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摘要：房地產(chǎn)是一種資本密集型行業(yè)，其在很大程度上依賴金融業(yè)所提供的資金支持。但是現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展卻存在諸多問題，包括融資問題，全面分析我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀，提出針對性的解決策略，才能進一步拓寬融資渠道，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。本文就針對該問題進行討論。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資；問題分析

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀分析

（一）融資渠道單一導致各方面風險增加

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主要渠道，雖然近幾年銀行信貸在房地產(chǎn)開發(fā)融資來源的比例有所下降，但很多房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金中包含了一定的個人住房按揭貸款，如果將這些因素考慮在內(nèi)，房產(chǎn)企業(yè)使用銀行信貸的資金比例仍然高于55%，在這種對銀行貸款過分依賴的情況下，企業(yè)、銀行及政府所承擔的信貸風險也會有所增加。首先，國家政策會對銀行經(jīng)營產(chǎn)生較大影響，，且政府為了調(diào)控房價也出臺了一系列政策用以降溫。其次，銀行本身也存在一定風險。這是由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品開發(fā)周期長且投資大，本身就是一種高風險產(chǎn)業(yè)；且政府政策對房價進行調(diào)控，銀行客戶出現(xiàn)違約、斷供的機率就會增加，房地產(chǎn)企業(yè)由于資金鏈斷裂終至破產(chǎn)，銀行的損失也無法彌補；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還缺少科學、完善的信用評估機制，也是增加銀行風險的因素之一。最后，政府也會受到影響，因為房地產(chǎn)企業(yè)與銀行有著直接關系，政策調(diào)控影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，銀行難免也會受到影響，從而導致整個金融體系受到影響，進而影響到社會穩(wěn)定。

（二）不完善的法律制度對房地產(chǎn)企業(yè)融資產(chǎn)生制約

     完善的法律制度是市場經(jīng)濟條件下企業(yè)發(fā)展的根本保障，也是社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎條件，不完善的法律制度會對經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生制約作用。與西方發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)相關法律規(guī)章制度還不夠完善，還缺少一套科學、有效的企業(yè)融資制度，這也是導致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的間接因素，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀的策略

（一）拓寬融資渠道

     現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)最主要的融資渠道即是銀行貸款，故要一改現(xiàn)狀，從以下幾個方面著手拓寬融資渠道：

     首先，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金。該方法是發(fā)行基金受益憑證來募集資金，可起到集中分散資金的作用，再通過業(yè)化的經(jīng)營管理手段，將資金用于房地產(chǎn)項目，以達到獲取投資收益、實現(xiàn)資本增值的目的。這種聚集資金、分散風險的作法，不僅可以獲得更高的投資回報，而且也在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的問題，促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。其次，房地產(chǎn)信托融資。該方法包括兩個層面的涵義，一是房地產(chǎn)委托信托公司進行相關管理，在委托人獲益的同時，信托公司收取相應的管理費用；另外一層涵義是資金擁有者將自己的資金委托給信托投資公司，由其以自己的名義將資金投資用于某個房地產(chǎn)企業(yè)，并對資金進行管理。盡管與銀行相比，信托計劃資金成本比銀行同期貸款利率至少高出20%，但卻可以大大節(jié)約時間成本，因此房地產(chǎn)信托融資是一種以資金成本降低時間成本的新型融資方法。最后，合作開發(fā)融資，所謂合作開發(fā)融資即房地產(chǎn)開發(fā)商尋找一家或幾家綜合實力較強的企業(yè)采用多種方式進行合作開發(fā)，以降低融資風險，分擔融資負擔。

     除上述方法外，還包括引進海外資本、發(fā)行債券、建筑企業(yè)墊資、產(chǎn)業(yè)基金、預售樓款再投資、典當融資、項目融資等多種。

（二）完善相關制度體系

     一方面要對房地產(chǎn)企業(yè)貸款擔保體系予以完善。擔保公司的主要作用是架設融資渠道，降低銀行風險，提高企業(yè)信用。不過擔保公司的業(yè)務是以銀行政策為依據(jù)，銀行仍具有貸款決策權，故擔保公司可以在很大程度上解決銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間信息不對稱的局面。政府要完善相關法律法規(guī)，對抵押保險市場混亂的現(xiàn)象進行整頓，在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一抵押保險機制；采取激勵措施引導保險公司對自身的經(jīng)營策略做出調(diào)整，提高保險條款的靈活性；并簡化業(yè)務手續(xù)，保證保險費率標準的合理性。

另一方面，要對房地產(chǎn)企業(yè)信用評級體系進行完善。不能將信用評級僅作為滿足審批程序的要求，而是要作為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需求條件之一。對信用評級行為予以規(guī)范，保證評級體系的合理性及評級結果的公正性。企業(yè)發(fā)行債券的利率要與評級結果相一致，企業(yè)的級別差異要通過利率體現(xiàn)出來�？梢院侠硪雵庑庞迷u級機構，通過良性競爭促使國內(nèi)信用評級機構提升自身的專業(yè)能力及市場信譽，從而促進信用評級體系向著更加公允化的方向發(fā)展。此外，信用評級責任方面可借鑒發(fā)達國家的做法，由中介機構對評級的公允性進行監(jiān)管，而監(jiān)管部門則對評級機構進行監(jiān)管，市場則成為評級機構生存與發(fā)展的唯一決定性條件。

