本文選題：不動產(chǎn)統(tǒng)一登記　切入點：登記依據(jù)　出處：《華東政法大學》2015年碩士論文

【摘要】：不動產(chǎn)登記制度是物權(quán)法的制度基礎,我國長期以來在不動產(chǎn)登記中實行的是多頭管理、分散登記的模式,登記目的主要體現(xiàn)為行政管理,未充分重視不動產(chǎn)物權(quán)公示的需要。登記依據(jù)不統(tǒng)一、城鄉(xiāng)登記不統(tǒng)一、登記機構(gòu)多頭性、登記簿冊不統(tǒng)一、登記信息平臺未有效建立等問題使得現(xiàn)有的不動產(chǎn)登記制度因為無法“統(tǒng)一”而在立法、司法、行政領域面臨著諸多挑戰(zhàn),困擾著人們生活的方方面面。顯然這種分散登記制度不能滿足現(xiàn)實的各種需求,隨著《國務院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案》將建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度作為其中的一項重點工作,《不動產(chǎn)登記暫行條例》實施,《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則(征求意見稿)》公布,對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題的熱議隨之展開,因此對該問題的研究具有鮮明的現(xiàn)實意義。要做到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記不可能一蹴而就,每個階段的工作應各有其側(cè)重點。就目前而言,登記依據(jù)、登記機構(gòu)、登記簿冊、登記信息平臺建設即所謂的不動產(chǎn)登記制度中的“四統(tǒng)一”是重中之重。由于“四統(tǒng)一”概念不夠清晰,在制度建設上處于摸索階段,因此本文通過文獻研究,根據(jù)物權(quán)法定原則、物權(quán)公示、公信原則、物權(quán)變動等基礎理論,從對我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的國情、發(fā)展歷程、困難及應對方法進行梳理,為論點的提出確立方向。傳統(tǒng)意義上認為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的焦點應定位于登記機構(gòu)的選擇上。事實上,當前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的問題應限于“四統(tǒng)一”這四個方面,其中登記依據(jù)的統(tǒng)一有著更多得需要從法學理論角度予以深化認識的問題,至于其他三個方面即登記機構(gòu)、登記簿冊、登記信息平臺建設的統(tǒng)一更多涉及的是技術(shù)層面及制度的方向性設計問題。由此在論述時,筆者將登記依據(jù)單獨作為一章,對其中涉及的不動產(chǎn)登記權(quán)利能力的爭議問題作為重點逐一探討、論證;登記機構(gòu)、登記簿冊、登記信息平臺建設三個方面作為一章,從三者分別在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的地位出發(fā),研究概括三者的現(xiàn)狀及問題,通過域外制度比較并結(jié)合我國典型城市在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的做法,構(gòu)建基本框架和脈絡體系。文章緊密圍繞“四統(tǒng)一”的實現(xiàn),不斷追蹤并更新階段性工作的最新研究、實踐成果并展開分析,以求教于同仁并得出有益建議。文章由兩大部分組成:第一部分,登記依據(jù)的統(tǒng)一是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的前提,是物權(quán)法定原則的要求。我國長期以來沒有對不動產(chǎn)的概念予以統(tǒng)一界定,沒有明確列舉不動產(chǎn)登記類型,對登記能力即哪些不動產(chǎn)和不動產(chǎn)權(quán)利應當?shù)怯洿嬖跔幷�。沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記立法,《物權(quán)法》出臺前,各種部門規(guī)章和地方政府規(guī)章并存,《物權(quán)法》出臺后,部門規(guī)章、地方法規(guī)陸續(xù)修改,但至今未達到法制的統(tǒng)一。不動產(chǎn)登記依據(jù)的統(tǒng)一要達到兩個層面的統(tǒng)一,一是實體法層面,二是登記程序的統(tǒng)一。由于《物權(quán)法》確認了登記在其中的法律地位,在最主要的實體問題解決后,不動產(chǎn)登記法則應更多地關注程序事項。統(tǒng)一登記依據(jù)首先,應對不動產(chǎn)的概念科學定義,統(tǒng)一登記范圍。《不動產(chǎn)登記暫行條例》通過列舉加兜底條款的方式對不動產(chǎn)作出界定,但不排除新的登記客體出現(xiàn)的可能性,因此應科學地就需要登記的不動產(chǎn)的類型設立標準,逐步擴大登記范圍應是趨勢所在。其次,關于哪些不動產(chǎn)及不動產(chǎn)物權(quán)需要登記即統(tǒng)一登記能力制度,《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則(征求意見稿)》規(guī)定了須辦理登記的不動產(chǎn)權(quán)利,然有違法建筑上的權(quán)利、國家土地所有權(quán)、不動產(chǎn)租賃權(quán)等的登記能力問題存在爭議,通過分析應認為違法建筑不具有登記能力,國家土地所有權(quán)和不動產(chǎn)租賃權(quán)應具有登記能力。