作為連接房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的橋梁,房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts,簡(jiǎn)稱REITs）在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)獲得了充分的發(fā)展。近年來(lái)隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)由增量時(shí)代轉(zhuǎn)入存量時(shí)代,存量房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理顯得日益重要,這樣的環(huán)境促使REITs在我國(guó)的生根發(fā)芽、蓬勃發(fā)展。此外,在房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)調(diào)控政策背景及去杠桿的監(jiān)管背景下,房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一、資產(chǎn)負(fù)債率居高不下的難題久拖不決,這與房地產(chǎn)企業(yè)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、依賴銀行貸款的傳統(tǒng)密不可分,更與其融資手段匱乏有關(guān),而通過(guò)合理運(yùn)用REITs方式融資,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道、輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)和降低資產(chǎn)負(fù)債率具有重要意義。不僅如此,大力推動(dòng)REITs在我國(guó)的發(fā)展對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)的良性發(fā)展及健全我國(guó)多層次資本市場(chǎng)建設(shè)都大有裨益。本文主要運(yùn)用文獻(xiàn)研究法和案例分析法等研究方法,簡(jiǎn)要介紹了REITs的概念、類型、特征及其相關(guān)的理論,如現(xiàn)金流理論、信用增級(jí)理論等,并對(duì)國(guó)內(nèi)REITs的發(fā)展現(xiàn)狀、發(fā)展困境進(jìn)行了簡(jiǎn)短回顧。在此基礎(chǔ)上,引入順豐產(chǎn)業(yè)園類REITs的案例分析。首先對(duì)案例的基本情況進(jìn)行介紹,包括項(xiàng)目的重要參與方、標(biāo)的... 

【文章來(lái)源】：河北金融學(xué)院河北省

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【學(xué)位級(jí)別】：碩士

【部分圖文】：

014-2018我國(guó)REITs發(fā)行情況

第2章REITs概述及相關(guān)理論213.2.2交易結(jié)構(gòu)圖示本案例采用“私募基金+專項(xiàng)計(jì)劃”的雙SPV結(jié)構(gòu)搭建REITs運(yùn)作模式，具體模式如下圖所示：圖3.1順豐產(chǎn)業(yè)園類REITs交易結(jié)構(gòu)示意圖3.3資產(chǎn)支持證券的設(shè)計(jì)與發(fā)行情況3.3.1資產(chǎn)支持證券的設(shè)計(jì)（1）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)順豐產(chǎn)業(yè)園類REITs項(xiàng)目根據(jù)不同的收益、風(fēng)險(xiǎn)、期限特征，將資產(chǎn)支持證券分為優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券和權(quán)益級(jí)資產(chǎn)支持證券，目標(biāo)募集規(guī)模分別為11.2億元和7.26億元。專項(xiàng)計(jì)劃的資產(chǎn)支持證券按照條款約定進(jìn)行分配。本專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的期限為3年固定運(yùn)作期和延展運(yùn)作期，3年固定運(yùn)作期終止后如延展運(yùn)作成功，專項(xiàng)計(jì)劃預(yù)期到期日每次向后順延3年，最長(zhǎng)為專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日至上海青浦產(chǎn)業(yè)園《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》載明

河北金融學(xué)院碩士學(xué)位論文26圖4.1成熟REITs市場(chǎng)運(yùn)作模式4.3增信機(jī)制分析增信措施可以說(shuō)是專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)計(jì)中的核心環(huán)節(jié)，投資者是否認(rèn)可該專項(xiàng)計(jì)劃，關(guān)鍵在于增信機(jī)制方面是否完善。本案例在增信機(jī)制方面既包括內(nèi)部增信又包括外部增信。內(nèi)部增信主要是指資產(chǎn)支持證券的內(nèi)部結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)；外部增信主要包括物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)凈收入超額覆蓋、物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入差額補(bǔ)足、物業(yè)資產(chǎn)抵押以及優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券開(kāi)放退出的流動(dòng)性支持。通過(guò)以上措施，本案例在增新機(jī)制方面還是較為妥善的。4.3.1資產(chǎn)支持證券的結(jié)構(gòu)化本案例中，資產(chǎn)支持證券發(fā)行總規(guī)模不超過(guò)20億元，其中優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券為11.2億元，占發(fā)行總規(guī)模的61%；權(quán)益級(jí)資產(chǎn)支持證券為7.26億元，占發(fā)行總規(guī)模的39%。這種結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)起到了內(nèi)部增信的作用，主要體現(xiàn)在兩種證券的分配原則上。無(wú)論是期間分配、處分分配抑或?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃終止時(shí)的清算分配，優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的本金、預(yù)期收益相較于權(quán)益級(jí)資產(chǎn)支持證券均享有優(yōu)先分配權(quán)，只有當(dāng)優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的本金和預(yù)期收益分配完成后還有剩余時(shí)，才能對(duì)權(quán)益級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人進(jìn)行分配。因此，權(quán)益級(jí)資產(chǎn)支持證券相當(dāng)于為優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的本金和預(yù)期收益的償付起到了一種安全墊的作用。4.3.2物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)凈收入超額覆蓋本專項(xiàng)計(jì)劃的物業(yè)運(yùn)營(yíng)凈收入對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券的利息有一定的現(xiàn)金流超額覆蓋。根據(jù)希格瑪會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）出具的《現(xiàn)金流預(yù)測(cè)咨詢報(bào)告》，上海青浦產(chǎn)業(yè)園及無(wú)錫電商產(chǎn)業(yè)園現(xiàn)金流入包括物業(yè)租金收益、物業(yè)管理費(fèi)及其他收入，在這些收入的基礎(chǔ)上除去項(xiàng)目公司層面、私募基金層面與專項(xiàng)計(jì)劃層面的相關(guān)費(fèi)用后所產(chǎn)

【參考文獻(xiàn)】：
期刊論文
[1]“中式”構(gòu)架下的房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展研究——基于投資人視角[J]. 王軼昕,菲菲.  商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究. 2019(02)
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博士論文
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碩士論文
[1]我國(guó)房地產(chǎn)信托基金的運(yùn)用研究[D]. 孫彬彬.上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院 2017
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