本文關(guān)鍵詞：承租人先買權(quán)保護研究

  更多相關(guān)文章： 承租人先買權(quán) 行使與保護 損害賠償

【摘要】：承租人優(yōu)先購買權(quán)是我國優(yōu)先購買權(quán)制度重要分支,屬政策性規(guī)范,目的是保護弱勢承租人居住權(quán)。為了解實務(wù)中承租人先買權(quán)認(rèn)定、行使與保護現(xiàn)狀,通過分析兩則經(jīng)典案例以及眾多二審判決發(fā)現(xiàn)承租人先買權(quán)存在以下問題:第一,2009年《房屋租賃合同司法解釋》施行后,承租人先買權(quán)僅具有債權(quán)效力,不能對抗第三人。承租人先買權(quán)時常受到侵害,該制度已由權(quán)利本身之保護向權(quán)利救濟之保護轉(zhuǎn)移;第二,承租人先買權(quán)存在權(quán)利擴張與權(quán)利被架空之矛盾。司法實務(wù)承認(rèn)意定先買權(quán),將承租人先買權(quán)擴張適用于商業(yè)用房;但承租人先買權(quán)保護力度不夠,權(quán)利受侵害業(yè)已成常態(tài);第三,法院確定承租人先買權(quán)的賠償標(biāo)準(zhǔn)不一,存在租金和房屋差價兩種標(biāo)準(zhǔn);第四,承租人訴訟主張依據(jù)不足,對先買權(quán)存在錯誤認(rèn)識,經(jīng)常選擇訴請出租人與第三人之間的買賣合同無效;第五,法院未充分合理使用自身釋明權(quán),處理承租人先買權(quán)糾紛不夠徹底,導(dǎo)致一事二訴,既造成當(dāng)事人訴累,又浪費司法資源。基于承租人先買權(quán)存在的問題,本文從兩個方面闡述對承租人先買權(quán)的保護。第一,構(gòu)建承租人先買權(quán)成立和行使要件體系,從權(quán)利行使方面規(guī)范承租人先買權(quán);第二,在承租人先買權(quán)受到侵害時,如何才能實現(xiàn)對承租人先買權(quán)的救濟,并為救濟提出合理化建議。本文將承租人先買權(quán)要件概括為五個。合法有效租賃基礎(chǔ)法律關(guān)系是承租人先買權(quán)成立要件;出租人出賣租賃房屋于第三人、同等條件和合理期限是承租人先買權(quán)的三個積極行使要件,不存在限制條件是承租人先買權(quán)的消極行使要件;承租人主張行使先買權(quán)時,如果缺少五要件中任何一個,那么承租人便不享有或不能行使其先買權(quán),此時出租人便不可能構(gòu)成對承租人先買權(quán)的侵害。司法解釋明文規(guī)定侵害承租人先買權(quán)應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。通過對各學(xué)說對比分析發(fā)現(xiàn),將出租人承擔(dān)的損害賠償責(zé)任定性為違約責(zé)任更為合理。出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任的范圍包括直接和間接損失。損害賠償依據(jù)原則上應(yīng)當(dāng)適用房屋差價標(biāo)準(zhǔn),租金并不能代表承租人先買權(quán)受到侵害時的損失。裝飾裝修費用依個案具體認(rèn)定。為引導(dǎo)承租人對先買權(quán)的行使與權(quán)利受到侵害時的救濟以及完善法院對承租人先買權(quán)糾紛的審理,本文提出三點救濟建議:第一,承租人在簽訂租賃合同時與出租人約定侵害承租人先買權(quán)的賠償金;第二,承租人謹(jǐn)慎訴請出租人與第三人買賣合同無效;第三,法院應(yīng)合理使用自身釋明權(quán),以期高效徹底解決承租人先買權(quán)糾紛案件。
【關(guān)鍵詞】：承租人先買權(quán) 行使與保護 損害賠償
【學(xué)位授予單位】：華東政法大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2016
【分類號】：D923.6
【目錄】：

