本文關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)善意取得，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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不動(dòng)產(chǎn)的善意取得

◇ 蔡善喜 張 義 張玉霞

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  [案情]

  王某與邱某原系夫妻，，后經(jīng)法院判決予以離婚。雙方婚后共同財(cái)產(chǎn)中有房屋一套，系邱某婚后操作購(gòu)買(mǎi)，故房權(quán)證記載所有權(quán)人僅為邱某，無(wú)其他共有人。2007年底，孫某在某信息部看到邱某出售房屋的信息后，遂電話聯(lián)系邱某，雙方在2008年9月份最終商定房?jī)r(jià)30萬(wàn)元。后孫某付清30萬(wàn)元，并向房管部門(mén)提出過(guò)戶申請(qǐng)。2008年9月21日，孫某取得房屋的新房權(quán)證。2009年12月，王某在起訴離婚后方知房屋被邱某出賣(mài)，遂訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)邱某與孫某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。本案在審理過(guò)程中，經(jīng)王某申請(qǐng)，法院委托有資質(zhì)的評(píng)估鑒定所進(jìn)行評(píng)估鑒定，確定訟爭(zhēng)房屋的市場(chǎng)交易價(jià)為389251.2元。

  [分歧]

  審理中，本案有兩種意見(jiàn)：

  第一種意見(jiàn)認(rèn)為，訟爭(zhēng)房屋系王某與邱某的夫妻共同財(cái)產(chǎn),而非邱某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。未經(jīng)王某同意，邱某與孫某之間的買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。

  第二種意見(jiàn)認(rèn)為，孫某購(gòu)買(mǎi)房屋是善意的，且購(gòu)買(mǎi)價(jià)格并不明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，該買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)合法有效。

  [評(píng)析]

  筆者同意第二種意見(jiàn)，理由如下：

  善意取得作為一項(xiàng)重要的民事法律制度，目的在于保護(hù)物權(quán)變動(dòng)的公信力，鼓勵(lì)交易，維護(hù)正常的交易秩序。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償�！边@是我國(guó)以司法解釋的形式，第一次明確地確認(rèn)善意取得制度。

  2007年10月1日物權(quán)法施行后，對(duì)無(wú)權(quán)處分人處分財(cái)產(chǎn)后受讓人是否取得財(cái)產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行了明確規(guī)定。據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件為：出讓人無(wú)處分權(quán)；受讓人為善意；合理價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)灰勒辗梢?guī)定已經(jīng)辦理物權(quán)變動(dòng)登記。故對(duì)孫某取得房屋是否構(gòu)成善意是本案的關(guān)鍵。在審判實(shí)踐和理論研討中，多結(jié)合具體案情，采用推定方法，即由原權(quán)利人對(duì)受讓人是否具有惡意進(jìn)行舉證；如果不能證明受讓人為惡意，則推定受讓人為善意。

  本案訟爭(zhēng)房屋在轉(zhuǎn)讓時(shí)，其房權(quán)證中的權(quán)利人僅登記為邱某一人，而無(wú)其他共有人。根據(jù)房權(quán)證的物權(quán)法定和公示原則，孫某有理由相信其為邱某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。加上孫某是在看到某信息部的轉(zhuǎn)讓信息后才聯(lián)系購(gòu)買(mǎi)的訟爭(zhēng)房屋，即使該房屋有其他共有人，孫某也有理由相信系其他共有人同意轉(zhuǎn)讓。而王某除了個(gè)人懷疑，并無(wú)充分證據(jù)證明孫某在交易時(shí)具有惡意，故本案應(yīng)認(rèn)定孫某系善意購(gòu)買(mǎi)。

  此外，我國(guó)合同法第七十四條規(guī)定：“債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)債務(wù)人的行為�！睂�(duì)于何為“明顯不合理的低價(jià)”，最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返谑艞l規(guī)定，“對(duì)于合同法第七十四條規(guī)定的‘明顯不合理的低價(jià)’，人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營(yíng)者的判斷，并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門(mén)指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)70%的，一般可以視為明顯不合理的低價(jià)……”經(jīng)評(píng)估鑒定,本案訟爭(zhēng)房屋整套市場(chǎng)交易價(jià)為389251.2元，而邱某與孫某買(mǎi)賣(mài)時(shí)的實(shí)際交易價(jià)30萬(wàn)元，達(dá)到了市場(chǎng)交易價(jià)的77.1%(300000÷389251.2)，故可以認(rèn)定孫某約定和實(shí)際交付的房款30萬(wàn)元是合理的。

  綜上所述，本案中，孫某取得訟爭(zhēng)房屋應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成善意取得，且訟爭(zhēng)房屋已經(jīng)辦理了過(guò)戶登記，故應(yīng)駁回王某的訴訟請(qǐng)求。

  （作者單位：山東省高密市人民法院）

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