本文關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)善意取得，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

    [案情介紹]  陸小峰與周忠蘭系夫妻關(guān)系，共同擁有房屋一套，該房屋產(chǎn)權(quán)證上所有權(quán)人一欄為陸小峰。2007年9月12日，陸小峰在未征得妻子同意的情況下，經(jīng)揚(yáng)州雅居房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱雅居公司）中介服務(wù)，與葉冰松簽訂了《房地產(chǎn)買賣契約》及《補(bǔ)充協(xié)議》各一份，約定陸小峰將上述房屋出售給葉冰松；協(xié)議簽訂后，葉冰松于同年9月22日按約支付了全部購(gòu)房款385000元并實(shí)際入住，陸小峰委托雅居公司處理該房屋轉(zhuǎn)讓事宜，并與葉冰松均在揚(yáng)州市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表上簽字。2007年10月3日，陸小峰之妻周忠蘭回家發(fā)現(xiàn)葉冰松居住在自己房屋內(nèi)即報(bào)警，江蘇省揚(yáng)州市維揚(yáng)區(qū)公安分局梅嶺派出所出警后，責(zé)成雅居公司暫停過(guò)戶。2008年4月2日，葉冰松將陸小峰和周忠蘭起訴到法院,認(rèn)為其與被告陸小峰簽訂的協(xié)議有效，原告已交付了房款并實(shí)際入住，兩被告應(yīng)辦理訟爭(zhēng)房屋過(guò)戶手續(xù)，并賠償原告損失87140元。被告陸小峰未答辯。被告周忠蘭辨稱，原告與被告陸小峰簽訂的《主地產(chǎn)買賣契約》其不知曉，該房屋系兩被告共有，被告陸小峰私自處分共有房屋，應(yīng)屬無(wú)效。

    [問(wèn)題探討]  2007年3月通過(guò)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第一百零六條規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。”在本案的審理過(guò)程中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的具體適用上尚有如下問(wèn)題值得探討：

    1、本案中若中介公司惡意是否影響對(duì)受讓人善意的認(rèn)定

    原告葉冰松通過(guò)中介公司與陸小峰簽訂買賣合同，如果中介公司明知陸小峰屬于無(wú)權(quán)處分但有意不告知葉冰松，致使雙方訂立合同并完成過(guò)戶登記，是推定受讓人主觀上具有善意從而取得該處房產(chǎn)，讓原所有權(quán)人周忠蘭將無(wú)權(quán)處分人陸小峰和中介公司同時(shí)列為被告追究其侵權(quán)責(zé)任；還是認(rèn)定受讓人不具有主觀善意從而不適用善意取得，由陸小峰和中介公司共同承擔(dān)履行不能的違約責(zé)任？

    對(duì)于中介公司主觀惡意對(duì)受讓人的影響，筆者認(rèn)為應(yīng)視具體情況而定。如果中介公司的服務(wù)內(nèi)容僅為提供中介信息，主要交易為當(dāng)事人雙方而為，則應(yīng)以第一種方式處理為益；如果中介公司不但提供了中介信息，而且還代理受讓人行使了實(shí)體交易行為，則后一種處理方式更為合適。因?yàn)椋m然受讓人在受讓不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意不知情的，但代理人的行為后果應(yīng)由被代理人承擔(dān)，受讓人應(yīng)為自己選任代理人承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)；而在單純接受中介信息的情況下，由于受讓人主要是通過(guò)自己的行為而與對(duì)方達(dá)成交易，在此過(guò)程中其意志是真實(shí)無(wú)瑕疵的，在盡到注意義務(wù)的情況下，應(yīng)視為善意。本案中葉冰松委托中介公司代辦房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，實(shí)為委托代理行為，如若中介公司明知陸小峰為無(wú)權(quán)處分人，應(yīng)推定原告不具備主觀善意的條件。

