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基于空間計(jì)量模型的住宅價(jià)格空間效應(yīng)實(shí)證分析_以杭州市為例

空間計(jì)量

第 9期

溫海珍,等:基于空間計(jì)量模型的住宅價(jià)格空間效應(yīng)實(shí)證分

析:以杭州市為例

1663

200年并入杭州市區(qū),與老城區(qū)相距較遠(yuǎn),其房地產(chǎn)市場(chǎng)與老城區(qū)存在較大差異.其他 5個(gè)下屬縣市與杭州 1市區(qū)不僅在空間上相隔遙遠(yuǎn),而且在房地產(chǎn)市場(chǎng)上關(guān)聯(lián)度較小,差異較大. 表 1基本檢驗(yàn)步驟步驟 1 2

檢驗(yàn) M oran,5 1檢驗(yàn) LM一 error檢驗(yàn)

O H假設(shè)住宅價(jià)格不存 在空間效應(yīng).設(shè)定不存在鄰近效

Hl

結(jié)果如果拒絕 H,就執(zhí) 0 行 L M檢驗(yàn).如果拒絕 H,就估 0計(jì) SE M .

備注

假設(shè)住宅價(jià)格存在某種空間效應(yīng). 假設(shè)存在結(jié)構(gòu)效應(yīng)

如果 L M

檢驗(yàn)的

應(yīng) (戶=

0),假

(入并0 . )

兩個(gè)零假設(shè)均被拒 絕,就執(zhí)行穩(wěn)健性

設(shè)不存在結(jié)構(gòu)效應(yīng) L M一 g檢驗(yàn) a l

(入= 0 . )設(shè)定不存在結(jié)構(gòu)效應(yīng) (入= 0,假 )設(shè)不存在鄰近效應(yīng)

檢驗(yàn).

假設(shè)存在鄰近效應(yīng)

(戶護(hù)o).

如果拒絕 H,就估 0計(jì) SL M .

(戶= o). 3 R LM一 error檢驗(yàn)修正鄰近效應(yīng)后,假設(shè)不存在結(jié)構(gòu)效

假設(shè)存在結(jié)構(gòu)效應(yīng)

如果拒絕 H,就估 0

如果 R L M檢驗(yàn)的

(入并0 . )

計(jì) SE M .

兩個(gè)零假設(shè)均被拒 絕,就估計(jì)更大的檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)值所對(duì)應(yīng) 的模型.

應(yīng) (入= 0 . )

R L M一 g檢驗(yàn) a l

修正結(jié)構(gòu)效應(yīng)后,假設(shè)不存在鄰近效

假設(shè)存在鄰近效應(yīng)

如果拒絕 H,就估 0

(戶筍O).

計(jì) SLM .

應(yīng) (戶 O).=

住宅樣本數(shù)據(jù)主要從杭州市房地產(chǎn)中介服務(wù)公司直接獲得,住宅小區(qū)層面的鄰里特征數(shù)據(jù)則通過實(shí)地調(diào)查獲取.住宅樣本數(shù)量總計(jì)為 3287個(gè),選擇多層住宅和小高層作為研究對(duì)象,通過住宅數(shù)據(jù)和小區(qū)數(shù)據(jù)的整合,最后采用的有效樣本為 2392個(gè),得到了 3 7個(gè)住宅小區(qū)的有關(guān)數(shù)據(jù).此外,在測(cè)量住宅的區(qū)位特征變量 1一武林廣場(chǎng)距離西湖距離錢江新城距離時(shí),采用了 M a i f 7.軟件.利用該軟件的測(cè)距功能,得到各住 P no 0宅小區(qū)到杭州市武林廣場(chǎng)西湖錢江新城的直線距離. 3 .變量選擇與說明 2選取住宅的平均價(jià)格 (尸作為因變量,并沿用特征價(jià)格分析框架,從建筑特征鄰里特征和區(qū)位特征三 )

方面選擇自變量.其中鄰里特征變量 7個(gè),建筑特征變量 3個(gè),區(qū)位特征變量 3個(gè).自變量的含義以及對(duì)因變量的影響符號(hào),具體如表 2所示 .

4實(shí)證結(jié)果分析 4 .1基本模型設(shè)定和估計(jì)

根據(jù)特征價(jià)格理論,本文設(shè)定如下對(duì)數(shù)形式的基本計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型: i h尸=兒+盡 E+口 C+凡 C A+凡 L F+凡S F+凡 E F+口 IN ZT 7尸M+口+偽R F+口+口 In D I+口 D Z+口 In D 3+: sA ioF 11 iZln i3

(4)

式中,風(fēng)為回歸系數(shù),乞 1, 2,二計(jì),估計(jì)結(jié)果如表 3所示.

, 1,:為隨機(jī)誤差項(xiàng) . 3

為了與空間計(jì)量模型結(jié)果進(jìn)行比較,運(yùn)用 5P S S17 .軟件和 O P nG e D a軟件對(duì)基本模型進(jìn)行 O L S估 0 e o由表 3的結(jié)果可知,基本模型的擬合優(yōu)度 R

Z為 6 .%,調(diào)整后的 R Z達(dá)到 6 . 4 2 1 2 67%, F值為 4 . 1 1,模 1 84型整體上通過了 1%水平的顯著性檢驗(yàn) .所有變量的回歸系數(shù)的符號(hào)與表 2中的預(yù)期符號(hào)一致,自然環(huán)境運(yùn)動(dòng)設(shè)施房齡裝修西湖距離錢江新城距離均通過了 1%水平的顯著性檢驗(yàn),文化氛圍室內(nèi)設(shè)施武林廣場(chǎng)距離均通過了 5%水平的顯著性檢驗(yàn),物業(yè)管理通過了 1%水平的顯著性檢驗(yàn),而交通條件生活配 0套教育配套則未通過 1%水平的顯著性檢驗(yàn) . 0

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