本文關(guān)鍵詞：商業(yè)策劃書，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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　　由于市場的需要，商業(yè)策劃書應運而生，下面出國留學網(wǎng)小編給大家介紹一下商業(yè)策劃書的格式要求，以汽車美容商業(yè)策劃書為例，提供范本一二，僅供參考，歡迎閱讀。

　　(一)　　商業(yè)計劃書的格式要求

　　盡管有些差異，商業(yè)計劃一般分為十個主要的部分，每一部分有由許多更小的部分組成。同時，在計劃之后加一個附錄也是很常見的。起初，商業(yè)計劃的寫作都是靠感覺。一開始，你只需寫幾個主要的部分。在每一部分下面，你介紹新的部分。隨著內(nèi)容的增多，商業(yè)計劃逐漸形成一定的格式，直到最后，發(fā)展成為一個標準的整體。在接下來的介紹中，我們將對十個部分作逐一介紹，包括其中的每一個小部分。為了便于你的理解，我們在每一個部分的介紹后面作一個簡要的總結(jié)，提醒你哪些你應該重點理解。

　　還有一點涉及到如何開頭的問題。如果一個商業(yè)計劃是為一個已有企業(yè)的一個新業(yè)務而寫，那么應有一個對現(xiàn)況的討論作為背景。

　　第一部分概要

　　第二部分公司

　　第三部分產(chǎn)品和服務

　　第四部分行業(yè)和市場

　　第五部分營銷策略

　　第六部分管理和關(guān)鍵人物

　　第七部分研究途徑

　　第八部分五年計劃

　　第九部分機會和風險

　　第十部分資本需求

　　(二)范本展示

　　簡易汽車美容商業(yè)策劃書范本

　　——汽車美容設計的邏輯

　　一、 汽車美容介紹

　　二、 (why)為什么做?——經(jīng)濟環(huán)境的解讀

　　三、 (who)誰來做?——股東利益視角

　　四、 (how)怎么做?——實施方式與步驟

　　五、 (when)時間規(guī)劃?——實施進度計劃

　　六、 (where)空間規(guī)劃?——空間擴張布局

　　——　　資料簡介

　　一、公司簡介

　　一、基本資料

　　名稱：

　　地址：

　　行業(yè)：

　　細分行業(yè)：

　　二、產(chǎn)品與服務

　　三、企業(yè)文化

　　1、公司使命：

　　2、文化理念：

　　3、企業(yè)愿景：

　　二、公司戰(zhàn)略

　　1、戰(zhàn)略定位：

　　2、戰(zhàn)略目標：

　　3、戰(zhàn)略布局：

　　三、行業(yè)與市場分析

　　1、行業(yè)分析：行業(yè)趨勢、潛在機會與威脅、行業(yè)政策、

　　2、市場分析：市場現(xiàn)狀、市場容量、細分市場分析、

　　3、競爭分析：核心競爭力(宏觀與微觀)、競爭對手分析、

　　4、顧客分析：需求分析

　　5、價值鏈分析：價值鏈構(gòu)成、

　　四、商業(yè)模式與商業(yè)策略

　　1、產(chǎn)品模式：尖刀產(chǎn)品、主盈利產(chǎn)品、

　　2、生產(chǎn)模式：生產(chǎn)渠道、生產(chǎn)方式

　　3、營銷模式：品牌策劃、品牌內(nèi)涵價值、推廣方法、讓產(chǎn)品好賣的措施、增加客戶量、增加單次消費金額、增加消費頻次

　　4、銷售模式;如何銷售、讓產(chǎn)品賣好的措施、

　　5、盈利模式：賺錢的邏輯、持續(xù)可復制贏利、

　　6、資本模式：擴大再生產(chǎn)的資本來源、持續(xù)穩(wěn)定的資本來源、

　　7、人力模式：選人機制、育人機制、留人機制、評估與晉升機制

　　8、擴張模式、：3年擴張規(guī)模與計劃、擴張的可行性及成功率的保持、

　　9、治理模式：利益分配機制、(股東層、管理層、員工層)、權(quán)力分配機制

　　10、管控模式：組織結(jié)構(gòu)、核心工作流程、組織效率評估、組織執(zhí)行力保障、

　　五、風險分析

　　1、市場與競爭風險

　　2、成本控制風險

　　3、財務風險

　　4、管理風險

　　5、政策風險

　　六、結(jié)束語

　　詳細汽車美容商業(yè)策劃書范本

　　目 錄

　　一、前言………………………………………………..2

　　二、市場分析…………………………………………..2

　　(一)、環(huán)境及市場分析………………………………...2

　　(二)、SWOT分析……………………………………3

　　三、市場定位………………………………………….4

　　四、營銷目標………………………………………….5

　　五、戰(zhàn)略及行動方案………………………………….5

　　(一)市場營銷策略………………………………………..5

　　(二)用地規(guī)劃及店面裝潢…………………………………9

　　(三)軟、硬件和人員配置及預算…………………………11

　　(四)運營管理………………………………………………12

　　六、業(yè)務拓展途徑及計劃……………………………..15

　　(一) 新客戶開發(fā) …………………………………..15

　　(二) 鞏固老客戶……………………………………18

　　七、總投入預算分析…………………………………..18

　　八、結(jié)束語……………………………………………..19

　　一、前言

　　根據(jù)汽車行業(yè)專家們的預測，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)高速發(fā)展和人們消費觀念的改變，中國將成為世界轎車的最大消費國之一，即我國轎車保有量在未來的一二十年里將會有飛速提高。在不久的將來，開車將會是人們普遍掌握的生活技能，轎車也不再是特權(quán)人士的標志，而將是人們出門的代步工具。那么當人們擁有一輛自己的愛車時，無疑會翔倍至。汽車的平時清潔護理和定期美容保養(yǎng)，必然成為人們?nèi)粘５南M內(nèi)容。

　　河南商業(yè)高等�？茖W校為了使學生所學的理論與技能與社會需要接軌，并能有更多的實踐機會，本次我校結(jié)合校內(nèi)條件，決定聯(lián)合開設一家小型汽車美容店給汽車營銷專業(yè)的學生打造一個校內(nèi)實踐平臺，鍛煉學生是時間能力。

　　二、市場分析

　　(一)、環(huán)境及市場分析

　　1、行業(yè)分析

　　隨著汽車工業(yè)的迅猛發(fā)展以及汽車消費的迅速普及，汽車終究會成為一種代步工具進入千家萬戶，就像冰箱、彩電一樣成為我們生活的必需品。隨著汽車家庭化、大眾化，人、車一體化的生活已逐漸成為時尚，不僅愛車養(yǎng)車理念已漸入人心，而且時尚、個性、新奇又成為有車族的追逐目標。

　　2、競爭分析

　　汽車售后服務市場，表面上形態(tài)各異，百花齊放，非�；钴S，但實質(zhì)良莠不齊，形成品牌的屈指可數(shù)，整體上講目前還處于混亂狀態(tài)。目前汽車服務行業(yè)小店到處都是，沒有形成經(jīng)營規(guī)模、店與店之間低價競爭、互相拆臺，嚴重的無序經(jīng)營影響著這個領(lǐng)域競爭力的形成。中國汽車后市場的服務企業(yè)多屬各自為政，一些連鎖企業(yè)也不夠完善和成熟，并且由于自身的限制對整體市場的掌控力不足，沒有形成大規(guī)模的壟斷和全國性品牌。

　　汽車后續(xù)服務市場目前存在一系列的問題，主要是幾個細分行業(yè)還處在無序競爭階段：汽配行業(yè)企業(yè)眾多，規(guī)模大小不一，市場開發(fā)手段落后;管理落后，經(jīng)營模式落后，部分企業(yè)不正當競爭，汽車維修行業(yè)中許多大型企業(yè)效益不如人意，而小型路邊汽修店、快修養(yǎng)護中心卻悄然崛起;目前汽車美容養(yǎng)護行業(yè)的現(xiàn)狀是經(jīng)營不規(guī)范、操作無標準、質(zhì)量無保障、收費不合理。絕大多數(shù)街面店先天缺乏科學管理、技術(shù)保障和正規(guī)的進貨渠道。這些店面的存在和經(jīng)營嚴重地挫傷了有車族消費的積極性。

　　3、消費者分析

　　目前的汽車后續(xù)服務滿足不了車主的高標準要求，眾多業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開始積極地探索行業(yè)新的發(fā)展之路。取而代之的是：品牌店—品牌美譽度高、店面形象好、經(jīng)營規(guī)范、服務意識強;信譽、質(zhì)量可靠的汽車美容養(yǎng)護店。因為，隨著人們消費觀念的轉(zhuǎn)變，消費意識和自我保護意識的不斷增強，人們在消費的過程中不僅要滿足直接消費的需求，還需要最大限度的滿足心理消費的需求。

　　(二)、SWOT分析

　　優(yōu)勢：此汽車美容店是學校聯(lián)合為學生開設的，員工是自己學校的學生，管理人員主要是自己學校的老師，這樣的話，有利于管理、探討和溝通。

　　劣勢:團隊的成員主要都是沒有經(jīng)驗的老師和學生組成，缺乏發(fā)管理和技術(shù)檢驗，在開店的過程也是學習和摸索的過程。

　　機會：現(xiàn)在汽車美容行業(yè)尚未成規(guī)模，有很大發(fā)展空間。

　　挑戰(zhàn):本來就是尚未成熟的行業(yè)，雖然前景很好，但是我們的隊伍缺乏經(jīng)驗，這對以后的發(fā)展是很大挑戰(zhàn)。

　　三、市場定位

　　美容店的名字：

　　汽車除了外觀美容外，最重要的是能安全正常的行駛，因為開設的一家汽車美容店，如果發(fā)展的好的話我們還可以加入汽車檢測、修理等業(yè)務，所以我們希望除了給來我們這里車友美容汽車外，還可以免費給他們檢測汽車的安全系統(tǒng)，如果有問題的話，經(jīng)過我們的修理后可以安心，平穩(wěn)的在路上行駛。所以我們?yōu)榇说昶鹈麨?ldquo;安行汽車美容店”

