一、  案情簡介及法院裁判 

（一）案件基本情況 
2010 年 7 月 1 日，長春雙龍實業(yè)集團有限公司（下稱“雙龍公司”）與一審被告中國民生銀行股份有限公司長春分行（下稱“民生銀行”）簽訂《房屋租賃合同》，合同中雙方約定：民生銀行租賃雙龍公司位于長江路 68 號雙龍大廈的房屋 800 平方米作為營業(yè)網(wǎng)點使用，租期八年，自 2010 年 7 月 1 日起至 2018年 8 月 30 日止，其中包含兩個月免租期供民生銀行裝修。租賃前三年租金為 192萬元／年，第四年起每年遞增 10%。合同簽訂后，雙龍公司按規(guī)定對租賃房屋進行了登記備案，按約定時間將租賃物交付給民生銀行，民生銀行自行對租賃物進行了裝修，并對租賃物進行了使用，民生銀行交付了三年租金 576 萬元。2012年 9 月 28 日，民生銀行向雙龍公司發(fā)出解除《房屋租賃合同》的通知，稱由于租賃物所在支行的營業(yè)面積和使用結構設置上，已不能滿足總行的要求，需要在 2013 年 3 月 31 日前換址，后續(xù)工作雙方協(xié)商解決。2013 年 6 月 30 日，民生銀行搬出租賃房屋。因雙方未能就解除租賃關系造成的賠償事宜達成一致，2013年 8 月 13 日雙龍公司訴至一審法院，請求：民生銀行賠償因違約造成的損失1289.44 萬元（八年租金即 1865.44-576 萬元），消除因民生銀行不當裝修給房屋結構造成的安全危險，恢復房屋的原狀。
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（二）法院裁判情況 
一審法院認為：首先，民生銀行已實際搬出租賃場地，雙方之間的租賃合同已事實解除；其次，民生銀行以租賃條件不符合總行規(guī)定而主張解除合同的事由不符合租賃合同約定的解除條件，所以民生銀行沒有已成就的解除合同條件，根據(jù)最高人民法院研究室對《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第 24 條理解與適用的請示的答復，民生銀行解除合同的通知不能發(fā)生合同解除的效力，其單方解除合同行為屬違約行為，所以應當承擔賠償雙龍公司損失的違約責任；再次，關于損失賠償，民生銀行根本違約而單方解除合同，應賠償雙龍公司的實際損失與可得利益損失，但雙龍公司作為守約方在民生銀行搬離租賃房屋后拒絕接收訴爭房屋，沒有履行防止損失擴大的義務。雙龍公司為將租賃場地給民生銀行而減免的案外人的租金損失為直接損失，民生銀行應予賠償 145.20 萬元。法院結合雙方的過錯程度，酌定民生銀行向雙龍公司給付租金損失至鑒定意見出具后的日期共 176 萬元。 二審法院認為：第一，民生銀行在不具有法定或約定的解除條件情形下發(fā)出的解除合同通知不具有合同解除的效力，其搬離租賃場地，實際終止履行雙方的租賃合同，其單方解除合同的行為屬于根本違約行為，應當承擔違約責任；第二，民生銀行作為租賃人，在雙方對于添附物沒有約定的情況下，應當將租賃房屋恢復原狀，所以雙龍公司在民生銀行未將租賃房屋恢復原狀期間有權拒絕接收訴爭房屋（此點不同于一審法院認為的雙龍公司未履行防止損失擴大的義務），即民生銀行應當賠償雙龍公司租賃房屋恢復原狀期間的租金損失；第三，，具體賠償損失數(shù)額包括租賃房屋恢復原狀期間的租金、房屋待租期的損失（法院酌定為四個月租金額）以及雙龍公司為將租賃房屋給民生銀行而減免案外人劉軍的租金（法院酌定為 100 萬元）。 
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二、 民生銀行可否單方解除租賃合同 

案件爭議問題是由民生銀行基于解除合同的意思而單方搬離租賃場地而引起的，所以首先需分析民生銀行單方搬離租賃場地解除合同的行為是何性質(zhì)，其單方發(fā)出解除合同通知是否發(fā)生解除合同的效力。 

