本文關(guān)鍵詞：個人住房貸款業(yè)務(wù)，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

    近年來，得益于我國住房制度改革的逐步深入及繼續(xù)擴大內(nèi)需的引導(dǎo)，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅速的發(fā)展，并且已經(jīng)成為拉動GDP增長的有生力量和國民經(jīng)濟新的增長點。在我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的過程中，商業(yè)銀行體系的金融支持起到了極大的推動作用。在注重業(yè)務(wù)發(fā)展的同時，風險同樣是不能忽略的。個人住房貸款作為一項中長期貸款業(yè)務(wù)，其風險具有隱蔽性、滯后性等一系列特點，如果不加控制，一旦其內(nèi)部風險釋放必然會使房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)、居民住房消費乃至整個國民經(jīng)濟產(chǎn)生連鎖反應(yīng)。因此必須充分認識個人住房貸款的操作風險并實施有效的防范措施，以降低和防止個人住房貸款風險的發(fā)生。

    一、我國商業(yè)銀行住房按揭貸款的種類

    目前，個人住房貸款主要有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種。

    1、個人住房委托貸款 。個人住房貸款全稱是個人住房擔保委托貸款，它是指住房資金管理中心運用住房公積金委托商業(yè)性銀行發(fā)放的個人住房貸款。住房公積金貸款是政策性的個人住房貸款，一方面是它的利率低；另一方面主要是為中低收入的公積金繳存職工提供這種貸款。但是由于住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利息相差1%有余，因而目前無論是投資者還是購房自住的老百姓都比較偏向于選擇住房公積金貸款購買住房。

    2、住房自營貸款。住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發(fā)放的貸款，也稱商業(yè)性個人住房貸款。該類貸款是銀行運用其信貸資金向城鎮(zhèn)購買、建造、大修各類型住房的自然人所發(fā)放的自營性貸款，要求借款人以所購中國商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理研究住房產(chǎn)權(quán)為抵押，作為償還貸款保證的住房商業(yè)性貸款。個人住房商業(yè)貸款要求借款人必須有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入，有合法有效的購房合同或協(xié)議，自籌20%以上的房款，且能向銀行提供有效的抵押、質(zhì)押或保證擔保，貸款額度由銀行根據(jù)申請人的資信額度和還款能力確定，同時不超過住房售價的80%，貸款期限最長不超過30年。該類銀行貸款資金成本較高，利率相對高一些，但貸款額度、期限所受限制較小。適合對象于收入穩(wěn)定、有固定還款來源、學歷層次較高、有較好的信用、高科技領(lǐng)域以及事業(yè)單位的職員。

    3、個人住房組合貸款。個人住房組合貸款是指在公積金貸款額度不夠支付房貸的條件下，借款人可以同時辦理個人商業(yè)貸款，這種組合貸款的資金來源一部分為住房資金管理中心的委托資金，一部分是銀行自有資金，且不得超過總房價的80%，貸款期限最長30年。適合于按規(guī)定繳存住房公積金、且具備個人商業(yè)住房貸款條件的借款人。

    二、個人住房貸款操作風險類別

    個人住房貸款業(yè)務(wù)中的因人引發(fā)的操作風險具體還可以細分成內(nèi)部人的欺詐風險和外部人的欺詐風險兩類。

    1、內(nèi)部人的欺詐風險。“內(nèi)部人”主要是指銀行內(nèi)部工作人員，其操作風險又可以再細分為道德因素和能力因素等主客觀兩個方面。道德因素產(chǎn)生的操作風險。也就是通常所說的道德風險，主要是指由于銀行內(nèi)部從業(yè)人員主觀道德問題造成的，應(yīng)該作為而不作為或不該作為而亂作為所造成的操作風險，表現(xiàn)為內(nèi)外勾結(jié)，損公肥私。銀行要控制的是包括信用風險、市場風險和操作風險等所有風險在內(nèi)的全面風險，而所有這些風險里造成損失程度最嚴重、最難控制的就是從業(yè)人員的道德風險。目前銀行外部的利益誘惑以及銀行內(nèi)在的考核機制客觀上偏重于對業(yè)務(wù)發(fā)展的要求，如何正確把握業(yè)務(wù)發(fā)展和風險防控的平衡。是擺在我們面前的一道難題，必須要有科學的發(fā)展觀和正確經(jīng)營指導(dǎo)思想。由于定性定責的難度，加上聲譽風險等方面的顧慮，使得道德風險較多地處于隱蔽狀態(tài)，潛在風險隱患不忽視。能力因素產(chǎn)生的操作風險，就是通常所說的能力風險，是指由于銀行內(nèi)部從業(yè)人員本身素質(zhì)的客觀原因造成的操作風險，往往體現(xiàn)為想作為卻因自身能力所限而無法作為，該風險相對于道德風險的“態(tài)度”問題，更多體現(xiàn)在能力問題上。個人住房貸款從業(yè)人員整體素質(zhì)不佳，普遍存在著法律意識淡薄、風險認識不足、業(yè)務(wù)能力欠缺的問題。目前對于能力風險的危害認識不足，伴隨著個人住房貸款業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，該風險將逐步成為制約業(yè)務(wù)更深層次發(fā)展的瓶頸以及其它各類風險的源頭。

