本文關鍵詞：柏林水郡工程項目管理策劃研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

淘豆網(wǎng)網(wǎng)友1322891254近日為您收集整理了關于柏林水郡工程項目管理策劃研究的文檔，，希望對您的工作和學習有所幫助。以下是文檔介紹：大連理r大學碩十學位論文摘要房地產開發(fā)活動是我國現(xiàn)階段房地產業(yè)的主體,雖然已經有十多年的歷史,但是還普遍存在著重營銷策劃、輕過程管理的問題。在越來越激烈的市場環(huán)境下,怎樣有效的提高房地產產品在開發(fā)過程中的管理水平,提高企業(yè)的競爭能力,使房地產企業(yè)在當前宏觀政策調整,市場需求變化的前提下能屹立不倒,是房地產企業(yè)普遍關心的一個問題。本文結合國內外已有的項目管理研究成果,及我國現(xiàn)階段的房地產開發(fā)建設的運行模式,以項目管理的思想和體系為指導,以柏林水郡住宅小區(qū)為研究對象,研究房地產開發(fā)過程中的項目管理的具體工作和體系,對房地產開發(fā)建設的各個階段的工作內容進行了系統(tǒng)地總結。論文從對市場經濟條件下,就小型房地產公司的管理現(xiàn)狀,從項目的前期策劃、管理組織機構的建立、施工過程中進度、質量、成本的控制以及項目后期的物業(yè)管理等方面進行全面、系統(tǒng)的分析,導出房地產項目管理的主要控制內容,闡述對項目實施全面管理以實現(xiàn)項目管理目標的方式;從項目管理理論出發(fā),研究了如何對房地產開發(fā)的各階段項目管理工作進行有效的控制和協(xié)調,從科學化、系統(tǒng)化的目標出發(fā),研究了房地產開發(fā)各階段的工作和活動中項目管理的思想銜接,以及各階段項目管理工作的內容,探討了適于中小房地產企業(yè)的管理模式和方法,對提高我國房地產企業(yè)及開發(fā)過程的項目管理水平有積極的指導意義。關鍵詞:房地產;項目管理;項目策劃;進度控制;成本控制;物業(yè)管理柏林水郡-|稃項目管理策劃研究Strategic Plan and Study oneroject Management of Bolin ShuOun ProjectAbstractAlthorIgh the real estate development to be as current principle part in the real estateindustry in China has existed for ten years,the matters that emphasize the marketing schemeand nc:羽ect the process management have not yet been e.As petition formarkets are ing inae硒in—y acute,it mon focus for the real estate developmententerprise how to improve the management standards efficiently in the production process ofthe real estate development and how to enhance the petitive powering inmarkets.According to the existing domestic and international research results of the projectmanagement,this dissertation,which incorporates the existing operating model of the realestate development and Bolinshuijun projeel,outlines the development process of the realestate and the operating procedures in all phases,and studies the connections between themethods of the management and the operating procedures in all phases of the projectmanagement,and the theories of scientificity and systematization.This dissertation explores the proiect anization,operating model andtechnical supporting under the socialist market—oriented economic