限于土地的多少和其價格的高低。并且,房地產(chǎn)企業(yè)還可以在商業(yè)地產(chǎn)項目升值以后,將商業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)賣出。這就給企業(yè)的經(jīng)營增加了靈活性。 為證明以上對于商業(yè)地產(chǎn)的理論分析,本文通過實證的手段,研究分析了企業(yè)經(jīng)營模式和商業(yè)地產(chǎn)對于我國上市房地產(chǎn)企業(yè)股市表現(xiàn)的影響。本文以房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中投資性房地產(chǎn)凈額一項為商業(yè)地產(chǎn)代表,分析目前123家上市房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的投資狀況,并以此將企業(yè)分成兩類。一類房地產(chǎn)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)凈額為零,本文命名為其“純銷售模式”房地產(chǎn)企業(yè)；另一類為投資性房地產(chǎn)凈額在非流動資產(chǎn)和總資產(chǎn)中占有一定比例的房地產(chǎn)企業(yè),本文命名其為“混合型”房地產(chǎn)企業(yè)。“純銷售模式”房地產(chǎn)企業(yè)用于構(gòu)建“純銷售模式房地產(chǎn)企業(yè)股票指數(shù)”(SRECSI)。“混合型”房地產(chǎn)企業(yè)則為本文對比研究的主要樣本。 本文首先將純銷售模式房地產(chǎn)企業(yè)股票指數(shù)的收益率與中國整體股票市場收益率進行回歸,以去除指數(shù)收益率中受整體市場影響的部分。接著,將105只“混合型”房地產(chǎn)企業(yè)股票的月收益率與去除市場影響后的“純銷售模式”指數(shù)收益率進行回歸,并取其殘差項序列作為其剔除“純銷售模式”影響后的房地產(chǎn)企業(yè)收益率。接下來,本文對“混合型”房地產(chǎn)企業(yè)剔除“純銷售模式”前后的股票收益率、波動性、超額收益率以及系統(tǒng)性風(fēng)險等指標(biāo)進行了對比分析。其中,為深入挖掘投資性房地產(chǎn)所占總資產(chǎn)比例對剔除“純銷售模式”前后股市表現(xiàn)變化的影響,以及地區(qū)間是否存在差異,本文從整體上、分地區(qū)、按投資性房地產(chǎn)比重以及結(jié)合地區(qū)和投資性房地產(chǎn)比重四個方面對該問題進行研究和實證分析。 從本文的實證結(jié)果上看,105家“混合型”房地產(chǎn)企業(yè)在剔除“純銷售模式”影響之后,股票收益率和風(fēng)險都產(chǎn)生了顯著的變化。其中,股票的月收益率和超額月收益率在剔除影響之后顯著的大幅下降了。從此可以看出,我國進入新世紀(jì)以來持續(xù)繁榮的商品房市場對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。在中國這樣新興發(fā)展起來、還處于初期的房地產(chǎn)市場,面對龐大的市場住房需求和投資需求,商品房市場必然成為一個投資小、利潤高、投資時間短的投資方向。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,投資以經(jīng)營為主、投資大、投資回收期長、管理要求高的商業(yè)地產(chǎn)顯然機會成本太高。因此,房地產(chǎn)企業(yè)集中投資商品房地產(chǎn),將會獲得更高的利潤和更快的發(fā)展。 但我們也看到,實證中房地產(chǎn)企業(yè)在剔除“純銷售模式”之后其總體風(fēng)險(收益率波動性)以及其系統(tǒng)性風(fēng)險(p)都產(chǎn)生了顯著性的下降。這主要是因為,商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營收益較為穩(wěn)定和持續(xù)。而商品房地產(chǎn)雖然目前利潤較高,但是由于其投資要求低、投資期短、對土地具有依賴性,因而很容易受到市場環(huán)境和政策制度等方面的直接影響。即便是在過去十多年這樣持續(xù)繁榮的房地產(chǎn)市場發(fā)展階段,商品房地產(chǎn)帶給企業(yè)的利潤也是十分不穩(wěn)定的。 從地區(qū)對比分析結(jié)果上,我們又注意到,我國東部、東北、中部和西部地區(qū)的總體風(fēng)險和系統(tǒng)性風(fēng)險在剔除“純銷售模式”前后的下降程度是基本一致的。但是在收益率和超額收益率方面,東部和東北地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)在剔除商品房地產(chǎn)影響之后的下降幅度相較于中、西部地區(qū)較小。這種地區(qū)間的差異,很可能是受地區(qū)經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r所致。中、西部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展相對滯后,房地產(chǎn)市場成熟度也較低。因此,中、西部地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)更多的依賴商品房地產(chǎn)的發(fā)展。一旦將其商品房地產(chǎn)的影響除去,僅靠商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營,其收益率將會比東部和東北地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)下降更多。 但實證結(jié)果也發(fā)現(xiàn),投資性房地產(chǎn)所占比重高低,對于房地產(chǎn)企業(yè)剔除“純銷售模式”前后的變化程度影響不大。僅對于超額收益一項來說,高比例房地產(chǎn)企業(yè)在剔除之后下降較小。而低比例的房地產(chǎn)企業(yè)則在剔除之后下降更多。但對于收益率、總體風(fēng)險和系統(tǒng)風(fēng)險,投資性房地產(chǎn)所占比例對企業(yè)剔除前后的變化的影響都不顯著。 總的來看,商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營具有持續(xù)性和穩(wěn)定性的特點,對于企業(yè)的長期經(jīng)營具有較為重要的意義。但是企業(yè)對于商業(yè)地產(chǎn)的投資需要深思熟慮,仔細(xì)分析規(guī)劃,并根據(jù)市場動向和自身實際情況決定。企業(yè)不能片面地僅對商品房地產(chǎn)進行投資,但同樣也不能盲目地轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。將兩者有效靈活的結(jié)合起來,才能使企業(yè)降低風(fēng)險,穩(wěn)定發(fā)展。
[Abstract]:......
【學(xué)位授予單位】：西南財經(jīng)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2012
【分類號】：F293.3;F832.51
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本文編號：
2254667
