房屋租賃關(guān)系中裝飾裝修物糾紛處理問題研究
發(fā)布時間：2017-11-17 22:08
本文關(guān)鍵詞：房屋租賃關(guān)系中裝飾裝修物糾紛處理問題研究
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【摘要】：房屋租賃幾乎是每個人都要經(jīng)歷的事,土地資源的稀缺性與當(dāng)今日趨白熱化的人口流動性的矛盾,導(dǎo)致了房屋租賃產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展,而根據(jù)生產(chǎn)生活的需求需要對租賃房屋進(jìn)行一定程度上的裝飾裝修,不僅能夠滿足自身的審美與居住要求,在當(dāng)下社會而言,精致用心的房屋裝修環(huán)境逐漸也成為了商業(yè)競爭的“軟實(shí)力”。在此過程中,承租人與出租人之間的矛盾不斷升級,你取得裝飾裝修物的所有權(quán),我付出財(cái)產(chǎn)和精力勢必也要求補(bǔ)償,在這種物權(quán)變動的過程中,在租賃房屋這一層關(guān)系之下所發(fā)生的債權(quán)效果也在慢慢變化,因此,如何衡平這二者之間的利益不僅聯(lián)系著每個人的切身利益,還與房屋租賃市場的發(fā)展也休戚相關(guān)。添附與善意取得、先占、拾得遺失物、發(fā)現(xiàn)埋藏物一并是物權(quán)法上確定所有權(quán)取得的一項(xiàng)重要規(guī)則,各國民法典中大多將其規(guī)定在所有權(quán)一章中,同時又與債法中的不當(dāng)?shù)美�、無因管理、違約責(zé)任、損害賠償?shù)戎贫让芮邢嚓P(guān)。在房屋租賃關(guān)系中,當(dāng)將裝飾裝修物添附于租賃房屋之上時,便將這些理論熱點(diǎn)問題聯(lián)結(jié)在一起,導(dǎo)致了新問題的不斷出現(xiàn)。因此,研究房屋租賃關(guān)系下的裝飾裝修物既能夠能夠厘清諸多相互交錯關(guān)聯(lián)的民法學(xué)理論,又能夠解決大量的現(xiàn)實(shí)問題,減少糾紛,從而促進(jìn)房屋租賃市場的有序發(fā)展。本文正是要探討在房屋租賃關(guān)系之中,當(dāng)承租人基于自身的審美需要或商業(yè)需求而對房屋進(jìn)行一定的裝飾裝修時,如何來確定裝飾裝飾裝修物的物之歸屬,而當(dāng)出租人與承租人因此歸屬發(fā)生爭議或者其他因素介入時又如何對二者利益衡平的問題。主要是從以下兩個方面進(jìn)行探討,即應(yīng)當(dāng)先依據(jù)物權(quán)法上的添附制度來確定裝飾裝修物的物權(quán)歸屬問題,繼而再利用債法上的調(diào)節(jié)手段來平衡當(dāng)事人之間的利益紛爭,用以達(dá)到公共利益與個人利益的和諧與穩(wěn)定。而針對這兩點(diǎn)的論述應(yīng)當(dāng)有先后順序,正如物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系一樣,只有在物之歸屬確定之后,才能依據(jù)債法手段在當(dāng)事人之間重新進(jìn)行利益分配。添附是指不同所有權(quán)人所有的的二個或者二個以上的物結(jié)合在一起而形成不可分離的物或具有新物性質(zhì)的物,主要有附合、混合和加工三種類型。針對添附物的物權(quán)歸屬,傳統(tǒng)民法學(xué)界一般尊重雙方當(dāng)事人的意思自治,允許當(dāng)事人自由確定物權(quán)歸屬,但是考慮到物之結(jié)合方式具體的不同,不同所有人之物在結(jié)合之后非經(jīng)毀損而不能分離或者拆分損失巨大。因此,從社會經(jīng)濟(jì)角度考慮,法律強(qiáng)制性的規(guī)定只能由一人取得物之所有權(quán)。租賃房屋中的裝飾裝修物,正是后一種情況的具體體現(xiàn),在這種動產(chǎn)(裝飾裝修物)與不動產(chǎn)(房屋)的附合情形之下,應(yīng)由不動產(chǎn)所有人取得動產(chǎn)之所有權(quán)。但是考慮到實(shí)際中裝飾裝修物與房屋的結(jié)合形式并不完全一樣,因此將其分為兩類,未構(gòu)成附合的裝飾裝修物和已構(gòu)成附合的裝飾裝修物。