再次,要制定統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法并不應當拘泥于名稱及形式,《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》可以有效彌補《不動產(chǎn)暫行條例》代行不動產(chǎn)登記法失之簡略的不足,因目前《實施細則》處于廣泛征求意見階段,建議在房屋、土地登記已有的成熟經(jīng)驗基礎上進行總結(jié)及提煉,并盡快發(fā)布實施。最后,統(tǒng)一制度的建立尚需時日,通過實施以土地為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記過渡時期方案,以土地為基礎做好與各類不動產(chǎn)登記的銜接,在細節(jié)問題上通過登記規(guī)程等規(guī)范性文件予以不斷完善,建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記法律體系。第二部分,登記機構(gòu)統(tǒng)一是關鍵,物權(quán)公信原則要求登記機構(gòu)必須統(tǒng)一。我國登記機構(gòu)多頭性,由于現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度是根據(jù)不動產(chǎn)的性質(zhì)、所屬社會經(jīng)濟領域而由不同的登記機構(gòu)登記的,而不同登記機構(gòu)對不動產(chǎn)登記的范圍、公示方法、登記要求、受理程序等方面有著不同的規(guī)定。此外在登記機構(gòu)分級管理,在其內(nèi)部機構(gòu)的設置上也差異較大,造成了登記散亂,對交易安全的保障、登記公信力的確立、交易成本的降低以及對不動產(chǎn)調(diào)控管理都帶來了不少影響。在我國行政機關作為登記機構(gòu)的好處明顯,就當前而言部際聯(lián)席會議制在過渡時期的試點中發(fā)揮了積極意義,國土資源部負責指導監(jiān)督職責應有步驟有計劃自上而下地布置、推進。登記機構(gòu)應轉(zhuǎn)變職能,加快市縣兩級的職能整合。在縣一級行政機關內(nèi)設置統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記局,為有效解決登記與管理的銜接問題,建議在不動產(chǎn)登記局內(nèi)部分設立登記科和管理科,地籍管理與權(quán)屬登記兩個部門合署辦公。改變目前在登記機構(gòu)內(nèi)部存在上下級領導關系的局面,建議一律將登記機構(gòu)設置在不動產(chǎn)所在地縣級或區(qū)級,逐步將分散的登記職責整合到一個部門,建立不動產(chǎn)登記局。登記簿冊的統(tǒng)一是抓手,物權(quán)公示公信原則要求登記簿冊必須統(tǒng)一。在物權(quán)發(fā)生變動時,將變動的信息予以公示,使得當事人和第三人都能夠通過查詢獲知物權(quán)變動的情況。通過登記的方式使得不動產(chǎn)物權(quán)狀態(tài)能夠在登記簿上得以表述,將登記簿公示于眾可以確立并保護物權(quán)的存在,有效保障交易安全,奠定社會信用之基礎,對社會經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定大有裨益。對于登記簿冊的多樣性的問題,文章提出登記簿的科學設置應以登記簿的編制及登記范圍的合理確定為核心,在比較不同的編制模式后我國宜采物的編成主義模式,并將土地及其上的其他不動產(chǎn)予以統(tǒng)一設立登記,就登記內(nèi)容、樣式、介質(zhì)、職責、安全保護措施、簿冊存放、滅失重建等問題予以明確統(tǒng)一。為有效整合土地、房屋登記信息,對土地及建筑物可以分設不同的登記簿頁,登記簿冊統(tǒng)一也應當有明確的標準自上而下地予以推進。改變以往“重權(quán)利證書,輕登記簿”的現(xiàn)象,重新確立不動產(chǎn)登記簿的法律地位。登記簿冊設計既要方便紙質(zhì)謄寫,又要有利于電子化、數(shù)據(jù)化的轉(zhuǎn)換,統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿查詢制度,對于登記信息查詢不同主體允許查詢的范圍應當區(qū)別對待,就查詢范圍而言,對于不動產(chǎn)自然屬性及權(quán)利登記信息應予以公開,對于物權(quán)變動的資料應有所限制地公開。統(tǒng)一信息平臺的建設是目標。登記信息平臺未聯(lián)網(wǎng),登記信息的公開平臺不明確,在多大范圍內(nèi)公開尚存爭議,這種不統(tǒng)一直接導致了當事人交易成本的加大、影響交易安全。從政府角度,登記信息平臺數(shù)據(jù)是行政管理和徹查腐敗的依據(jù)。統(tǒng)一不動產(chǎn)信息平臺包含兩方面的內(nèi)容,一方面,統(tǒng)一登記信息查詢主體資格,由于登記簿查詢制度中已有涉及,此處不再贅述;另一方面,統(tǒng)一信息公開平臺的內(nèi)容及方式,應建立以不動產(chǎn)單元為基礎的產(chǎn)權(quán)管理模式和產(chǎn)權(quán)權(quán)利體系,依托地籍信息系統(tǒng)構(gòu)建不動產(chǎn)登記信息平臺,同時解決系統(tǒng)的安全和兼容問題,實現(xiàn)“橫向統(tǒng)一”與“縱向統(tǒng)一”的結(jié)合,如引入社會信用代碼制,加強其他部門的配合使得登記信息平臺全國范圍內(nèi)的統(tǒng)一。最終實現(xiàn)不動產(chǎn)登記在私法上“產(chǎn)權(quán)明晰、交易便捷、成本降低、利益平衡”,在公法上通過登記對資源適度把控的效果。
[Abstract]:......
【學位授予單位】：華東政法大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2015
【分類號】：D923.2

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本文編號：1690329