第 1 章   緒論

1.1   研究背景

在多年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)及建筑行業(yè)隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn)獲得了飛速發(fā)展的良機(jī)，在工程項(xiàng)目中通過(guò)各種內(nèi)部管理手段的優(yōu)化推動(dòng)項(xiàng)目順利開展也是當(dāng)前工程建設(shè)公司的主要發(fā)展方向。工程招標(biāo)作為項(xiàng)目建設(shè)對(duì)成本進(jìn)行有效控制的重要方式，對(duì)于行業(yè)內(nèi)公司的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。特別是近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)由于受到調(diào)控政策的影響，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更為激烈，企業(yè)壓縮成本，加強(qiáng)內(nèi)部管理規(guī)范的動(dòng)機(jī)更為明確。招標(biāo)管理作為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的重要手段，對(duì)于工程項(xiàng)目的開展起到了較好的規(guī)范作用。在工程招標(biāo)活動(dòng)中，能夠通過(guò)預(yù)先確定的招標(biāo)條款來(lái)鎖定成本要求，并設(shè)定項(xiàng)目參與門檻，通過(guò)招標(biāo)環(huán)節(jié)來(lái)對(duì)工程項(xiàng)目中的各項(xiàng)實(shí)施目標(biāo)進(jìn)行有效控制。由于招標(biāo)制度在我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)中實(shí)施實(shí)踐不長(zhǎng)，因此經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目各參與方溝通不暢、項(xiàng)目運(yùn)作拖沓、成本失控等各種現(xiàn)象，而很多房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中發(fā)生的問(wèn)題都或多或少的與房地產(chǎn)招標(biāo)管理中的把關(guān)不嚴(yán)有所關(guān)聯(lián)，只有在全面的進(jìn)行科學(xué)招標(biāo)管理體系的構(gòu)建中才能杜絕該類問(wèn)題，并且將房產(chǎn)企業(yè)的管理水平有效提升。

在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)，招標(biāo)是建設(shè)方通過(guò)競(jìng)價(jià)機(jī)制，以公開公平的方式，從多個(gè)合作伙伴中遴選承包單位，并通過(guò)該方式確定參與工程項(xiàng)目的各個(gè)承建成員的形式。近年來(lái)根據(jù)市場(chǎng)變化的情況，我國(guó)對(duì)于招投標(biāo)法則相關(guān)條例進(jìn)行了修改和細(xì)化，有更為有效的對(duì)房地產(chǎn)的招標(biāo)項(xiàng)目起到更好的指導(dǎo)和規(guī)范作用。不過(guò)由于我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)在規(guī)模和發(fā)展程度上存在較大的差異，很多企業(yè)依舊按照較為粗放的管理模式在經(jīng)營(yíng)發(fā)展，對(duì)于招標(biāo)管理規(guī)范化的忽視也導(dǎo)致在工程承建的過(guò)程中產(chǎn)生各類問(wèn)題，這是當(dāng)前行業(yè)發(fā)展需要克服的頑疾。

隨著房產(chǎn)市場(chǎng)由多年以來(lái)的飛速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向較為平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，企業(yè)發(fā)展更趨理性，在原來(lái)高速增長(zhǎng)時(shí)期忽視的問(wèn)題得以暴露。而隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面的提升，制度不規(guī)范、內(nèi)控能力低下的企業(yè)必將被市場(chǎng)所淘汰。在不斷促進(jìn)內(nèi)部挖潛、降耗增效的管理制度優(yōu)化過(guò)程中，房產(chǎn)企業(yè)管理體系的核心——招標(biāo)管理體系是其進(jìn)行企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的重要方面。本文針對(duì)某房產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)管理體系優(yōu)化進(jìn)行相關(guān)研究，并通過(guò)其招標(biāo)管理中出現(xiàn)的典型問(wèn)題進(jìn)行分析，對(duì)于該行業(yè)在招標(biāo)管理的規(guī)范和進(jìn)步上具有一定示范作用。