circumstances,andanalyzes the elements administrated by the proiect managcr in the project managementprocess.and studies how to control and coordinate the matters in all phases relating to theproject management in accordance with the target-controlling and target—managementprinciple of the project management.And to study management goals and methods for thereal estate project management.The results are positive and guidance significance for the realestate development enterprise in China toimprove the project management standards.Key Words:Real-estate Sector;Project Management;Construction Project;Project Control;Cost Control;Property Management獨創(chuàng)性說明作者鄭重聲明:本碩十學位論文是我個人在導師指導下進行的研究工作及取得研究成果。盡我所知,除了文中特別加以標注和致謝的地方外,論文中不包含其他人已經發(fā)表或撰寫的研究成果,也不包含為獲得大連理工大學或者其他單位的學位或證書所使用過的材料。與我一同工作的同志對本研究所做的貢獻均己在論文中做了明確的說明并表示了謝意。作者簽名:綹日期:岬大連理工大學碩士研究生學位論文大連理工大學學位論文版權使用授權書本學位論文作者及指導教師完全了解“大連理工大學碩士、博士學位論文版權使用規(guī)定”,同意大連理工大學保留并向國家有關部門或機構送交學位論文的復印件和電子版,允許論文被查閱和借閱。本人授權大連理工大學可以將本學位論文的全部或部分內容編入有關數(shù)據(jù)庫進行檢索,也可采用影印、縮印或掃描等復制手段保存和匯編學位論文。作者簽名:導師簽名趲些芝塹莖邊!車魚月望目人違理I:大學碩十學位論文1緒論1.1選題的背景90年代初期,隨著我國改革開放步伐的加快,經濟快速發(fā)展,人民的生活水平不斷提高,我國房地產業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展契機,城市建設日新月異,城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化,特別是近十年來,一大批設計獨特、造型新穎、具有現(xiàn)代理念和設施的花園、小區(qū)、別墅等建筑在全國各地拔地而起,給人們帶來了強烈的視覺沖擊,在美化城市,改善人們的居住條件方面發(fā)揮了巨大的作用。房地產業(yè)的飛速發(fā)展,讓世界刮目相看,與此同時,房地產的高利潤匯報率也吸引著成千上萬的私人、集體、國營企業(yè)的企業(yè)家們紛紛把大把大把的資金投入到房地產的開發(fā)中,一些有實力的國內rr企業(yè)、家電集團以及國外投資基金都準備進軍中國房地產業(yè),房地產市場的競爭愈演愈烈。最近兩年,政府又相繼出臺“121”號文件等一系列政策法規(guī),對房地產業(yè)進行宏觀調控、整頓土地供應市場。隨著房地產市場的規(guī)范化,房地產開發(fā)的信息變得越來越透明,消費者的購房行為也變得越來越理性,房地產企業(yè)只能通過不斷升華設計,增加功能,投入高科技等手段來爭奪客戶,這使得房地產開發(fā)的成本不斷增加,利潤不斷下降,競爭也變得越來越激烈。房地產開始告別過去的暴力時代,轉而進入精耕細作時代,專業(yè)化分工越來越細,專業(yè)化水平越來越高,單純依靠戰(zhàn)術措施已難于保證企業(yè)在激烈的競爭中維持長久的競爭力,經營戰(zhàn)略的重要性越來越受管理者重視IlJ。在新的政策環(huán)境下和激烈的市場競爭中,規(guī)模實力不足、管理水平落后的房地產企業(yè)將被淘汰,最終將沉淀出一批有實力的大型企業(yè),掌控行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢,形成“10%的發(fā)展商做90%的市場”的格局,這在客觀上都要求我國房地產企業(yè)應該掌握科學規(guī)范的管理模式一現(xiàn)代項目管理。尤其處在知識經濟時代,現(xiàn)代化的項目管理思想是房地產開發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)進行高效經營管理活動的重要保證,房地產開發(fā)企業(yè)引入科學的項目管理模式是今后發(fā)展的趨勢。