本文關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)投資信托的法律分析與立法建議

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【摘要】： 一、研究動(dòng)機(jī) 國際金融市場上金融產(chǎn)品的豐富以及操作的靈活,在中國大陸加入WTO后,隨者中國大陸國際化腳步的加速而陸續(xù)引入,然而這些金融產(chǎn)品并非絲毫不予修正地全盤引入中國大陸,受限于中國大陸對于金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)內(nèi)容與發(fā)行金融產(chǎn)品的嚴(yán)格限制,擇取此些金融產(chǎn)品的若干特征以適合我國國情為中國大陸所用,是中國大陸目前實(shí)踐上一些金融產(chǎn)品的特色。惟無論如何,這些新的變化確實(shí)為中國大陸原本就極其缺乏的投融資渠道增加了更多樣化的選擇。 本議題進(jìn)行研究之時(shí),正是中國大陸房地產(chǎn)業(yè)界經(jīng)歷2003年中國人民銀行在2003年6月13日發(fā)出的新的房產(chǎn)信貸政策(銀發(fā)[2003]121號),對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等幾個(gè)方面提高了信貸門檻,又再遭遇2005年宏觀調(diào)控的時(shí)期。房地產(chǎn)業(yè)界向來透過向金融機(jī)構(gòu)融資以及以期房交易取得大多數(shù)資金的做法,因這些相繼出臺的緊縮政策而受到影響,財(cái)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)商改采開源節(jié)流的方式度寒冬,而原本自有資金不足需仰賴其他來源的房地產(chǎn)開發(fā)商則紛紛倒閉、遭并購或股權(quán)轉(zhuǎn)讓等。對于資金需求量最為龐大且急切的房地產(chǎn)業(yè)來說,經(jīng)過政府多道宏觀調(diào)控的政策后,不具備條件的幾乎被切斷了從金融機(jī)構(gòu)取得資金的可能性,房地產(chǎn)業(yè)者在國內(nèi)融資渠道不多的情況下又可從何處取得資金?因此借鑒國外經(jīng)驗(yàn)更顯重要。引發(fā)了本文的研究動(dòng)機(jī)。 二、研究目的 中國大陸在改革開放近30年的現(xiàn)在,已經(jīng)逐漸地在國際間展露經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的勢頭,這股不容國際忽視的力量,讓中國成為了國際間熱錢流竄的重心國家之一,隨即而來的是金融商品國際接軌的議題。承前所述,中國大陸的房地產(chǎn)業(yè)正逢宏觀調(diào)控等政策緊縮的壓力,如何尋求突破,借鑒國外經(jīng)驗(yàn)成為了另一個(gè)選項(xiàng)。其中,對于如何盤活原本流通性就不足的不動(dòng)產(chǎn),并且同時(shí)取得資金,在國際間最常見的金融產(chǎn)品莫過于不動(dòng)產(chǎn)投資信托(Real Estate Investment Trusts—REITs)�！八街苯梃b美國與若干亞洲國家或地區(qū)的經(jīng)驗(yàn),探悉REITs在中國大陸實(shí)行的可能性。透過對于他國或地區(qū)有關(guān)REITs的規(guī)范、實(shí)踐與問題的了解,探索REITs是否可能成為中國大陸投融資的另一個(gè)渠道. 國際間有關(guān)REITs的各該不同規(guī)范,可否全盤為中國大陸所接受?本文從分析美國與若干亞洲國家或地區(qū)的規(guī)范出發(fā),進(jìn)行法律分析,并從此些國家或地區(qū)的實(shí)踐中,整理出實(shí)踐上所發(fā)生的問題與REITs在各該國家或地區(qū)實(shí)踐的整體趨勢,并借此對于REITs在中國大陸應(yīng)該作如何的調(diào)整,以適合我國國情?REITs立法的體例應(yīng)該如何?立法內(nèi)容又該有哪些重點(diǎn)?我國目前現(xiàn)行的法律、法規(guī)是否或者又該作如何的調(diào)整?提出立法完善的建議.此為本文的研究目的。 三、研究方法 本文透過對于美國、新加坡、日本、韓國、中國香港地區(qū)與臺灣地區(qū)的REITs法制、實(shí)踐狀況與對于各國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響等方面,對REITs于該些國家或地區(qū)的法制進(jìn)行法律分析與實(shí)踐趨勢整合。再審視中國大陸目前與REITs類似的規(guī)范與具體項(xiàng)目的實(shí)踐狀況,試圖比較國際對于REITs的有關(guān)原則、規(guī)定與中國大陸目前類似的法規(guī)間的不同,此些國家或地區(qū)與我國具體實(shí)踐項(xiàng)目間的差距與影響。本文從中國大陸目前的整體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展的條件等,探索REITs在中國大陸實(shí)行的必要性與可能性。