　　中國汽車行業(yè)的快速發(fā)展，預示著人們對汽車售后市場的強烈需求。這種需求會隨著人們對汽車的認識不斷深化，需求也會越來越理性，從簡單的美化逐漸轉(zhuǎn)化成對附加服務的需求，同時汽車快修行業(yè)還不夠成熟，經(jīng)營思維和觀念上則要走在需求的前面，重質(zhì)量、重服務、重特色、行業(yè)差異化將是這一行業(yè)的主要發(fā)展趨勢。

　　安行汽車美容店通過對汽車市場服務業(yè)的深入分析及總結(jié)，并結(jié)合汽車市場的現(xiàn)狀，從目標客戶、品牌、營銷、產(chǎn)品、服務、價格、促銷等幾個大方面進行了縱深審視，提供了有別于傳統(tǒng)的大同小異的傳統(tǒng)落后營銷方式。安行汽車美容店不做大而全、專做小而精，鎖定投資少、回報快的汽車美容服務路線。

　　安行汽車美容店的目標客戶群體鎖定在在校教職工有車族群體之中和校車隊，這一群體具有一定的文化素質(zhì)及品位，對中國傳統(tǒng)文化較為認同，這一群體對服務和產(chǎn)品的精細度和完美度有較高要求，而對價格較不敏感。按價格理論，影響汽車美容服務定價的因素主要有成本、需求和競爭三方面，成本是美容服務價值的基礎(chǔ)部分，它決定著美容服務價格的最低界限，如果價格低于成本，便無利可圖;市場需求影響顧客對美容服務價值的認識，進而決定美容服務價格的上限，而市場競爭狀況則調(diào)節(jié)價格在上、下限之間不斷波動，并最終確定美容服務的市場價格。不過，在研究美容服務成本、市場供求和競爭狀況時，必須同服務的基本特征聯(lián)系起來。

　　但是隨著事業(yè)的成長和收入的積累，他們將由功能性消費轉(zhuǎn)為舒適性消費，成為我們的消費主力軍。

　　四、營銷目標

　　有上述的市場分析，初步把此店定于小型汽車美容店，主要針對的目標顧客為校車友隊和在教職工，希望經(jīng)過初期的經(jīng)營管理后，可以有更好的發(fā)展，可以開展更多的業(yè)務有更多的顧客，并能在一定時期內(nèi)盈利。

　　在短期內(nèi)，讓全校教職工成為本店的�？�。在此基礎(chǔ)上，提高知名度，利用老顧客拉動新顧客，讓北大學城其它汽車擁有者了解并來本店消費。

　　五、戰(zhàn)略及行動方案

　　(一)市場營銷策略

　　市場營銷，是通過確定市場對產(chǎn)品和服務的需要，使企業(yè)按照產(chǎn)品和服務的最終消費者的需求來從事研究和發(fā)展工作，在盈利的條件下生產(chǎn)并銷產(chǎn)品和服務，滿足市場的需求市場。市場營銷以消費者(顧客)為指向，一切營銷活動都要以消費者為出發(fā)點，又以消費者為終結(jié)點。 市場營銷的最終目的是要把企業(yè)的產(chǎn)品或勞務，通過市場這個中間環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到消費者手中。并獲得盈利。汽車美容店營銷策略主要包括價格策略、服務策略和宣傳策略。

　　1) 價格策略

　　價格策略主要體現(xiàn)在降價和各種方式的優(yōu)惠促銷。傳統(tǒng)的定價策略是根據(jù)成本加上毛利率，再兼顧競爭因素進行定價。而在現(xiàn)代買方市場環(huán)境下，強調(diào)消費者角度，因而都采用由外而內(nèi)的定價，即首先考慮消費者的心理接受能力，當我們的價格高于某一界限時，則顯得曲高和寡，消費者難以接受，而低于某一界限時，則顯其不夠品位，同樣得不到消費者的青睞�？紤]完消費者的接受能力之后，再考慮競爭因素，最后才考慮成本因素。因為招聘的大多說員工都是自己學校的學生，低于他們來說也是一個不錯的實踐機會，他們剛開始比較重視學習和實踐能力的培養(yǎng)和練習，故不會要求太高的工資，我們可以利用這一優(yōu)勢以及主要的目標顧客----教職工(工薪階層)來開出比市場較低的顧客可接受的價格，來吸引客戶。

　　2) 服務策略

　　由于產(chǎn)品有形部分的屬性如品質(zhì)、性能等方面的差異越來越小，消費者享受服在很大程度上取快于服務無形屬性的一面，即企業(yè)如何服務顧客。正因為如此，服務營銷廣受關(guān)注，在現(xiàn)代市場營銷的地位越來越突出。服務營銷要求企業(yè)不斷改進售前、售中、售后服務，提高服務水平;進行“承諾服務”，讓顧客滿意;及時傳播吸關(guān)商品和服務信息，公正、誠懇處理顧客投訴;努力使抱怨用戶變成滿意用戶。服務具有不可貯存性，它只存在于特定的時間、特定的地點，一旦錯過這個機遇，就沒能辦法補救。因此，美容店應特別注意加強服務意識，細致入微，提高服務質(zhì)量。

　　(1) 提高員工服務意識，倡導人性化服務。員工直接與客戶接觸，美容店的形象主要是通過員工傳遞給客戶，因此首先要提高一線人員的服務意識，才能提高美容店的整體服務品質(zhì)。而提升整體服務品質(zhì)的有效途徑是實施人性化服務。所謂人性化服務就是真誠地關(guān)心客戶，了解他們的實際需要，使整個服務過程富于“人情味”每一個美容店都應該清醒地認識到：客戶的需求是美容店經(jīng)營的一切出發(fā)點和落腳點。提升服務品質(zhì)能提高客戶的滿意程度，達到甚至超過客戶的期望值，美容店才能發(fā) 展、壯大。把親情與友情融入美容店的服務中去，并不斷加以創(chuàng)新，超越客戶的期望，使整個服務過程充滿“人情味”，把服務他人作為 作的樂趣，發(fā)自內(nèi)心的多一句問候，多一個微笑，使客戶感受到親人般的關(guān)愛，朋友般的溫暖，美容店就會贏得客戶的尊重，用服務的魅力牢牢地吸引客戶，使之成為美容店的忠誠客戶。

　　(2) 實施服務質(zhì)量考核與激勵機制，樹立服務典型，引導員工實現(xiàn)人性化服務。采取物質(zhì)獎勵兩手抓的方式變員工的服務意識，變被動為主動，變消極為積極。結(jié)合服務質(zhì)量獎的下發(fā)及服務質(zhì)量標兵，服務質(zhì)量先進個人、班組等評定，評選各階段、各級別服務標兵與先進個人，通過物質(zhì)獎勵與精神獎勵的方式，樹立服務典型，使之增強責任感與榮譽感，形成一個積極向上的氛圍，激勵先進，鞭策落后。同時在美容店范圍內(nèi)一展向服務典型學習的活動，請服務標兵講述自已的成長歷程、傳授服務經(jīng)驗、交流服務技能，從而帶動整體服務水平的提高，逐步實現(xiàn)人性化服務。

　　(3) 從細微處入手，完善服務項目。服務無小事，從與客戶接觸的每個環(huán)節(jié)都會反映出美容店的服務水平，美容店必須注重服務過程中每一個細節(jié)，盡可能達到甚至超越客戶的期望。如24h接聽客戶咨詢電話，并做到及時接聽;耐心解答客戶的咨詢;對常見客戶點一下頭、給予一個微笑、多一聲問候;雨雪天及時提醒客戶注意等，都能反映出美容店員工對客戶的關(guān)心程度，對于提高美容店的美譽度至關(guān)重要。因此，美容店全體員工都應從細微入手，在服務中融入親情與友情，養(yǎng)成良好的服務習慣。

　　總之，服務質(zhì)量是汽車美容店生存與發(fā)展的根本，在市場競爭中，誰在服務上先邁出第一步，誰就會取得競爭優(yōu)勢;誰始終領(lǐng)先競爭對手一步，誰就會成為市場的主宰，同時形成吃掉競爭對手的強大實力。因此，每一個汽車美容店要在初期實現(xiàn)與競爭對手在服務上差異，突出個性化，逐步達到人性化服務目標。通過客戶感知后的口碑宣傳及美容店采取的各種服務營銷措施，通過不斷的努力和完善，最終建立本地區(qū)乃至全省汽車美容的第一品牌。

　　3) 宣傳策略

　　汽車美容店對外宣傳既是一種公共關(guān)系，也是一種有效的營銷手段。經(jīng)驗證明，運用好對外宣傳，可以起到事半功倍的效果。隨著汽車美容行業(yè)的逐漸壯大，汽車美容市場的競爭越來越激烈，汽車美容店要在競爭中取勝，不但要有先進的技術(shù)，可靠的質(zhì)量保證，而且還要有高人一籌的宣傳策略。

