1  導(dǎo)論  

1.1  研究背景 
有關(guān)房地產(chǎn)方面的問(wèn)題在中國(guó)一直保持這很高的熱度，國(guó)內(nèi)外對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的研究也一直在進(jìn)行著。近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一定的波動(dòng)，房?jī)r(jià)一直不穩(wěn)定，在此種情形下，房地產(chǎn)公司所面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也更加突出，人們對(duì)房地產(chǎn)商們的資金運(yùn)作情況和所能面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越關(guān)心。體現(xiàn)在現(xiàn)實(shí)生活中的情況就是一方面許多房地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售方式變?yōu)榻档蜆潜P(pán)的售價(jià)來(lái)對(duì)樓房進(jìn)行促銷(xiāo)，并且他們大多數(shù)的的現(xiàn)金流量為負(fù)值。房地產(chǎn)商們紛紛降低手中的房地產(chǎn)庫(kù)存量，用來(lái)回籠資金以防止公司爆發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從這個(gè)角度來(lái)看，建立針對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型，有效的對(duì)該公司未來(lái)可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的預(yù)測(cè)，不僅僅有很好的理論價(jià)值的同時(shí)也具有一定的實(shí)際意義。 國(guó)外的學(xué)者們對(duì)該問(wèn)題的研究在早已開(kāi)展，并且已經(jīng)形成了較為現(xiàn)實(shí)的觀點(diǎn)。然而相比之下，國(guó)內(nèi)的研究則緩慢了許多，從研究的范圍來(lái)看，已經(jīng)開(kāi)展的研究也僅僅針對(duì)部分公司和部分行業(yè)，而從實(shí)際上來(lái)說(shuō)，行業(yè)的差異性也就影響了不同企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理模式的差異性，但是這樣的差異性也就導(dǎo)致該種企業(yè)在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上體現(xiàn)出它行業(yè)本身所獨(dú)有的特點(diǎn)。 本文之所以對(duì)如何建立我國(guó)上市房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制進(jìn)行深入而有詳細(xì)的研究，原因在于作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)家的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì)影響也越來(lái)越大。然而，在房地產(chǎn)行業(yè)看似美好的畫(huà)面的同時(shí)，也暗藏著風(fēng)險(xiǎn)  。這種風(fēng)險(xiǎn)主要是體現(xiàn)在有關(guān)樓市的泡沫問(wèn)題。并且，國(guó)家近些年也加大了對(duì)房市監(jiān)控的力度，相應(yīng)的也出具很多相關(guān)政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。所以說(shuō)房地產(chǎn)公司要在不斷變化的環(huán)境中警惕潛在的風(fēng)險(xiǎn)，反映在報(bào)表上就是資金鏈的不穩(wěn)定。
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1.2  研究目的及意義  近些年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的增長(zhǎng)也越來(lái)越快，這個(gè)“蛋糕”越做越大，其中房地產(chǎn)行業(yè)就貢獻(xiàn)了很大的一部分貢獻(xiàn)，房地產(chǎn)公司的穩(wěn)定就會(huì)代表著房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定就會(huì)使得國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。這正是由于房地產(chǎn)公司本身的特點(diǎn)所決定，房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是可以從房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)體現(xiàn)出來(lái)。所以在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前，通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析，可以有效的看到企業(yè)在經(jīng)營(yíng)方面存在的問(wèn)題，對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行有效的解決，盡可能的阻止財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)。從此角度來(lái)看本文的有一定的實(shí)際意義。 本文分析研究了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的背景，總結(jié)出影響我國(guó)上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的因素，設(shè)計(jì)出合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警指標(biāo)，通過(guò) logistic 模型對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析和財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型的理論，建立了一套符合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的財(cái)務(wù)危機(jī)預(yù)警模型，通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和歸納，檢驗(yàn)了模型的合理和有效性，最后得出結(jié)論，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。  
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2  財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的理論模型  

