【摘要】：自1998年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》,確定改革的目標是停止住房實物分配,逐步實行住房分配貨幣化。以此為標志,中國房地產(chǎn)的市場化運作開始正式啟動。至今,雖然我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的時間不長,但卻以其較快的速度成為促進國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),進而使得房地產(chǎn)價格的波動對宏觀經(jīng)濟影響的程度絲毫不亞于任何發(fā)達國家。隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國總體經(jīng)濟體中的重要性日益凸顯,對房地產(chǎn)市場的調(diào)控也備受人們的關(guān)注,而且由于近年來我國房地產(chǎn)價格居高不下,引發(fā)一系列的經(jīng)濟與社會問題,也引起了政府和學術(shù)界的高度重視。 貨幣政策被認為是促使宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定、調(diào)節(jié)經(jīng)濟周期的有力工具,在實踐中被經(jīng)常用來調(diào)控房地產(chǎn)市場,并在一定程度上促進了市場的穩(wěn)定、有序運行(高波和王先柱,2009)。但隨著房價的不斷攀升,人們對貨幣政策的作用開始產(chǎn)生了懷疑與爭論,進而使得無論是經(jīng)濟學家還是政策制定者都對貨幣政策可能以怎樣的方式引起房地產(chǎn)市場的反應(yīng),產(chǎn)生了濃厚的興趣。在這樣的背景下,本文不僅從理論的高度深入探究了宏觀政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的博弈機制,同時還基于宏觀與微觀兩個層面的實證分析,較全面的檢驗了貨幣政策(尤其是利率政策)對房地產(chǎn)市場調(diào)控的實際影響效果。與以往研究相比,本文最大的區(qū)別在于,我們不僅從宏觀層面實證研究了貨幣政策的變化對房地產(chǎn)價格與投資產(chǎn)生的影響,而且通過大樣本的微觀交易數(shù)據(jù),實證檢驗了政策的變化對房地產(chǎn)市場中的微觀個體行為所產(chǎn)生的顯著影響。從我們對中國房地產(chǎn)市場研究的相關(guān)文獻搜索發(fā)現(xiàn),使用本文如此大樣本的房地產(chǎn)貸款交易的微觀數(shù)據(jù)進行相關(guān)的實證研究極為少見。 本文主要針對房地產(chǎn)市場暴露的問題,分析其產(chǎn)生的具體原因和背景,并運用實證研究的結(jié)果,總結(jié)房地產(chǎn)市場調(diào)控的經(jīng)驗教訓,進而尋找解決問題的對策。本文的研究將有利于我們提高對房地產(chǎn)市場調(diào)控的規(guī)律性認識,增強我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的有效性,進而對于引導我國房地產(chǎn)業(yè)健康、有序的發(fā)展有著重要的政策借鑒意義。 論文的第一章是本文的前言部分,主要介紹文章的思路、方法以及本研究的主要貢獻和意義。然后本文的第二章對貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的理論與實證研究文獻進行深入詳細的綜述,主要從兩方面綜述相關(guān)的文獻：第一,貨幣政策是否應(yīng)該對房地產(chǎn)價格的波動作出反應(yīng)?第二,貨幣政策的變化是否對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了實質(zhì)性的影響?進而,作者在此基礎(chǔ)上提出了本文所要研究的兩個問題：第一,如果貨幣政策需要對房地產(chǎn)價格的波動作出反應(yīng),那么政府在制定政策時又該如何對房地產(chǎn)市場價格的變化進行反應(yīng)呢?其次,以往貨幣政策的變化對房地產(chǎn)市場影響的具體效果又是怎樣?存在哪些問題?對于以上疑問的回答我們從宏觀和微觀兩個不同的方面來進行闡述,但是與以往文獻不同的是,本文尤其強調(diào)微觀主體面對宏觀政策調(diào)控時的反應(yīng)。 