• 摘要2-4
• Abstract4-8
• 引言8-13
• 一、研究價值及意義8
• 二、文獻(xiàn)綜述8-11
• 三、主要研究方法11
• 四、論文結(jié)構(gòu)11-12
• 五、論文主要創(chuàng)新及不足12-13
• 第一章 承租人先買權(quán)糾紛典型案例及問題提出13-23
• 第一節(jié) 承租人先買權(quán)糾紛典型案例13-19
• 一、案例一——于某與A房地產(chǎn)公司等確認(rèn)合同無效糾紛案13-15
• 二、案例二——黃某與A典當(dāng)公司等租賃合同糾紛案15-19
• 第二節(jié) 承租人先買權(quán)制度存在的問題19-23
• 一、權(quán)利擴張與權(quán)利被架空之矛盾19-20
• 二、承租人先買權(quán)要件認(rèn)定不清20-21
• 三、侵害承租人先買權(quán)的賠償標(biāo)準(zhǔn)不一21
• 四、承租人主張權(quán)利救濟存在錯誤認(rèn)識和法院處理的不徹底性21-23
• 第二章 承租人先買權(quán)要件分析23-33
• 第一節(jié) 合法有效租賃基礎(chǔ)法律關(guān)系23-25
• 第二節(jié) 出租人向第三人出賣租賃房屋25-27
• 第三節(jié) 同等條件27-29
• 一、合同價款及支付方式27-28
• 二、買賣合同標(biāo)的物同一28-29
• 三、其他合理因素29
• 第四節(jié) 合理期限內(nèi)行使29-32
• 一、出租人履行通知義務(wù)時的合理期限30
• 二、出租人未履行通知義務(wù)時的合理期限30-32
• 第五節(jié) 不存在限制條件32-33
• 第三章 承租人先買權(quán)損害賠償及救濟建議33-42
• 第一節(jié) 承租人先買權(quán)之損害賠償33-38
• 一、承租人先買權(quán)之侵權(quán)認(rèn)定33-34
• 二、侵害承租人先買權(quán)之責(zé)任性質(zhì)34-35
• 三、出租人賠償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)35-38
• 第二節(jié) 承租人先買權(quán)之救濟建議38-42
• 一、承租人與出租人約定侵害先買權(quán)之賠償金38
• 二、謹(jǐn)慎訴請出租人與第三人的買賣合同無效38-40
• 二、合理使用法官釋明權(quán)40-42
• 結(jié)語42-43
• 參考文獻(xiàn)43-45
• 后記45-46

【相似文獻(xiàn)】

中國期刊全文數(shù)據(jù)庫 前10條

1 石魯夫;;論先買權(quán)的法律規(guī)制——兼談先買權(quán)制度在我國未來民法典中的應(yīng)然定位[J];廣西職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報;2010年06期

2 石魯夫;;先買權(quán)法律效力研究——兼論對先買權(quán)人的法律救濟[J];社會科學(xué)研究;2011年02期

3 劉云升;先買權(quán)制度法律價值等諸問題的探討——兼論先買權(quán)制度在未來民法典上的定位[J];河北法學(xué);2000年05期

4 戴孟勇;先買權(quán)的若干理論問題[J];清華大學(xué)學(xué)報(哲學(xué)社會科學(xué)版);2001年01期

5 李敬從;論侵害法定先買權(quán)[J];遼寧公安司法管理干部學(xué)院學(xué)報;2002年02期

6 歐世龍,尹琴蓉;試論我國先買權(quán)制度之完善[J];廣西社會科學(xué);2004年08期

7 公維娜;法定先買權(quán)的性質(zhì)及法律效力分析[J];長白學(xué)刊;2004年05期

8 王為東;試析我國先買權(quán)產(chǎn)生和發(fā)展的社會基礎(chǔ)[J];孝感學(xué)院學(xué)報;2004年04期

9 夏志澤;;先買權(quán)新論——從先買權(quán)的性質(zhì)和行使談我國先買權(quán)立法的完善[J];當(dāng)代法學(xué);2007年02期

10 楊芳;;先買權(quán)基礎(chǔ)理論之探究[J];海南大學(xué)學(xué)報(人文社會科學(xué)版);2008年04期

中國重要報紙全文數(shù)據(jù)庫 前5條

1 金 鑫;從本案看我國優(yōu)先購買權(quán)制度的不足及完善[N];人民法院報;2004年

2 北京大成律師事務(wù)所合伙人 師安寧;股權(quán)先買權(quán)實現(xiàn)中的“同等條件”[N];人民法院報;2008年

3 吳玉馨 王虹曦;不動產(chǎn)先買權(quán)行使之我見[N];人民法院報;2001年

4 黃明元;共有人先買權(quán)與承租人先買權(quán)哪個更優(yōu)先？[N];常德日報;2005年

5 厲長明;試論房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)[N];江蘇經(jīng)濟報;2004年

中國博士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫 前1條

1 石魯夫;先買權(quán)制度研究[D];吉林大學(xué);2013年

中國碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫 前10條

1 葉瑋昱;論優(yōu)先認(rèn)購權(quán)的行使、排除與救濟[D];中國政法大學(xué);2016年

2 王寧;承租人先買權(quán)保護研究[D];華東政法大學(xué);2016年

3 任秀杰;中國近代先買權(quán)制度述論[D];西南政法大學(xué);2008年

4 蔣麗麗;先買權(quán)制度研究[D];復(fù)旦大學(xué);2010年

5 石魯夫;論先買權(quán)[D];吉林大學(xué);2005年

6 王明成;先買權(quán)法定制的立法與價值分析[D];西南政法大學(xué);2003年

7 袁思羽;論股東先買權(quán)的保障與救濟[D];西南政法大學(xué);2014年

8 楊芳;法定房屋承租人先買權(quán)對第三人效力之分析[D];中國政法大學(xué);2006年

9 張友煌;優(yōu)先購買權(quán)研究[D];安徽大學(xué);2003年

10 姜艷松;民初民事習(xí)慣研究[D];南京師范大學(xué);2013年

，

本文編號：1096874