本文運(yùn)用了比較分析、實(shí)證研究與歷史分析等方式進(jìn)行研究。 四、研究架構(gòu) 本文總計(jì)8章,然整體思維架構(gòu)上主要分為4部分,分別為:對于REITs的基本概念與法律關(guān)系的闡釋與說明(第一與第二章)、國際間有關(guān)REITs的規(guī)范與實(shí)踐狀況(第三至五章)、中國大陸目前近似REITs的規(guī)范與實(shí)踐狀況(第六章)以及分別從宏觀與微觀角度對于中國大陸施行REITs提出立法完善建議(第七與第八章)等。 在進(jìn)入本文主題的討論前,筆者認(rèn)為必須先確定可作為REITs運(yùn)用標(biāo)的的“不動(dòng)產(chǎn)”的內(nèi)涵,雖然中國的《物權(quán)法》已于2007年3月16日經(jīng)全國人大會(huì)議通過,于同年10月1日施行,然該部法律中并未對于“不動(dòng)產(chǎn)”的定義有所明文規(guī)定。雖有學(xué)者認(rèn)為該部法律只注重在實(shí)體物上劃分,而在非實(shí)體物上,除權(quán)利客體外,對一些虛擬化的物權(quán)(如不動(dòng)產(chǎn)證券化)未作說明,實(shí)際上是忽視了非實(shí)體物作為物權(quán)客體的重要特征。本文認(rèn)為此說可能會(huì)變更物權(quán)整體架構(gòu),短期并不適宜采行。本文從現(xiàn)行的中國大陸相關(guān)法律、法規(guī)中整理出不適合成為REITs運(yùn)用標(biāo)的的“不動(dòng)產(chǎn)”內(nèi)容,并據(jù)此開始進(jìn)行第一章不動(dòng)產(chǎn)投資信托(REITs)基本概述的討論。本文在國內(nèi)、外文獻(xiàn)數(shù)量有限的情況下,嘗試就不動(dòng)產(chǎn)投資信托(REITs)的法律構(gòu)造進(jìn)行討論,見解或多未盡周詳,然該章(第二章)的許多內(nèi)容確是筆者堅(jiān)持原創(chuàng)反復(fù)斟酌所成。為了了解國際或地區(qū)REITs的立法規(guī)范與實(shí)踐,本文選擇了REITs的原始發(fā)展國家—美國,亞洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有代表性的幾個(gè)國家,新加坡、同本與韓國,以及中國香港地區(qū)與臺灣地區(qū)進(jìn)行法律與實(shí)踐項(xiàng)目的分析與研究,并區(qū)分了成立、運(yùn)作、風(fēng)險(xiǎn)管理、監(jiān)管以及退出等幾個(gè)不同的機(jī)制,條理地進(jìn)行評析、整合與吸納這些國家或地區(qū)REITs的經(jīng)驗(yàn),并以之作為中國大陸發(fā)展REITs的基礎(chǔ)討論架構(gòu),詳細(xì)內(nèi)容分屬第三至五章。中國大陸目前已經(jīng)有若干近似不動(dòng)產(chǎn)投資信托(REITs)的規(guī)范與實(shí)踐項(xiàng)目,尤其是銀監(jiān)會(huì)公布于2007年3月1日起施行的《信托公司管理辦法》與《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》等兩部法規(guī),不僅對于信托業(yè)有重大的影響,甚或?qū)τ诮撇粍?dòng)產(chǎn)投資信托的未來發(fā)展,也將產(chǎn)生重大的變化。本文除了對近似不動(dòng)產(chǎn)投資信托的各該規(guī)范進(jìn)行評析,嘗試尋找此些新政策對于REITs在中國大陸發(fā)展所可能產(chǎn)生的影響,并就該些規(guī)定所可能引發(fā)的爭議提出初步建議。不可忽視的是對于中國大陸已經(jīng)運(yùn)作的一些實(shí)踐項(xiàng)目的了解,本文并以不動(dòng)產(chǎn)投資信托的若干國際原則對于此些實(shí)踐項(xiàng)目進(jìn)行初步的評析,理解其中的差距。然而不動(dòng)產(chǎn)投資信托有哪些效益與風(fēng)險(xiǎn),中國大陸是否有發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托必要性?可行性又如何?在經(jīng)歷過第六章確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)投資信托對于中國大陸不動(dòng)產(chǎn)與證券市場所能帶來的效益后,本文進(jìn)入了整個(gè)研究主題的核心,從宏觀與微觀兩個(gè)層面提出中國大陸發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托(REITs)立法完善的建議,其中宏觀內(nèi)容偏向立法架構(gòu)與相關(guān)理論的探索,微觀內(nèi)容融則側(cè)重架構(gòu)下的細(xì)節(jié)規(guī)范,包括了對于立法規(guī)范的具體建議內(nèi)容以及對于其他有關(guān)的現(xiàn)行法律規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)投資信托倘若進(jìn)行立法后的適用與調(diào)整的建議等。 