本文關(guān)鍵詞：柏林水郡工程項(xiàng)目管理策劃研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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Plan and Study oneroject Management of Bolin ShuOun ProjectAbstractAlthorIgh the real estate development to be as current principle part in the real estateindustry in China has existed for ten years,the matters that emphasize the marketing schemeand nc:羽ect the process management have not yet been e.As petition formarkets are ing inae硒in—y acute,it mon focus for the real estate developmententerprise how to improve the management standards efficiently in the production process ofthe real estate development and how to enhance the petitive powering inmarkets.According to the existing domestic and international research results of the projectmanagement,this dissertation,which incorporates the existing operating model of the realestate development and Bolinshuijun projeel,outlines the development process of the realestate and the operating procedures in all phases,and studies the connections between themethods of the management and the operating procedures in all phases of the projectmanagement,and the theories of scientificity and systematization.This dissertation explores the proiect anization,operating model andtechnical supporting under the socialist market—oriented economic circumstances,andanalyzes the elements administrated by the proiect managcr in the project managementprocess.and studies how to control and coordinate the matters in all phases relating to theproject management in accordance with the target-controlling and target—managementprinciple of the project management.And to study management goals and methods for thereal estate project management.The results are positive and guidance significance for the realestate development enterprise in China toimprove the project management standards.Key Words:Real-estate Sector;Project Management;Construction Project;Project Control;Cost Control;Property Management獨(dú)創(chuàng)性說(shuō)明作者鄭重聲明:本碩十學(xué)位論文是我個(gè)人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得研究成果。盡我所知,除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外,論文中不包含其他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫(xiě)的研究成果,也不包含為獲得大連理工大學(xué)或者其他單位的學(xué)位或證書(shū)所使用過(guò)的材料。與我一同工作的同志對(duì)本研究所做的貢獻(xiàn)均己在論文中做了明確的說(shuō)明并表示了謝意。作者簽名:綹日期:岬大連理工大學(xué)碩士研究生學(xué)位論文大連理工大學(xué)學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書(shū)本學(xué)位論文作者及指導(dǎo)教師完全了解“大連理工大學(xué)碩士、博士學(xué)位論文版權(quán)使用規(guī)定”,同意大連理工大學(xué)保留并向國(guó)家有關(guān)部門(mén)或機(jī)構(gòu)送交學(xué)位論文的復(fù)印件和電子版,允許論文被查閱和借閱。