（一）我國現(xiàn)行法中合同解除權的規(guī)定 
判斷民生銀行是否有合同解除權、是否發(fā)生合同解除的效果，需清楚我國現(xiàn)行法律中對于合同解除權的規(guī)定。合同解除，崔建遠老師的定義為：“是指在合同成立以后，當解除的條件具備時，因當事人一方或雙方的意思表示，使合同關系自始或僅向?qū)硐麥绲男袨椋彩且环N法律制度。”我國法律中對合同解除權最主要的原則性規(guī)定體現(xiàn)在《合同法》第九十三條至第九十六條，規(guī)定了協(xié)商解除、約定解除及法定解除三種解除情形、解除權消滅及解除權行使方式。其中，第九十三條規(guī)定了合同的協(xié)商解除、約定解除，第九十四條規(guī)定了當事人可以解除合同的五種法定情形，2此五種情形是實踐中判斷是否具有法定解除權的常用依據(jù)。第九十六條中規(guī)定了當事人一方依照約定解除及法定解除的規(guī)定主張解除合同的，應當通知對方，且合同自通知到達對方時解除。除上述《合同法》總則中對合同解除權的規(guī)定之外，《合同法》分則中亦有對合同解除的特殊規(guī)定，包括特定方有任意解除權的規(guī)定以及一方違約時另一方有特別解除權的規(guī)定。 任意解除權，是指在法律的特殊規(guī)定下，合同特定一方隨時可以解除合同的權利，即不需要對方有違約行為也可行使解除權。有關任意解除權的情形具體如下：1.贈與人的任意解除權（《合同法》第一百九十五條）.
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（二）案例中民生銀行單方解除合同行為的評析 
民生銀行單方搬離租賃場地并非沒有任何理由，而是其認為已經(jīng)出現(xiàn)了雙方約定的解除條件，根據(jù)該約定解除條件其認為自身具有單方解除權，但事實上兩審法院均未認定約定解除條件已成就，具體分析如下。案例中，雙龍公司與民生銀行簽訂的《房屋租賃合同》第 11.2 條約定：合同期內(nèi)，如果民生銀行根據(jù)人民銀行或總行機構管理規(guī)定需撤銷時，經(jīng)雙龍公司查驗屬實后應允許民生銀行提前終止合同，民生銀行應給予雙龍公司相應的補償。22012 年 9 月 24 日，民生銀行總行下發(fā)《民生銀行營業(yè)網(wǎng)點建設房產(chǎn)標準》，規(guī)定：長春屬三類地區(qū)，租金標準為 170 元／m2／月。而本案中雙龍公司租賃民生銀行的租金標準為 200 元／m2／月，超出了總行規(guī)定。且民生銀行提出總行對其進行檢查，因為營業(yè)面積和使用結構設置上均已不能滿足總行的要求而要求解除租賃合同。雙方簽訂的租賃合同是賦予了民生銀行在根據(jù)人民銀行或總行機構管理規(guī)定需撤銷時的合同解除權，但民生銀行主張的情形是否已經(jīng)符合合同約定的合同解除條件呢？一審和二審法院均不認為合同約定的解除條件已經(jīng)成就。案例中民生銀行主張解除合同的證據(jù)依據(jù)為雙龍公司租賃民生銀行的租金標準（200 元/㎡/月）高于民生銀行總行對長春地區(qū)租金標準（170元/㎡/月）的規(guī)定，民生銀行判斷此情況已經(jīng)符合其與雙龍公司約定的合同解除情形，所以通過送達解除合同的通知以解除租賃合同，但僅僅租金標準高于總行規(guī)定并不一定導致民生銀行被撤銷，事實上民生銀行作為總行的支行也并未被撤銷，僅僅是換址經(jīng)營。所以，一、二審法院均認為民生銀行與雙龍公司約定的解除條件并未成就，民生銀行單方搬離租賃場地的行為屬于嚴重的違約行為。 
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三、  可否要求民生銀行繼續(xù)履行租賃合同 ..... 9 
（一）繼續(xù)履行的概念及現(xiàn)行法規(guī)定 ..... 9 
（二）案例中要求民生銀行繼續(xù)履行的可行性 ........ 13
四、  民生銀行既未解除合同又不適宜強制履行的解決方式 .......... 16 
（一）此類案件的審判實踐 ..... 16 
（二）賦予民生銀行作為租賃合同違約方的合同解除權 ...... 17 
五、  如何確定民生銀行的違約損害賠償范圍 ...... 20 
（一）違約損害賠償?shù)幕靖拍詈鸵?guī)定 ...... 20 
（二）民生銀行違約損害賠償范圍的具體分析 ........ 26 

