本文關(guān)鍵詞：國外酒店管理合同的新發(fā)展，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

國外酒店管理合同的新發(fā)展；從希爾頓酒店最初提出酒店管理合同的雛形——租賃利；從希爾頓酒店最初提出酒店管理合同的雛形——租賃利；在此，筆者試通過從管理合同的6項重要條款：管理期；管理期限；管理合同期限和合同終止條款是合同雙方爭議最大也是；管理方從自身的長遠(yuǎn)利益出發(fā)，期望管理合同穩(wěn)定且期；管理方認(rèn)為品牌影響力能增加酒店資產(chǎn)的價值；酒店業(yè)主贊成管理方關(guān)于品牌增值帶

國外酒店管理合同的新發(fā)展

從希爾頓酒店最初提出酒店管理合同的雛形——租賃利潤共享合同，到酒店管理合同成為酒店集團(tuán)化擴(kuò)張最受青睞的一種模式，國外酒店管理合同也從最初的由酒店管理公司主導(dǎo)逐漸過渡到酒店業(yè)主權(quán)利受到更多保護(hù)的階段。 □易慧玲

從希爾頓酒店最初提出酒店管理合同的雛形——租賃利潤共享合同，到酒店管理合同成為酒店集團(tuán)化擴(kuò)張最受青睞的一種模式。國外酒店管理合同從最初的由酒店管理公司主導(dǎo)逐漸過渡到酒店業(yè)主權(quán)利受到更多保護(hù)的階段，除了有法律法規(guī)制度的不斷完善以保證公平的原因外，一方面的原因是社會環(huán)境的巨大變化，酒店管理公司面臨著更多的競爭，為了獲得管理合同，實現(xiàn)品牌擴(kuò)張和保持市場份額，酒店管理公司不得不做出讓步；另一方面是，酒店業(yè)主也已經(jīng)轉(zhuǎn)變其弱勢地位，他們都能夠更加積極主動地爭取其權(quán)益，并通過咨詢公司、資產(chǎn)評估專家、法律顧問以及資產(chǎn)管理者的幫助，獲得更多相關(guān)管理合同的信息，增加了其在管理合同談判上的能力，這也使酒店業(yè)主變得越來越成熟。

在此，筆者試通過從管理合同的6項重要條款：管理期限、費用和結(jié)構(gòu)、管理方的財務(wù)貢獻(xiàn)、績效條款、終止條款、預(yù)算和資本開支來說明國外酒店管理合同的發(fā)展趨勢。

管理期限

管理合同期限和合同終止條款是合同雙方爭議最大也是最為關(guān)鍵的兩個問題，由于管理公司和酒店業(yè)主在利益上并非一致，管理方更期望長期合作，合同期限能更長，而業(yè)主方則期望縮短合同期限。

管理方從自身的長遠(yuǎn)利益出發(fā)，期望管理合同穩(wěn)定且期限更長，一方面，有利于建立一個穩(wěn)定的品牌形象，并能從長期的管理合同中獲得持久的收益，降低經(jīng)營風(fēng)險。對于一些專門從事管理輸出的酒店管理公司而言，其公司的價值也以管理合同和特許經(jīng)營合同的期限來衡量，當(dāng)合同期縮短時，公司的債券及品牌股價也會受到影響。另一方面，長期的管理合同能使酒店管理公司在后續(xù)執(zhí)行新的品牌標(biāo)準(zhǔn)時增加討價還價能力。

管理方認(rèn)為品牌影響力能增加酒店資產(chǎn)的價值。一些著名的酒店品牌在獲得顧客認(rèn)同后，顧客群體基本走向穩(wěn)定，若酒店更換品牌，無形中會減少銷售收入，增加經(jīng)營風(fēng)險，因此，酒店管理公司希望簽訂長期的管理合同甚至是無終止的管理合同。例如豪華酒店品牌麗思卡爾頓，其所簽的管理合同的長度可達(dá)50年之久。

酒店業(yè)主贊成管理方關(guān)于品牌增值帶來的酒店增值，但不希望因為長期的管理合同制約業(yè)主出售酒店或做出其他管理嘗試和改變的能力。對酒店業(yè)主而言，不論管理合同期限有多長，都最終會終止，而長期的管理合同會使顧客對該酒店品牌形成固定印象，合同終止后，酒店如果再簽署新品牌的管理合同，可能會因為品牌的更換而造成原本已穩(wěn)定的顧客群體流失，這樣對酒店的長期發(fā)展不利。

