本文關(guān)鍵詞：北京商品住宅價格差異的決定因素研究，，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

【摘要】：研究北京市商品住宅市場現(xiàn)狀情況我們不難發(fā)現(xiàn),目前商品住宅的市場供應(yīng)量充足,需求亦很旺盛,但是商品住宅存量依然很多,二環(huán)三環(huán)間的去化周期甚至達到10年左右,這顯然是由于其定價不合理造成的。住宅作為一種典型的異質(zhì)商品,對其進行合理定價,對建立良好的市場秩序,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展尤為重要。因此,本文將依據(jù)特征價格理論,運用線性模型研究北京商品住宅市場價格構(gòu)成,在理論上和實踐上,都有很重要的意義。 首先,本文簡單探討了商品住宅價格理論及形成機制,并根據(jù)價格理論介紹了商品住宅價格的構(gòu)成。對北京商品住宅價格差異的決定因素做了定性分析,從開發(fā)成本因素、區(qū)位及交通因素、鄰里環(huán)境因素、金融及調(diào)控政策因素、市場預(yù)期因素五個方面闡述了其對價格差異產(chǎn)生的影響。 其次,本文對北京商品住宅價格差異的決定因素做了定量分析,根據(jù)特征價格理論,構(gòu)建數(shù)學(xué)模型。以商品住宅價格差異為因變量,并從建筑特征、區(qū)位特征、鄰里特征三個方面將影響住宅價格差異的特征變量細分至19個,以此作為自變量。采用線性模型進行特征價格研究,選取標(biāo)準(zhǔn)化的回歸系數(shù)來對比各特征變量對住宅價格差異的影響程度,得到最終的商品住宅價格差異的計算公式：住宅價格差異=0.653×建筑面積大小-0.512×與市中心遠近+0.279×地鐵或輕軌+0.251×教育配套+0.143×生活服務(wù)配套+0.132×房屋的朝向+0.125×裝修風(fēng)格與質(zhì)量+0.113×外部環(huán)境+0.086×內(nèi)部環(huán)境-0.081×房齡大小+0.065×樓層高低+0.055×文體設(shè)施配套+0.041×車位多少+0.023×具體公交線路-0.021×容積率多少+0.017×綠化率多少+0.016×物管質(zhì)量-0.011×物管費用+0.008×居民整體素質(zhì),特征變量前的符號及表示其對價格差異影響的正負關(guān)系。 最后,基于實證分析得出的結(jié)論,針對北京市商品住宅市場,提出了兩點建議。第一,商品住宅開發(fā)設(shè)計要綜合考慮多種因素,第二,運用特征價格模型,房地產(chǎn)評估機構(gòu)可以有效評估住宅價格,對商品住宅進行合理定價。
【關(guān)鍵詞】：北京商品住宅 價格差異 特征變量
【學(xué)位授予單位】：北方工業(yè)大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號】：F299.23
【目錄】：