　　在開業(yè)前可以有針對的進行文字廣告-----廣告單頁，有學生向在校教職工發(fā)放，再有就是在學校的網(wǎng)站上發(fā)布信息來進行宣傳推廣。除了開業(yè)前的廣告宣傳，正常經(jīng)常中廣告宣傳的種類和形式與開業(yè)前的宣傳基本相似，但宣傳的目的和內(nèi)容有所不同。正常經(jīng)營中，廣告的目的有兩個：一是提高美容店的知名度，積累品牌效應;二是增加客源。在廣告的形式上，應該以當?shù)馗呤杖肴巳罕容^關(guān)注的雜志、戶外廣告(如校門口的站牌及小三輪的車身等)和廣告?zhèn)鲉螢橹�。一般來說，廣告?zhèn)鲉�、雜志和地方臺廣告對增加客源效果比較明顯，而戶外廣告牌則更有益于提高美容店的知名度。建議經(jīng)濟條件允許的美容店，每月應在雜志和地方臺發(fā)布一次廣告，廣告?zhèn)鲉尉烷L期在車流量比較大的地區(qū)、主要汽車銷售市場和汽車檢測場等地長期發(fā)送，內(nèi)容以介紹美容店服務項目、服務價格、服務特色與優(yōu)勢、優(yōu)惠活動、聯(lián)系方式等為主，可以適當加入一些技術(shù)常識、汽車美容產(chǎn)品經(jīng)營等。

　　(二)用地規(guī)劃及店面裝潢

　　由于我店的位置定在我校的校友車隊與停車棚之間的空地上，占地面積為

　　60平方米左右，20平方米左右用于辦公、接待、物品存放等，40平方米左右用于工人操作的棚式操作間，一次可同時接待2—3兩車。因此我們將店面的裝潢具體如下：

　　1、由于面積的限制我們決定把辦公室與接待室合并在一起，物品儲存單獨在一起。15平方米用于辦公和接待，5平方米用于物品儲存。

　　把辦公接待的地方設計為辦公在里面，接待放在的離門近的地方，辦公與接待可用玻璃隔開。①辦公區(qū)里面要有辦公桌椅及辦公用品，墻上就懸掛各職能人的崗位職責。②接待室是接待客戶和客戶休息的場所。由于汽車價值昂貴，車主往往不愿汽車在美容時離開自已的視線。因此，接待室與操作間應用玻璃隔開。這樣，既能讓車主放心，又能增加操作的透明度，讓車主了解自已的汽車是怎樣由舊變新的。接待室應設置沙發(fā)、茶幾及飲水機等接待設放。

　　物品儲存室里面要有貨架，用于放洗車用品、汽車美容的相關(guān)配置以及其他。

　　2、我們是棚式的操作間，因此我們主要裝潢地面與屋頂即可。

　　操作間的地面不能太光滑，地板防滑是店內(nèi)裝修的確一個要點。新鋪的地板應考慮排水問題，有排水溝的一邊可低一點，以便排水。

　　操作間的屋頂以方格(即鋁合金框架加較輕的板材)為宜，并懸掛宣傳品牌的彩旗。

　　此外，我們可以在操作間懸掛我們的“汽車美容項目牌”及“標準收費牌”。

　　3.、水、電設施安裝

　　(1)水設施方面。供水：汽車美容對供水的水質(zhì)要求不高，但要求有足夠的水壓和供水量; 排水：店內(nèi)邊線應挖有排水溝，以保證店內(nèi)不積污水;水龍頭的安裝，安裝的位置應靠墻角，店內(nèi)面積較大，在不同的方位要以多裝1-2個，要注意操作時方便。還應安排一個放洗衣機專用的水龍頭，因為每天要用許多毛巾，浴巾之類的擦抺布具，所以店內(nèi)配有洗衣機，以保證此類工具的清潔和及時循環(huán)使用。

　　(2)電設施方面。照明：一般汽車美容車間都使用日光燈，回有時會遇到夜間作業(yè)或采光效果較差的場所因此照明問題在裝修時應考慮光線的充足;供電插座：供電插座一定要使用質(zhì)量較好的防水型插座，因為清洗過程中水花四濺，這是基本的安全部問題。一般來說，插座的高度離地面在30---50cm;供電量：總開關(guān)的負載量應考慮照明、拋光機、清洗機等其他電器同時作業(yè)的功率。

　　(三)軟、硬件和人員配置及預算

　　1、機器設備配置

序號

工具名稱

數(shù)量

單價

序號

工具名稱

數(shù)量

單價

1

舉升機

1

6800-7500

2

扒胎機

1

2400-3300

3

烤漆房

1

22000-40000

4

輪胎平衡機

1

2500-3000

5

電腦洗車機

1

33800

6

吸塵器

1

560-1300

7

打蠟機

2

100-130

8

沖氣泵

1

2000-3000

9

封釉機

1

 

10

拋光機

1

150

11

電動扳手

1

150-240

12

浴巾（純棉）

若干

200

13

鹿皮

若干

200

14

毛巾 (純棉)

若干

200

15

熱風槍(貼膜用)

1

150-250

16

相關(guān)洗滌液基汽車美容產(chǎn)品

若干

 

17

洗車機

1

600-1000

18

噴泡機

1

450

　　2、辦公軟硬件配置

序  號

項目名稱

數(shù)  量

單  價

備  注

1

電  腦

1臺

3500

用于管理、收銀

2

條碼打印機

1臺

1500

 

3

條碼槍

1臺

300-500

 

4

汽車美容管理軟件

1套

300-1200

 

5

條碼貴賓卡

200張

1000

 

6

激光打印機

1臺

1500

 

　　3、 人員配置及預算

序號

工  種

人  數(shù)

工  資

備  注

1

店長

1

2000

從事汽車美容三年以上

2

裝潢美容師

1

1800

懂電路、改裝從事兩年以上

3

財務收銀

1

1500

從事會計或收銀一年以上

4

業(yè)務經(jīng)理

1

1500+提成

從事汽車相關(guān)工作兩年以上

5

洗車普工

3

3000

勤勞、誠實

　　(四)、 運營管理

　　汽車美容店是服務型企業(yè)，服務禮儀尤為重要。禮儀是指人們在社會交往活動中形成的行為規(guī)則。具體表現(xiàn)為禮貌、儀表、儀式等。對于個人來說，禮儀可以建立自尊、增強自重、自信、自愛、為社會的人際交往鋪平道路，處理好各種關(guān)系。在現(xiàn)代社會中，不管是在公共場所，還是在私人聚會，只要與人進行交往，著裝打扮、言談舉止等外在形象就會出現(xiàn)在他人的眼里，并留下深刻印象�？梢哉f，一個人的外在形象的好壞，直接關(guān)系到他社交活動的成功與失敗。更何況我們初期服務的主要對象都是我們學校的教職工，禮儀尤為重要。汽車美容店應把員工的服務禮議建設作為發(fā)展汽車美容事業(yè)、打造品牌的一項重要任務。所以我們主要從禮儀方面和人力資源方面來規(guī)劃我們的運營制度管理制度。

　　(1)禮儀方面

　　1) 接待禮儀 當客戶走到美容店前時，負責接待的員工主動迎接 、熱情接待、 積極引見。

　　2) 接、交車禮儀

　　車主來監(jiān)時，詳細詢問美容的項目，也可根據(jù)實際情況，向客人推薦其他服務項目，當客人表示不接受時，不得強求;談好服務項目后，清點好車內(nèi)物品，并建議車主將貴重物品取出 ，將客人帶入休息室。交車時，主動向車主介紹汽車美容的效果，交車時，主動向車主介紹汽車美容的效果。

　　3) 操作服務禮儀

　�、� 在操作過程中，如車主在一旁觀看，工作人員應向其介紹產(chǎn)品功能和保養(yǎng) 常識;

　　② 進行車內(nèi)清潔時，不可隨意玩弄車內(nèi)飾物，更不可偷竊、隱匿。

　　(2) 人力資源管理

　　1)員工服務細則

　　a.員工應舉止文明，對顧客要熱情、禮貌。

　　b.員工應接受上級主管的指揮與監(jiān)督，不得違抗，如有意見應于事前述明核辦。

　　c.員工維護本店信譽，凡個人意見涉及本店方面者，非經(jīng)許可，不得對外發(fā)表，除辦理本店指定任務外，不得擅用本店名義。

　　d.員工應保守業(yè)務上的一切機密。

　　e.員工執(zhí)行職務時，應力求切實，不得畏難規(guī)避，互相推諉或無故拖延。

　　f.員工處理業(yè)務，應有成本觀念，對一切公物應加愛護，公物非經(jīng)許可，不得私自攜出。

　　g.員工對外接洽事項，應態(tài)度謙和，不得有驕傲滿足以損害本店名譽的行為。

　　h.員工應彼此通力合作，同舟共濟，不得有妄生意見、吵鬧、斗毆、搬弄是非或其他擾亂秩序的事發(fā)生。

　　i.除必要的試車外，不得動用客戶車輛。

　　2)、人員的招聘

　　關(guān)于人員的招聘，可以盡可能的從自己學校的各個系的老師和同學中進行招聘，以減少費用，還可以使他們很好的適應工作環(huán)境，汽車營銷專業(yè)的同學具有一定汽車構(gòu)造及維修等基礎(chǔ)知識，可以從他們里邊挑選一些熱愛此工作的，頭腦靈活，理解能力強，較易接受新鮮事物，做事勤懇，能吃苦耐勞，性格溫和，不急躁的同學來進行汽車清洗、維修及業(yè)務介紹工作，從市場營銷專業(yè)或文秘專業(yè)來挑選一些口齒伶俐，思維敏捷，善于與人溝通，能正確處理協(xié)調(diào)屬下員工的關(guān)系，能協(xié)調(diào)與客戶之間的關(guān)系，語言表達能力強，能有效地將自有知識傳授給他人的女同學來擔任前臺接待工作;對于管理人員可以從學校的具有相關(guān)管理經(jīng)驗或業(yè)務知識的教職工中進行招聘，應具有能嚴格履行經(jīng)理職責，有很強責任心和責任感，能制定較詳細的近期目標及長期發(fā)展計劃，對廣告策劃及市場營銷有相當?shù)恼J識，能合理安排工作中的各項事宜，能獨立處理和解決工作中出現(xiàn)的各種問題，能很好地協(xié)調(diào)員工之間的關(guān)系 ，社會經(jīng)驗豐富，能協(xié)調(diào)與政府有關(guān)部門之間的關(guān)系，有較強的語言表達能力和社交能力,財務人員可以從會計系進行招聘。