本人授權(quán)大連理工大學(xué)可以將本學(xué)位論文的全部或部分內(nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索,也可采用影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存和匯編學(xué)位論文。作者簽名:導(dǎo)師簽名趲些芝塹莖邊!車(chē)魚(yú)月望目人違理I:大學(xué)碩十學(xué)位論文1緒論1.1選題的背景90年代初期,隨著我國(guó)改革開(kāi)放步伐的加快,經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,人民的生活水平不斷提高,我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)了前所未有的發(fā)展契機(jī),城市建設(shè)日新月異,城市面貌發(fā)生了翻天覆地的變化,特別是近十年來(lái),一大批設(shè)計(jì)獨(dú)特、造型新穎、具有現(xiàn)代理念和設(shè)施的花園、小區(qū)、別墅等建筑在全國(guó)各地拔地而起,給人們帶來(lái)了強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊,在美化城市,改善人們的居住條件方面發(fā)揮了巨大的作用。房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展,讓世界刮目相看,與此同時(shí),房地產(chǎn)的高利潤(rùn)匯報(bào)率也吸引著成千上萬(wàn)的私人、集體、國(guó)營(yíng)企業(yè)的企業(yè)家們紛紛把大把大把的資金投入到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中,一些有實(shí)力的國(guó)內(nèi)rr企業(yè)、家電集團(tuán)以及國(guó)外投資基金都準(zhǔn)備進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈。最近兩年,政府又相繼出臺(tái)“121”號(hào)文件等一系列政策法規(guī),對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控、整頓土地供應(yīng)市場(chǎng)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信息變得越來(lái)越透明,消費(fèi)者的購(gòu)房行為也變得越來(lái)越理性,房地產(chǎn)企業(yè)只能通過(guò)不斷升華設(shè)計(jì),增加功能,投入高科技等手段來(lái)爭(zhēng)奪客戶(hù),這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本不斷增加,利潤(rùn)不斷下降,競(jìng)爭(zhēng)也變得越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)開(kāi)始告別過(guò)去的暴力時(shí)代,轉(zhuǎn)而進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代,專(zhuān)業(yè)化分工越來(lái)越細(xì),專(zhuān)業(yè)化水平越來(lái)越高,單純依靠戰(zhàn)術(shù)措施已難于保證企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中維持長(zhǎng)久的競(jìng)爭(zhēng)力,經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的重要性越來(lái)越受管理者重視IlJ。在新的政策環(huán)境下和激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中,規(guī)模實(shí)力不足、管理水平落后的房地產(chǎn)企業(yè)將被淘汰,最終將沉淀出一批有實(shí)力的大型企業(yè),掌控行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì),形成“10%的發(fā)展商做90%的市場(chǎng)”的格局,這在客觀(guān)上都要求我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該掌握科學(xué)規(guī)范的管理模式一現(xiàn)代項(xiàng)目管理。尤其處在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代,現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理思想是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和建筑企業(yè)進(jìn)行高效經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的重要保證,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)引入科學(xué)的項(xiàng)目管理模式是今后發(fā)展的趨勢(shì)。