本文認(rèn)為以中國大陸可作為不動(dòng)產(chǎn)投資信托運(yùn)用標(biāo)的——“不動(dòng)產(chǎn)”的多元與豐沛,中國大陸非常具有成為REITs除了美國、歐洲市場之外的第3大市場的潛力,本文深切期盼中國大陸能盡速對于不動(dòng)產(chǎn)投資信托(或者包括不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托等其他屬于不動(dòng)產(chǎn)證券化之列的產(chǎn)品)進(jìn)行立法,同時(shí)整合調(diào)整目前現(xiàn)行的法律、法規(guī)等,建議尤其應(yīng)該特別側(cè)重對于投資大眾權(quán)益的保障,當(dāng)然更不可漠視的是完善立法還需有強(qiáng)制的執(zhí)行力的搭配,才能使這個(gè)金融創(chuàng)新產(chǎn)品在中國大陸生根、茁壯,為中國大陸的整體不動(dòng)產(chǎn)投資市場帶來穩(wěn)定的榮景. 五、本文的主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn) 有關(guān)本文的主要?jiǎng)?chuàng)新點(diǎn),如下: 1、深化不動(dòng)產(chǎn)投資信托的運(yùn)用標(biāo)的——“不動(dòng)產(chǎn)”的內(nèi)涵和外延 在前人研究的基礎(chǔ)上,按中國大陸目前法律與法規(guī)的規(guī)定,進(jìn)一步明確并且深化不動(dòng)產(chǎn)投資信托的運(yùn)用標(biāo)的——“不動(dòng)產(chǎn)”的內(nèi)涵和外延,本文認(rèn)為不應(yīng)該含糊籠統(tǒng)地將符合傳統(tǒng)法律規(guī)定的全部不動(dòng)產(chǎn)均含括在內(nèi),而應(yīng)深化理解可成為不動(dòng)產(chǎn)投資信托的運(yùn)用標(biāo)的——“不動(dòng)產(chǎn)”的具體范圍,將有助于將來立法者更精確地規(guī)范運(yùn)用標(biāo)的的具體內(nèi)容; 2、突破目前多以宏觀層面對于REITs進(jìn)行討論的情況 本文嘗試從現(xiàn)行的中國大陸法律與相關(guān)規(guī)定出發(fā),在微觀層面上按組織模式的不同,區(qū)分發(fā)行前、成功發(fā)行后以及終止后等不同的階段,討論各不動(dòng)產(chǎn)投資信托主體間的相關(guān)法律關(guān)系,突破了目前中國大陸對于不動(dòng)產(chǎn)投資信托的討論大多以宏觀層面為主的問題; 3、整合美國與亞洲主要國家實(shí)施REITs的經(jīng)驗(yàn) 整合美國與亞洲已經(jīng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托國家或地區(qū)的規(guī)范與實(shí)踐,對這些規(guī)范與實(shí)踐進(jìn)行深入討論,尤其重視中國香港地區(qū)與臺灣地區(qū)這兩個(gè)地區(qū)實(shí)踐至今所衍生的問題,并在此基礎(chǔ)上提出中國大陸將來進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)投資信托立法的參考建議: 4、評析新法規(guī)并提出初步建言 細(xì)化評析2007年3月1日正式施行的兩部法規(guī)以及《信托法》,即一般所稱的“一法兩規(guī)”,對于新規(guī)范的施行所可能發(fā)生的影響提出初步的預(yù)測以及相關(guān)的建言: 5、對于REITs的立法提供宏觀與微觀層面的論述與建議 對于將來不動(dòng)產(chǎn)投資信托立法提供宏觀與微觀等兩種不同層次的論述與建議:宏觀層面,包括對于中國大陸擬發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托的模式探索,立法例與立法位階的討論以及架構(gòu)設(shè)計(jì)等;微觀層面,除區(qū)分成立、運(yùn)作、風(fēng)險(xiǎn)管理、監(jiān)管以及退出等幾個(gè)不同的機(jī)制,進(jìn)行細(xì)部具體內(nèi)容討論外,并論述現(xiàn)行法律規(guī)定所面對的適用與調(diào)整等。 以上討論,整合國際觀察與中國大陸的現(xiàn)行規(guī)范與實(shí)踐,開展新的討論層面,摒棄抽象性觀念性的闡述,直抒立法具體建議內(nèi)容。
【關(guān)鍵詞】：不動(dòng)產(chǎn)投資信托 不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托 不動(dòng)產(chǎn)證券化 法律分析 立法完善
【學(xué)位授予單位】：華東政法學(xué)院
【學(xué)位級別】：博士
【學(xué)位授予年份】：2007
【分類號】：D922.282
【目錄】：