眾所周知,在我國房地產業(yè)取得快速發(fā)展的同時,我國房地產企業(yè)的整體管理水平也有較大提高,許多優(yōu)秀的房地產企業(yè)脫穎而出,開發(fā)了一大批具有較高知名度和較好經濟效益的房地產項目并在企業(yè)管理上積累了豐富的經驗。但在房地產業(yè)取得快速發(fā)展以及企業(yè)管理取得較大成績的同時,也并不能掩蓋房地產業(yè)及房地產企業(yè)管理上存在的一些問題和事實:我國商品房投訴量居消費投訴之首,近3年來上升率平均在20%以上,其中質量、計量、虛假廣告、合同違約、承諾不兌現(xiàn)、產權證難辦理、物業(yè)管理等問題柏林水郡二[‘稃項目管理策劃研究嚴重并成了老大難問題;市場定位不準導致大量“爛尾樓”產生,也不乏因管理不善而失敗的項目;盲目追捧“大盤時代”,大量揮霍國家的土地資源和各類經濟資源;違法違規(guī)開發(fā)建設等等。許多房地產企業(yè),在企業(yè)管理特別是項目管理上普遍存在職責不清、成本失控,效益不明晰等問題。這從根本上反映出我國房地產企業(yè)在管理水平上亟待提高I 31。目前項目管理在我國的應用,尤其是在房地產業(yè)的應用還很不成熟、不規(guī)范,國內大多數(shù)房地產企業(yè)的管理都屬于粗放型管理。面對市場的激烈競爭,這些企業(yè)如何準確地把握市場脈搏和動向,如何在激烈的市場競爭中通過應用科學的項目管理模式提高項目管理水平,提升企業(yè)的核心競爭力,確立企業(yè)在行業(yè)的引領地位,已經成為關系到房地產開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本問題。根據(jù)目前房地產企業(yè)管理中存在的問題,本文從小型房地產企業(yè)管理的角度,結合柏林水郡小區(qū)建設項目,對房地產開發(fā)建設過程中的管理理念、方式以及各開發(fā)階段控制的控制措施進行了詳細的研究和探討,為房地產企業(yè)的現(xiàn)代化管理提供參考。1.2國內外文獻綜述1.2.1項目管理的發(fā)展項目管理可以說是在一個確定的時間范圍內,為了完成一個既定的目標,并通過特殊形式的臨時性組織運行機制,通過有效的計劃、組織、領導與控制,充分利用既定有限資源的一種系統(tǒng)管理方法I“。項目管理是二戰(zhàn)后期發(fā)展起來的重大的新管理技術之一。雖然在此之前項目管理已廣泛應用于許多事業(yè)領域,如工程建設項目和新產品開發(fā),但是直到第二次世界大戰(zhàn)期間以及戰(zhàn)后,它作為管理技術復雜的活動或需要多學科協(xié)作的活動的一種特殊工具的價值,才被完全認識,其結果使項目管理成為一種相對來說較新的管理方法,得到迅速發(fā)展和不斷完善。項目管理主要是從開始和生產大型、高費用、進度要求嚴格的復雜系統(tǒng)的需要中發(fā)展起來的。美國在60年代只有航空、航天、國防和建筑工業(yè)才愿意采用項目管理;70年代項目管理在新產品開發(fā)領域中擴展到了復雜性略低、變化迅速、環(huán)境比較穩(wěn)定的中型企業(yè)中;到∞年代,伴隨著經濟全球化、市場一體化、企業(yè)國際化的浪潮,項目管理已經被公認為是一種有生命力并能實現(xiàn)復雜的企業(yè)目標的良好方法,并作為一種現(xiàn)代管理新理念、新方法在全世界得到廣泛應用,已經從最初的國防、航天領域發(fā)展到電子、通信、計算機軟件開發(fā)、建筑、制藥、金融等行業(yè)甚至政府機關。伴隨著大連理[大學碩士學位論文其應用歷程,該技術被不斷更新和完善,并已成為新經濟時代人們創(chuàng)造物質財富、精神財富的主要模式和最受推崇的管理工具13J。我國對項目管理的系統(tǒng)研究和行業(yè)實踐起步較晚。1980鄧小平親自主持了我國最早與世界銀行合作的教育項目會談,從此中國開始吸收利用外資,而項目管理作為世行項目運作的基本管理模式隨著中國各部委世界銀行貸款、贈款項目的啟動而開始被引入并應用于中國。隨后,項目管理開始在我國部分重點建設項目中運用,云南魯布革水電站是我國第一個聘用外國專家,采用國際標準應用項目管理進行建設的水電工程項目,并取得了巨大的成功。在二灘水電站、三峽水利樞紐建設和其他大型工程建設中,都采用了項目管理這一有效手段,并取得了良好的效果。但是,和國際先進水平相比較,中國項目管理的應用面窄(僅在水利、國防等國家大型重點項目以及跨國公司的在華機構中使用),發(fā)展緩慢,缺乏具有國際水平的項目管理專業(yè)人才。究其原因,是我國還沒有形成自己的理論體系和學科體系,沒有建立起完備的項目管理教育培訓體系,更沒有實現(xiàn)項目管理人員的專業(yè)化。