在歐洲酒店業(yè)中，管理合同的平均期限已經(jīng)從20年縮短到了15年左右，其中除了酒店業(yè)主更加精明和成熟、提高了其談判能力外，管理方也可以通過良好的績效水平和出色的管理，，獲得更多與酒店業(yè)主續(xù)約的機(jī)會。

費用和費用結(jié)構(gòu)

管理費用中，基本管理費用一般占總收益的2%-至4%，而獎勵費用一般是

在達(dá)到某一利潤水平或承諾的最小回報率時獲得，獎勵費用一般有以下幾種結(jié)構(gòu)：

1.獎勵費用=總營業(yè)利潤（未扣除基本管理費用）×固定比率

2.獎勵費用=總營業(yè)利潤（扣除基本管理費用）×固定比率

3.獎勵費用=凈營業(yè)利潤×固定比率

4.獎勵費用=凈營業(yè)利潤（在業(yè)主的優(yōu)先權(quán)回報得到保障后）×固定比率。此種情況下，固定比率一般都高于前幾種形式。

現(xiàn)在的業(yè)主和管理公司都傾向于低的基本費用和高的獎勵費用相結(jié)合的形式，這種形式能夠激勵管理公司更好地管理酒店，較之收取高的基本費用的形式，管理公司則需要努力提高酒店的營業(yè)利潤而不僅僅是酒店的總收益，從而使管理方和酒店業(yè)主共擔(dān)風(fēng)險。

管理方認(rèn)為，管理公司的管理使酒店減少了經(jīng)營風(fēng)險并獲得利潤，因此，需要給管理公司一定的獎勵費。管理公司通常也能夠接受合同初期商定的較低的基本管理費用，在某些情況下，管理公司的這一戰(zhàn)略決策也在于達(dá)到市場滲透、擴(kuò)大分銷網(wǎng)絡(luò)和增強(qiáng)品牌知名度的目的。

酒店業(yè)主認(rèn)為，管理合同應(yīng)該更強(qiáng)調(diào)風(fēng)險共擔(dān)和財務(wù)透明化。酒店業(yè)主愿意為管理公司的出色業(yè)績支付獎勵費，達(dá)到雙方在利益上的平衡則可通過管理合同中合理的費用結(jié)構(gòu)設(shè)置來完成。

應(yīng)該指出的是，在國外，管理公司除獲得基本管理費用以及獎勵費用外，酒店業(yè)主還需要向管理公司支付集中營銷服務(wù)費、常客計劃、購買計劃、會計費、品牌合格檢查、員工培訓(xùn)和滿意項目、外部審計費等，這些費用可占到酒店總收益的3%-5%左右，因此，即使酒店運營不盡如人意，管理公司依然可以得到頗豐的收益。

管理方的財務(wù)貢獻(xiàn)

管理合同中，管理方都會向酒店業(yè)主承諾財務(wù)績效，若管理方未能達(dá)到承諾的績效，管理方需從自身的收益中拿出資金補(bǔ)足到相應(yīng)的財務(wù)績效水平上，因此，管理公司會將一部分收益預(yù)留出來作為保證基金。

一般情況下，管理合同中制定的獎勵費用是與管理方的財務(wù)貢獻(xiàn)相連的，若未達(dá)到一定的財務(wù)貢獻(xiàn)，就無法獲得獎勵費用。但在安然事件后，這一趨勢有所變化。因為許多上市公司出現(xiàn)的財務(wù)丑聞事件，美國制定了更嚴(yán)格的會計準(zhǔn)則制度。對于上市的酒店集團(tuán)而言，在承擔(dān)由多因素共同決定績效的債務(wù)時表現(xiàn)得更為謹(jǐn)慎，這也使得管理公司在不確定性風(fēng)險提高的情況下，要達(dá)到承諾的績效水平后才能獲得更高的獎勵費用。