（三）提高企業(yè)資金利用率

房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中，加快項目開發(fā)建設的資金周轉(zhuǎn)效率，也可以通過較小的資金流量推動較大項目的運轉(zhuǎn)，因此企業(yè)除了要通過多種渠道進行融資外，還要提升自身的管理能力，加快資金流轉(zhuǎn)速度，從源頭上將融資需求降至最低。

一方面，很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少一個科學的融資計劃及資金使用計劃，導致企業(yè)資金流轉(zhuǎn)不順暢，因此企業(yè)要制定一個完善的融資計劃，建立程序化的資金管理流程，提高企業(yè)的資金利用率。對企業(yè)資金管理各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點予以明確，并著力提高企業(yè)財務管理人員的綜合素質(zhì)與專業(yè)能力，使得每個資金管理環(huán)節(jié)均落到實處。例如某公司在回籠商品房貸款資金時，整個流程需要經(jīng)過多個環(huán)節(jié)，包括客戶資料提供、銀行預審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等，每個部門之間溝通不順暢或者互相推諉，導致貸款資金回籠不及時。而貸款資金則占售房款的大部分比例，故財務部要在分析問題的基礎上，將每個流程環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點明確出來，委派專業(yè)專項負責，大大提高貸款資金鐵回籠速度。

另一方面，企業(yè)還要減少過度預支。房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在以借貸方式籌措開發(fā)經(jīng)營資金的現(xiàn)象，但是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅靠借貸維持生計、企業(yè)由負債支撐，則一旦出現(xiàn)債務危機，則會對企業(yè)的基本生存能力產(chǎn)生重創(chuàng)。因此房地產(chǎn)企業(yè)要克服“好大喜功”的不足，根據(jù)企業(yè)的實際情況舉債，提高債務控制的安全性；將閑置資產(chǎn)盡量、盡早的做出合理處置，包括空置房地產(chǎn)、閑置的設備及存貨等。此處介紹一個真實案例，某房地產(chǎn)集團公司為完成政府危、棚、簡的改造任務，向銀行貸款3億人民幣，導致企業(yè)資產(chǎn)負債率高達89%，每天僅用于支付銀行利息的支出就高達10萬人民幣；當2008年金融危機爆發(fā)后，市場不景氣、地價下跌，導致該公司大部分資金被套牢在閑置的土地上，導致企業(yè)資金鏈中斷，資產(chǎn)運行狀況急劇惡化。企業(yè)領導認識到這一現(xiàn)狀后，經(jīng)過詳細分析及研究，及時采取了一系列的防范措施予以挽救，主動調(diào)低商品房價格，以盡快盤活商品房存量和土地存量，在最短時間內(nèi)回籠更多資金，正是由于企業(yè)領導做出及時、準確的判斷，該企業(yè)最終規(guī)避了資金風險導致的財務危機。

（四）發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)合作融資與企業(yè)聯(lián)盟

    首先，企業(yè)要挑選合適的合作伙伴。企業(yè)準備與其它公司建立合作聯(lián)盟關系前，最基本的一點即要樹立明確的戰(zhàn)略目標，再圍繞該目標尋找合作伙伴，以幫助企業(yè)實現(xiàn)戰(zhàn)略意圖、彌補戰(zhàn)略缺口。合作雙方企業(yè)高級管理層需對自身及對方近期的目標及戰(zhàn)略有全面、深入的了解。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，合作伙伴必須具備以下基本條件：可以為企業(yè)帶來技術、資金、知識和進入新市場的機會，并能夠分擔企業(yè)風險，還要注意合作企業(yè)間的文化相容性與相似性。其次，注重合作聯(lián)盟的設計與談判。要保證企業(yè)之間合作的順暢性，必須從以下兩個方面著手，一方面需要建立良好的初始合作協(xié)議，包括交叉許可安排、聯(lián)合開發(fā)、合資經(jīng)營、股權共享等；另一方面，要加強合作細節(jié)及合作方法的設計，包括選擇廠址、分攤成本、獲得相應的市場份額、知識創(chuàng)新及技術協(xié)同等。企業(yè)高層管理人員要針對合作聯(lián)盟的共同目標與相關技術專業(yè)家、企業(yè)中層管理人員加強溝通，聽取更廣泛的意見。此外，要注意合作聯(lián)盟伙伴之間是合作競爭的關系，雙方必須針對合作過程中的具體事項及結果進行全面、深入的談判，求大同、存小異，摒棄偏見，增強雙方的信任關系。最后，要注意合作聯(lián)盟過程的控制。企業(yè)采取合作聯(lián)盟的策略的最終目的是提高自身的市場競爭能力，因此合作企業(yè)要具有向?qū)Ψ綄W習的意識，將聯(lián)盟成果最大程度上轉(zhuǎn)化為自身的競爭優(yōu)勢。

三、結語

   總之，作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與人民的生活息息相關，故房地產(chǎn)企業(yè)融資管理非常重要。要通過多地化的融資渠道及方法實現(xiàn)資金的回收與聚集，構建更加完善的融資與資金管理體系。此外，還要基于宏觀的角度對政策、法律進行完善，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更好的環(huán)境。

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