眾所周知,在我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得快速發(fā)展的同時(shí),我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的整體管理水平也有較大提高,許多優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)脫穎而出,開(kāi)發(fā)了一大批具有較高知名度和較好經(jīng)濟(jì)效益的房地產(chǎn)項(xiàng)目并在企業(yè)管理上積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。但在房地產(chǎn)業(yè)取得快速發(fā)展以及企業(yè)管理取得較大成績(jī)的同時(shí),也并不能掩蓋房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)管理上存在的一些問(wèn)題和事實(shí):我國(guó)商品房投訴量居消費(fèi)投訴之首,近3年來(lái)上升率平均在20%以上,其中質(zhì)量、計(jì)量、虛假?gòu)V告、合同違約、承諾不兌現(xiàn)、產(chǎn)權(quán)證難辦理、物業(yè)管理等問(wèn)題柏林水郡二[‘稃項(xiàng)目管理策劃研究嚴(yán)重并成了老大難問(wèn)題;市場(chǎng)定位不準(zhǔn)導(dǎo)致大量“爛尾樓”產(chǎn)生,也不乏因管理不善而失敗的項(xiàng)目;盲目追捧“大盤(pán)時(shí)代”,大量揮霍國(guó)家的土地資源和各類(lèi)經(jīng)濟(jì)資源;違法違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)等等。許多房地產(chǎn)企業(yè),在企業(yè)管理特別是項(xiàng)目管理上普遍存在職責(zé)不清、成本失控,效益不明晰等問(wèn)題。這從根本上反映出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在管理水平上亟待提高I 31。目前項(xiàng)目管理在我國(guó)的應(yīng)用,尤其是在房地產(chǎn)業(yè)的應(yīng)用還很不成熟、不規(guī)范,國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的管理都屬于粗放型管理。面對(duì)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng),這些企業(yè)如何準(zhǔn)確地把握市場(chǎng)脈搏和動(dòng)向,如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中通過(guò)應(yīng)用科學(xué)的項(xiàng)目管理模式提高項(xiàng)目管理水平,提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力,確立企業(yè)在行業(yè)的引領(lǐng)地位,已經(jīng)成為關(guān)系到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本問(wèn)題。根據(jù)目前房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的問(wèn)題,本文從小型房地產(chǎn)企業(yè)管理的角度,結(jié)合柏林水郡小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的管理理念、方式以及各開(kāi)發(fā)階段控制的控制措施進(jìn)行了詳細(xì)的研究和探討,為房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代化管理提供參考。1.2國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述1.2.1項(xiàng)目管理的發(fā)展項(xiàng)目管理可以說(shuō)是在一個(gè)確定的時(shí)間范圍內(nèi),為了完成一個(gè)既定的目標(biāo),并通過(guò)特殊形式的臨時(shí)性組織運(yùn)行機(jī)制,通過(guò)有效的計(jì)劃、組織、領(lǐng)導(dǎo)與控制,充分利用既定有限資源的一種系統(tǒng)管理方法I“。項(xiàng)目管理是二戰(zhàn)后期發(fā)展起來(lái)的重大的新管理技術(shù)之一。雖然在此之前項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于許多事業(yè)領(lǐng)域,如工程建設(shè)項(xiàng)目和新產(chǎn)品開(kāi)發(fā),但是直到第二次世界大戰(zhàn)期間以及戰(zhàn)后,它作為管理技術(shù)復(fù)雜的活動(dòng)或需要多學(xué)科協(xié)作的活動(dòng)的一種特殊工具的價(jià)值,才被完全認(rèn)識(shí),其結(jié)果使項(xiàng)目管理成為一種相對(duì)來(lái)說(shuō)較新的管理方法,得到迅速發(fā)展和不斷完善。項(xiàng)目管理主要是從開(kāi)始和生產(chǎn)大型、高費(fèi)用、進(jìn)度要求嚴(yán)格的復(fù)雜系統(tǒng)的需要中發(fā)展起來(lái)的。