隨著我國(guó)土地制度和住房制度改革的不斷深化,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,并處于產(chǎn)業(yè)鏈中的關(guān)鍵位置,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速擴(kuò)張,同時(shí)也受到互聯(lián)網(wǎng)、電商等新技術(shù)、新零售模式的挑戰(zhàn),這使得供求失衡等問題不斷顯現(xiàn),部分房企的庫存、空置率上升,經(jīng)營(yíng)效益下降。有效的樓市預(yù)警通過對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況的監(jiān)測(cè)和預(yù)測(cè)及時(shí)預(yù)警預(yù)報(bào),有利于為政府制定有關(guān)政策,促進(jìn)樓市的健康有序發(fā)展。有別于以往基于關(guān)聯(lián)度較大的不同緯度指標(biāo)所進(jìn)行的房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)警研究,本文按房企項(xiàng)目建設(shè)流程,創(chuàng)新性地利用自2002年起國(guó)家才要求披露的上市公司前瞻性信息構(gòu)建預(yù)警體系。前瞻性信息相比歷史信息,不僅對(duì)市場(chǎng)需求者具備更高的應(yīng)用價(jià)值,而且作為研究新領(lǐng)域,利用其相關(guān)數(shù)據(jù)構(gòu)建樓市預(yù)警機(jī)制也將會(huì)更有效。但在實(shí)際收集數(shù)據(jù)的過程中發(fā)現(xiàn),前瞻性信息的供給在質(zhì)和量等方面都還存在一定問題,這一點(diǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)尤為突出,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部公司的經(jīng)營(yíng)狀況差異較大,大企業(yè)較小企業(yè)往往信息披露的更全面、更具體,這使得本文在數(shù)據(jù)收集方面面臨一定困難。本文以房地產(chǎn)行業(yè)為對(duì)象,以2009年-2018年32家代表性上市房企前瞻性信息數(shù)據(jù)為樣本。首先,對(duì)房地產(chǎn)... 

【文章來源】：上海師范大學(xué)上海市

【文章頁數(shù)】：91 頁

【學(xué)位級(jí)別】：碩士

【部分圖文】：

技術(shù)路線圖

第3章房地產(chǎn)行業(yè)前瞻性信息披露與樓市預(yù)警上海師范大學(xué)碩士學(xué)位論文市場(chǎng)波動(dòng)趨勢(shì)，并向政府提供行而有效的干預(yù)市場(chǎng)的方法。利用前瞻性信息構(gòu)建樓市預(yù)警體系主要是通過前瞻性地觀察了解房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系的變化，防止房?jī)r(jià)大起大落，既要防止房地產(chǎn)因?yàn)楣┣箨P(guān)系緊張而房?jī)r(jià)大漲出現(xiàn)泡沫，也要預(yù)防供給嚴(yán)重過剩，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大跌，進(jìn)而通過前瞻性地調(diào)節(jié)樓市供求關(guān)系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康平穩(wěn)發(fā)展。這要求預(yù)警機(jī)制設(shè)計(jì)合理、準(zhǔn)確、適用，首要問題是測(cè)度指標(biāo)的選擇，前文已述房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)特殊性決定了一般財(cái)務(wù)報(bào)表上的比率指標(biāo)或是數(shù)據(jù)很難真實(shí)反映單個(gè)企業(yè)甚至是產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)情況。因此本文提出使用前瞻性信息指標(biāo)來構(gòu)建樓市預(yù)警體系。3.3房地產(chǎn)上市公司前瞻性信息確定上市公司所披露的信息分為強(qiáng)制性信息和自愿性信息，本文提出的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司前瞻性信息絕大部分屬于后者，主要披露平臺(tái)是定期報(bào)告中“董事會(huì)報(bào)告”這一章節(jié)的“管理層分析與討論”（MDA）。近年來，伴隨我國(guó)證券市場(chǎng)的發(fā)展和規(guī)范，自愿性披露也受到越來越多的重視，融資成本降低的動(dòng)機(jī)、信號(hào)傳遞成功的動(dòng)機(jī)、股票激勵(lì)的動(dòng)機(jī)也促使上市公司的高管們逐漸傾向于自愿披露，這是本文采集前瞻性信息作為預(yù)警指標(biāo)的先決條件。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，多數(shù)房企主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)投資開發(fā)，并同時(shí)開展房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、租賃等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。圖3.1展現(xiàn)了完整的項(xiàng)目開發(fā)流程圖。圖3.1房地產(chǎn)開發(fā)流程23

第5章樓市預(yù)警體系的有效性檢驗(yàn)上海師范大學(xué)碩士學(xué)位論文5.7.1.1“銷售面積/拿地面積”的警情分析作為整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的源頭，拿地對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目最終能否獲利至關(guān)重要。這一階段主要是土地市場(chǎng)的調(diào)研與分析，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行土地的購(gòu)買。房地產(chǎn)公司取得土地的途徑主要由三種途徑：1.招標(biāo)‐掛牌‐拍賣；2.并購(gòu)其它地產(chǎn)公司獲得土地；3.城市舊改。無論是采用哪一種方式，這一階段作為項(xiàng)目開發(fā)的源頭，其資金的走向主要是流出，近年來，相關(guān)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)籌資和分配能力提出了極高要求，這使得部分企業(yè)對(duì)外部融資的依賴性更強(qiáng)。一旦項(xiàng)目開發(fā)失敗，企業(yè)便面臨巨額的債務(wù)壓力，并極有可能陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。銷售面積/拿地面積作為本文預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制中的第一個(gè)指標(biāo)，盡管其權(quán)重占比最小，但其事關(guān)企業(yè)的投資市場(chǎng)戰(zhàn)略，因此該指標(biāo)的警情不可忽視。根據(jù)5.3節(jié)表5-9預(yù)警區(qū)間，將2009-2020年32家房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積/拿地面積這一前瞻性信息數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化后，預(yù)警走勢(shì)如圖5.1所示，預(yù)警走勢(shì)圖與房企景氣指數(shù)對(duì)比圖如圖5.2.圖5.1銷售面積/拿地面積預(yù)警1數(shù)據(jù)來源：wind數(shù)據(jù)庫53

【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
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博士論文
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碩士論文
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本文編號(hào)：2924597