發(fā)布時間：2017-10-26 03:39

  本文關鍵詞：承租人先買權保護研究

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【摘要】：承租人優(yōu)先購買權是我國優(yōu)先購買權制度重要分支,屬政策性規(guī)范,目的是保護弱勢承租人居住權。為了解實務中承租人先買權認定、行使與保護現(xiàn)狀,通過分析兩則經(jīng)典案例以及眾多二審判決發(fā)現(xiàn)承租人先買權存在以下問題:第一,2009年《房屋租賃合同司法解釋》施行后,承租人先買權僅具有債權效力,不能對抗第三人。承租人先買權時常受到侵害,該制度已由權利本身之保護向權利救濟之保護轉(zhuǎn)移;第二,承租人先買權存在權利擴張與權利被架空之矛盾。司法實務承認意定先買權,將承租人先買權擴張適用于商業(yè)用房;但承租人先買權保護力度不夠,權利受侵害業(yè)已成常態(tài);第三,法院確定承租人先買權的賠償標準不一,存在租金和房屋差價兩種標準;第四,承租人訴訟主張依據(jù)不足,對先買權存在錯誤認識,經(jīng)常選擇訴請出租人與第三人之間的買賣合同無效;第五,法院未充分合理使用自身釋明權,處理承租人先買權糾紛不夠徹底,導致一事二訴,既造成當事人訴累,又浪費司法資源。基于承租人先買權存在的問題,本文從兩個方面闡述對承租人先買權的保護。第一,構(gòu)建承租人先買權成立和行使要件體系,從權利行使方面規(guī)范承租人先買權;第二,在承租人先買權受到侵害時,如何才能實現(xiàn)對承租人先買權的救濟,并為救濟提出合理化建議。本文將承租人先買權要件概括為五個。合法有效租賃基礎法律關系是承租人先買權成立要件;出租人出賣租賃房屋于第三人、同等條件和合理期限是承租人先買權的三個積極行使要件,不存在限制條件是承租人先買權的消極行使要件;承租人主張行使先買權時,如果缺少五要件中任何一個,那么承租人便不享有或不能行使其先買權,此時出租人便不可能構(gòu)成對承租人先買權的侵害。司法解釋明文規(guī)定侵害承租人先買權應承擔損害賠償責任。通過對各學說對比分析發(fā)現(xiàn),將出租人承擔的損害賠償責任定性為違約責任更為合理。出租人承擔損害賠償責任的范圍包括直接和間接損失。損害賠償依據(jù)原則上應當適用房屋差價標準,租金并不能代表承租人先買權受到侵害時的損失。裝飾裝修費用依個案具體認定。為引導承租人對先買權的行使與權利受到侵害時的救濟以及完善法院對承租人先買權糾紛的審理,本文提出三點救濟建議:第一,承租人在簽訂租賃合同時與出租人約定侵害承租人先買權的賠償金;第二,承租人謹慎訴請出租人與第三人買賣合同無效;第三,法院應合理使用自身釋明權,以期高效徹底解決承租人先買權糾紛案件。
【關鍵詞】：承租人先買權 行使與保護 損害賠償
【學位授予單位】：華東政法大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2016
【分類號】：D923.6
【目錄】：

• 摘要2-4
• Abstract4-8
• 引言8-13
• 一、研究價值及意義8
• 二、文獻綜述8-11
• 三、主要研究方法11
• 四、論文結(jié)構(gòu)11-12
• 五、論文主要創(chuàng)新及不足12-13
• 第一章 承租人先買權糾紛典型案例及問題提出13-23
• 第一節(jié) 承租人先買權糾紛典型案例13-19
• 一、案例一——于某與A房地產(chǎn)公司等確認合同無效糾紛案13-15
• 二、案例二——黃某與A典當公司等租賃合同糾紛案15-19
• 第二節(jié) 承租人先買權制度存在的問題19-23
• 一、權利擴張與權利被架空之矛盾19-20
• 二、承租人先買權要件認定不清20-21
• 三、侵害承租人先買權的賠償標準不一21
• 四、承租人主張權利救濟存在錯誤認識和法院處理的不徹底性21-23
• 第二章 承租人先買權要件分析23-33
• 第一節(jié) 合法有效租賃基礎法律關系23-25
• 第二節(jié) 出租人向第三人出賣租賃房屋25-27
• 第三節(jié) 同等條件27-29
• 一、合同價款及支付方式27-28
• 二、買賣合同標的物同一28-29
• 三、其他合理因素29
• 第四節(jié) 合理期限內(nèi)行使29-32
• 一、出租人履行通知義務時的合理期限30
• 二、出租人未履行通知義務時的合理期限30-32
• 第五節(jié) 不存在限制條件32-33
• 第三章 承租人先買權損害賠償及救濟建議33-42
• 第一節(jié) 承租人先買權之損害賠償33-38
• 一、承租人先買權之侵權認定33-34
• 二、侵害承租人先買權之責任性質(zhì)34-35
• 三、出租人賠償?shù)姆秶蜆藴?/span>35-38
• 第二節(jié) 承租人先買權之救濟建議38-42
• 一、承租人與出租人約定侵害先買權之賠償金38
• 二、謹慎訴請出租人與第三人的買賣合同無效38-40
• 二、合理使用法官釋明權40-42
• 結(jié)語42-43
• 參考文獻43-45
• 后記45-46

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本文編號：1096874