美國(guó)在60年代只有航空、航天、國(guó)防和建筑工業(yè)才愿意采用項(xiàng)目管理;70年代項(xiàng)目管理在新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)領(lǐng)域中擴(kuò)展到了復(fù)雜性略低、變化迅速、環(huán)境比較穩(wěn)定的中型企業(yè)中;到∞年代,伴隨著經(jīng)濟(jì)全球化、市場(chǎng)一體化、企業(yè)國(guó)際化的浪潮,項(xiàng)目管理已經(jīng)被公認(rèn)為是一種有生命力并能實(shí)現(xiàn)復(fù)雜的企業(yè)目標(biāo)的良好方法,并作為一種現(xiàn)代管理新理念、新方法在全世界得到廣泛應(yīng)用,已經(jīng)從最初的國(guó)防、航天領(lǐng)域發(fā)展到電子、通信、計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)、建筑、制藥、金融等行業(yè)甚至政府機(jī)關(guān)。伴隨著大連理[大學(xué)碩士學(xué)位論文其應(yīng)用歷程,該技術(shù)被不斷更新和完善,并已成為新經(jīng)濟(jì)時(shí)代人們創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富、精神財(cái)富的主要模式和最受推崇的管理工具13J。我國(guó)對(duì)項(xiàng)目管理的系統(tǒng)研究和行業(yè)實(shí)踐起步較晚。1980鄧小平親自主持了我國(guó)最早與世界銀行合作的教育項(xiàng)目會(huì)談,從此中國(guó)開(kāi)始吸收利用外資,而項(xiàng)目管理作為世行項(xiàng)目運(yùn)作的基本管理模式隨著中國(guó)各部委世界銀行貸款、贈(zèng)款項(xiàng)目的啟動(dòng)而開(kāi)始被引入并應(yīng)用于中國(guó)。隨后,項(xiàng)目管理開(kāi)始在我國(guó)部分重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目中運(yùn)用,云南魯布革水電站是我國(guó)第一個(gè)聘用外國(guó)專(zhuān)家,采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用項(xiàng)目管理進(jìn)行建設(shè)的水電工程項(xiàng)目,并取得了巨大的成功。在二灘水電站、三峽水利樞紐建設(shè)和其他大型工程建設(shè)中,都采用了項(xiàng)目管理這一有效手段,并取得了良好的效果。但是,和國(guó)際先進(jìn)水平相比較,中國(guó)項(xiàng)目管理的應(yīng)用面窄(僅在水利、國(guó)防等國(guó)家大型重點(diǎn)項(xiàng)目以及跨國(guó)公司的在華機(jī)構(gòu)中使用),發(fā)展緩慢,缺乏具有國(guó)際水平的項(xiàng)目管理專(zhuān)業(yè)人才。究其原因,是我國(guó)還沒(méi)有形成自己的理論體系和學(xué)科體系,沒(méi)有建立起完備的項(xiàng)目管理教育培訓(xùn)體系,更沒(méi)有實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理人員的專(zhuān)業(yè)化。一些高校在70年代末才開(kāi)始這方面的部分工作,直到1991年才成立全國(guó)性的項(xiàng)目管理研究會(huì),我國(guó)財(cái)政部于1994年向世界銀行申請(qǐng)了一筆IDF贈(zèng)款,專(zhuān)門(mén)用于項(xiàng)目管理人才培養(yǎng),建立了由清華大學(xué)、同濟(jì)大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)和西安交通大學(xué)等五所高校組成的項(xiàng)目管理培訓(xùn)網(wǎng)。1991年6月,中國(guó)項(xiàng)目管理研究委員會(huì)正式成立,是我國(guó)唯一的、跨行業(yè)的、全國(guó)性的、非盈利的項(xiàng)目管理專(zhuān)業(yè)組織【lOl。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)我國(guó)的項(xiàng)目管理與國(guó)際水平仍有相當(dāng)差距。現(xiàn)階段要做好引進(jìn)、消化、培養(yǎng)人才的工作,同時(shí)研究一些中國(guó)國(guó)情下的特殊的問(wèn)題,逐步形成中國(guó)特色。我們應(yīng)有一個(gè)健全的專(zhuān)業(yè)性、學(xué)術(shù)性組織,保持與國(guó)際前沿的接觸。1.2.2國(guó)外項(xiàng)目管理理論發(fā)展?fàn)顩r項(xiàng)目管理已經(jīng)被公認(rèn)認(rèn)為是一種有生命力并能實(shí)現(xiàn)復(fù)雜的企業(yè)目標(biāo)的良好方法,國(guó)外項(xiàng)目管理理論已發(fā)展的相當(dāng)成熟,并廣泛應(yīng)用于各種類(lèi)型的企業(yè)之中.