　　3)、人員管理

　　a、工作態(tài)度 、認真負責、給顧客以親切和輕松愉快的感覺，努力贏得顧客的滿意及店鋪的聲譽。

　　b、服從領(lǐng)導，員工應切實服從領(lǐng)導的工作安排和調(diào)度，按時完成各項任務，不得無故拖延、拒絕或終止工作;遇疑難問題，應從速向直屬領(lǐng)導請示。

　　c、儀容儀表，汽車美容店所有員工在工作場所的服裝應統(tǒng)一、清潔、方便， 女性職員要保持服裝淡雅得體，不得過分華麗。男性職員頭發(fā)整齊，保持清潔，頭發(fā)不宜太長; 上班前不能喝酒或吃有異味食品，工作時不許抽煙。

　　六、業(yè)務拓展途徑及計劃

　　客戶開發(fā)是指汽車美容店為吸引和保持客源而進行的一系列公關(guān)活動。穩(wěn)定的客源是汽車美容店進行正常經(jīng)營的前提，為此客戶開發(fā)是汽車美容店的首要工作，也是一項最重要的工作。

　　(一) 新客戶開發(fā)

　　新客戶是指以前沒有在本店進店進行過汽車美容的客戶，新顧客開發(fā)是美容店打敗竟爭對手和擴大經(jīng)營規(guī)模的必然選擇。新顧客的來源通常有兩類：一類是新增汽車用戶;另一類是從其他汽車美容店轉(zhuǎn)移過來的客戶。美容店應分別針對這兩種客源采取適宜的一發(fā)策略。

　　1、利用開業(yè)優(yōu)惠吸引客戶

　　開發(fā)新客戶對于新開的汽車美容店尤為重要，應充分利用開業(yè)的大好時機，采取各種優(yōu)惠措施吸引客戶。根據(jù)不同服務對象，其公關(guān)策略是：

　　(1) 對于各級政府機關(guān)、團體及各種企事業(yè)單位的公務車，汽車美容店可以直接與公務車較多的單位聯(lián)系，向他們發(fā)出參加開業(yè)酬賓的邀請函和臨時貴賓卡，并規(guī)定凡在試營業(yè)期間和開業(yè)當天到美容店進行汽車美容養(yǎng)護和客人可以獲得特別的優(yōu)惠，并可獲得有效期為1年以上的貴賓卡，邀請函中應注明開業(yè)以后不再發(fā)放同等優(yōu)惠和更優(yōu)惠的消費卡，為了信守承諾，開業(yè)以后再次發(fā)放優(yōu)惠卡時，優(yōu)惠幅度應低于開業(yè)前發(fā)出的優(yōu)惠卡，若優(yōu)惠幅度高于開業(yè)前發(fā)出的優(yōu)惠卡，應作出特別說明。

　　(2) 對于私家車一般通過直接向車主發(fā)放優(yōu)惠卡和邀請函的方式，比如直接到居民住宅小區(qū)向居民投放優(yōu)惠卡、邀請函，或到小區(qū)停車場將優(yōu)惠卡、邀請函置于車上。也可以通過私車擁有率較高的單位向車主發(fā)放優(yōu)惠卡、邀請函。

　　(3) 美容店還可以委托附近的加油站以發(fā)放小禮品的方式還將夾帶優(yōu)惠卡、邀請函，或派專人到繁華地段的商業(yè)區(qū)向過往行人散發(fā)優(yōu)惠卡、邀請函。

　　2、 利用汽車銷售商爭取新客戶

　　抓信客源的關(guān)鍵是在消費者購習汽車時就使之成為本汽車美容店的客戶。具體的策略是：美容店與當?shù)刂饕钠囦N售商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，汽車銷售商每賣出了一輛汽車就送一張會員卡，并且可以在不定一定期限內(nèi)享受一次免費或特別的優(yōu)惠服務，從而最大限度地吸引新增汽車用戶。

　　3、 轉(zhuǎn)移其他汽車美容店客戶

　　將其他汽車美容店客戶轉(zhuǎn)到自已店，難度要大過吸引新增汽車用戶。促使其他汽車美容店的客戶轉(zhuǎn)移到自已店需要做很多工作，付出的代價也很大。首先，應對當?shù)仄渌嚸廊莸姆⻊涨闆r、客戶等有所了解，然后分析這些汽車美容店的不足及其客戶的真實需求。同時加強自已店的服務和管理，保證其他汽車美容店的客戶在自已店能夠獲得滿意的服務。然后通過優(yōu)惠活動、市場調(diào)查等與其他汽車美容店的客戶進行接觸，承諾只要這些客戶用戶其他汽車美容店發(fā)給的會員卡或優(yōu)惠卡，就可以換取一張自已店的會員卡或優(yōu)惠卡，并給予他們比原來常去的汽車美容店更多的優(yōu)惠。

　　(二) 鞏固老客戶

　　如建立客戶檔案，這即可以方便與客戶聯(lián)系，又能夠準確地計算各種消費積分;

　　加強聯(lián)絡與宣傳，每月向老客戶投遞宣傳廣告，介紹美容店的新增服務項目和各種優(yōu)惠活動，每兩個月與老客戶進行一次電話交流，了解客戶最近是否需要汽車美容養(yǎng)護服務，是否需要美容店幫助的其他事項，重要節(jié)日向老客戶寄送賀卡等;

　　確保服務質(zhì)量，汽車美容店各崗位員工都要做到熱情服務，認真操作，確保質(zhì)量。如果為客戶提供的服務存在瑕疵，美容店應主動提出補救措施，并向客戶賠禮道歉;

　　提供其他服務，汽車美容店在對客戶做完汽車美容之后，應盡其可能為客戶提供其他服務。主要工作內(nèi)容有：了解美容養(yǎng)護的效果、客戶的滿意程度，提供技術(shù)指導、技術(shù)咨詢服務，為客戶解決技術(shù)上的難題，提供零配件和備用件的服務等。

　　七、 總投入預算分析

序號

項  目

規(guī)格、數(shù)量

預算資金

備    注

1

廠地裝潢費用

 

3萬元

主要辦公收銀區(qū)及精品柜

2

機器設配

 

8萬元

 

3

辦公設配

 

8100-9200元

收銀設備整套

4

人員工資

9個

13800元/月

 

5

裝飾件采購

 

2-3萬元

輪胎及裝飾精品等

6

流動資金

 

5萬元

 

　　八、結(jié)束語

　　如果我們能預知未來，我們就可以等待，如果我們不能做到，我們就必須預先準備。

　　綜觀中國汽車美容市場的發(fā)展，我們有理由相信：汽車美容市場有著巨大的市場潛力。但將一個新的服務推向市場，有著諸多綜合因素。因此，做好宣傳營銷策劃，有效利用營銷廣告，使服務走向市場的關(guān)鍵所在。

　　對于安行汽車美容店的營銷策劃，我們將竭盡所能，榮辱與共。

　

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　　【商業(yè)街策劃案一】

　　項目運作策略及構(gòu)思

　　(一)、項目運作策略

　　1、成立商業(yè)經(jīng)營管理團隊，獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)

　　在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營氛圍慘淡的現(xiàn)實情況下，大部分業(yè)主在對前景充滿希望的同時，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應把握這一契機，通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施。

　　2、定向招租，龍頭店鋪帶動

　　在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動區(qū)域發(fā)展。同時，從市場調(diào)研反映的結(jié)果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動原則，定向招租店鋪滿足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營店鋪超50%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。

　　3、放水養(yǎng)魚，培育商業(yè)氛圍

　　降低商鋪租金，或?qū)嵭腥齻�月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來。

　　4、以點帶面，吸引人氣

　　在商業(yè)街內(nèi)布點4至5處流動小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。

　　(二)、項目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　項目定位

　　觀瀾區(qū)域首個特色風情商業(yè)街

　　定位詮釋：

　　“觀瀾區(qū)域”突出本項目的地理位置和地域優(yōu)勢。

　　“首個”突出首個，突出在創(chuàng)意及設計上的絕無僅有。致力將格瀾郡項目塑造成為觀瀾乃至深圳集大型商場、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風情商業(yè)街。

　　“特色風情”觀瀾片區(qū)消費者購物、休閑的蘇格蘭風情文化商業(yè)街，凸顯項目的文化底蘊和氣息。

　　1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　通過對觀瀾片區(qū)商業(yè)、項目周邊商業(yè)、項目自身商業(yè)的研究分析，結(jié)合項目“皇家英里路”的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶外休閑來點綴。

　　酒吧街特點

　　此區(qū)域內(nèi)有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內(nèi)部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個商業(yè)項目的品位、檔次，填補區(qū)域市場空缺，具體操作時可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費環(huán)境，體現(xiàn)了“皇家英里路”這一定位。