• 摘要3-8
• Abstract8-22
• 引言22-23
• 第一章 不動(dòng)產(chǎn)投資信托的基本概述23-46
• 第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)投資信托的意義與標(biāo)的內(nèi)涵23-28
• 一、不動(dòng)產(chǎn)投資信托的意義23-24
• 二、不動(dòng)產(chǎn)投資信托標(biāo)的的內(nèi)涵24-28
• (一) 不動(dòng)產(chǎn)投資信托標(biāo)的的范圍25-26
• (二) 不動(dòng)產(chǎn)投資信托標(biāo)的—不動(dòng)產(chǎn)的限制26-28
• 第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)投資信托的一般理論28-45
• 一、不動(dòng)產(chǎn)投資信托的基本原則28-30
• 二、不動(dòng)產(chǎn)投資信托的目的30-31
• 三、不動(dòng)產(chǎn)投資信托的基本類型31-35
• (一) 按組織形態(tài)31-33
• (二) 按是否直接擁有不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分33-34
• (三) 按投資地區(qū)分34-35
• (四) 按發(fā)行方式35
• 四、不動(dòng)產(chǎn)投資信托與類似概念的辨析35-42
• (一) 證券化35-39
• (二) 不動(dòng)產(chǎn)(房地產(chǎn))信托39-40
• (三) 不動(dòng)產(chǎn)(房地產(chǎn))資產(chǎn)信托—REATs40
• (四) 投資信托40-41
• (五) 投資基金41-42
• 五、不動(dòng)產(chǎn)投資信托與其它投/融資工具的比較42-45
• (一) 債券42-43
• (二) 股票43-44
• (三) 不動(dòng)產(chǎn)44
• (四) 金融機(jī)構(gòu)貸款44-45
• 第三節(jié) 對于中國大陸的啟示45-46
• 第二章 不動(dòng)產(chǎn)投資信托的法律構(gòu)造46-67
• 第一節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)投資信托的程序46-47
• 第二節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)投資信托法律關(guān)系的基本討論47-51
• 一、不動(dòng)產(chǎn)投資信托的構(gòu)成要素47-49
• (一) 主體與意思表示48
• (二) 客體48-49
• (三) 目的49
• 二、不動(dòng)產(chǎn)投資信托的法律性質(zhì)49-50
• (一) 民事法律關(guān)系49
• (二) 衡平法律關(guān)系49-50
• 三、不動(dòng)產(chǎn)投資信托法律關(guān)系的構(gòu)成要素50-51
• (一) 主體50
• (二) 內(nèi)容50-51
• (三) 客體51
• 第三節(jié) 不動(dòng)產(chǎn)投資信托的組織模式與法律關(guān)系51-66
• 一、前言51
• 二、不動(dòng)產(chǎn)投資信托的組織模式51-57
• (一) 信托型52-55
• (二) 公司型55-56
• (三) 有限合伙型56-57
• 三、不動(dòng)產(chǎn)投資信托的法律關(guān)系57-66
• (一) REITs發(fā)行前57-61
• (二) REITs發(fā)行成功上市后61-65
• (三) REITs終止后65-66
• 第四節(jié) 對于中國大陸的啟示66-67
• 第三章 不動(dòng)產(chǎn)投資信托在國際(地區(qū))的立法規(guī)范與實(shí)踐67-95
• 第一節(jié) 美國67-74
• 一、發(fā)展歷史與立法67-70
• 二、重要規(guī)范70-73
• 三、實(shí)踐73-74
• 第二節(jié) 亞洲74-94
• 一、新加坡75-80
• (一) 發(fā)展歷史與立法75
• (二) 重要規(guī)范75-79
• (三) 實(shí)踐79-80
• 二、日本80-89
• (一) 發(fā)展歷史與立法81-84
• (二) 重要規(guī)范84-88
• (三) 實(shí)踐88-89
• (四) 小結(jié)89
• 三、韓國89-94
• (一) 發(fā)展歷史與立法89-91
• (二) 重要規(guī)范91-93
• (三) 實(shí)踐93-94
• 第三節(jié) 對于中國大陸立法與實(shí)踐的啟示94-95
• 第四章 香港地區(qū)《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的立法規(guī)范與實(shí)踐95-116
• 第一節(jié) 概述95-97
• 一、《房地產(chǎn)投資信托基金守則》內(nèi)容95-96
• 二、《房地產(chǎn)投資信托基金守則》架構(gòu)96