在第一種情形下,承租人仍為裝飾裝修物之所有權(quán)人,此間未有物權(quán)變動的發(fā)生,因此法律允許在此種情況下當(dāng)事人進(jìn)行自由協(xié)商,選擇對自己更為有利的方式。而在第二種情況下,結(jié)合附合的物權(quán)歸屬效果,出租人取得裝飾裝修物的所有權(quán)而承租人喪失物之所有權(quán),而且這種后果完全是法律從平衡個人利益與公共利益的角度而作出的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)排除當(dāng)事人協(xié)商確定物權(quán)歸屬之可能性。但現(xiàn)實(shí)往往并不會按照法律設(shè)計(jì)者所設(shè)定的框架軌道去運(yùn)作,此時還應(yīng)考慮到的一個問題是出租人的同意與否是否會影響對裝飾裝修物的物權(quán)歸屬判斷,進(jìn)而引申出的一個問題就是承租人(添附人)的主觀狀態(tài)是否能夠影響到裝飾裝修物(添附物)的物權(quán)歸屬。應(yīng)當(dāng)注意,這二者并非同一概念,善意添附與惡意添附是相對于是否能夠從客觀上增加物之價值的角度,在出租人同意與否的情況下,善意添附與惡意添附都有可能發(fā)生。但是,二者也有交叉之處,在出租人同意的裝飾裝修的情況下,只要承租人盡到了“善良之人”應(yīng)盡的合理注意義務(wù),應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為善意添附,而未經(jīng)出租人同意,并且導(dǎo)致房屋毀損的,即構(gòu)成惡意添附。通說認(rèn)為:添附人的主觀狀態(tài)并不影響添附之物權(quán)歸屬,只有在涉及利益返還方面,才需考慮承租人的善意與惡意。在出租人與承租人依據(jù)動產(chǎn)與不動產(chǎn)的附合規(guī)則重新確定物權(quán)歸屬之后,承租人喪失對裝飾裝修物的所有權(quán),而出租人取得對裝飾裝修物的所有權(quán),一方受益而另一方受損,當(dāng)事人的利益明顯處于不平衡狀態(tài),尤其在還有其他因素介入時,會加劇這種不平衡的程度。法律在這種情況下當(dāng)然不會袖手旁觀,這種因喪失或者取得所有權(quán)的利益失衡關(guān)系,必然要借助一定的法律手段來恢復(fù)平衡。通說認(rèn)為,承租人可以基于自己的受損而向受益人即出租人要求一定的補(bǔ)償,這種補(bǔ)償請求權(quán)的性質(zhì)為不當(dāng)?shù)美埱髾?quán),因?yàn)槠洳粌H與不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)的構(gòu)成要件相似,而且符合不當(dāng)?shù)美贫鹊墓δ軆r值,尤其表現(xiàn)在利益平衡方面。但承租人的不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)并非在所有情況下都有適用的空間。因?yàn)檠b修本身就帶有濃厚的個人主觀審美色彩,對出租人來講,可能完全違背其自身意愿,故而也不愿意利用。這種情況被稱之為“強(qiáng)迫得利”,通說認(rèn)為:強(qiáng)迫得利被認(rèn)定為對所有權(quán)人權(quán)利行使范圍的干涉,因而所有權(quán)人不再具備利益補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)。在強(qiáng)迫得利情況下,應(yīng)當(dāng)排除承租人的不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)。如果因裝飾裝修物而給租賃房屋造成毀損,承租人還應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,出租人此時享有侵權(quán)損害賠償請求權(quán)。在這種情況下,法律基于公平正義的基本原則而排斥承租人的不當(dāng)?shù)美埱髾?quán)的適用,此時,承租人不得要求出租人為一定的利益補(bǔ)償。