五、 如何確定民生銀行的違約損害賠償范圍 

通過上文論述，民生銀行作為違約方?jīng)]有合同解除權，其解除合同的通知也不發(fā)生合同解除的效力。其實際搬離租賃場地的行為不論是被稱為“事實解除”，還是“合同終止”，還是如作者所述賦予特定情況下的解除權，事實上，這意味著其已不再履行租賃合同。民生銀行不再履行租賃合同，則需對雙龍公司的損失進行賠償，但雙方正因為損失賠償問題未能達成一致意見而訴諸法院且成為庭審過程中的爭議焦點，為此，此部分將分析民生銀行應承擔的損害賠償范圍問題。 

（一）違約損害賠償?shù)幕靖拍詈鸵?guī)定 
損害，即損失，是財產(chǎn)或法益所受的不利益，亦即受害人對該特定損害事故的利害關系，亦為受害人因特定損害事故所喪失的利益，該利益乃受害人的財產(chǎn)狀況于損害事故發(fā)生前后之差。1這是損害差額說對損害的定義，以被害人總財產(chǎn)的變化來衡量損害是否存在以及損害大小，為此差額說也被學者所批判，因為其對于非財產(chǎn)損害難以計算�，F(xiàn)實的損害說，即組織說，認為損害，乃交易上以金錢取得或出售的財物所受的侵害，組織說以實際上的差額為前提，將直接損害作為損害賠償?shù)淖畹皖~。2此外還有規(guī)范之損害概念，該說認為損害應當從法律規(guī)范意旨理解損害的意義，3如損害事實發(fā)生后，即使沒有財產(chǎn)總額上的差額，但依據(jù)法律的意旨，受害人仍有損害，應與賠償�？傊瑩p害即受害人因發(fā)生損害事故而遭受的利益上的損失。 由上述定義可知，損害的前提是發(fā)生損害事故，而損害事故的類型可能是侵權行為也可能是違約行為，由此所產(chǎn)生的損害即侵權損害和違約損害。所以違約損害的概念是指在合同法中因違約行為所導致的損害，而非侵權行為。我國合同法中常見的違約行為包括：不履行合同義務或不完全履行合同義務、遲延履行等。 
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結    論 

租賃合同違約方無解除權但又不適合強制履行的僵局，迫使法院繞開現(xiàn)行法的規(guī)定判決“事實解除”或“終止履行”，對此作者以為合同法的效率原則、公平、正義理念足以支撐我們賦予違約方合同解除權，通過設定特殊語境下的違約方合同解除權，解決類似案例中的交易僵局，實現(xiàn)效率原則，提高資源的有效利用率。同時賦予違約方合同解除權使不效率合同得以解除后，應重視對于非違約方的損害賠償，厘清實際損失與可得利益。結合租賃合同的實際情況，減損規(guī)則的起算時間要因裝飾裝修物對于房屋主體安全的影響程度而不同，作者認為在未拆除對房屋主體安全有影響的裝飾裝修物期間，不適用減損規(guī)則對非違約方的損害賠償范圍做限定。雖然案件中兩審法院均認為雙龍公司為訂立后一合同而減免案外人的 330 萬元屬于直接損失，但作者并不贊同，因為此 330萬已經(jīng)內(nèi)化為后一合同的價款之內(nèi)，只要通過期望損害賠償即可使雙龍公司得到賠償，無需另行計算。所以實踐中的案例為我們提出了法律適用的難題，對此我們不應簡單堅守法律表面文義，而應積極尋求解決糾紛的方式，筆者為解決案例中的交易僵局而賦予租賃合同違約方特定語境下的解除權，且對具體案件的賠償范圍提出自己理解，從而更適當?shù)慕鉀Q案例糾紛，但仍需進一步研究。 
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參考文獻(略)