• 三、《房地產(chǎn)投資信托基金守則》的法律效力與位階96-97
• 第二節(jié) 立法規(guī)范內(nèi)容97-111
• 一、成立機(jī)制97-98
• (一) 產(chǎn)品內(nèi)容97
• (二) 申請程序97-98
• (三) 公募98
• (四) 交易市場98
• 二、運(yùn)作機(jī)制98-104
• (一) 受托人的資格98-99
• (二) 管理公司99-101
• (三) 上市代理人101
• (四) 特別目的投資工具101
• (五) 操作的流程101-102
• (六) 投資標(biāo)的與限制102-103
• (七) 借入款項(xiàng)與限制103
• (八) 收益分配103-104
• (九) 計(jì)劃資金的運(yùn)用104
• (十) 稅收104
• 三、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制104-108
• (一) 估價(jià)制度104-105
• (二) 信用評級與增級105
• (三) 信息揭露105-107
• (四) 關(guān)聯(lián)交易107-108
• 四、監(jiān)管機(jī)制108-110
• (一) 內(nèi)部監(jiān)管108-109
• (二) 外部監(jiān)管109-110
• 五、退出機(jī)制110-111
• (一) 終止的事由110
• (二) 后續(xù)的處理110-111
• 第三節(jié) 實(shí)踐與評析111-115
• 一、已實(shí)踐之項(xiàng)目111-114
• (一) 領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托111-112
• (二) 泓富產(chǎn)業(yè)信托基金112
• (三) 越秀房產(chǎn)信托基金112-113
• (四) 冠君產(chǎn)業(yè)信托基金113-114
• 二、實(shí)踐項(xiàng)目評析114-115
• (一) 發(fā)起人集團(tuán)成員的參與114
• (二) 發(fā)起人集團(tuán)分拆物業(yè)的目的114
• (三) 財(cái)務(wù)操作的運(yùn)用114
• (四) 政府與私人發(fā)行的比較114-115
• 第四節(jié) 對于中國大陸的啟示115-116
• 第五章 臺灣地區(qū)《不動(dòng)產(chǎn)證券化條例》的立法規(guī)范與實(shí)踐116-148
• 第一節(jié) 概述116-117
• 一、采行雙軌制的討論116
• 二、《不動(dòng)產(chǎn)證券化條例》的架構(gòu)116-117
• 第二節(jié) 立法規(guī)范內(nèi)容117-133
• 一、成立機(jī)制117-121
• (一) 產(chǎn)品內(nèi)容117-119
• (二) 申請程序119-120
• (三) 交易市場120-121
• 二、運(yùn)作機(jī)制121-127
• (一) 受托機(jī)構(gòu)的資格121
• (二) 操作的流程121-123
• (三) 不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)123
• (四) 受益權(quán)分散原則123
• (五) 最低股東人數(shù)123-124
• (六) 投資、運(yùn)用標(biāo)的與限制124-125
• (七) 借入款項(xiàng)125
• (八) 收益分配125
• (九) 資金的運(yùn)用125-126
• (十) 禁止行為126
• (十一) 受益證券的交付與轉(zhuǎn)讓126-127
• (十二) 稅收127
• 三、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制127-129
• (一) 估價(jià)制度127-128
• (二) 信用評級與增級128
• (三) 信息揭露128-129
• (四) 定期評審制度129
• 四、監(jiān)管機(jī)制129-131
• (一) 內(nèi)部監(jiān)管129-130
• (二) 外部監(jiān)管130-131
• 五、退出機(jī)制131-133
• (一) 終止的事由132
• (二) 后續(xù)的處理132-133
• 第三節(jié) 實(shí)踐與評析133-146
• 一、已實(shí)踐之項(xiàng)目133-136
• (一) 不動(dòng)產(chǎn)投資信托(REITs)133-135
• (二) 不動(dòng)產(chǎn)投資信托(REATs)135-136
• 二、實(shí)踐項(xiàng)目評析136-139
• (一) 過往法律未到位的挫敗影響效益136
• (二) 雙軌制的產(chǎn)品數(shù)量差別不大136-137
• (三) 金融集團(tuán)是REITs的主要參與者137
• (四) REITs與REATs投資門檻不同的影響137
• (五) REITs與REATs發(fā)行期不同的影響137-138
• (六) 信用增級方式多采內(nèi)部增級方式138
