發(fā)布時間：2021-06-06 14:20

　　近年來,受宏觀經(jīng)濟增速放緩、地產(chǎn)融資不斷收緊等因素的影響,存量商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化成為地產(chǎn)企業(yè)一種新的融資渠道。本文基于投資者視角,從CMBS產(chǎn)品的交易結構和發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā),分析了CMBS投資可能面臨的風險因素,提出了CMBS信用分析框架及風險識別建議。 

【文章來源】：北方金融. 2019,(11)

【文章頁數(shù)】：7 頁

【部分圖文】：

CMBS財產(chǎn)權信托雙SPV交易結構

從實踐來看，國內的CMBS發(fā)行期限主要集中在12～18年，但以3+3+3+N的形式為主�？紤]到實踐中大部分投資者在行權日都會選擇行權，因此，可將相同評級的3年期公司債發(fā)行利率與CMBS的發(fā)行利率對比分析。AAA評級的CMBS發(fā)行利率大部分高于同級別、同期限的公司債發(fā)行利率，主要原因是公司債的評級主要依賴于發(fā)行主體的信用評級，而CMBS的發(fā)行主體的信用評級相對較低，通過物業(yè)抵押、現(xiàn)金流超額覆蓋、差額補足等多種增信措施使得CMBS產(chǎn)品的評級達到AAA；從AA+和AA評級的對比情況來看，CMBS和公司債的發(fā)行利率分布較為均勻，但也存在個別畸高或畸低的情況，主要與個別資產(chǎn)支持證券的發(fā)行規(guī)模、結構分層數(shù)量、償付順序、優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券對應的現(xiàn)金流覆蓋倍數(shù)及抵押率等因素有關。四、CMBS面臨的信用風險因素分析

CMBS的底層物業(yè)為購物中心、寫字樓、酒店、公寓、倉儲物流等多種業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)有其自身的景氣周期與發(fā)展規(guī)律。需具體分析底層物業(yè)所在細分行業(yè)所處的周期階段，發(fā)展現(xiàn)狀及未來趨勢，判斷運營現(xiàn)金流是否可持續(xù)。（二）交易結構分析

【參考文獻】：
期刊論文
[1]CMBS助力中國商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展[J]. 周嬋嫣.  經(jīng)貿實踐. 2018(08)
[2]中國CMBS、類REIT的運作模式、交易結構設計與風險控制[J]. 郭杰群.  清華金融評論. 2017(12)
[3]美國CMBS的產(chǎn)品特征、交易結構與風險管理[J]. 許余潔,鄧博文.  金融市場研究. 2017(09)



本文編號：3214554