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1.2   研究目的和意義

招標(biāo)管理一直是我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)非常重視的內(nèi)部管理體系，如何在我國(guó)相關(guān)管理法規(guī)的要求下制定符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的招標(biāo)體系，是當(dāng)前房產(chǎn)企業(yè)提升自身發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。同時(shí)，招標(biāo)管理也是當(dāng)前房產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)中對(duì)于成本、質(zhì)量、工期要求進(jìn)行控制和衡量的制度規(guī)范，對(duì)于企業(yè)降低成本、提升工程建設(shè)水平都是重要的制度保障，本文研究意義主要在于以下幾個(gè)方面：

首先，本文試圖根據(jù) NW 公司的發(fā)展特點(diǎn)，制定符合其戰(zhàn)略目標(biāo)方向的招標(biāo)管理體系。由于本文研究的主要案例選取的 NW 房產(chǎn)企業(yè)屬于中小房產(chǎn)企業(yè)，其具備該類型企業(yè)的主要特點(diǎn)，即其重要資源都集中在對(duì)于地塊的投標(biāo)、儲(chǔ)備以及后續(xù)的建設(shè)、開發(fā)、銷售上，而屬于內(nèi)部管理體系的招標(biāo)管理成為了企業(yè)經(jīng)常忽視的方面。然而隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，這種粗放式的內(nèi)部管理體系必然要進(jìn)行制度規(guī)范，才能適應(yīng)未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)節(jié)奏，本文通過(guò)優(yōu)化企業(yè)招標(biāo)管理體系，能夠使得該企業(yè)更好的面對(duì)未市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。

其次，在當(dāng)前我國(guó)房產(chǎn)管理制度的不斷規(guī)范下，對(duì)于房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理中的各種不規(guī)范、不合理現(xiàn)象也要予以糾正和完善。特別是在房地產(chǎn)招標(biāo)管理中，由于金額巨大，涉及面較廣，只有通過(guò)完善的招標(biāo)管理體系建設(shè)才能保證我國(guó)房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量和水平。本文通過(guò)規(guī)范招標(biāo)管理體系的建設(shè)，能夠?yàn)橥惙慨a(chǎn)企業(yè)在招標(biāo)制度建設(shè)中提供模板和參照，能夠以當(dāng)前市場(chǎng)規(guī)范建設(shè)為藍(lán)本，推動(dòng)我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目水平的整體提升，這也是我國(guó)在房產(chǎn)建設(shè)領(lǐng)域需求自我提升的必然要求。因此，本文進(jìn)行招標(biāo)管理體系優(yōu)化的相關(guān)研究，能夠有效促進(jìn)我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)招標(biāo)制度的規(guī)范，具備一定的社會(huì)價(jià)值。

最后，在房產(chǎn)開發(fā)的下游合作企業(yè)中，也需要以房產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)管理體系為建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行有效的質(zhì)量管控，以提升承建項(xiàng)目的建設(shè)水平。所以，進(jìn)行房產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)管理體系優(yōu)化的相關(guān)研究，可以為房產(chǎn)行業(yè)整體供應(yīng)鏈的提升提供推動(dòng)力，能夠有效促進(jìn)房產(chǎn)商和承建商的有效合作，加強(qiáng)整個(gè)房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)鏈條在制度和標(biāo)準(zhǔn)上的提升與完善，為房產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在制度建設(shè)上提供理論和實(shí)踐依據(jù)，這也是本研究所具備的現(xiàn)實(shí)意義。

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第 2 章   招標(biāo)管理相關(guān)理論概述

2.1   相關(guān)研究文獻(xiàn)綜述

2.1.1   招標(biāo)管理制度的起源

當(dāng)前在各行業(yè)中盛行的招投標(biāo)制度最早也發(fā)源于建筑業(yè)，以該行業(yè)的招投標(biāo)流程為基本模版，在其后不斷加以優(yōu)化和改進(jìn)，成為了企業(yè)重要管理活動(dòng)之一。在建筑業(yè)發(fā)展過(guò)程中，為了更好的對(duì)特定商品采購(gòu)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)和范圍限定，在市場(chǎng)交易的活動(dòng)中逐步形成了招標(biāo)制度的雛形。招標(biāo)管理不僅與特定商品的屬性有著緊密聯(lián)系，同時(shí)也和建筑行業(yè)主要進(jìn)行大宗商品采購(gòu)和大型承建商合作的行業(yè)特色有著內(nèi)在聯(lián)系。相對(duì)于其它行業(yè)，建筑行業(yè)的內(nèi)部分工和建筑產(chǎn)品的特性促進(jìn)了招標(biāo)制度的發(fā)展：