一些高校在70年代末才開始這方面的部分工作,直到1991年才成立全國性的項目管理研究會,我國財政部于1994年向世界銀行申請了一筆IDF贈款,專門用于項目管理人才培養(yǎng),建立了由清華大學、同濟大學、上海財經大學和西安交通大學等五所高校組成的項目管理培訓網(wǎng)。1991年6月,中國項目管理研究委員會正式成立,是我國唯一的、跨行業(yè)的、全國性的、非盈利的項目管理專業(yè)組織【lOl。應當承認我國的項目管理與國際水平仍有相當差距�，F(xiàn)階段要做好引進、消化、培養(yǎng)人才的工作,同時研究一些中國國情下的特殊的問題,逐步形成中國特色。我們應有一個健全的專業(yè)性、學術性組織,保持與國際前沿的接觸。1.2.2國外項目管理理論發(fā)展狀況項目管理已經被公認認為是一種有生命力并能實現(xiàn)復雜的企業(yè)目標的良好方法,國外項目管理理論已發(fā)展的相當成熟,并廣泛應用于各種類型的企業(yè)之中.項目管理理論至今已比較完備,這不僅表現(xiàn)在豐富多樣的理論成果如:各種項目管理書籍,更表現(xiàn)在這個領域有了自己的“知識體系”.1、PMI的項目管理理論美國項目管理協(xié)會(PMl)于1987年提出并經1996、2000年修訂了“項目管理知識體系”,國際項目管理協(xié)會1997年推出了“項目管理人員能力基準”,上述各知識體系將項目管理知識劃分為若干領域、要素、模塊。PMI將項目管理分為九大知識體系:柏林水郡l稃項目管理策劃研究整體化管理、范圍管理、時間管理、成本管理、質量管理、人力資源管理、溝通管理、風險管理、合同管理14l。2、項目生命周期理論項目生命周期的第一階段涉及需求、問題或是機會的確認。項目管理團隊應充分明確并發(fā)掘目標客戶的多層次需求,進行目標市場調查,主要包括:客戶意向、客戶需求、客戶對成本的承受能力、市場行情競爭對手的情況、宏觀經濟面地域市場行情等方面的詳細、深入的調查與了解。項目生命周期的第二階段是提出解決需求或問題的方案。就是通過上階段的調查研究后,確定項目產品方案,即在什么時機、以怎樣的方式、推出什么樣的產品,以滿足目標客戶群的哪些方面的需求,也就是項目的范圍確定。這是項目產品形成的關鍵,也是項目管理的關鍵環(huán)節(jié).項目策劃階段。項目生命周期的第三階段是執(zhí)行項目策劃方案。主要包括:為項目制定詳細的質量、成本、進度控制計劃,然后通過管理的手段來執(zhí)行計劃,達成項目管理且標。該階段將使產品從方案成為現(xiàn)實,因此該階段的執(zhí)行質量將影響項目的最終產品體質量,也是項目管理的另一個關鍵環(huán)節(jié)。項目生命周期的最后階段是結束項目階段。當項目結束時,某些后續(xù)的活動仍需執(zhí)行該階段的重要任務就是評估項目績效,以便從中總結經驗與教訓,對未來項目管理有所借鑒15l。3、目標管理理論目標管理是一種控制手段,通過設定可測量的目標,不斷與現(xiàn)實比較尋找差距,及時發(fā)現(xiàn)并糾正偏差。目標管理被廣泛用作計劃和控制的手段,也成為一種激勵員工或評價績效的工具。目標管理是一種基本而有效的管理技能,它通過劃分組織目標與個人目標的方法,將許多關鍵的管理活動結合起來,實現(xiàn)全面、有效的管理【引。目標管理的主要方法是:由組織中上級和下級管理人員一起制定共同的目標,并使之同每一個人的應有成果相聯(lián)系,規(guī)定他的主要職責范圍,以這些規(guī)定為指導,評價一個部門或每一成員的貢獻情況。由于這種作法特別適合于對各級管理人員的管理,故被稱為“管理中的管理”。目標管理的特點在于它既糾正了古典管理學派偏重以工作結合的一面,把工作和人的需要統(tǒng)一起來。它能使職工發(fā)現(xiàn)工作的興趣和價值,在工作中實行自我控制,通過努力滿足其自我實現(xiàn)的需要,組織的共同日標也因此實現(xiàn).人近理【大學碩士學位論文目標管理注重一切以目標為導向的原則,判斷工作的輕重緩急,合理安排時間與資源。目標管理最大的貢獻是引導管理者從瑣碎的事物中理清思路,提高工作的有效性與團隊的績效。4、過程管理理論過程管理是一種過程中的控制,是動態(tài)的管理,能及時發(fā)現(xiàn)并糾正偏差,過程管理是一個不斷計劃、執(zhí)行、檢查、糾偏的循環(huán)往復的動態(tài)控制過程,檢查與糾偏的頻率將影響控制的精度。頻率高,控制的精度高,但控制的成本也將提高,反之亦然。目標管理不能脫離過程管理,沒有適當?shù)倪^程管理支撐,目標管理就會成為一紙空談,難以達成,兩者相輔相成,缺一不可。處理好這兩方面的關系,使二者良好的結合起來共同發(fā)揮作用,是當前項目管理中的一個重要問題I“。5、KPI.關鍵業(yè)績指標KPI(Key Performance Index).關鍵業(yè)績指標,是衡量組織各崗位工作業(yè)績表現(xiàn)的量化指標,其核心是價值創(chuàng)造I剮。