2.1  財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型的理論基礎(chǔ)  
房地產(chǎn)公司有關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制的建立對(duì)我國(guó)的公司治理與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)把控能力評(píng)價(jià)的延伸。本文在公司有關(guān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的理論基礎(chǔ)之上，進(jìn)一步考慮房地產(chǎn)公司自身所具有的特征，公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警理論主要有危機(jī)管理理論、策略震撼理論、企業(yè)逆境管理理論和企業(yè)診斷理論③，在這些理論的基礎(chǔ)之上進(jìn)一步的對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行行之有效的預(yù)警。危機(jī)管理理論的主要內(nèi)容就是對(duì)公司可能遇到的危機(jī)情況進(jìn)行有效的監(jiān)控，進(jìn)而可以預(yù)防和規(guī)避，使處在危機(jī)中的公司或者公司經(jīng)營(yíng)著能夠在所處的危機(jī)中掙脫出來(lái)，挽救自己。危機(jī)管理理論的產(chǎn)生于 1960 年，是由一位美國(guó)的學(xué)者提出的，在以后的日子里這種理論在商業(yè)界的經(jīng)營(yíng)者中流行開(kāi)來(lái)。這種理論主要將研究的重心放在對(duì)小細(xì)節(jié)的把握上�！拔鹨詯盒《鵀橹鹨陨菩《粸椤本褪菍�(duì)這種理論的一種精辟的概括。簡(jiǎn)單說(shuō)來(lái)就是大到一個(gè)公司，小到一個(gè)公司的經(jīng)營(yíng)著，在從事商業(yè)活動(dòng)的時(shí)候時(shí)時(shí)刻刻都要注意潛在的危機(jī)以及有可能造成危機(jī)之處，對(duì)可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)有一個(gè)較好的評(píng)估與預(yù)警，在危機(jī)爆發(fā)之初就讓它消失在萌芽狀態(tài)。 策略震撼管理也稱(chēng)不可預(yù)期環(huán)境中的管理，它是策略性管理理論的延伸，也為了應(yīng)對(duì)不可預(yù)期的震撼而產(chǎn)生的。不可預(yù)期的震撼一般是指一個(gè)問(wèn)題突然地、不可預(yù)期的出現(xiàn)，并且它代表著一個(gè)新發(fā)生的問(wèn)題，沒(méi)有先例，不能以正常制度、程序或策略來(lái)分析和處理，在組織內(nèi)產(chǎn)生普遍的威脅，促使員工的注意力由生產(chǎn)、銷(xiāo)售或分項(xiàng)作業(yè)轉(zhuǎn)移至其他方面，阻礙組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為使威脅降低到最小，則需要特別建立一套策略管理系統(tǒng)來(lái)發(fā)揮作用。 
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2.2  幾種常見(jiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型  
奧特曼教授是通過(guò)選取 1945 年后的 20 年間的 33 家因爆發(fā)過(guò)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而倒閉的公司作為研究的樣本數(shù)據(jù)，另外還相應(yīng)的選取另外同等數(shù)量的能夠正常經(jīng)營(yíng)下去的公司作為對(duì)比樣本。然后通過(guò)對(duì)這些個(gè)公司樣本數(shù)據(jù)的提取檢驗(yàn)，最終確定 5 的指標(biāo)用來(lái)對(duì)該模型進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。Z 值的大小可以很好的反應(yīng)該公司的財(cái)務(wù)狀況，如果該公司的 Z 值得分很低，則表明該公司極易爆發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，因此公司經(jīng)營(yíng)者需要提高警惕，要對(duì)公司近期的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行有效的分析，從中找出經(jīng)營(yíng)漏洞，同時(shí)該模型也可以對(duì)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的概率能夠有效的判斷，是現(xiàn)在較為流行的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型。邏輯分析法即 L 模型，該模型的原理就是通過(guò)求出一個(gè)樣本指標(biāo)發(fā)生的條件概率，通過(guò)這個(gè)概率的大小意味著該公司爆發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性的高低，這種模型的優(yōu)點(diǎn)在于對(duì)于變量的要求條件比較寬松，這個(gè)變量的概率分布可以不服從正態(tài)分布，這種模型運(yùn)用的前提條件是：第一，所研究的各個(gè)變量之間是非線性相關(guān)的；第二，所選取的樣本數(shù)據(jù)的個(gè)數(shù)必須是回歸參數(shù)。該模型建立的主要原理是：邏輯分析模型是在以假設(shè)事件發(fā)生的概率符合標(biāo)準(zhǔn)邏輯分布的前提下才成立。 

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3   我國(guó)上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵與形成原因 .... 14  
3.1   房地產(chǎn)公司基本特征分析 ........ 14  
3.2   我國(guó)上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的現(xiàn)實(shí)性 ...... 14  
3.3   房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析 .......... 17  
3.3.1   系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因 ....... 18  
3.3.2   非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因 ............. 18  
4   實(shí)證分析 ............ 20  
4.1   理論假設(shè) ...... 20  
4.2   研究設(shè)計(jì) ...... 20 
4.3   實(shí)證過(guò)程及結(jié)果分析 ...... 23 
4.4   模型預(yù)警效果檢驗(yàn) .......... 30  
4.5   本章小結(jié) ...... 30  
5   宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響 ...... 31  
5.1  保證性住房政策對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響 ............ 31  
5.2   土地政策對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響 .......... 31  
5.3   貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響 .... 31  
5.4   稅收對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響 ............ 32  
5.5   外資政策對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響分析 ...... 32 
 