(1)建筑業(yè)的分工細(xì)化促進(jìn)了招標(biāo)制度形成

在早期商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下，社會(huì)分工促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)分工的發(fā)展，也使得建筑業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生了更多的部門和職能分工，建筑業(yè)本身在運(yùn)行中就具備以下特性：

首先是產(chǎn)品的規(guī)模性和特制性，由于建筑行業(yè)在進(jìn)行每件產(chǎn)品的生產(chǎn)建造時(shí)，都要根據(jù)不同的地點(diǎn)和時(shí)間要求進(jìn)行具體產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，這與大規(guī)模批量制造的商品是有所差異的，特別很多情況下，建筑業(yè)是按照項(xiàng)目方式開展的，每一個(gè)建筑項(xiàng)目都有固定的工期、成本、質(zhì)量的要求，這在其誕生開始就有著特有的特性，因此在與之相關(guān)的配套產(chǎn)品的采購(gòu)上也要符合建筑業(yè)的運(yùn)營(yíng)規(guī)律。

其次，由于建筑是屬于不動(dòng)產(chǎn)商品，在其建造過(guò)程中及完成之后需要固定在特定的地點(diǎn)，其功能性和持續(xù)的社會(huì)影響對(duì)其相關(guān)配件提出了較為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，也對(duì)制造商設(shè)立了相應(yīng)的門檻

最后，建筑產(chǎn)品屬于價(jià)值巨大的商品，在建造過(guò)程中需要耗費(fèi)大量的人力與資金，并且還需要較長(zhǎng)的周期才得以完成，則與之配套的產(chǎn)品也屬于價(jià)值較大的產(chǎn)品，因此在進(jìn)行相關(guān)采購(gòu)的時(shí)候需要設(shè)定嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，以確保其能夠符合建筑業(yè)的需求。建筑業(yè)的多種限定使得其商品采購(gòu)和合作伙伴的選定具有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)限定，這為招標(biāo)制度的形成提供了行業(yè)基礎(chǔ)。

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2.2   工程招標(biāo)管理的概念、類型和特點(diǎn)

2.2.1   工程招標(biāo)的相關(guān)概念

工程招標(biāo)是在建筑領(lǐng)域中最為常見的進(jìn)行合作方遴選的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，能夠在可供選擇的市場(chǎng)范圍內(nèi)，通過(guò)工程招標(biāo)選擇最大程度上提供最優(yōu)質(zhì)量或者最低價(jià)格的相關(guān)建筑產(chǎn)品或者服務(wù)。將建筑工程視為一個(gè)完整的項(xiàng)目，那么工程招標(biāo)就是通過(guò)公開發(fā)布信息，讓合乎標(biāo)準(zhǔn)的參選者通過(guò)公開競(jìng)爭(zhēng)的程序，在法律規(guī)范和制度內(nèi)進(jìn)行合作單位的最優(yōu)選擇，在工程招標(biāo)的支持下，招標(biāo)方可以有效實(shí)現(xiàn)成本最小化和項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。

2.2.2   工程招標(biāo)的主要特點(diǎn)

對(duì)建設(shè)工程實(shí)行招標(biāo)管理的核心要求是在一定范圍內(nèi)遴選最佳的合作承建商，以確保工程項(xiàng)目能夠以最低的成本、最短的時(shí)間和最優(yōu)的質(zhì)量完成，在當(dāng)前工程招標(biāo)的不斷完善中，一般要遵守下面的原則：(1)以公開、透明的形式進(jìn)行招標(biāo)；(2)通過(guò)公平競(jìng)爭(zhēng)的方式來(lái)遴選承建商；(3)通過(guò)經(jīng)濟(jì)效益最大化來(lái)進(jìn)行優(yōu)化；(4)交易過(guò)程要遵守法律和市場(chǎng)規(guī)則；(5)對(duì)于招標(biāo)過(guò)程中的不法行為要堅(jiān)決杜絕。

