自國家改革開放以來,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速,市場競爭日益激烈,土地供應逐步轉(zhuǎn)向多元化。本文基于當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的大環(huán)境,以ZJ一個城市更新項目為例,在通過對國內(nèi)外相關文獻的研究及運用盈虧平衡分析法,敏感性分析法等,從項目的環(huán)境分析入手,并重點分析了項目的市場情況、項目所在區(qū)域的環(huán)境。采用SWOT方法分析項目的優(yōu)劣勢,并分析了項目的目標客戶。最后,基于舊廠改造項目的工程特性分析,對整體項目收益進行了測算。研究分析發(fā)現(xiàn),該城市更新項目是區(qū)域內(nèi)少有的大盤,自身規(guī)劃配套完善,北接自然山體公園,緊鄰珠江新城中心。其優(yōu)勢表現(xiàn)為體量大、可塑性強、配套全、景觀優(yōu)美等。相對劣勢則體現(xiàn)在目前對外交通連接方式單一,僅有小路接駁;公交路線少,距離規(guī)劃地鐵站較遠;限高且有45/90政策,對樓盤產(chǎn)品打造受影響;油制氣化工廠廠區(qū),有污染源;區(qū)域落后形象僅靠政府難以在短時間內(nèi)有較大改善。項目的開發(fā)建設過程展現(xiàn)了地產(chǎn)企業(yè)豐富的工程項目經(jīng)驗,優(yōu)質(zhì)工程為取得目標客戶的信任奠定了基礎。項目定位分析認為該項目的重點客戶主要包括首次或首改置業(yè)的天河客戶,部分來自周邊區(qū)域的企事業(yè)單位普通員工、高層管理及技術人員、個體經(jīng)營戶、小企業(yè)老板等。因此,該城市更新項目定位規(guī)劃應該注重展示項目形象區(qū)及內(nèi)部景觀環(huán)境,淡化外部區(qū)域不成熟的劣勢;以高性價比產(chǎn)品應對市場競爭,最終實現(xiàn)搶占市場機會、順利銷售的目標;整合周邊資源,逐步完善區(qū)域居住功能體系,提升區(qū)域生態(tài)居住區(qū)的整體價值;完善舊廠區(qū)遺留危險的化工設備拆舊工程方案及妥善解決影響客戶購買心理污染地塊的修復工程。如果能有效把握以上問題,則該項目的靜態(tài)投資利潤率可以達到29.97%。該項目內(nèi)部收益率IRR為11.3%,影響經(jīng)濟效益的關鍵因素是銷售收入和開發(fā)建設投資。因此,應加強舊廠改造特有工程方案的細化及其成本控制,并積極展開項目的營銷計劃,以保證項目目標的實現(xiàn)。該城市更新項目分析給同類型項目成功運作提供參考和借鑒。
【學位單位】：華南理工大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2018
【中圖分類】：TU984.114
【部分圖文】：

圖 2-1 SWOT 分析矩陣Fig. 2-1 SWOT analysis matrix的分析工具，常常用于戰(zhàn)略管理的研究與觀、使用簡單。不用非常準確的數(shù)據(jù)或者的基本結論。當然，它也難免會存在一些高標準的精度，僅作定性的結論分析，并該方法時也要留意方法的局限性，在列舉實。此外，可以是的基于一些精確的數(shù)據(jù)那些會影響到工程開發(fā)項目的各種關鍵因起評價項目的效益指標如常見的項目內(nèi)部對目標經(jīng)濟收益影響的大小。分析這些關

P×Q=F+Cv×Q 虧平衡點：Q=F÷（P-Cv） I=S-（VC×Q+F） =P×Q-（VC×Q+F）=（P-VC）Q-F中，I 是銷售利潤，P 是產(chǎn)品銷售價格，F(xiàn) 是固定成本總額，CV 是 單件售數(shù)量，S 是銷售收入。2）圖解法。圖解法是一種更為直觀的方法，我們可以從盈虧平衡圖中直衡點。從圖 2-2 中可以看出，一個建設項目，是否盈利取決于其成本和收，銷售收入和總費用都會增加。只有在生產(chǎn)規(guī)模達到一定臨界產(chǎn)量（銷售利用率）時，項目才會從虧損區(qū)轉(zhuǎn)為盈利區(qū)。該臨界點就是項目的盈虧平通過銷售量或者銷售價格表征就可以。

圖 3-1 ZJ 城市更新項目地理位置圖Fig. ZJ urban renewal development project location map項目為未來中央公園唯一大盤價值，終將吸引中心區(qū)外溢的改善型置業(yè)需天河東熱點版塊 1/3 的市場供應。項目規(guī)劃設計條件主要指標如表 3-1。表 3-1 項目規(guī)劃設計條件主要指標Table 3-1 Main index of project planning and design condition項目 居住用地部分 配套用地部分 市政用地用地性質(zhì) 二類居住 小學用地及公交站用地 道路用地及城用地面積（m2） 182931 24659 88260容積率（%） 3.2 1.2 --建筑密度 ≤30% ≤25% --綠化率（%） 35 40 --建筑面積（m2） 28320 -- --限高（m） 80 24 --

【參考文獻】

相關期刊論文 前10條

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本文編號：2833076