• (七) 私募產(chǎn)品多為不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信托產(chǎn)品138
• (八) 私募對象對于私募產(chǎn)品的接受情況138-139
• 三、中國臺灣地區(qū)迄今實(shí)踐問題評析139-146
• (一) 成立機(jī)制的問題139
• (二) 運(yùn)作機(jī)制的相關(guān)問題139-144
• (三) 風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的相關(guān)問題144-146
• (四) 監(jiān)管機(jī)制的相關(guān)問題146
• 第四節(jié) 對于中國大陸的啟示146-148
• 第六章 中國大陸近似不動(dòng)產(chǎn)投資信托的規(guī)范與實(shí)踐及發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托的探析148-183
• 第一節(jié) 中國大陸近似不動(dòng)產(chǎn)投資信托的規(guī)范與評析148-167
• 一、宏觀調(diào)控對于不動(dòng)產(chǎn)融資的影響148-150
• (一) 121號文—切斷房地產(chǎn)商以銀行貸款做為資金的唯一管道148
• (二) 212號文—房地產(chǎn)信托提供貸款受到嚴(yán)格的限制148-149
• (三) 54號文—對于212號文的再補(bǔ)充149
• (四) 現(xiàn)況149-150
• 二、近似不動(dòng)產(chǎn)投資信托模式的規(guī)定與評析150-167
• (一) 《信托法》151
• (二) 《信托公司管理辦法》151-154
• (三) 《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》154-158
• (四) 其它相關(guān)規(guī)定158-163
• (五) 規(guī)范趨勢初探163-167
• 三、結(jié)語167
• 第二節(jié) 實(shí)踐與評析167-176
• 一、經(jīng)濟(jì)適用住房—三環(huán)新城經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托168-170
• (一) 項(xiàng)目內(nèi)容概述168-169
• (二) 評析169-170
• 二、類似 REITs股權(quán)型—法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃170-171
• (一) 項(xiàng)目內(nèi)容概述170
• (二) 評析170-171
• 三、最相似于REITs—聯(lián)信·寶利中國房地產(chǎn)信托投資基金一期公開發(fā)售171-173
• (一) 項(xiàng)目內(nèi)容概述171-172
• (二) 評析172-173
• 四、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)財(cái)政擔(dān)�！貞c沙坪壩區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施集合資金信托計(jì)劃173-174
• (一) 項(xiàng)目內(nèi)容概述173
• (二) 評析173-174
• 五、產(chǎn)業(yè)投資基金——渤海產(chǎn)業(yè)投資基金174-175
• (一) 項(xiàng)目內(nèi)容概述174
• (二) 評析174-175
• 六、總評實(shí)踐趨勢175-176
• 第三節(jié) 中國大陸發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托的探析176-183
• 一、不動(dòng)產(chǎn)投資信托的效益與風(fēng)險(xiǎn)176-178
• (一) 不動(dòng)產(chǎn)投資信托的效益176-178
• (二) 不動(dòng)產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)178
• 二、中國大陸發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托的必要性與可行性178-183
• (一) 發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托必要性的討論178-181
• (二) 發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托可行性的討論181-183
• 第七章 中國大陸發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托立法完善的建議——宏觀啟示、思路與架構(gòu)183-202
• 第一節(jié) 國際不動(dòng)產(chǎn)投資信托的宏觀啟示183-186
• 一、前言184
• 二、立法體例的不同184-185
• 三、多樣投融資渠道的開展185