我國(guó)《招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定國(guó)內(nèi)工程招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種方式。公開招標(biāo)又稱為無(wú)限競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，是指通過(guò)發(fā)布招標(biāo)公告，招標(biāo)人邀請(qǐng)不特定的法人或其他組織參加投標(biāo)。公開招標(biāo)是我國(guó)工程建設(shè)中最常使用的招標(biāo)形式，由于公開招標(biāo)符合招標(biāo)管理公開透明的特點(diǎn)，對(duì)于遏制招標(biāo)過(guò)程中的內(nèi)幕交易和腐敗行為有較好的效果，因此當(dāng)期我國(guó)多數(shù)工程都開始應(yīng)用公開招標(biāo)的形式，通過(guò)公開在投標(biāo)人中間選擇合適的承建商，對(duì)于工程建設(shè)方在成本耗費(fèi)和時(shí)間管理上都有著較好的效果。不過(guò)，公開招標(biāo)在準(zhǔn)備階段要耗費(fèi)較長(zhǎng)的時(shí)間要搜集各種資料和候選人信息，對(duì)于緊急的工程項(xiàng)目不太適用，因此有時(shí)候會(huì)應(yīng)用時(shí)間較短、范圍較小的邀請(qǐng)招標(biāo)來(lái)替代。

邀請(qǐng)招標(biāo)又稱為有限競(jìng)爭(zhēng)性投標(biāo)，是指招標(biāo)人向特定的法人或其他組織發(fā)送投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)其參加投標(biāo)。其特點(diǎn)是：

(1)在這個(gè)招標(biāo)活動(dòng)中，由于參與投標(biāo)組織都是由招標(biāo)方定向邀請(qǐng)，但是在程序上還是要保證公平性，所以在數(shù)量上按照大于三家單位的進(jìn)行邀請(qǐng)。

(2)邀請(qǐng)招標(biāo)屬于封閉式的招標(biāo)體系，只是在小范圍內(nèi)對(duì)于特定組織進(jìn)行邀請(qǐng)，所以在招標(biāo)流程中可以省略招標(biāo)公告的步驟，并且其它組織或者法人即使得知了該項(xiàng)招標(biāo)活動(dòng)，也無(wú)權(quán)參與投標(biāo)，這是邀請(qǐng)招標(biāo)的特征所決定的。

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第 3 章   NW 房地產(chǎn)公司工程招標(biāo)管理現(xiàn)狀分析 ..................... 13

3.1   NW 房地產(chǎn)公司基本情況 ............... 13

3.1.1   組織架構(gòu) ................... 13

第 4 章   NW 房地產(chǎn)公司工程招標(biāo)管理體系的優(yōu)化設(shè)計(jì) ............... 21

4.1   工程招標(biāo)管理體系優(yōu)化目標(biāo)及原則 .............. 21

4.2   組織體系優(yōu)化設(shè)計(jì)................... 21

第 5 章   NW 房地產(chǎn)公司工程招標(biāo)管理體系優(yōu)化實(shí)施效果分析................ 27

5.1   實(shí)施步驟 ............... 27

5.2   主要優(yōu)勢(shì) ............... 27

第 5 章   NW 房地產(chǎn)公司工程招標(biāo)管理體系優(yōu)化實(shí)施效果分析

5.1   實(shí)施步驟

NW 公司進(jìn)行全新招標(biāo)管理體系的優(yōu)化，首先需要得到公司領(lǐng)導(dǎo)層的認(rèn)可和支持，讓公司領(lǐng)導(dǎo)層認(rèn)識(shí)到招標(biāo)管理優(yōu)化的重要性，才能在全新流程和制度的確立中得到支持；在公司部門體系的變動(dòng)上，由于招投標(biāo)采購(gòu)中心以及招投標(biāo)管理委員會(huì)的設(shè)立，對(duì)于企業(yè)原有的組織結(jié)構(gòu)和職能部門都有所調(diào)整，就需要在公司內(nèi)部會(huì)議上將該部門職權(quán)范圍進(jìn)行公布，讓公司全員了解招標(biāo)流程調(diào)整的意圖，并讓全體成員遵守相關(guān)的制度和規(guī)范；同時(shí)，在招投標(biāo)中心的建立上，從內(nèi)部選用或者外聘專門的招投標(biāo)管理人員，確保能夠以專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)進(jìn)行招投標(biāo)管理優(yōu)化工作的開展。