5  宏觀經(jīng)濟(jì)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)影響 
 
5.1 保證性住房政策對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響  該政策主要從兩個(gè)方面來(lái)對(duì)影響上市房地產(chǎn)公司。一方面，從土地供應(yīng)的角度來(lái)看,國(guó)資委在 2010 年 1-3 月份發(fā)出一份文件，在文件中著重強(qiáng)調(diào)了要嚴(yán)格監(jiān)管和審批房地產(chǎn)公司的用地申請(qǐng)，全國(guó)各地的保障性住房建造，棚戶區(qū)的改造以及利用自有土地的住房建造的用地面積要大于所有房屋供應(yīng)面積的十分之七，堅(jiān)決杜絕將這些土地用于商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。因此在此種情形下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們來(lái)說(shuō)，迫使他們放棄高利潤(rùn)的商業(yè)性質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，轉(zhuǎn)而向保障性住房用地的開(kāi)發(fā)。但是由于保障性住房的開(kāi)發(fā)有著開(kāi)發(fā)成本較高，利潤(rùn)較低的缺點(diǎn)，這就會(huì)使大多數(shù)的房地產(chǎn)公司的盈利迅速下降。 另一方面就是從對(duì)住房的需求角度出發(fā)。由于保障性住房的大量出現(xiàn)，是本來(lái)就已經(jīng)飽和的房屋供給市場(chǎng)出現(xiàn)供大于求的狀況，大部分的消費(fèi)者偏好于價(jià)格相對(duì)低廉的保障性住房，這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不得不轉(zhuǎn)向盈利較小的保障性住房市場(chǎng)。與此同時(shí)，越來(lái)越多的保障性住房會(huì)是消費(fèi)者覺(jué)得房?jī)r(jià)下跌的可能性，大部分的消費(fèi)者選擇隔岸觀火，由于消費(fèi)，這就會(huì)使得大部分的商品房閑置，嚴(yán)重影響到了房地產(chǎn)公司的資金流的回收，這也加大爆發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。 

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結(jié)論  

本文以上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)作為研究的樣本數(shù)據(jù)，采取科學(xué)的實(shí)證分析方法，做到理論與實(shí)際相結(jié)合，現(xiàn)代統(tǒng)計(jì)分析方法與應(yīng)用一書(shū)中所介紹的因子分析法結(jié)合 SPSS16.0 這個(gè)現(xiàn)金的分析軟件，經(jīng)過(guò)對(duì)該模型的實(shí)證分析，本文認(rèn)為所研究選取的上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型是科學(xué)的，實(shí)用的，具有一定實(shí)際意義的。經(jīng)過(guò)本文的詳細(xì)研究，總結(jié)出以下結(jié)論：  第一，本文通過(guò)對(duì)上市房地產(chǎn)公司年報(bào)的數(shù)據(jù)進(jìn)行樣本的確定和指標(biāo)的選取，利用科學(xué)的分析軟件和縝密的邏輯分析后，認(rèn)為結(jié)論是合理的，為了本文研究所選取的數(shù)據(jù)是客觀有效的，該預(yù)警模型是很有說(shuō)服力的，也具有很好的實(shí)際意義。  第二，在建立該模型的過(guò)程中，我們不難發(fā)現(xiàn)公司償還債務(wù)能力的好壞直接決定著該共識(shí)能否正常的運(yùn)營(yíng)下去。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)者要時(shí)刻關(guān)注公司財(cái)務(wù)信息的變化，如果發(fā)現(xiàn)公司負(fù)債與資產(chǎn)的比值又逐漸增大之勢(shì)，，就要分析造成這種情況的主要原因是什么，將有可能爆發(fā)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)扼殺在搖籃之中。  第三，由于房地產(chǎn)行業(yè)與其他的行業(yè)關(guān)聯(lián)性較高，因此從微觀的角度來(lái)說(shuō)，單個(gè)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)定性決定著整個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定性。也就是說(shuō)，單個(gè)公司進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的必要的。  
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參考文獻(xiàn)(略)

本文編號(hào)：75996