    2、本案中原告善意的狀態(tài)應(yīng)保持到何時(shí)才能被認(rèn)定

    在本案中，原告已經(jīng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)了過(guò)戶登記，這時(shí)發(fā)現(xiàn)陸小峰實(shí)為無(wú)權(quán)處分，如果后來(lái)登記成功了，原告是否還符合善意的主觀要件呢？認(rèn)定受讓人主觀善意應(yīng)以何時(shí)為準(zhǔn)，對(duì)這一問(wèn)題的不同認(rèn)識(shí)將直接影響到對(duì)本案的判決，也是本案的主要分歧所在，具體而言存在三種觀點(diǎn)：

    第一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以簽訂合同時(shí)為準(zhǔn)，理由是不動(dòng)產(chǎn)登記是以國(guó)家信用為保障的，如果要求不動(dòng)產(chǎn)的受讓人除了要了解登記薄的狀況之外，，還要去承擔(dān)額外的審查義務(wù)，這不但對(duì)于受讓人不公平，也不利于商品的自由流轉(zhuǎn)。因此，只要受讓人在簽訂合同時(shí)履行了注意義務(wù)就應(yīng)推定其具有主觀善意。本案中原告基于對(duì)房產(chǎn)證記載事項(xiàng)的信賴而與被告簽定了房屋買賣合同，已經(jīng)盡到了必要注意義務(wù)，且原告已經(jīng)支付了合理對(duì)價(jià)并已實(shí)際入住，為維護(hù)我國(guó)房產(chǎn)登記制度的公示公信力、保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定原告基于“善意”而“取得”訟爭(zhēng)房產(chǎn)，判決兩被告繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)。周忠蘭則可以通過(guò)訴訟，要求無(wú)權(quán)處分人陸小峰承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。

    第二種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)以登記完畢時(shí)為準(zhǔn)，理由是我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定受讓人在受讓時(shí)應(yīng)為善意，受讓即為接受讓予之意，一個(gè)完整的受讓過(guò)程應(yīng)當(dāng)完成所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以交付為準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移則應(yīng)在登記后始為發(fā)生，因此只有在登記完畢時(shí)仍為善意者，才適用善意取得。更何況《物權(quán)法》對(duì)善意取得的要件明確作出了規(guī)定“依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記”，其中“已經(jīng)登記”這一事實(shí)行為必須完成，否則無(wú)法發(fā)生善意取得的效力。本案中原告在過(guò)戶登記完成之前發(fā)現(xiàn)陸小峰為無(wú)權(quán)處分人，主觀上并非善意，又因過(guò)戶登記客觀上并未實(shí)際完成，因此不符合《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的主、客觀要件。被告陸小峰擅自處分共有人周忠蘭的財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)周忠蘭追認(rèn)該無(wú)權(quán)處分行為應(yīng)屬無(wú)效。對(duì)于因合同無(wú)效而導(dǎo)致的履行不能的問(wèn)題，應(yīng)建議原告另行要求被告承擔(dān)違約責(zé)任。

    第三種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)以申請(qǐng)登記時(shí)為準(zhǔn)，理由是鑒于我國(guó)目前登記機(jī)關(guān)眾多、混亂，而且登記過(guò)程非受讓人所能左右，以申請(qǐng)時(shí)為準(zhǔn)更能保護(hù)受讓人的權(quán)益。即使在登記過(guò)程中知道讓與人無(wú)處分權(quán)，也不妨礙善意取得的適用，只要受讓人提出登記申請(qǐng)時(shí)為善意即可。例如，《德國(guó)民法典》第892條第2項(xiàng)便規(guī)定：“為取得權(quán)利而有必要進(jìn)行登記的，對(duì)于取得人的知情，以提出申請(qǐng)的時(shí)間為準(zhǔn)，或在依873條有必要成立的合同嗣后才成立時(shí)，以合意的時(shí)間為準(zhǔn)”。本案中葉冰松與陸小峰已在房屋過(guò)戶申請(qǐng)表上簽字，應(yīng)視該房產(chǎn)交易行為已經(jīng)完成登記，葉冰松基于善意取得獲得該訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)，被告周忠蘭可以通過(guò)另行起訴要求陸小峰承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