激進(jìn)的業(yè)主追求最大的利潤回報，在某種程度上也可以接受高風(fēng)險。他們認(rèn)為管理公司的財務(wù)貢獻(xiàn)是資本積累的重要來源，或可作為減少對財務(wù)承擔(dān)項目的一種方式。這一類業(yè)主追求管理方所帶來的財務(wù)貢獻(xiàn)，認(rèn)為只要在管理方上所支付的費用比預(yù)期的投資低，那么資本運營就能夠帶來利潤。

保守的酒店業(yè)主將管理方的財務(wù)承諾視為是降低自身財務(wù)風(fēng)險的方式，這種方式從某種意義上使管理公司從單純的代理者角色轉(zhuǎn)變?yōu)榇碚吆凸竟蓶|的角色�？冃l款

對管理方的績效測評主要依據(jù)兩個方面進(jìn)行：

一是酒店平均客房收益。

管理合同中一般由酒店業(yè)主和管理公司協(xié)商確定一個水平，當(dāng)酒店的平均客房收益達(dá)到了這一臨界水平，說明管理方的管理是有效果的，而低于這一水平，業(yè)主就可以以管理方未達(dá)到經(jīng)營績效而終止合同。這一衡量績效的方式的缺陷在于只關(guān)注酒店的總收益而不是酒店的盈利能力，管理公司可通過提高服務(wù)水準(zhǔn)和提供高水平

設(shè)施來增加酒店營業(yè)額，但這又勢必增加成本。

二是最低盈利水平。

管理方和酒店業(yè)主可以協(xié)商規(guī)定一個最低的盈利水平，這樣可以防止管理方因追求自身利益而使酒店業(yè)主經(jīng)營受損。

管理方認(rèn)為，績效條款的履行必須有一定的限制即例外情況，其中包括不可抗力或其他一些管理公司無法通過管理控制的情況。如金融危機(jī)，在出現(xiàn)這些情況的年份，管理公司不因未達(dá)到績效條件而承擔(dān)責(zé)任，除此之外，管理公司在接管酒店后應(yīng)該有一個適應(yīng)緩沖期，不能要求管理公司在接管酒店的當(dāng)年就達(dá)到很高的績效水平。

對于酒店業(yè)主而言，增加使用績效標(biāo)準(zhǔn)是對抗管理方堅持長期合同的最有效方式。只要管理方未達(dá)到預(yù)先設(shè)定的績效標(biāo)準(zhǔn)，酒店業(yè)主就可以依法解除合同。

終止條款

這是管理合同的重要組成部分之一。為了保證合同雙方權(quán)益，在合同中規(guī)定終止的具體情形十分必要。終止的情形有很多種，如管理方不能達(dá)到既定的績效水平、合同一方破產(chǎn)、酒店業(yè)主出售酒店以及無緣由終止即不可抗力等。

當(dāng)酒店業(yè)主投資酒店的目的只是為了增加資產(chǎn)價值時，在資產(chǎn)升值后，酒店業(yè)主希望以一種更靈活而不受管理合同拘束的方式出售酒店。

若新的購買者不愿讓原管理公司管理酒店時，管理合同便宣告終結(jié)。為了保證管理方的權(quán)益，酒店業(yè)主會給予管理公司一定的補(bǔ)償，其補(bǔ)償依合同剩余年份的平均收益為基礎(chǔ)。重視終止條款的設(shè)置無形中保障了酒店業(yè)主的利益，如1998年威斯汀酒店被喜達(dá)屋集團(tuán)收購，之前與威斯汀酒店簽訂管理合同的酒店業(yè)主面臨著尷尬的局面，是否能夠保證酒店的正常運營、酒店管理隊伍是否發(fā)生變動、原合同是否能

最新搜索

國外酒店管理合同的新發(fā)展

57基礎(chǔ)工程隱蔽驗收記錄

黨章競賽練習(xí)題匯總及答案

港珠澳大橋——世界最大橋隧結(jié)合工程_圖文17

37美術(shù)史選擇題

30【初中數(shù)學(xué)】八年級上期中模擬題_圖文

(人教版)四年級語文上冊 第六單元課時卷

982010小學(xué)數(shù)學(xué)教師競賽試題

中小學(xué)繼續(xù)教育網(wǎng)絡(luò)課程實踐與啟示

材料供應(yīng)協(xié)議書34

  本文關(guān)鍵詞：國外酒店管理合同的新發(fā)展，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。