　　特色餐飲街特點

　　特色餐飲街對外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結(jié)合了三種因素：一是這里面向工業(yè)大道，通過廣告位可以很好的向Liuxue86.com外展示，并達到吸引消費者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補。三是餐飲要求停車位足，在這里可以停車需求。

　　家電體驗街特點

　　近兩年來，家電行業(yè)競爭異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開始動用體驗營銷來網(wǎng)羅顧客。此類體驗是企業(yè)以服務為舞臺，以產(chǎn)品為道具，以消費者為中心，能夠創(chuàng)造使消費者參與、值得回憶的活動。相對于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷售，這種體驗式營銷更專業(yè)、更具人性化。根據(jù)消費者反映：購物有了現(xiàn)場演示，對商品的性能會有了更深了解和實感，加之有專業(yè)指導，購物避免了盲目性。

　　服裝服飾、體育用品街特點

　　商業(yè)街內(nèi)部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項目南北商業(yè)連接起來。

　　2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對一樓會清淡一些，而美容美體基本上是以會員制網(wǎng)絡客戶，足浴和寵物店的客戶消費目標很明確，咖啡茶座有其名牌的號召力。

　　項目執(zhí)行案

　　(一)、成立項目運作小組

　　為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理的工作的有效實施，　需構(gòu)建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的全程服務機構(gòu)，需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對應，因此應成立項目運作小組，組織架構(gòu)如下：

　　(二)、收集資料

　　建立檔案，收集業(yè)主資料以及項目工程資料，以便順利開展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設計、招商、硬件改造等工作。

　　與管理處聯(lián)絡，收集購買合同范本、物業(yè)管理合同，了解項目購買以及物業(yè)管理的具體條款、協(xié)議。(執(zhí)行人：出國留學)

　　與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。(執(zhí)行人：出國留學)

　　與管理處或觀瀾地產(chǎn)營銷部聯(lián)絡，收集項目工程結(jié)構(gòu)圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項目工程資料。(執(zhí)行人：出國留學)

　　通過訪談及抽樣調(diào)查，了解業(yè)主對商業(yè)街經(jīng)營情況的看法、對前景的信心、對現(xiàn)有租金的滿意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。(執(zhí)行人：**、出國留學)

　　(三)、召開業(yè)主懇談會

　　除天虹商場以及肯德基為開發(fā)商持有外，其余商鋪產(chǎn)權(quán)均為私人業(yè)主持有，私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶，使得商業(yè)規(guī)劃無法實施，從而導致經(jīng)營混亂，無法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權(quán)的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運營和后期經(jīng)營管理帶來一定難度。因此需要通過致函洽談、懇談會等方式，說服各業(yè)主委托我公司實施統(tǒng)一運營。

　　根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運營思路，制定函件的格式，以倡議書的形式告知業(yè)主相關(guān)信息，開展洽談工作。(執(zhí)行人：**、出國留學)

　　擬定懇談會議題，選擇有經(jīng)驗的主持人，掌控引導會議議題走向，防止懇談會偏題，與業(yè)主探討運營思路及模式。(執(zhí)行人：項目部)

　　(四)、代理條件的確定

　　為了有效的與業(yè)主開展洽談工作，并確保我公司的運營策略落到實處，應確定代理期限，租金支付方式等條款，確定代理條件。

　　對以國惠康為核心，沿觀瀾大道分布的觀瀾老商圈以及項目周邊商業(yè)市場開展市場調(diào)研，了解該片區(qū)消費者的消費習慣，商鋪租金水平等信息�！�(執(zhí)行人：**、出國留學)

　　采用市場比較法，根據(jù)市場調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價格體系。(執(zhí)行人：項目部)

　　擬定代理協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，代理期限應為3-5年。租金策略應采取第一年0租金，第二年50%市場租金，第三年80%市場租金的策略。引進特色項目的硬件改造費用應由業(yè)主支付或免除相應的租金沖抵。(執(zhí)行人：項目部)

　　簽訂代理協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營權(quán)。

　　【商業(yè)街策劃案二】

　　*廣場“步行街”商業(yè)策劃書前言**廣場商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、背景分析**一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業(yè)街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據(jù)考察和分析，**一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

　　(一)、商街設計“先天不足”

　　1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼**街、**路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業(yè)舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業(yè)價值，如今的廣場很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

　　2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。

　　3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。**街通往內(nèi)街的三個通道，從商業(yè)功能設計上看實屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，**一期外街通向內(nèi)街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

　　4、**街一側(cè)臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

　　(二)、商街策劃“后天失調(diào)”

　　1、**廣場商業(yè)街處于核心商圈，在市場競爭特別強調(diào)個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。**廣場商業(yè)街最早定位是“**街”(很好)，后來又定位于“***”很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“**廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

　　2、**廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象***路、***廣場、***步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，**廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。

　　3、打造商街，服務“缺位”。開發(fā)商開發(fā)一片商鋪銷售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實上，經(jīng)營**廣場商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專業(yè)策劃管理機構(gòu)來“操盤”運作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運作”。**廣場起步階段缺少商業(yè)策劃管理機構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營全由業(yè)主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對業(yè)主購買店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業(yè)價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對內(nèi)街商戶的經(jīng)營及整個商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

　　二、商街定位**廣場商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費群體的消費趨勢和消費偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

　　1、街名：**廣場時尚麗人街

　　2、概念：**廣場————**街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的***。

　　3、廣告語：**廣場/時尚麗人街————與**相約，與**同行

　　4、商業(yè)門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

　　5、商品：主營國際國內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

　　6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內(nèi)外的旅游觀光者。

　　7、經(jīng)營理念：站在城市經(jīng)營的高度打造一條聞名長三角的商業(yè)街。

　　三、招商策劃**廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：(一)、發(fā)布招商公告我們計劃于4月中旬在《**晚報》、**電視臺發(fā)布招商公告，突出介紹**廣場時尚麗人街的市口優(yōu)勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。(二)、舉辦招商信息發(fā)布會該招商信息發(fā)布會擬于4月20日在毗鄰的**飯店舉行，出席的商戶為**及周邊城市的時尚品牌經(jīng)銷商，以及**國貿(mào)市場有意入駐**廣場經(jīng)營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數(shù)擬控制在100人左右。會上將發(fā)布的主要信息是：

　　1、**廣場時尚麗人街的總體規(guī)劃、市場定位、獨特優(yōu)勢和前景展望;

　　2、*****街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優(yōu)惠政策。(三)、整合店鋪資源**一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發(fā)布會和對外發(fā)布招商公告之前，須由**房屋銷售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。為了使**一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應爭取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。(四)、有關(guān)租金政策**一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營的商戶望而卻步。因此，我們在為業(yè)主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說明**一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業(yè)主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業(yè)主照常liuxue86.com要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當前，**一期店鋪比較合適的租金是：2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。如該類店鋪以800～900元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)(五)、商戶入駐優(yōu)惠措施為了有效啟動市場和給商戶入駐經(jīng)營樹立信心，我們將“放水養(yǎng)魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優(yōu)惠措施：第一，商戶入駐商街經(jīng)營一年以內(nèi)，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責)，供其做商品或品牌宣傳;第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內(nèi)允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動;第三，凡商戶入駐經(jīng)營一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費將按八折優(yōu)惠收取;第四，為降低入駐商戶的經(jīng)營成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務部門，給予**廣場商業(yè)街以集貿(mào)市場的稅收優(yōu)惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。五、商街硬件改造建議

　　1、**北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

　　2、**一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業(yè)化改造。

　　3、臨**街一側(cè)的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。

　　4、內(nèi)街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

　　5、**一期南側(cè)花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。上述方案，經(jīng)董事長批準后組織實施。

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　　休閑茶餐廳商業(yè)策劃書

　　Enjoy part休閑茶餐廳商業(yè)計劃

　　2009年 12月

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　　本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機密，所有權(quán)屬于Enjoy part品牌。其所涉及的內(nèi)容和資料只限于已簽署投資意向的投資者使用。收到本計劃書后，收件人應即刻確認，并遵守以下的規(guī)定：1)若收件人不希望涉足本計劃書所述項目，請按上述地址盡快將本計劃書完整退回;2)在沒有取得[公司或項目名]的書面同意前，收件人不得將本計劃書全部和/或部分地予以復制、傳遞給他人、影印、泄露或散布給他人;3)應該像對待貴公司的機密資料一樣的態(tài)度對待本計劃書所提供的所有機密資料。

　　本商業(yè)計劃書不可用作銷售報價使用，也不可用作購買時的報價使用。

　　商業(yè)計劃編號： 授方：

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　　公司：

　　日期：

　　目錄

　　第一章：前言...........................................................................................3

　　第二章：公司概況.......................................................................................4

　　1.公司宗旨.............................................................................................4

　　2.公司簡介.............................................................................................4

　　3.管理隊伍簡介.........................................................................................4

　　4.具體人員分配.........................................................................................4

　　第三章：產(chǎn)品與服務.....................................................................................5

　　1.產(chǎn)品定位.............................................................................................5

　　2.產(chǎn)品服務特征.........................................................................................5

　　3.未來發(fā)展.............................................................................................6

　　第四章：市場分析.......................................................................................7

　　1.目標市場.............................................................................................7

　　2.行業(yè)分析.............................................................................................7

　　3.競爭分析.............................................................................................8

　　第五章：市場推廣.......................................................................................9

　　1.營銷策略.............................................................................................9

　　2.市場推廣計劃.........................................................................................10