    筆者認(rèn)為上述第一種觀點(diǎn)混淆了主觀善意與善意取得之間的關(guān)系，誤認(rèn)為只要受讓人主觀“善意”便應(yīng)當(dāng)擁有“取得”轉(zhuǎn)讓物的權(quán)利，從而將善意取得簡(jiǎn)單地理解為一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。其實(shí)，主觀善意僅是構(gòu)成合同有效的條件之一，依法理“任何人不得處分不屬于自己的財(cái)產(chǎn)”，當(dāng)無(wú)權(quán)處分人處分他人財(cái)產(chǎn)又未得到原權(quán)利人追認(rèn)時(shí)，即使受讓人主觀善意該合同亦是無(wú)效的。而存在無(wú)權(quán)處分行為卻是善意取得制度得以發(fā)生的前提，善意受讓人并沒有一個(gè)合法的有權(quán)取得，才會(huì)發(fā)生所有權(quán)取得的例外規(guī)則。設(shè)立善意取得制度其目的并不在確認(rèn)一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系，善意取得是基于法律所確定的事實(shí)行為而取得物的所有權(quán)，是一種原始取得的方式。主觀善意也并不必然地導(dǎo)致發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移,只有當(dāng)受讓人主觀上善意，支付對(duì)價(jià)并按照法律要求辦理了登記，不動(dòng)產(chǎn)善意取得始為發(fā)生。

    對(duì)于第三種觀點(diǎn)，將當(dāng)事人申請(qǐng)登記視為登記完成，的確有助于更好地保護(hù)受讓人的合法權(quán)益，存在相當(dāng)?shù)暮侠硇�。但除非有司法解釋予以明確規(guī)定，否則如此理解《物權(quán)法》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的規(guī)定，尚缺乏法律依據(jù)。

    因此，筆者同意第二種觀點(diǎn)，根據(jù)我國(guó)《合同法》第51條規(guī)定，在未得到共同共有人追認(rèn)的情況下，對(duì)于無(wú)權(quán)處分人陸小峰擅自處分周忠蘭的共有財(cái)產(chǎn)的行為自然是無(wú)效的。并且，因?yàn)楸景钢幸虿粍?dòng)產(chǎn)登記尚未完成，物權(quán)變動(dòng)這一事實(shí)行為并未發(fā)生，原告不能根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度取得訟爭(zhēng)房屋的所有權(quán)。

    [小結(jié)]

    當(dāng)無(wú)權(quán)處分人擅自處分原權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)時(shí)，原權(quán)利人和善意受讓人的合法權(quán)利都有可能受到侵害，保護(hù)了其中一方的物權(quán)，另一方就只能通過(guò)提起侵權(quán)或違約之訴實(shí)現(xiàn)救濟(jì)，然而債權(quán)的保護(hù)畢竟不如物權(quán)的保護(hù)直接有力。換言之，取得爭(zhēng)議不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的一方得到了最大程度的保護(hù)，善意取得是國(guó)家立法在衡量原權(quán)利人和受讓人的利益保護(hù)力度后進(jìn)行的一種制度安排。我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得必須在完成登記后才能實(shí)現(xiàn)，在最大程度上為原權(quán)利人保留了發(fā)現(xiàn)權(quán)利被侵害的時(shí)間，可見對(duì)原權(quán)利人的保護(hù)力度還是較大的。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的具體司法適用中，我們應(yīng)充分理解《物權(quán)法》平衡這兩種保護(hù)關(guān)系的立法原意，充分考查原權(quán)利人和善意受讓人是否盡到了必要的注意義務(wù)，根據(jù)各自的過(guò)錯(cuò)程度，確定物權(quán)的最終歸屬。

    作者單位：江蘇省揚(yáng)州市維揚(yáng)區(qū)人民法院

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