本文關鍵詞：商品房預售制下信貸法律風險控制研究

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【摘要】：信貸風險是個老生常談的話題。信貸風險成因多樣,可能來自于借款人,如企業(yè)經(jīng)營不善、故意逃廢債務等；可能來自于銀行,如內部管理漏洞、員工道德缺失等；可能來自于外部環(huán)境,如國家經(jīng)濟增長放緩、市場不景氣等。各家商業(yè)銀行都自有一套相對成熟的信貸風險管理及控制體系,但隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展,各種新興經(jīng)濟現(xiàn)象和制度大量涌現(xiàn),傳統(tǒng)的風險控制措施將面臨不同挑戰(zhàn)。 1994年《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》出臺,預售許可制度在我國大陸地區(qū)正式建立。短短18年時間,這一制度在推動房地產(chǎn)金融市場蓬勃發(fā)展的同時,也由于其制度設置的的不完善,不可避免地對銀行信貸資產(chǎn)帶來大量風險隱患。 與商品房預售制緊密相關的信貸品種包括兩類：開發(fā)貸款和按揭貸款,主要信貸關系涉及三方主體：銀行、開發(fā)企業(yè)和預購人。開發(fā)貸款面向開發(fā)企業(yè)發(fā)放,在貸款發(fā)放之前,項目土地使用權及在建工程必須作為擔保物抵押給銀行,由于預售制的規(guī)則設置,貸款的第一還款來源與第二還款來源之間相互矛盾,導致銀行抵押權或者被架空、或者形成法律實質上的無效。按揭貸款面向預購人發(fā)放,但其法律屬性在國內立法中一直未正式確認,而期房按揭擔保風險的核心問題在于無法以未取得最終權屬證明的商品房提供抵押擔保,另一方面預售制下的期房按揭的容易誘發(fā)欺詐行為,同時跳過銀行的預售商品房再轉讓行為也為信貸安全埋下定時炸彈。 商品房預售制所引發(fā)的銀行信貸法律風險已經(jīng)是個不可回避的現(xiàn)實問題。本文著重從兩個層面對風險控制對策進行分析論證。第一層面,從銀行內部控制入手,首先應當把好授信準入關口,提高對借款主體的信用、資金實力等各方面要求；其次是強調授信過程控制,真正落實擔保,分批次發(fā)放資金；再次是加強貸后管理,資金封閉管理,密切關注開發(fā)進度；另外還應提高員工綜合素質。第二層面,從社會外部控制分析,立法方面應該涵蓋商品房預售法制和審批登記法制的雙重建設,其中預售法制建設要求提高預售許可的條件、預售資金強制監(jiān)管、有條件的預售商品房再轉讓和違規(guī)行為的嚴厲懲處,審批登記制度建設要求強化房屋行政管理部門的作用、推行“兩證合一”、完善預告登記；而制度設置方面提出了信息披露制度和預售風險分擔機制兩種配套制度的建議。
【學位授予單位】：西南財經(jīng)大學
【學位級別】：碩士
【學位授予年份】：2013
【分類號】：D920.5;D922.29;D922.282

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本文編號：1294349