　　第六章：經(jīng)營計劃.......................................................................................11

　　1.開辦初期.............................................................................................11

　　2.成長期...............................................................................................11

　　3.成熟期...............................................................................................11

　　第七章：財務分析.......................................................................................12

　　第一章：前言

　　茶餐廳是一種起源于香港地區(qū)的快餐飲食文化，是西式餐飲的中國化。我們的茶餐廳將在特色小吃和廣式茶餐廳的帶動下，注重文化信息的交融和休閑放松的氛圍，茶飲和餐食作為休閑的輔助功能，用以向消費者營造一個溫馨、和諧和寬松的氣氛，在消費者工作和學習之余，陶冶心情、享受生活、溝通信息，是情侶幽會、商務洽談、娛樂休閑、同學聚會等多項功能于一體的休閑場所。休閑茶餐廳更是文化傳播中心，我們將著力打造茶餐廳在構(gòu)造上的精神內(nèi)涵，結(jié)合合理的營運管理，在保證營業(yè)利潤的前提下，突出茶餐廳的精神品牌，做到更為時尚化，更具品質(zhì)，更有品位。而這將是我們面對激烈的市場競爭作出我們自己品牌的關(guān)鍵所在。

　　舟山東路位于城市學院的南校區(qū)南門外，是城市學院學生日常消費和休閑很集中的地點。據(jù)調(diào)查，在校大學生的消費以衣、食、行等生活基本消費為主，而用在吃飯上的消費更是占了主要比例，約占月消費的70%左右。所以餐飲業(yè)是比較有市場前景的創(chuàng)業(yè)選擇。

　　項目市場地設舟山東路，周邊各色小吃和餐飲業(yè)比較多，競爭會相當激烈。但是經(jīng)過分析，我們認為，就目前舟山東路的情況來說，餐飲類產(chǎn)業(yè)的市場依然沒有飽和，有很大的發(fā)展空間。

　　第二章：公司概況

　　公司宗旨

　　本公司旨在通過我們的服務，充分彰顯休閑和娛樂的主題，為城市學院在校大學生提供一個集餐飲和休閑于一體的消費場所。

　　在未來的經(jīng)營中，我們會努力將休閑茶餐廳打造成為城市學院學生在學習工作之余，休閑、娛樂、飲食、聚會等活動的首選地點。

　　我們將始終堅持不懈地做好“休閑”的特色，突出我們鮮明的個性化，在餐飲業(yè)做出我們自己的品牌。同時，我們堅守誠信為本的信念，在研發(fā)、銷售和管理領(lǐng)域做到信譽第一，顧客至上。以質(zhì)量求生存，以信譽求發(fā)展。在餐飲業(yè)的競爭中，我們會密切關(guān)注市場動向，積極開發(fā)個性化產(chǎn)品，以對消費者體貼入微的服務，安全衛(wèi)生的食品制作，合理的價位和整潔溫馨的環(huán)境實現(xiàn)我們的目標。

　　在我們策劃的實施過程中，我們將綜合考慮消費者、股東、公司員工和供貨廠商等個方面的利益，盡我們最大的努力，爭取做到各方利益的最大化。

　　公司簡介

　　Enjoy part公司成立于2009年11月，業(yè)務范圍涉及餐點和飲品以及為大家提供日常的休閑娛樂，打發(fā)課余時間的場所。本公司的法定名稱是Enjoy part，法定地址在舟山東路。本公司是一個合伙制公司，主要辦事機構(gòu)是位于舟山東路上的我們的實體店鋪。

　　管理隊伍簡介

　　Enjoy part公司由四人合資組成。管理團隊成員分別是張黎，張?zhí)N琳、王宇軒和張翰林。四人均為廣告和會展管理系在校大學生，對于本項目的目標市場，即大學生群體的消費取向和需求有切身的體會。同時，所學專業(yè)為本項目的宣傳推廣和內(nèi)部管理提供了較強的理論知識基礎(chǔ)。其中三人為學生會相關(guān)部門的骨干成員，具有較強的對外交際能力、對內(nèi)的管理能力、深厚的人脈基礎(chǔ)和實踐操作能力。

　　具體人員分配

　　張黎 女，物資采購，菜式搭配。她有較豐富的市場經(jīng)驗和食品制作的相關(guān)經(jīng)驗。

　　張?zhí)N琳 女，財務。她耐心仔細，并且具有較強的財務管理能力。

　　王宇軒 男，銷售。主要負責舟山東路實體店內(nèi)的銷售工作及相關(guān)服務。他具有良好的溝通與服務能力和認真熱情的服務態(tài)度。

　　張翰林 男，宣傳策劃與推廣。他具有良好的人際關(guān)系和較強的宣策能力

　　第三章：產(chǎn)品與服務

　　產(chǎn)品定位

　　以休閑娛樂和餐飲為主的中低檔餐廳。

　　產(chǎn)品服務特征

　　本店的特色餐飲和獨有的休閑娛樂功能是主要的服務內(nèi)容。

　　本店將在特色小吃和廣式茶餐廳模式的帶動下，讓消費者在工作和學習之余有一個輕松和休閑的地方小息和解決餐飲問題。休閑茶餐廳以餐點和茶飲為主要供應的實體商品。餐食包括中西餐、特色小吃和甜品等，飲品主要包括咖啡、奶茶、果汁和沙冰等，產(chǎn)品品種多樣，口味獨特。店中另提供書刊閱讀、飲茶閑談、桌游、無線上網(wǎng)等區(qū)域和功能，以滿足消費者更多的需求，在一個舒適、安逸的氛圍下享受就餐、閱讀和游戲的樂趣。

　　1、 產(chǎn)品優(yōu)勢

　　和市場上同類的產(chǎn)品和服務相比，我公司的產(chǎn)品具有以下的優(yōu)勢：

　　優(yōu)勢一：成本優(yōu)勢。我們的成本比競爭對手低，這是因為我們有直接的原材料進貨渠道，避免了原料在多次轉(zhuǎn)手交易中的價格提升。我們對影響食品成本較大的重要原料制定了采購規(guī)格標準，即對應采購的原料，無論從形狀，色澤，等級、包裝要求等諸方面都加以嚴格的規(guī)定。我們認真做好存貨的周轉(zhuǎn)工作，嚴格控制原料在庫存方面的成本。

　　優(yōu)勢二：質(zhì)量優(yōu)勢。我們具有一個安全和穩(wěn)定的進貨渠道，首先從原材料的選擇上把好產(chǎn)品的第一關(guān)。我們具有專業(yè)的品質(zhì)控制和質(zhì)量改進的能力，同時制定了嚴格的廚師和服務人員的行為規(guī)范，保證了食品的安全、美觀及美味。我們有良好的服務意識，并且堅持顧客為本的理念，保證了優(yōu)質(zhì)的服務質(zhì)量。

　　優(yōu)勢三：組織管理優(yōu)勢。本項目管理團隊成員均為會展管理專業(yè)在校大學生，具備一定的專業(yè)管理知識和能力。

　　優(yōu)勢四：意識優(yōu)勢。本商業(yè)團隊成員的大學在校學生身份完全符合本項目的目標市場——在校大學生，可以最直接的、最大限度的了解到目標受眾的需求和目標市場的動態(tài)。

　　優(yōu)勢五：個性優(yōu)勢。本項目不同于普通的茶餐廳，也有別于一般的休閑性場所。休閑茶餐廳將餐飲和休閑結(jié)合起來，既能滿足消費者一般的就餐要求，另一方面也為消費者提供了一個溫馨舒適的休閑環(huán)境。這個是本項目的最重要的特點，是作出自己品牌的關(guān)鍵性要素。

　　切入產(chǎn)品和服務

　　本項目在實施的初期，將以餐飲為主，休閑為輔的方式進入市場。在市場成熟期后，將全面貫徹休閑茶餐廳的內(nèi)涵，轉(zhuǎn)為以休閑為主，餐飲為輔的經(jīng)營方式。

　　由于本項目在舟山東路還是屬于比較新穎的商業(yè)模式，在進入市場的初期，會在一定程度上造成消費者的陌生感和不認同感，所以我們在初期選擇一個對于消費者比較熟悉的經(jīng)營方式，即主營餐飲類產(chǎn)品打開市場。

　　我們的這種銷售策略有利于消除消費者心理上的距離感，一定程度上為進入市場減少了阻力。但是，這種經(jīng)營策略在實施過程中，如果力度把握不當，會對本項目的特點的突出造成消極的影響。另外，在經(jīng)營策略中的轉(zhuǎn)型期要注意轉(zhuǎn)變的適度，否則會背離已擁有的客戶群的消費習慣，造成市場成熟期現(xiàn)有客戶的喪失。

　　產(chǎn)品資源

　　(1)、提供產(chǎn)品與服務情況：

　　餐食供應：以中西餐為主食，提供多種類、多口味、多形式的餐點，適應大眾口味，接受度較高，是迎合消費者需求的首要產(chǎn)品。另外，具備各色甜點小吃，風味獨特，成為本點餐食多樣化的保證。

　　飲料供應：咖啡，奶茶，果汁，沙冰和其他不含酒精飲料。

　　書刊閱覽：各類期刊，報紙雜志，動漫類書籍和各類流行文學。

　　其他休閑娛樂方式：無線網(wǎng)絡連接點，桌游。

　　(2)、原料供應情況：

　　原料采購：原料采購是餐飲經(jīng)營的重要環(huán)節(jié)，也成為在實際經(jīng)營中餐飲企業(yè)食品原料成本控制的首要環(huán)節(jié)。采購的關(guān)鍵是建立、健全采購制度，明確采購標準，以標準規(guī)定采購的要求，嚴格監(jiān)督。鑒于食品原料種類繁多，季節(jié)性強，品質(zhì)差異較大，所以采購方面我們嚴格依據(jù)以下標準：