第二章的最后部分還簡要回顧了我國政府貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的實踐經(jīng)驗。歷史經(jīng)驗表明,房地產(chǎn)行業(yè)對我國的宏觀調(diào)控產(chǎn)生了重要的影響,貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控也起到了一定的作用,但是同時實踐也表明,貨幣政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的作用尤其是在短期內(nèi)是有限的。 接下來本文從理論和實證兩個方面探究了政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控問題：一方面,第三章首先基于動態(tài)博弈論的理論基礎(chǔ),在一個動態(tài)不一致性問題的分析框架下,建立相應(yīng)的理論模型來解釋房地產(chǎn)過快上漲的的制度根源。該章從政府宏觀調(diào)控尤其是貨幣政策調(diào)控所面臨的決策難題這一視角出發(fā),剖析了國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策有時并未達到設(shè)想效率的原因,并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的對策措施。其主要結(jié)論指出,現(xiàn)階段如果政府追求一個過高的經(jīng)濟增長水平或者過低的失業(yè)率,那么就不得不承受一個較高的房價水平,而且,政策的不穩(wěn)定也導致政府調(diào)控的效力大打折扣。政府調(diào)控房價的決心、政策的持續(xù)性以及中央政府與地方政府之間在調(diào)控房價問題上的利益矛盾,都在很大程度上制約貨幣政策等宏觀調(diào)控手段的實際效果。進而,在政策層面上我們認為,如果政策要取得實質(zhì)性的效果,那么最終的實現(xiàn)必須要具有一定的持續(xù)性和穩(wěn)定性,并把市場的預(yù)期納入到政策制定需要考慮的因素之中。此外,要保證政策發(fā)揮預(yù)期的作用,必須要加大對地方政府部門的實際約束力度。 另一方面,在之前理論探討的基礎(chǔ)上,第四章與第五章分別從宏觀與微觀、供給與需求的角度實證檢驗了貨幣政策對房地產(chǎn)市場的實際影響效力。其中第四章通過實證分析,重點考察了房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)開發(fā)商的投資行為如何受到貨幣政策的影響,并進一步探討了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來的貨幣政策以及房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的預(yù)期如何影響房地產(chǎn)投資。通過建立時間序列模型,該章首先描述了利率與房地產(chǎn)價格以及房地產(chǎn)投資的總體變動趨勢,然后運用脈沖響應(yīng)函數(shù)與向量自回歸模型(VAR)的計量方法,研究了利率的變化沖擊對中國房地產(chǎn)價格和投資的動態(tài)影響。其實證研究結(jié)果表明：短期內(nèi)利率變化對房地產(chǎn)價格的影響效果并不明顯,而在較長期的時間范圍內(nèi)(3--8個月左右),貨幣政策(尤其是利率)的變動則可以顯著影響房價與房地產(chǎn)開發(fā)投資,而從利率與貨幣供應(yīng)量這兩個因素的影響程度的對比來看,貨幣供應(yīng)量的調(diào)整對市場的影響更加明顯。通過以上檢驗,本章所提出的貨幣政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的這種時滯特性,對于我們理解房地產(chǎn)市場的特性以及進一步科學化房地產(chǎn)市場調(diào)控措施具有一定的借鑒意義。同時,這與我們第三章的理論分析結(jié)論也相一致,也就是說政府在調(diào)整貨幣政策時要注重政策實施所帶來的長期效果。 而接下來本文的第五章則是從微觀的角度探討貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響機制。具體的的研究視角是從消費者或者需求的角度出發(fā),主要旨在通過不同類型貸款利率的變化,來探究房地產(chǎn)市場中人們由于利率的變化而帶來的投資和消費行為改變,具體的說就是居民住房貸款決策行為的變化。