項(xiàng)目管理理論至今已比較完備,這不僅表現(xiàn)在豐富多樣的理論成果如:各種項(xiàng)目管理書(shū)籍,更表現(xiàn)在這個(gè)領(lǐng)域有了自己的“知識(shí)體系”.1、PMI的項(xiàng)目管理理論美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)(PMl)于1987年提出并經(jīng)1996、2000年修訂了“項(xiàng)目管理知識(shí)體系”,國(guó)際項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)1997年推出了“項(xiàng)目管理人員能力基準(zhǔn)”,上述各知識(shí)體系將項(xiàng)目管理知識(shí)劃分為若干領(lǐng)域、要素、模塊。PMI將項(xiàng)目管理分為九大知識(shí)體系:柏林水郡l稃項(xiàng)目管理策劃研究整體化管理、范圍管理、時(shí)間管理、成本管理、質(zhì)量管理、人力資源管理、溝通管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、合同管理14l。2、項(xiàng)目生命周期理論項(xiàng)目生命周期的第一階段涉及需求、問(wèn)題或是機(jī)會(huì)的確認(rèn)。項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)充分明確并發(fā)掘目標(biāo)客戶(hù)的多層次需求,進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)查,主要包括:客戶(hù)意向、客戶(hù)需求、客戶(hù)對(duì)成本的承受能力、市場(chǎng)行情競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)面地域市場(chǎng)行情等方面的詳細(xì)、深入的調(diào)查與了解。項(xiàng)目生命周期的第二階段是提出解決需求或問(wèn)題的方案。就是通過(guò)上階段的調(diào)查研究后,確定項(xiàng)目產(chǎn)品方案,即在什么時(shí)機(jī)、以怎樣的方式、推出什么樣的產(chǎn)品,以滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)群的哪些方面的需求,也就是項(xiàng)目的范圍確定。這是項(xiàng)目產(chǎn)品形成的關(guān)鍵,也是項(xiàng)目管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié).項(xiàng)目策劃階段。項(xiàng)目生命周期的第三階段是執(zhí)行項(xiàng)目策劃方案。主要包括:為項(xiàng)目制定詳細(xì)的質(zhì)量、成本、進(jìn)度控制計(jì)劃,然后通過(guò)管理的手段來(lái)執(zhí)行計(jì)劃,達(dá)成項(xiàng)目管理且標(biāo)。該階段將使產(chǎn)品從方案成為現(xiàn)實(shí),因此該階段的執(zhí)行質(zhì)量將影響項(xiàng)目的最終產(chǎn)品體質(zhì)量,也是項(xiàng)目管理的另一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。項(xiàng)目生命周期的最后階段是結(jié)束項(xiàng)目階段。當(dāng)項(xiàng)目結(jié)束時(shí),某些后續(xù)的活動(dòng)仍需執(zhí)行該階段的重要任務(wù)就是評(píng)估項(xiàng)目績(jī)效,以便從中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn),對(duì)未來(lái)項(xiàng)目管理有所借鑒15l。3、目標(biāo)管理理論目標(biāo)管理是一種控制手段,通過(guò)設(shè)定可測(cè)量的目標(biāo),不斷與現(xiàn)實(shí)比較尋找差距,及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正偏差。目標(biāo)管理被廣泛用作計(jì)劃和控制的手段,也成為一種激勵(lì)員工或評(píng)價(jià)績(jī)效的工具。目標(biāo)管理是一種基本而有效的管理技能,它通過(guò)劃分組織目標(biāo)與個(gè)人目標(biāo)的方法,將許多關(guān)鍵的管理活動(dòng)結(jié)合起來(lái),實(shí)現(xiàn)全面、有效的管理【引。目標(biāo)管理的主要方法是:由組織中上級(jí)和下級(jí)管理人員一起制定共同的目標(biāo),并使之同每一個(gè)人的應(yīng)有成果相聯(lián)系,規(guī)定他的主要職責(zé)范圍,以這些規(guī)定為指導(dǎo),評(píng)價(jià)一個(gè)部門(mén)或每一成員的貢獻(xiàn)情況。由于這種作法特別適合于對(duì)各級(jí)管理人員的管理,故被稱(chēng)為“管理中的管理”。目標(biāo)管理的特點(diǎn)在于它既糾正了古典管理學(xué)派偏重以工作結(jié)合的一面,把工作和人的需要統(tǒng)一起來(lái)。它能使職工發(fā)現(xiàn)工作的興趣和價(jià)值,在工作中實(shí)行自我控制,通過(guò)努力滿(mǎn)足其自我實(shí)現(xiàn)的需要,組織的共同日標(biāo)也因此實(shí)現(xiàn).人近理【大學(xué)碩士學(xué)位論文目標(biāo)管理注重一切以目標(biāo)為導(dǎo)向的原則,判斷工作的輕重緩急,合理安排時(shí)間與資源。目標(biāo)管理最大的貢獻(xiàn)是引導(dǎo)管理者從瑣碎的事物中理清思路,提高工作的有效性與團(tuán)隊(duì)的績(jī)效。