承租人的這種侵權(quán)行為大多發(fā)生在未經(jīng)出租人同意而進(jìn)行裝飾裝修的情況之下,但是未經(jīng)出租人同意并非判斷承租人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的唯一考慮因素,除此之外,還應(yīng)考慮到事后出租人是否同意利用等相關(guān)因素。在出租人同意利用的前提下,不當(dāng)?shù)美贫葎t仍有適用余地。租賃合同的效力狀態(tài)也會對出租人與承租人的利益平衡產(chǎn)生影響。此處的討論主要是從經(jīng)過出租人同意并且裝飾裝修物構(gòu)成附合的前提下,來討論租賃合同的期滿、提前解除、無效三種情況。房屋租賃合同期滿,雙方的權(quán)利義務(wù)在此期間履行完畢,這是實(shí)踐中最為理想的狀態(tài)。而在合同被提前解除的情況下,國外民法典大多在租賃合同一章中引入了有益費(fèi)用返還請求權(quán)的概念,有益費(fèi)用返還請求權(quán)的性質(zhì)仍為不當(dāng)?shù)美?但因其為特殊規(guī)范,故而優(yōu)先適用。我國司法解釋也針對合同提前解除的情況,從導(dǎo)致合同被解除的原因除出發(fā),作出具體的審判規(guī)則,但此規(guī)定將不當(dāng)?shù)美贫�、違約責(zé)任制度、過失相抵制度強(qiáng)硬的結(jié)合在一起,不甚合理。在合同無效的情況下,我國的司法解釋同樣是根據(jù)導(dǎo)致合同無效的原因而作出的價值返還判斷,而正確的處理規(guī)則應(yīng)為:從承租人的角度出發(fā),有可能同時享有締約過失賠償請求權(quán)和不當(dāng)?shù)美颠�請求權(quán),這兩項(xiàng)請求權(quán)可以擇一甚至同時行使,出租人則享有可能的締約過失賠償請求權(quán),二者均為金錢之債,可以相互抵消。本文結(jié)構(gòu)主要分為五個部分。第一部分主要討論裝飾裝修物的物權(quán)歸屬問題。首先根據(jù)我國現(xiàn)有的理論基礎(chǔ)、法律規(guī)范并結(jié)合國外的立法例來簡要地介紹添附制度,并考察了本文所要研究的添附形式—動產(chǎn)(裝飾裝修物)與不動產(chǎn)(房屋)的這種附合形式的物權(quán)歸屬。其次對實(shí)踐中的裝飾裝修物表現(xiàn)形式進(jìn)行了分類,最后根據(jù)不同的結(jié)合情況得出了構(gòu)成附合與未構(gòu)成附合的情況下,裝飾裝修物在出租人與承租人之間物權(quán)變動狀況。第二部分主要討論裝飾裝修物的債權(quán)效果,這與第一部分緊密相連而且有先后順序,正如物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系一樣,只有在物之確定所有權(quán)歸屬之后,才能依據(jù)債法手段在當(dāng)事人之間重新進(jìn)行利益分配。因此具體分析了在未構(gòu)成裝飾裝修物和已構(gòu)成附合的裝飾裝修物的情況下,出租人與承租人之間的利益狀態(tài),以及是否經(jīng)過出租人同意而可能對當(dāng)事人之間的利益平衡所產(chǎn)生的影響。第三部分主要是探討不當(dāng)?shù)美贫?不當(dāng)?shù)美颠�請求權(quán)作為一項(xiàng)重要的債法調(diào)節(jié)手段,在平衡出租人與承租人利益之間起著非常重要的作用。但是,在特殊情況下,強(qiáng)迫得利和侵權(quán)損害賠償責(zé)任等將對不當(dāng)?shù)美贫鹊倪m用產(chǎn)生一定的限制。第四部分則是為了全面論證在特殊因素的作用下可能對出租人與承租人之間因裝飾裝修的價值補(bǔ)償問題。此次探討主要是在已經(jīng)構(gòu)成附合的并且經(jīng)過出租人同意而為的裝飾裝修行為,并結(jié)合我國司法解釋對此問題的規(guī)定,分析出其制定的不盡合理之處。第五部分全文總結(jié),最終得出全篇所要論證的結(jié)論。
【學(xué)位授予單位】：華東政法大學(xué)
【學(xué)位級別】：碩士
【學(xué)位授予年份】：2015
【分類號】：D923
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1 許劍飛;王s，
本文編號：1197527
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