• 四、良好法律環(huán)境的設(shè)置185
• 五、相關(guān)制度的協(xié)調(diào)配合185-186
• 六、專業(yè)人員的培養(yǎng)186
• 七、政府力量的介入186
• 第二節(jié) 中國大陸發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托的障礙與思路探索186-192
• 一、中國大陸發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托的障礙187-189
• 二、對于不動(dòng)產(chǎn)投資信托的初步設(shè)想189
• 三、不動(dòng)產(chǎn)投資信托模式探索189-192
• (一) 信托計(jì)劃模式189-190
• (二) 公司模式190
• (三) 封閉型基金模式190
• (四) 有限合伙型190-192
• 第三節(jié) 中國大陸發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托的立法體例與架構(gòu)192-202
• 一、不動(dòng)產(chǎn)投資信托立法體例的討論192-194
• (一) 專項(xiàng)立法與多部立法192-193
• (二) 立法位階的討論193-194
• 二、對于不動(dòng)產(chǎn)投資信托架構(gòu)的建議194-202
• (一) 架構(gòu)設(shè)計(jì)194-196
• (二) 專項(xiàng)立法的內(nèi)容概述196-202
• 第八章 中國大陸發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托立法完善的建議——微觀建議及現(xiàn)行法的適用與調(diào)整202-242
• 第一節(jié) 對于中國大陸發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托的微觀建議202-233
• 一、成立機(jī)制202-208
• (一) 組織模式202-205
• (二) 產(chǎn)品內(nèi)容205-206
• (三) 申請程序206-207
• (四) 交易市場207-208
• 二、運(yùn)作機(jī)制208-223
• (一) 操作流程208-209
• (二) 受托機(jī)構(gòu)209-212
• (三) 不動(dòng)產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)212-216
• (四) 保薦機(jī)構(gòu)216-217
• (五) 受益權(quán)分散原則217-218
• (六) 投資與主要收入來源218-220
• (七) 借入款項(xiàng)220-221
• (八) 收益分配221-222
• (九) 禁止行為222
• (十) 稅負(fù)222-223
• 三、風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制223-228
• (一) 估價(jià)制度223-224
• (二) 信用評級與增級224-225
• (三) 信息揭露225-227
• (四) 關(guān)聯(lián)人士交易227-228
• 四、監(jiān)管機(jī)制228-232
• (一) 內(nèi)部監(jiān)管228-230
• (二) 外部監(jiān)管230-232
• 五、退出機(jī)制232-233
• 第二節(jié) 有關(guān)現(xiàn)行法律規(guī)定的適用與調(diào)整233-240
• 一、信托法233-234
• (一) 委托定義的討論233-234
• (二) 信托登記的性質(zhì)234
• 二、合同法234-235
• (一) 有關(guān)轉(zhuǎn)讓生效要件規(guī)定的討論234-235
• (二) 租賃期間的討論235
• 三、公司法235-236
• (一) 公司型REITs設(shè)立條件的討論235-236
• (二) 法人人格否認(rèn)制度的討論236
• 四、證券法236-237
• 五、稅法237
• 六、合伙企業(yè)法237-238
• 七、擔(dān)保法238
• 八、破產(chǎn)法238-239
• 九、物權(quán)法239-240
• (一) 信托登記機(jī)關(guān)的討論239
• (二) 公示作用239-240
• 十、其它相關(guān)規(guī)定240
• (一) 受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的討論240
• (二) 現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅收制度的討論240
• 第三節(jié) 中國大陸發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資信托的整體建言與展望240-242
• 參考文獻(xiàn)242-256
• 在讀期間發(fā)表的學(xué)術(shù)論文與研究成果256-257
• 后記257-258