4、過(guò)程管理理論過(guò)程管理是一種過(guò)程中的控制,是動(dòng)態(tài)的管理,能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并糾正偏差,過(guò)程管理是一個(gè)不斷計(jì)劃、執(zhí)行、檢查、糾偏的循環(huán)往復(fù)的動(dòng)態(tài)控制過(guò)程,檢查與糾偏的頻率將影響控制的精度。頻率高,控制的精度高,但控制的成本也將提高,反之亦然。目標(biāo)管理不能脫離過(guò)程管理,沒(méi)有適當(dāng)?shù)倪^(guò)程管理支撐,目標(biāo)管理就會(huì)成為一紙空談,難以達(dá)成,兩者相輔相成,缺一不可。處理好這兩方面的關(guān)系,使二者良好的結(jié)合起來(lái)共同發(fā)揮作用,是當(dāng)前項(xiàng)目管理中的一個(gè)重要問(wèn)題I“。5、KPI.關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)KPI(Key Performance Index).關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo),是衡量組織各崗位工作業(yè)績(jī)表現(xiàn)的量化指標(biāo),其核心是價(jià)值創(chuàng)造I剮。目標(biāo)管理體系對(duì)工作目標(biāo)進(jìn)行了有效分解和落實(shí),使每個(gè)崗位可以清晰客觀(guān)的知道各崗位的價(jià)值和定位,KPl給予了我們分析與解決這個(gè)問(wèn)題的方法與工具,其體系是~個(gè)杰出的管理工具。首先,KPI強(qiáng)調(diào)價(jià)值創(chuàng)造和動(dòng)作驅(qū)動(dòng)。基于杜邦模型的KPI價(jià)值樹(shù)及其配套的管理工具,將會(huì)進(jìn)一步明確組織目標(biāo)和價(jià)值創(chuàng)造體系,梳理我們的業(yè)務(wù)流程,強(qiáng)化過(guò)程管理和領(lǐng)導(dǎo),極大地提升我們的效率和效益。其次,“KPI體系是一個(gè)管理丁=具”。它以?xún)r(jià)值創(chuàng)造為核心,以責(zé)任體系和業(yè)務(wù)流程為前提,以經(jīng)營(yíng)管理數(shù)據(jù)和技術(shù)支持來(lái)保障,以過(guò)程控制和領(lǐng)導(dǎo)為運(yùn)用,以績(jī)效持續(xù)提升為結(jié)果的管理系統(tǒng)。它實(shí)現(xiàn)了把財(cái)務(wù)報(bào)表轉(zhuǎn)變成直觀(guān)的商業(yè)模型,可以發(fā)現(xiàn)數(shù)字背后的問(wèn)題,使每個(gè)崗位都明確了自身的定位和價(jià)值以及如何實(shí)現(xiàn)自身的價(jià)值【61。1.2.3國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理發(fā)展?fàn)顩r我國(guó)在1990年住房體制改革以前,采用的是福利分房制。住房由各單位統(tǒng)一建設(shè),根據(jù)職工工齡、職位等具體情況進(jìn)行分配,職工只擁有住房的使用權(quán),沒(méi)有所有權(quán)。這種分配形式給企業(yè)造成了沉重的負(fù)擔(dān),也阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,嚴(yán)重地抑制了居民購(gòu)房的積極性,制約了我國(guó)居住質(zhì)量的改善。在此階段房地產(chǎn)幾乎沒(méi)有市場(chǎng),談不上房地產(chǎn)項(xiàng)目管理。1990年-2000年間,國(guó)家啟動(dòng)住房體制改革,將公有住房以職工享受一部分貼補(bǔ)的形式,將住房產(chǎn)權(quán)賣(mài)給職工,承認(rèn)個(gè)人住房產(chǎn)權(quán),奠定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的初坯。該階段主要以全額集資房的形式,由企業(yè)建設(shè),職工以成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)。于此同時(shí)房地產(chǎn)巾場(chǎng)逐漸開(kāi)柏林水郡J:器項(xiàng)目管理策劃研究始發(fā)展,一部分先富起來(lái)的階層開(kāi)始自行購(gòu)買(mǎi)商品住宅。尤其是1995年以后房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,商品房開(kāi)發(fā)質(zhì)量與產(chǎn)量均不能滿(mǎn)足日益復(fù)蘇的市場(chǎng)需求,房?jī)r(jià)較高,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利澗空問(wèn)大,開(kāi)發(fā)商心態(tài)浮躁,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理處于萌芽狀態(tài),行業(yè)整體管理水平較低,住宅的功能質(zhì)量主權(quán)停留在滿(mǎn)足居住面積改善上。2000年以來(lái),國(guó)內(nèi)停止了福利分房,采用貨幣(住房公積金)的形式由居住者在房地產(chǎn)市場(chǎng)自購(gòu),中國(guó)房地產(chǎn)商場(chǎng)步入了高速發(fā)展時(shí)期。