在招標(biāo)管理體系的優(yōu)化實(shí)施中，首先按照招標(biāo)管理涉及的部門和流程，依次進(jìn)行組織體系和管理流程的調(diào)整，再依次對(duì)相關(guān)程序和規(guī)范加以完善，并建立科學(xué)合理的供方資源管理體系，在各項(xiàng)機(jī)構(gòu)確立的基礎(chǔ)上，與原來(lái)負(fù)責(zé)招標(biāo)管理工作的成本管理部進(jìn)行工作對(duì)接，將原有招標(biāo)相的制度和文件進(jìn)行全面的整理和歸納，然后按照新流程進(jìn)行招標(biāo)工作的開展。然后，在專門的招投標(biāo)部門成立之后，，要積極通過(guò)招投標(biāo)管理委員會(huì)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)，進(jìn)行相關(guān)示范性招標(biāo)工作的開展，讓公司內(nèi)部在最短時(shí)間內(nèi)能夠適應(yīng)新的流程，并且通過(guò)不同部門之間的有效合作將整個(gè)流程理順，加強(qiáng)原有招標(biāo)流程中個(gè)別環(huán)節(jié)的控制，并進(jìn)行新老招標(biāo)管理方式的對(duì)比，從成本和效益上讓公司能夠感受到招標(biāo)體系優(yōu)化的成果。最后，通過(guò)體系優(yōu)化，招標(biāo)中心應(yīng)該對(duì)于該流程發(fā)出現(xiàn)的各類問(wèn)題進(jìn)行及時(shí)溝通和解決，部門之間的矛盾應(yīng)該及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)層反饋，如果制度中存在缺陷，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)權(quán)衡之后進(jìn)行調(diào)整，如果部門個(gè)別人員存在異議，由公司規(guī)章進(jìn)行處罰，確保新型招標(biāo)管理體系具備權(quán)威性和制度性。

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結(jié)論

本文結(jié)合招標(biāo)管理的相關(guān)理論，針對(duì) NW 房地產(chǎn)公司工程招標(biāo)管理體系的現(xiàn)狀及效果進(jìn)行了描述。本文在研究中主要對(duì) NW 公司一直以來(lái)采用的招標(biāo)管理體系中存在的缺陷進(jìn)行了研究，并歸納了相應(yīng)的問(wèn)題，按照招標(biāo)管理的原則進(jìn)行了剖析，并提出了全新的優(yōu)化體系，以加強(qiáng)公司內(nèi)部流程的優(yōu)化和成本控制。在本文的研究中，主要針對(duì)公司的組織結(jié)構(gòu)、招標(biāo)流程和供方資源管理提出了改進(jìn)建議。在確保 NW 房地產(chǎn)公司整體業(yè)務(wù)不受影響的情況下，將招標(biāo)管理體系進(jìn)行了整體的優(yōu)化，保證了工程招標(biāo)的順暢運(yùn)行，提高了流程效率與效果。另外，通過(guò)對(duì)于原有招標(biāo)模式，優(yōu)化后的招標(biāo)管理體系在各方面都有較為明顯的優(yōu)勢(shì)，相比原有體系在效率效益上更為顯著。綜合來(lái)看，本論文的研究成果對(duì)于 NW 公司在招標(biāo)管理上的提升效果明顯，并且其研究建議具有一定的典型意義，對(duì)于同類公司在招標(biāo)管理的提升上具有參考作用。

但在研究深度上，本文還存在一定的缺陷，特別是在當(dāng)前招標(biāo)管理逐漸向量化考核、績(jī)效研究的方向深入的情形下，本文還缺乏針對(duì)這個(gè)方面的針對(duì)性研究，這部分內(nèi)容有待進(jìn)一步完善與提高。

參考文獻(xiàn)（略）