　　1、保證采購質(zhì)量優(yōu)良

　　2、采購價格合理

　　3、依據(jù)人群，季節(jié)等條件控制采購數(shù)量

　　4、與供應商形成長久良好的合作關(guān)系

　　對供應商的要求：我們茶餐廳以餐點，茶飲為主要供應商品。主要合作對象的是食材、飲品供應商，在原料，價格，品質(zhì)，服務上對供應商有著較高的要求。要求如下：

　　1、供應商為國家頒布營業(yè)執(zhí)照的正規(guī)商家，擁有3年以上的經(jīng)營經(jīng)歷。

　　2、嚴格按《采購清單》內(nèi)容進行原料供應，供方保證原料來源及品質(zhì)。

　　3、根據(jù)需、供雙方的協(xié)議而制定采購單價。原料結(jié)算采取月結(jié)方式，單價一經(jīng)確認，原則上不變的。只有在生產(chǎn)此種產(chǎn)品的制造成本上浮或下跌 5 %以上，影響到本合約所訂的采購業(yè)務而導致需方或供方希望修訂采購單價時，雙方需協(xié)商單價修訂及實施日期事項。

　　4、正常訂貨，，需方按照所制定的“正常采購周期”以書面形式向供方訂貨，緊急訂貨時則按“緊急采購周期”執(zhí)行。

　　5.雙方嚴格按《供應商合作協(xié)議》內(nèi)容進行合作。

　　未來發(fā)展

　　舟山東路周圍有多所大學，在該區(qū)域已經(jīng)開設了多家餐廳，但是都是以普通餐廳營業(yè)模式為主。我們公司根據(jù)市場現(xiàn)狀，分析了大學生對課余時間的安排和現(xiàn)有需求，針對消費者對就餐環(huán)境的挑剔和課余休閑的特點，在該地開設了獨具特色的休閑式茶餐廳，將會吸引大量的消費者。

　　我們針對市場環(huán)境，制定了合理有效的市場策略，努力順利的進入市場，并以獨特的經(jīng)營方式快速的發(fā)展壯大起來，在項目的成長期內(nèi)做好宣傳推廣，在兩個月內(nèi)爭取到一個成熟的市場，擁有自己穩(wěn)固的消費群體。

　　同時，我們將利用在舟山東路的經(jīng)營經(jīng)驗，努力做出自己的品牌，在一年內(nèi)走出舟山東路的經(jīng)營范圍，拓展出更為廣闊的市場。

　　第四章：市場分析

　　本項目地設于舟山東路。舟山東路周邊有多所大學，具備一個很龐大的消費群體。但是，舟山東路上先已開設較多的餐飲類服務型場所，市場競爭會相當激烈。經(jīng)過調(diào)查分析，我們認為，舟山東路的餐飲業(yè)市場依然沒有飽和，依然具有很大的發(fā)展空間。

　　目標市場

　　我們所面對的市場主要是在校大學生。因為舟山東路地點的特殊性，在校大學生是本項目實施地最集中、最龐大的消費群體。

　　市場需求

　　據(jù)我們的調(diào)查，舟山東路現(xiàn)有的餐飲服務業(yè)全部為普通的單純經(jīng)營餐飲類產(chǎn)品的傳統(tǒng)經(jīng)營模式。根據(jù)我們的問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分大學生都比較期待一種以就餐為主，兼具休閑和飲料的全新的餐廳模式，而這恰恰是舟山東路現(xiàn)有的餐飲行業(yè)所不具備的。

　　我們針對市場需求，確定了休閑式茶餐廳的模式，彌補了傳統(tǒng)意義餐廳經(jīng)營方式上的缺點和不足，迎合了消費者的需求和市場發(fā)展的趨勢。

　　本項目以休閑為主題的新穎的經(jīng)營模式，既能提供給消費者餐飲就餐的服務，又給消費者創(chuàng)造了一個課余休閑和社交聚會的良好場所，具有其他同類產(chǎn)品和服務不具備的優(yōu)越性顯著的功能。休閑茶餐廳一方面滿足了消費者需求，另一方面也迎合了當代大學生對于新生事物的好奇和勇于嘗試的心理，所以肯定會受到消費者的青睞。

　　市場趨勢

　　隨著生活水平的提高，大學生的日常生活更加的豐富多彩，大學生外出就餐休閑和參與社交性聚會的頻率越來越高。因此餐飲類行業(yè)的發(fā)展仍然面臨這相當大的機遇。

　　在學校政策方面，隨著最近幾年來大學的持續(xù)性擴招，我們所處的市場領(lǐng)域也相應的呈逐漸擴大的趨勢，這又為我們提供了一個潛在的消費市場，是我們面臨的另一個機遇。

　　根據(jù)我們的調(diào)查，對于餐飲類服務性行業(yè)，大學生持有一種越來越挑剔的態(tài)度。而且，對于新開設的餐廳一般會抱有懷疑的態(tài)度和更高的要求，要得到大家的認可需要一個過程。因此，本項目要想從眾多的競爭對手中脫穎而出，就必須要強調(diào)自己的特色，盡可能的提供最優(yōu)質(zhì)的服務，從全方位，全角度來滿足廣大學生多樣化的需求。

　　二、 行業(yè)分析

　　1、 行業(yè)參與者

　　據(jù)調(diào)查，舟山東路上有較多的同行業(yè)競爭對手，主要經(jīng)營方式為傳統(tǒng)的餐飲模式，在經(jīng)營上一般不具備自己的特點。但是少數(shù)產(chǎn)品在經(jīng)營上表現(xiàn)出了獨特性，如新安江奶酸菜魚，主打自身實力較強的奶酸菜魚品牌，在市場競爭中做出了自己的優(yōu)勢。即使如此，他們還是以單純的經(jīng)營餐點為主，仍然不具有傳統(tǒng)餐飲業(yè)以外的新鮮要素。

　　在同行業(yè)的比較中，本項目具有獨特的個性和特點，有較明顯的優(yōu)勢，但是部分競爭對手的經(jīng)營方式和特點還是值得我們的學習和借鑒。

　　2、 行業(yè)購買形式

　　根據(jù)市場調(diào)查，本行業(yè)客戶的購買決定主要受以下因素的影響：

　　(1)、消費目的。大多數(shù)學生去餐飲類場所的目的和社交活動有關(guān)。因此，在茶餐廳的內(nèi)部布局和相關(guān)服務方面，應該考慮到消費者多樣化的選擇，既有足夠空間和相關(guān)服務能滿足集體聚會，也要能夠滿足個人或小數(shù)量的人對于休息消遣的需求。

　　(2)、餐廳模式。能夠被大家普遍接受的模式是，以就餐為主，兼具休閑和飲料的服務。因此，茶餐廳應該主要提供就餐方面的服務，從茶餐廳最基本的功能做起，做好餐飲方面的工作，逐漸做出自己的品牌和影響力。

　　(3)、餐廳價位。大學生的消費還是以中低檔消費為主。因此茶餐廳的價格定位不宜太高，應該走中低檔消費路線。

　　(4)、產(chǎn)品和服務質(zhì)量。產(chǎn)品的服務和質(zhì)量是產(chǎn)品贏得市場最基本的保證，因此在產(chǎn)餐廳的管理經(jīng)營上要嚴把質(zhì)量關(guān)，以顧客為本，努力提升產(chǎn)品和服務的質(zhì)量。

　　(5)、店內(nèi)環(huán)境氛圍。在店內(nèi)環(huán)境的選擇上，大學生主要傾向于溫馨舒適的氛圍，我們要迎合消費者這一心理取向，努力為消費者制造出溫馨舒適的休閑環(huán)境，在心理上贏得消費者的認同和青睞。

　　三、 競爭分析

　　1、 競爭形勢

　　舟山東路周邊的餐飲業(yè)存在著比較激烈的競爭。

　　在舟山東路現(xiàn)有的商業(yè)形式中，餐飲業(yè)占了很大一部分的比例，因為餐飲行業(yè)的準入門檻較低，技術(shù)含量不高，投資小，資金回收周期短，回報較高。同時，正是因為舟山東路餐飲業(yè)的這個特點，也決定了其競爭中參與者的質(zhì)量上的較大的差別。部分競爭者由于投入度不足，實力還是比較弱的。因此，在此行業(yè)領(lǐng)域的競爭形勢雖然比較嚴峻，但是對于我們來說，真正有實力可以成為我們強勁的競爭對手的經(jīng)營者并不占多數(shù)，這就為我們提供了一個相對輕松的競爭環(huán)境，非常有利于我們進入市場。

　　據(jù)我們的調(diào)查，此行業(yè)領(lǐng)域的競爭方式爭先出比較單一的特點，主要集中在食品開發(fā)的層面。經(jīng)營者自身擁有的餐點的數(shù)量、樣式和味道是市場競爭的主要方面和關(guān)鍵性因素。

　　2、 項目優(yōu)劣勢分析

　　與同行業(yè)的競爭者相比，我們提出的休閑式茶餐廳的獨特的經(jīng)營模式，是其他經(jīng)營者所不具備的個性化的特點。

　　這個優(yōu)勢會給我們帶來以下益處：

　　(1)、自身獨有的個性和特點可以將本項目與其他競爭者有效地區(qū)分開來，更多的吸引消費者的注意。做出自己的特色，是最有效的競爭手段。

　　(2)、我們以休閑為主的經(jīng)營模式，可以有效的避開此行業(yè)領(lǐng)域競爭的最激烈部分，我們沒有必要加入到餐飲行業(yè)激烈的菜色競爭中，可以專心于自身特點的研發(fā)，避重就輕地進入市場。