購(gòu)房消費(fèi)者開(kāi)始進(jìn)入理性購(gòu)房,從單一要求居住面積的改善轉(zhuǎn)向追求居住環(huán)境與綜合質(zhì)量的提高。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了較高的要求,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入了品牌與品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期,差異化、低成本等競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略引入房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)踐,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理水平的提高為許多開(kāi)發(fā)商所重視。開(kāi)發(fā)商開(kāi)始引入策劃、咨詢(xún)公司參與項(xiàng)目管理,然而由于策劃、咨詢(xún)公司本身房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理方面的經(jīng)驗(yàn)與專(zhuān)業(yè)知識(shí)的欠缺,以及開(kāi)發(fā)商本身執(zhí)行能力的問(wèn)題,實(shí)際效果不佳;有些房地產(chǎn)商模仿國(guó)外的開(kāi)發(fā)管理模式,但由于國(guó)情、市場(chǎng)、客戶(hù)、承包商等方面的差異,難以適應(yīng)開(kāi)發(fā)實(shí)踐的需要。目前,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面的文獻(xiàn)主要來(lái)源于項(xiàng)目可研、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、施工管理、市場(chǎng)分析等方面,而研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程項(xiàng)目管理方面的綜合性文獻(xiàn)較少。國(guó)內(nèi)一些知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程項(xiàng)目管理方面的綜合性文獻(xiàn)較少。國(guó)內(nèi)一些知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已開(kāi)始總結(jié)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),摸索適合本土、本企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理模式。中國(guó)雙法研究會(huì)項(xiàng)目管理研究委員會(huì)也于2001年推出《中國(guó)項(xiàng)目管理知識(shí)體系》,項(xiàng)目管理知識(shí)體系為開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目管理研究提供了理論基礎(chǔ)I"11。目前國(guó)外的項(xiàng)目管理方法論在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理實(shí)踐中的應(yīng)用尚處于探索階段,需要理論的指導(dǎo)與實(shí)踐的檢驗(yàn)。1.3本文的主要工作耳前國(guó)外項(xiàng)目管理理論己發(fā)展的相當(dāng)成熟,并廣泛應(yīng)用于各種類(lèi)型的企業(yè)之中,項(xiàng)目管理已經(jīng)被認(rèn)為是一種有生命力并能實(shí)現(xiàn)復(fù)雜的企業(yè)目標(biāo)的良好方法。項(xiàng)目管理是一種方法論.可廣泛運(yùn)用于各領(lǐng)域、各行業(yè)的項(xiàng)目管理實(shí)踐。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理作為一門(mén)新興的交叉邊緣學(xué)科,綜合性強(qiáng),涉及的范圍非常廣,可以說(shuō)是一項(xiàng)綜合了經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、t木建筑學(xué)、環(huán)境學(xué)、美學(xué)、社會(huì)學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)等諸多學(xué)科的復(fù)雜系統(tǒng)工程,對(duì)房地產(chǎn)斤發(fā)過(guò)程進(jìn)行項(xiàng)目管理可資借鑒的現(xiàn)代經(jīng)驗(yàn)比較少,理論上也有不少空白點(diǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理水平普遍較低,本文的主要目的就是將先進(jìn)的項(xiàng)目管理方

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  本文關(guān)鍵詞：柏林水郡工程項(xiàng)目管理策劃研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。