本文關(guān)鍵詞：房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)若干問題初探

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【摘要】：承租人優(yōu)先購買權(quán)依法律規(guī)定或合同約定而享有,在出租人出賣標(biāo)的房屋時(shí),權(quán)利人在同等條件下得優(yōu)先于第三人而購買。鑒于不同類型先買權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系不同,房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系是房屋租賃關(guān)系。法律規(guī)定對于承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力、行使、損害賠償?shù)葐栴}都沒有作出直接的解答,后雖有司法解釋針對實(shí)踐中遇到的問題作了一定程度的完善,但實(shí)務(wù)中各個(gè)法院做法并不統(tǒng)一,學(xué)術(shù)界對該制度的內(nèi)容亦存在多種理解。本文第一部分主要討論優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)。關(guān)于性質(zhì)問題有著學(xué)界不同觀點(diǎn),該部分羅列了現(xiàn)有觀點(diǎn),如期待權(quán)說、附強(qiáng)制締約效力的請求權(quán)說、請求權(quán)說以及形成權(quán)說。期待權(quán)說將承租人的期待上升為權(quán)利,這種做法值得探討,強(qiáng)制締約本身的適用范圍較窄,其效力強(qiáng)大以至于能否適用優(yōu)先購買權(quán)的情形尚待解決,而請求權(quán)的特點(diǎn)則導(dǎo)致在解釋優(yōu)先購買權(quán)時(shí)需要?jiǎng)?chuàng)設(shè)許多的例外,比如能否獨(dú)立讓與、期間的性質(zhì)。本文認(rèn)為,用形成權(quán)來解釋優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)最為合理,優(yōu)先購買權(quán)不能獨(dú)立讓與,不能附條件或附期限,其行使期限當(dāng)事人可以約定等特征都印證了其是形成權(quán)。本文第二章主要探討承租人優(yōu)先購買權(quán)的效力。這是有關(guān)行使效果的問題。首先,在合同效果上,權(quán)利的行使會(huì)對已經(jīng)成立生效的出租人與第三人之間的買賣合同產(chǎn)生何種影響:本文認(rèn)為承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使不影響第三人與出租人之間買賣合同的效力。權(quán)利的行使還在出租人與承租人之間徑直形成了一個(gè)買賣合同。承租人優(yōu)先購買權(quán)有無對抗力在其他國家和地區(qū)有不同的立法模式,該問題的關(guān)鍵在于:承租人優(yōu)先購買權(quán)是否從物權(quán)登記和特殊立法保護(hù)這兩個(gè)對抗力的來源獲得對抗力。我國不存在優(yōu)先購買權(quán)的物權(quán)登記制度,對此也不存在特殊立法保護(hù),因而我國承租人優(yōu)先購買權(quán)無對抗力。本文第三章主要探討承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使。主要解決了如下幾個(gè)問題:此項(xiàng)權(quán)利在符合何種條件下能夠行使,法律要求以出賣房屋為前提條件,出賣是指出租人與第三人訂立了買賣合同;權(quán)利的行使將形成同等條件的下的買賣合同,同等條件應(yīng)當(dāng)依據(jù)具體交易條件確定;出租人的通知義務(wù)期限從出租人出賣房屋時(shí)起算,出租人應(yīng)當(dāng)不遲延地通知承租人,其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括具體交易條件;承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使期限可以約定,司法解釋也有規(guī)定行使期限。本文第四章主要探討承租人優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償。損害賠償問題是實(shí)務(wù)直接面對的問題,但實(shí)務(wù)中關(guān)于這個(gè)問題的理解和做法尤為不一。在明確形成權(quán)具有可侵害性這一首要關(guān)鍵問題后,侵害行為有不同類型,具體包括沒有履行通知義務(wù)的,第三人阻礙承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的,買賣合同成立之后不履行的等情形。不同的侵害行為對承租人產(chǎn)生的損害也不同,出租人不履行買賣合同的自然構(gòu)成違約責(zé)任,出租人不履行通知義務(wù)的構(gòu)成租賃合同項(xiàng)下的違約責(zé)任,第三人侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)或成立侵權(quán)責(zé)任。
【學(xué)位授予單位】：華東政法大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號】：D923.6

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