目標管理體系對工作目標進行了有效分解和落實,使每個崗位可以清晰客觀的知道各崗位的價值和定位,KPl給予了我們分析與解決這個問題的方法與工具,其體系是~個杰出的管理工具。首先,KPI強調價值創(chuàng)造和動作驅動。基于杜邦模型的KPI價值樹及其配套的管理工具,將會進一步明確組織目標和價值創(chuàng)造體系,梳理我們的業(yè)務流程,強化過程管理和領導,極大地提升我們的效率和效益。其次,“KPI體系是一個管理丁=具”。它以價值創(chuàng)造為核心,以責任體系和業(yè)務流程為前提,以經營管理數(shù)據(jù)和技術支持來保障,以過程控制和領導為運用,以績效持續(xù)提升為結果的管理系統(tǒng)。它實現(xiàn)了把財務報表轉變成直觀的商業(yè)模型,可以發(fā)現(xiàn)數(shù)字背后的問題,使每個崗位都明確了自身的定位和價值以及如何實現(xiàn)自身的價值【61。1.2.3國內房地產項目管理發(fā)展狀況我國在1990年住房體制改革以前,采用的是福利分房制。住房由各單位統(tǒng)一建設,根據(jù)職工工齡、職位等具體情況進行分配,職工只擁有住房的使用權,沒有所有權。這種分配形式給企業(yè)造成了沉重的負擔,也阻礙了房地產業(yè)的健康發(fā)展,嚴重地抑制了居民購房的積極性,制約了我國居住質量的改善。在此階段房地產幾乎沒有市場,談不上房地產項目管理。1990年-2000年間,國家啟動住房體制改革,將公有住房以職工享受一部分貼補的形式,將住房產權賣給職工,承認個人住房產權,奠定了房地產市場的初坯。該階段主要以全額集資房的形式,由企業(yè)建設,職工以成本價購買。于此同時房地產巾場逐漸開柏林水郡J:器項目管理策劃研究始發(fā)展,一部分先富起來的階層開始自行購買商品住宅。尤其是1995年以后房地產市場出現(xiàn)供不應求的局面,商品房開發(fā)質量與產量均不能滿足日益復蘇的市場需求,房價較高,房地產開發(fā)利澗空問大,開發(fā)商心態(tài)浮躁,房地產開發(fā)項目管理處于萌芽狀態(tài),行業(yè)整體管理水平較低,住宅的功能質量主權停留在滿足居住面積改善上。2000年以來,國內停止了福利分房,采用貨幣(住房公積金)的形式由居住者在房地產市場自購,中國房地產商場步入了高速發(fā)展時期。購房消費者開始進入理性購房,從單一要求居住面積的改善轉向追求居住環(huán)境與綜合質量的提高。房地產市場對開發(fā)商提出了較高的要求,房地產開發(fā)進入了品牌與品質競爭時期,差異化、低成本等競爭戰(zhàn)略引入房地產項目開發(fā)實踐,房地產開發(fā)項目管理水平的提高為許多開發(fā)商所重視。開發(fā)商開始引入策劃、咨詢公司參與項目管理,然而由于策劃、咨詢公司本身房地產開發(fā)項目管理方面的經驗與專業(yè)知識的欠缺,以及開發(fā)商本身執(zhí)行能力的問題,實際效果不佳;有些房地產商模仿國外的開發(fā)管理模式,但由于國情、市場、客戶、承包商等方面的差異,難以適應開發(fā)實踐的需要。目前,國內房地產項目開發(fā)方面的文獻主要來源于項目可研、市場營銷、施工管理、市場分析等方面,而研究房地產開發(fā)項目全過程項目管理方面的綜合性文獻較少。國內一些知名房地產開發(fā)項目全過程項目管理方面的綜合性文獻較少。國內一些知名房地產開發(fā)企業(yè)已開始總結開發(fā)經驗,摸索適合本土、本企業(yè)的房地產開發(fā)項目管理模式。中國雙法研究會項目管理研究委員會也于2001年推出《中國項目管理知識體系》,項目管理知識體系為開發(fā)企業(yè)進行項目管理研究提供了理論基礎I"11。目前國外的項目管理方法論在國內房地產項目管理實踐中的應用尚處于探索階段,需要理論的指導與實踐的檢驗。1.3本文的主要工作耳前國外項目管理理論己發(fā)展的相當成熟,并廣泛應用于各種類型的企業(yè)之中,項目管理已經被認為是一種有生命力并能實現(xiàn)復雜的企業(yè)目標的良好方法。項目管理是一種方法論.可廣泛運用于各領域、各行業(yè)的項目管理實踐。房地產開發(fā)項目管理作為一門新興的交叉邊緣學科,綜合性強,涉及的范圍非常廣,可以說是一項綜合了經濟學、管理學、t木建筑學、環(huán)境學、美學、社會學、市場營銷學等諸多學科的復雜系統(tǒng)工程,對房地產斤發(fā)過程進行項目管理可資借鑒的現(xiàn)代經驗比較少,理論上也有不少空白點。目前我國房地產開發(fā)項目管理水平普遍較低,本文的主要目的就是將先進的項目管理方

播放器加載中，請稍候...
系統(tǒng)無法檢測到您的Adobe Flash Player版本
建議您在線安裝最新版本的Flash Player 在線安裝

  本文關鍵詞：柏林水郡工程項目管理策劃研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。