進而,本文利用個人購房貸款近6萬個實際交易的大樣本微觀數(shù)據(jù),通過研究利率政策的變化對于購房者貸款行為的影響,對中央金融調(diào)控政策對房地產(chǎn)調(diào)控的有效性問題從微觀的角度給予了充分的證明與回答。通過實證分析我們發(fā)現(xiàn),中央利率政策的實施對房地產(chǎn)市場中的消費者有明顯的影響。長短期貸款利率的差距越大,消費者越傾向于選擇短期貸款,反之,則傾向于選擇長期貸款。而從首付比例的實際影響效果來看,從任何一個模型的回歸中,首付比例的系數(shù)都顯著為負,說明在我國現(xiàn)階段,首付比例對于房地產(chǎn)市場而言是一種非常有效的調(diào)控方式和手段。但是,從我們的數(shù)據(jù)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn),地方實際執(zhí)行部門對首付比例的實施并不具有完全的約束力,有些交易并不是完全按照國家規(guī)定的首付比例政策進行操作,說明政策的執(zhí)行力度有待進一步的加強和監(jiān)管。 進而在政策層面上我們認為,政府應(yīng)該進一步注重通過利率手段對房地產(chǎn)市場進行調(diào)整,并且在規(guī)定總體利率水平的同時,合理的拉開長短期貸款的利率差距,有效的引導微觀個體貸款期限的選擇。而對于所出臺的其他政策(比如,首付比例等)的規(guī)定應(yīng)該進一步具體細化,盡量避免由于措辭的模糊而導致約束力弱化的現(xiàn)象。鑒于部分調(diào)控手段無法得到完全的貫徹實施,進而我們建議,如果政府試圖“熨平”房價,應(yīng)該進一步加大對地方政府和地方商業(yè)銀行貫徹執(zhí)行中央政策力度的監(jiān)控,規(guī)范地方政策執(zhí)行機構(gòu)的具體實施行為,進而保證政策實施充分有效的發(fā)揮作用。地方執(zhí)行機構(gòu)對中央政策實施不力,也是進入2009年下半年以來房市再次火爆的一個很重要的原因(倪鵬飛,2009)。除此之外,我們還認為,在短期內(nèi)貨幣政策并不能解決房地產(chǎn)價格過高的問題,因此,政府要合理實施調(diào)控手段,主要從與房地產(chǎn)相關(guān)的銀行信貸入手,當房地產(chǎn)價格高出合理區(qū)間,可以調(diào)高利率和貸款人審查要求,特別是有效采用提高首付比例的手段,同時利用央行對商業(yè)銀行信貸方向的指導,以增加使用資金的成本,減弱銀行資金的易獲得性,當房地產(chǎn)價格低于合理區(qū)間時,則采用相反的操作。合理利用調(diào)控時間,從貨幣政策制定、實施到最終發(fā)揮效果并非立竿見影,因此房地產(chǎn)價格調(diào)節(jié)的貨幣操作要具有“前瞻性”。 本文借鑒了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟領(lǐng)域先進的研究工具,以房地產(chǎn)這樣一個至關(guān)重要的行業(yè)為載體,根據(jù)詳盡的實證依據(jù),對目前我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及如何通過有效的貨幣政策調(diào)控來促成該行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展做出了詳細分析。本文的研究在理論與經(jīng)驗的研究方法上都對國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)濟的相關(guān)研究有一定的啟示意義,而且對于現(xiàn)今房地產(chǎn)研究缺乏相應(yīng)的微觀數(shù)據(jù)進行實證研究進行了很好的補充。
【學位授予單位】：西南財經(jīng)大學
【學位級別】：博士
【學位授予年份】：2010
【分類號】：F224;F822.0;F293.3

【引證文獻】

相關(guān)博士學位論文 前1條

1 郭貴海;城市住宅價格演變規(guī)律空間影響因子相關(guān)性研究[D];中國礦業(yè)大學(北京);2012年

相關(guān)碩士學位論文 前2條

1 席明遠;秦漢唐國際文化商業(yè)廣場商業(yè)策劃研究[D];西北大學;2011年

2 劉博;宏觀政策對房地產(chǎn)業(yè)營運資金影響分析[D];中國海洋大學;2012年

本文編號：2797601