• 摘要3-4
• Abstract4-8
• 引言8-9
• 1 緒論9-17
• 1.1 研究背景及研究意義9-11
• 1.1.1 研究背景9-10
• 1.1.2 研究意義10-11
• 1.2 國內(nèi)外研究概況11-15
• 1.2.1 國外研究綜述11-12
• 1.2.2 國內(nèi)研究綜述12-15
• 1.3 研究方法、基本框架和創(chuàng)新點15-17
• 1.3.1 研究方法15-16
• 1.3.2 基本框架16
• 1.3.3 創(chuàng)新點16-17
• 2 商品住宅價格理論的基本內(nèi)容17-23
• 2.1 商品住宅價格內(nèi)涵及形成機制17
• 2.2 商品住宅價格基本理論17-21
• 2.2.1 市場供求價格理論17-20
• 2.2.2 生產(chǎn)成本價格機制理論20-21
• 2.2.3 商品住宅價格的形成與傳導(dǎo)機制21
• 2.3 商品住宅價格的構(gòu)成21-23
• 3 北京市商品住宅價格差異的決定因素定性分析23-26
• 3.1 開發(fā)成本因素23
• 3.2 區(qū)位及交通因素23-24
• 3.3 鄰里環(huán)境因素24
• 3.4 金融、調(diào)控政策因素24-25
• 3.5 市場預(yù)期因素25-26
• 4 北京市商品住宅價格差異的決定因素定量分析26-38
• 4.1 特征模型的選取26-29
• 4.1.1 特征價格模型的基礎(chǔ)理論26-27
• 4.1.2 特征價格模型函數(shù)形式27-28
• 4.1.3 特征價格模型估計及檢驗28-29
• 4.2 特征模型的構(gòu)建29-34
• 4.2.1 特征變量分類識別29-32
• 4.2.2 模型變量選擇32-33
• 4.2.3 模型函數(shù)選擇33-34
• 4.3 模型估計34-35
• 4.3.1 最小二乘法(OLS)34
• 4.3.2 加權(quán)最小二乘法(WLS)34-35
• 4.4 模型檢驗35-38
• 4.4.1 統(tǒng)計檢驗35
• 4.4.2 計量經(jīng)濟學(xué)檢驗35-36
• 4.4.3 經(jīng)濟意義檢驗36-38
• 5 北京市商品住宅價格差異實證分析38-53
• 5.1 北京市商品房市場現(xiàn)狀分析38-41
• 5.1.1 市場供應(yīng)情況38-39
• 5.1.2 市場成交情況39-40
• 5.1.3 市場存量情況40-41
• 5.1.4 去化周期情況41
• 5.2 數(shù)據(jù)來源及整合41-43
• 5.2.1 住宅出售掛牌數(shù)據(jù)41-42
• 5.2.2 住宅小區(qū)調(diào)查數(shù)據(jù)42
• 5.2.3 數(shù)據(jù)整合42-43
• 5.3 數(shù)據(jù)量化43-46
• 5.3.1 定量變量的量化43-44
• 5.3.2 定性變量的量化44-46
• 5.4 線性模型46-53
• 5.4.1 樣本的預(yù)處理46
• 5.4.2 變量的自有數(shù)學(xué)屬性統(tǒng)計46-49
• 5.4.3 模型估計49
• 5.4.4 模型檢驗49-51
• 5.4.5 結(jié)果分析51-53
• 6 結(jié)論與建議53-55
• 6.1 研究結(jié)論53
• 6.2 啟示與建議53-54
• 6.3 不足之處與展望54-55
• 參考文獻55-58
• 申請學(xué)位期間的研究成果及發(fā)表的學(xué)術(shù)論文58-59
• 致謝59

【參考文獻】

中國期刊全文數(shù)據(jù)庫 前10條

1 龔江輝;;北京市住宅價格決定因素分析與政策思考[J];北京社會科學(xué);2009年01期

2 艾建國;丁烈云;賀勝兵;;論房價與地價的相互關(guān)系——基于北京、上海、武漢數(shù)據(jù)的實證研究[J];城市發(fā)展研究;2008年01期

3 馮長春;李維tD;趙蕃蕃;;軌道交通對其沿線商品住宅價格的影響分析——以北京地鐵5號線為例[J];地理學(xué)報;2011年08期

4 羅宇凡;;開征物業(yè)稅利于穩(wěn)房價[J];法制與經(jīng)濟(下旬刊);2009年06期

5 姜玉硯;段燕臨;;影響房地產(chǎn)價格的四大因素[J];中國房地產(chǎn);2009年04期

6 何星納;;蘭州市房地產(chǎn)價格影響因素的灰色關(guān)聯(lián)度研究[J];甘肅科技;2010年09期

7 周豫;程放;;人口結(jié)構(gòu)對住宅價格的影響——基于北京地區(qū)的實證研究[J];改革與戰(zhàn)略;2013年11期

8 曹玉瑾;;我國城鎮(zhèn)住宅特征價格研究——基于北京、上海、天津、廣州和大連的數(shù)據(jù)分析[J];價格理論與實踐;2012年05期

9 姜彩樓;徐康寧;李永浮;;上海市房地產(chǎn)價格變動影響因素實證研究[J];建筑經(jīng)濟;2007年01期

10 孫巍;李何;李佳;;收入差距、房價及利率政策對消費行為的影響[J];黑龍江社會科學(xué);2008年06期

  本文關(guān)鍵詞：北京商品住宅價格差異的決定因素研究，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

本文編號：284828