【引證文獻(xiàn)】

中國博士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫 前1條

1 閭梓睿;房地產(chǎn)投資信托法律制度研究[D];武漢大學(xué);2012年

中國碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫 前9條

1 楊鵬偉;房地產(chǎn)投資信托（REITs）的法律分析和立法建議[D];華東政法大學(xué);2010年

2 李_g;房地產(chǎn)投資信托法律制度比較研究與中國借鑒[D];華東政法大學(xué);2010年

3 盧鵬;信托法律制度在不動(dòng)產(chǎn)金融領(lǐng)域運(yùn)用研究[D];華東政法大學(xué);2011年

4 凌輝;房地產(chǎn)投資信托（REITs）監(jiān)管研究[D];中南大學(xué);2010年

5 劉濤;土地儲備投資信托基金—拓寬土地儲備融資渠道[D];天津大學(xué);2010年

6 李健;房地產(chǎn)投資信托基金投資者權(quán)利保護(hù)研究[D];東北財(cái)經(jīng)大學(xué);2011年

7 叢曉艷;我國房地產(chǎn)投資信托法律機(jī)制研究[D];揚(yáng)州大學(xué);2010年

8 李毅;房地產(chǎn)投資信托法律制度研究[D];中央民族大學(xué);2010年

9 魏廣超;房地產(chǎn)投資信托本土化的法律問題及制度構(gòu)建[D];復(fù)旦大學(xué);2012年

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本文編號：646221