    2、外部人的欺詐風險。“外部人”是指各類借款人或機構(gòu)。外部人的欺詐風險主要表現(xiàn)在不良借款人或者是不良合作機構(gòu)出于資金融通、騙貸、套貸等各種目的，通過虛構(gòu)借款人等各種方式，利用銀行急于拓展業(yè)務(wù)、內(nèi)控制度不健全、政策制度執(zhí)行不到位等薄弱環(huán)節(jié)，而實施的業(yè)務(wù)詐騙。在當前宏觀調(diào)控吃緊、市場信貸資金規(guī)模受限等背景下，對于外部的欺詐風險應(yīng)尤為警惕。

    三、個人住房貸款業(yè)務(wù)操作風險管理對策

    1、切實加強風險責任的追究機制。在個人住房貸款操作風險的管理當中，首要問題就是對人員的規(guī)范與處理。必須通過補充、修改完善相關(guān)的問責制度，加大對信貸部門各級領(lǐng)導(dǎo)人員管理責任的追究力度，特別是加大對由于失職造成風險損失的相關(guān)人員的責任追究力度。再次要適應(yīng)強化內(nèi)控、規(guī)范管理的需要，，對有關(guān)規(guī)章制度做進一步補充與細化，明確責任追究的重點和要求。最后要通過對處理程序的調(diào)查、完善，明確處理程序中應(yīng)貫徹的原則、責任認定部門、責任認定的監(jiān)察部門、責任認定程序與處理程序的對接等。

    提高個人住房貸款執(zhí)行人員的綜合素質(zhì)  操作風險的防范關(guān)鍵是對行為人的控制。一方面商業(yè)銀行要以人為本，建立一個綜合教育網(wǎng)絡(luò)，并保證教育的連續(xù)性、系統(tǒng)性和針對性。使個人住房貸款執(zhí)行人員熟悉自身崗位工作職責要求，理解和掌握房貸業(yè)務(wù)的整體流程和關(guān)鍵風險點，同時加強員工的職業(yè)道德。另一方面商業(yè)銀行要建立公正、合理、高效的人力資源管理體制，增強員工的責任感。對于個人住房貸款運行人員要把好“入門關(guān)”，對重要崗位的員工要嚴格挑選，并適時進行崗位輪換，防范房貸業(yè)務(wù)中的操作風險。

    3、強化個人住房貸款業(yè)務(wù)審查過程。建立健全嚴格的信用體系為目標，構(gòu)筑風險評估防護平臺。就銀行內(nèi)部而言，可以在完善和推進存款實名制的基礎(chǔ)上，通過收集客戶信用信息，建立以客戶信用記錄檔案數(shù)據(jù)庫，并實現(xiàn)各商業(yè)銀行間聯(lián)網(wǎng)，信息共享。就社會而言，應(yīng)當由政府牽頭，組織稅務(wù)、工商等部門成立專門的信用報告機構(gòu)，在客戶收入、債務(wù)、稅收及誠信等方面建立一套信用管理體系，對客戶發(fā)生的任何信用行為能迅速準確地反映，提高信貸審查質(zhì)量和效率。

    4、嚴格制定個人住房貸款審批程序。主要從以下三個方面著手：一是嚴格房地產(chǎn)信貸審批標準。認真審查借款人綜合素質(zhì)，尤其要重點考察客戶第一還款來源，落實優(yōu)質(zhì)還款來源，嚴格按照房地產(chǎn)信貸要求，從嚴審批。二是嚴肅審批行為，信貸審批人要客觀、公正、謹慎地履行自己的職能，堅決抵制各種外來因素對房地產(chǎn)信貸審批的干擾。

    5、加強個人住房貸款貸后管理。首先一定要以項目為主線，實行貸后批量管理。通過對開發(fā)項目進行全程追蹤管理，監(jiān)管工程進度，落實階段性擔保責任，同時要積極爭取開發(fā)商支持，協(xié)助做好按揭貸款的協(xié)調(diào)清收工作。其次是因戶制宜，多管齊下，針對借款人實際狀況，采取不同清收措施：對借款人短期無惡意違約行為，及時電話催款通知；還款能力明顯下降，較長期限未按時還款的應(yīng)主動上門掌握情況，積極清收，逐步追討拖欠額；還款意愿好，還款能力下降、還款壓力增大的客戶，在控制風險的情況下，可采取展期的方式，減輕還款壓力；對于少數(shù)惡意拖欠戶及明顯無還款能力的借款人，及時通知保證人履行擔保責任或提起訴訟，及時收回貸款本息。最后要革新檔案管理模式，發(fā)揮檔案管理效能，將以往貸款發(fā)放后移交檔案模式改為先交后放，凡是資料不全、手續(xù)不到位的貸款，一律不得發(fā)放。同時檔案資料管理要實行“交接嚴密、專人保管、全面檢查”的制度，通過提高檔案管理基礎(chǔ)建設(shè)，發(fā)揮其基礎(chǔ)管理效能，為貸款清收提供有力的支撐保障。

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