本文關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)善意取得，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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不動產(chǎn)的善意取得

◇ 蔡善喜 張 義 張玉霞

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  [案情]

  王某與邱某原系夫妻，，后經(jīng)法院判決予以離婚。雙方婚后共同財產(chǎn)中有房屋一套，系邱某婚后操作購買，故房權(quán)證記載所有權(quán)人僅為邱某，無其他共有人。2007年底，孫某在某信息部看到邱某出售房屋的信息后，遂電話聯(lián)系邱某，雙方在2008年9月份最終商定房價30萬元。后孫某付清30萬元，并向房管部門提出過戶申請。2008年9月21日，孫某取得房屋的新房權(quán)證。2009年12月，王某在起訴離婚后方知房屋被邱某出賣，遂訴至法院，請求確認邱某與孫某之間的房屋買賣行為無效。本案在審理過程中，經(jīng)王某申請，法院委托有資質(zhì)的評估鑒定所進行評估鑒定，確定訟爭房屋的市場交易價為389251.2元。

  [分歧]

  審理中，本案有兩種意見：

  第一種意見認為，訟爭房屋系王某與邱某的夫妻共同財產(chǎn),而非邱某的個人財產(chǎn)。未經(jīng)王某同意，邱某與孫某之間的買賣行為無效。

  第二種意見認為，孫某購買房屋是善意的，且購買價格并不明顯低于市場價格，該買賣行為應當合法有效。

  [評析]

  筆者同意第二種意見，理由如下：

  善意取得作為一項重要的民事法律制度，目的在于保護物權(quán)變動的公信力，鼓勵交易，維護正常的交易秩序。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第89條規(guī)定：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔共同的義務。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應當維護第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。”這是我國以司法解釋的形式，第一次明確地確認善意取得制度。

  2007年10月1日物權(quán)法施行后，對無權(quán)處分人處分財產(chǎn)后受讓人是否取得財產(chǎn)所有權(quán)進行了明確規(guī)定。據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件為：出讓人無處分權(quán)；受讓人為善意；合理價格有償轉(zhuǎn)讓；依照法律規(guī)定已經(jīng)辦理物權(quán)變動登記。故對孫某取得房屋是否構(gòu)成善意是本案的關(guān)鍵。在審判實踐和理論研討中，多結(jié)合具體案情，采用推定方法，即由原權(quán)利人對受讓人是否具有惡意進行舉證；如果不能證明受讓人為惡意，則推定受讓人為善意。

  本案訟爭房屋在轉(zhuǎn)讓時，其房權(quán)證中的權(quán)利人僅登記為邱某一人，而無其他共有人。根據(jù)房權(quán)證的物權(quán)法定和公示原則，孫某有理由相信其為邱某的個人財產(chǎn)。加上孫某是在看到某信息部的轉(zhuǎn)讓信息后才聯(lián)系購買的訟爭房屋，即使該房屋有其他共有人，孫某也有理由相信系其他共有人同意轉(zhuǎn)讓。而王某除了個人懷疑，并無充分證據(jù)證明孫某在交易時具有惡意，故本案應認定孫某系善意購買。

  此外，我國合同法第七十四條規(guī)定：“債務人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)，對債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請求人民法院撤銷債務人的行為。”對于何為“明顯不合理的低價”，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十九條規(guī)定，“對于合同法第七十四條規(guī)定的‘明顯不合理的低價’，人民法院應當以交易當?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認。轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價70%的，一般可以視為明顯不合理的低價……”經(jīng)評估鑒定,本案訟爭房屋整套市場交易價為389251.2元，而邱某與孫某買賣時的實際交易價30萬元，達到了市場交易價的77.1%(300000÷389251.2)，故可以認定孫某約定和實際交付的房款30萬元是合理的。

  綜上所述，本案中，孫某取得訟爭房屋應認定構(gòu)成善意取得，且訟爭房屋已經(jīng)辦理了過戶登記，故應駁回王某的訴訟請求。

  （作者單位：山東省高密市人民法院）

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