《物權(quán)法》規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押。繼十七屆三中全會(huì)之后,十八屆三中全會(huì)也提出保障農(nóng)民利益,即通過改革完善宅基地制度,保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)。隨后暫停實(shí)施相關(guān)法律,以開啟農(nóng)房抵押貸款的試點(diǎn)工作。《農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點(diǎn)暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱暫行辦法)明確房屋和宅基地使用權(quán)一并抵押及處置,但在未明確受讓人范圍,而是援引向相關(guān)法律法規(guī)和國(guó)務(wù)院規(guī)定�！段餀�(quán)法》和《土地管理法》對(duì)此未作特殊規(guī)定,只明確了轉(zhuǎn)讓不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。1999年以來國(guó)務(wù)院多次發(fā)布通知禁止農(nóng)民住宅賣給城市居民。盡管如此,理論界關(guān)于該問題的討論始終不斷,實(shí)踐中城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村買房的現(xiàn)象屢禁不止,糾紛也不斷。房屋為農(nóng)民的財(cái)產(chǎn),如何保障農(nóng)民利益最大化,同時(shí)又不損害集體宅基地所有權(quán),還能滿足受讓人的需求,是個(gè)重要話題。因此,對(duì)于房屋和宅基地所用權(quán)的制度設(shè)計(jì)需慎重對(duì)待,以維護(hù)農(nóng)民利益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn),同時(shí)要嚴(yán)格落實(shí)保護(hù)耕地等基本國(guó)策。農(nóng)房流轉(zhuǎn)法律并未作特殊規(guī)定,然宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方面有限制。因此,關(guān)鍵在于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的制度選擇,應(yīng)兼顧多方利益訴求。從房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)角度而言,流轉(zhuǎn)對(duì)象無論是農(nóng)民還是城市居民對(duì)于其都是失去房屋的效果,反而市場(chǎng)越大價(jià)值越高,因此房屋自由流轉(zhuǎn)符合農(nóng)民的利益需求。從受讓人利益而言,其獲得宅基地使用權(quán)更符合其利益訴求;對(duì)于集體而言,在宅基地所有權(quán)不變的基礎(chǔ)上,通過引入有償、有期限使用機(jī)制以維護(hù)公有制的主體地位。從農(nóng)民利益保護(hù)角度而言,建立房屋宅基地集體收儲(chǔ)制度,設(shè)置贖回期,也允許農(nóng)民再次購(gòu)買農(nóng)房以解決居住問題。本文除引言和結(jié)語(yǔ)外,共分為兩個(gè)部分:第一部分介紹農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的范圍。從理論上講,房屋流轉(zhuǎn)有內(nèi)部流轉(zhuǎn)說和自由流轉(zhuǎn)說兩種爭(zhēng)論,體現(xiàn)了不同的法律價(jià)值判斷。從試點(diǎn)實(shí)踐來講,多將流轉(zhuǎn)范圍擴(kuò)展到縣域內(nèi)的農(nóng)村居民,也有試點(diǎn)允許城鎮(zhèn)居民購(gòu)買房屋,通過交納集體建設(shè)用地使用費(fèi)或經(jīng)征收為國(guó)有土地使用權(quán)入市交易。法律來源于實(shí)踐,又指導(dǎo)實(shí)踐的發(fā)展,試點(diǎn)為農(nóng)房自由流轉(zhuǎn)法律的制定提供了直接的借鑒和參考。從法理上講,多年的司法實(shí)踐法院多認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的行為無效。認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同的效力屬于民法問題,應(yīng)依據(jù)《合同法》第52條和《合同法》解釋(一)第4條的規(guī)定,而不包括國(guó)家的政策性規(guī)定。另外,國(guó)務(wù)院的政策規(guī)定限制農(nóng)民賣房的自由本身違反法律保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)的規(guī)定,且違背客觀現(xiàn)實(shí)在實(shí)踐上難以操作。因此,建議將國(guó)務(wù)院政策做出調(diào)整以符合新時(shí)代的客觀現(xiàn)實(shí)。如此,便解決了農(nóng)房流轉(zhuǎn)的政策障礙。此外,農(nóng)村房屋自由流轉(zhuǎn)是意思自治原則的體現(xiàn),是法的價(jià)值的考量,符合農(nóng)民的利益,既有歷史的和現(xiàn)實(shí)的借鑒,在戶籍制度改革下也有實(shí)現(xiàn)的可能。綜上,房屋應(yīng)自由流轉(zhuǎn)。第二部分介紹宅基地使用權(quán)是否隨房屋流轉(zhuǎn)的問題。在房地分離和房地一體的理論爭(zhēng)議中,房地分離主義主張宅基地使用權(quán)不流轉(zhuǎn),通過推定租賃權(quán)或法定租賃權(quán)解決宅基地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)的法律障礙;房地一體主義主張宅基地使用權(quán)隨之流轉(zhuǎn),并逐步建立宅基地有償、有期限制度。限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的正當(dāng)性不足,其隨房屋流轉(zhuǎn)是房地一體流轉(zhuǎn)的必然要求,也符合房屋登記的要求。宅基地使用權(quán)是我國(guó)公有制性質(zhì)決定的,其是對(duì)農(nóng)民土地所有權(quán)的補(bǔ)償,因此,農(nóng)民無償、無期限使用。在對(duì)外流轉(zhuǎn)過程中應(yīng)引入有償、有期限制度以維護(hù)我國(guó)的公有制制度和集體的利益,也逐步統(tǒng)一城鄉(xiāng)住房市場(chǎng)。據(jù)此,形成宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度:農(nóng)民內(nèi)部流轉(zhuǎn)仍堅(jiān)持無償取得、無期限使用;無論本集體組織成員有無購(gòu)買力和購(gòu)買需求,賦予其在同等條件下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán);農(nóng)村房屋向外部流轉(zhuǎn)應(yīng)為有償、有期限使用,向集體組織交納集體建設(shè)用地使用費(fèi);房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)后其用途保持不變,仍為居住性質(zhì);嚴(yán)格堅(jiān)持“一戶一宅”,農(nóng)民房屋流轉(zhuǎn)后,不得再次申請(qǐng)宅基地使用權(quán),即使有償也不應(yīng)準(zhǔn)許;城市居民獲得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán),應(yīng)辦理登記手續(xù),以彰顯和保護(hù)其權(quán)利。
【學(xué)位單位】：華東政法大學(xué)
【學(xué)位級(jí)別】：碩士
【學(xué)位年份】：2018
【中圖分類】：D923.2

【參考文獻(xiàn)】

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