　　我們將堅持走自己特色化的道路，以保持這個優(yōu)勢。

　　同時，我們有以下劣勢：

　　(1)、本項目的經(jīng)營團隊為在校大學生，相對缺乏社會實踐經(jīng)驗和商業(yè)經(jīng)營能力。因此，我們會廣泛的借鑒同類產(chǎn)品和服務的經(jīng)營經(jīng)驗，需求專業(yè)性人士的指導和幫助，以彌補我們在這方面的不足。

　　(2)、對于餐飲類服務性行業(yè)，大家會有一種先入為主的念頭，對新開設的餐廳一般會抱有懷疑的態(tài)度和比較高的要求。而且，由于我們獨特的經(jīng)營模式對于廣大的消費者來說，還是比較陌生的。因此，要得到大家的接受和認可需要一個比較艱難的過程。針對這個劣勢，我們將在進入市場的初期，加大宣傳力度，并采取優(yōu)惠的經(jīng)營方式，擴大我們在消費者中的影響。同時，保證我們產(chǎn)品和服務的質(zhì)量，爭取消費者的信任和接受。

　　通過上面的分析，我們得出的結(jié)論是，在我們的經(jīng)營過程中，我們既要保持自己的特色，又要迎合消費者的需求，以得到消費者對我們的認可。同時，我們要豐富自己的管理經(jīng)營經(jīng)驗，以促進本項目的良好發(fā)展。

　　第五章：市場推廣

　　一、 營銷策略

　　1、 營銷機構(gòu)和營銷隊伍

　　營銷隊伍分為兩部分，除了自己本身進行相關(guān)的營銷活動外，還會聘請外部人員進行市場推廣中的相關(guān)宣傳活動。

　　2、 營銷渠道的選擇和營銷網(wǎng)絡的建設

　　營銷渠道是店面的直接產(chǎn)品銷售，不承擔外賣服務。

　　(1)、初期的營銷網(wǎng)絡建設

　　一方面通過店面宣傳等方式來影響消費者，使得產(chǎn)生購買傾向。另一方面進行降價促銷，鼓勵消費者嘗試，盡力在消費者心中樹立良好的形象，有利于口碑的傳播。

　　(2)、營銷網(wǎng)絡的鞏固

　　定期舉行優(yōu)惠活動，來吸引新的顧客。一次性消費達一定數(shù)額的消費者可以獲得VIP貴賓卡，享受相關(guān)的優(yōu)惠。

　　適當對城市學院和樹人大學的學生提供贊助，保持在學生中的知名度。

　　3、 如何樹立品牌

　　在前期和鞏固期的宣傳中突出茶餐廳的氛圍，突出讓客人在工作和學習辛苦之余能夠有個輕松和休閑的地方小息和品償特色小吃，將茶餐廳和平常的小吃店區(qū)分，樹立自己的品牌。

　　對來到茶餐廳的消費者進行宣傳，讓消費者有切身的感受，通過口碑傳播樹立品牌形象。

　　4、 廣告策略和促銷策略

　　(1)、廣告策略

　　開張前的廣告宣傳以發(fā)放宣傳單為主分為舟東、城市學院、樹人大學三部分，舟東主要是以店面為中心，向四周輻射，靠近店面的地方由本店人員進行宣傳和講解，三個地點的目標均是青年學生。

　　開張時間定在中午(舟東人流量最大的時間段)，同時在舟東、城市學院、樹人大學同時進行宣傳(發(fā)宣傳單)。

　　開張后定期發(fā)放宣傳品，但與前期不同，在日收入趨于穩(wěn)定后，力度減輕，頻率降低。在此同時，適當贊助學校的活動，進行冠名，提高知名度。

　　(2)、促銷策略

　　試營業(yè)期間(正式開店前4天)全場8.5折

　　店面正式開張時前100位顧者可免費獲得VIP會員卡，在下次的光臨中享受優(yōu)惠。

　　一次性消費達300元的消費者可以獲得VIP貴賓卡(僅限一人，團隊消費累計300元可獲一張貴賓卡)，享受8.5折的優(yōu)惠。

　　每周六開展優(yōu)惠活動，具體為團隊人數(shù)超過10人可享受9折優(yōu)惠。

　　5、 市場滲透與開拓計劃

　　市場滲透主要依靠宣傳和促銷兩個方面，一方面通過宣傳把茶餐廳和舟東其他小吃店進行區(qū)分，形成品牌形象，前100人可獲得VIP卡是為了有最初的消費人群，為顧客提供消費動機，這些市場開拓初期的手段。通過促銷暫時對舟東同類競爭對手進行打壓，用降價來搶奪市場，再通過VIP和定期優(yōu)惠來形成自己的消費群，保證有一部分人群對品牌忠誠。在優(yōu)惠中加入人數(shù)限制(10人以上)也是為了更好的拓展市場。

　　二、 市場推廣計劃

　　本項目是在特色小吃和廣式茶餐廳的帶動下，讓客人在工作和學習辛苦之余有個輕松和休閑的地方小息和品償特色小吃。為了宣傳這個理念，并且形成一定的消費群體，本店將采取會員制度并且定期開展相關(guān)的優(yōu)惠活動，以便市場的推廣。

　　1、 宣傳品發(fā)放

　　開店之前主要是宣傳品的發(fā)放，以便第一批顧客的形成，在日收入趨于穩(wěn)定后，力度減輕，頻率降低。

　　2、 學校活動

　　適當?shù)膶W�；顒舆M行贊助，取得冠名權(quán)，提高在學生中的知名度。要有專門人員和學校(活動較多)的學生部門進行聯(lián)系，在活動結(jié)束后提供相關(guān)優(yōu)惠，以便推廣本店。

　　3、 不定期的調(diào)查

　　在開業(yè)以后不定期進行問卷調(diào)查，從價格、服務環(huán)境、產(chǎn)品等方面來對現(xiàn)在的狀況進行評判，在店內(nèi)設置留言簿，顧客可以在留言簿上寫下對本店的意見和建議，從而有利于改進相關(guān)項目

　　第六章：經(jīng)營計劃

　　開辦初期(進入期)

　　市場預測

　　茶餐廳屬于餐飲業(yè)經(jīng)營范疇，但又與文化娛樂業(yè)息息相關(guān)。茶餐廳不同于純酒店類餐飲業(yè)，而是注重文化信息的交融和休閑放松的氛圍，茶飲和餐食作為休閑的輔助功能，用以向消費者提供一個營造和諧氣氛的手段和保證。舟山東路上，餐飲業(yè)以浙江大學城市學院和樹人大學等學校的學生為目標群體，而學生注重課余休閑時間的放松，現(xiàn)在我們正是提供了一個吃與玩結(jié)合的場所，能給學生提供一個輕松舒適的環(huán)境。開辦初期，目標群體主要會是認識的同學和朋友，并因“新”而吸引一群消費群體。

　　經(jīng)營目標

　　吸引到更多的消費群體為主，將本店的品牌和聲好打響，讓更多的同學知道并了解我們餐廳。

　　經(jīng)營重點與特點

　　為消費者提供一個和諧氣氛的環(huán)境，將休閑和餐食相結(jié)合。

　　有多種休閑方式和多種餐飲形式可供選擇，設置開張的優(yōu)惠條件。

　　成長期

　　市場預測

　　會有一批固定的忠誠目標群體，也有新的目標群體不斷增加。情侶幽會、娛樂休閑、同學聚會等多項功能。

　　經(jīng)營目標

　　擁有更多的新目標消費者，不斷擴張知名度。并穩(wěn)定一堆固定消費者。

　　經(jīng)營重點與特點

　　提供優(yōu)質(zhì)的服務以抓住消費者心理。

　　成熟期

　　市場預測

　　消費群體趨于穩(wěn)定，消費者對本店已經(jīng)有一個深刻的概念。

　　經(jīng)營目標

　　穩(wěn)定消費目標群體，將盈利達到穩(wěn)定狀態(tài)。

　　經(jīng)營重點與特點

　　力求穩(wěn)定，在穩(wěn)的同時，試圖拓寬目標市場，并增加本店規(guī)模特色。

　　第七章：財務分析

　　第八章：風險因素

　　一、 有形風險

　　1、原材料價格攀升。受成本推動、供求失衡以及國際市場價格帶動等因素影響，我國出現(xiàn)了物價上漲的情況。物價的不斷攀升，令餐飲業(yè)達到難以承受的程度。

　　2、勞動成本上漲。近年來，服務員的待遇普遍提高，增加了我們的成本。此外，受國際原油市場的影響，石油天然氣價格不斷上升，也致使餐飲業(yè)的燃氣成本上升。

　　3、房租上漲。由于地產(chǎn)經(jīng)濟的告訴發(fā)展，房價的節(jié)節(jié)攀升，租房費用也相應有較大的上漲幅度。

　　對此，我們將加強市場調(diào)研和經(jīng)營風險管理，采取相應措施或者與專業(yè)餐飲機構(gòu)合作，盡可能防止或減少這種有形風險的損失。

　　二、 無形風險

　　1、自身經(jīng)營管理能力的欠缺。在實際經(jīng)營管理中的實踐能力的欠缺在無形中給我們的生產(chǎn)經(jīng)營制造了較大的風險。

　　2、產(chǎn)品或服務品質(zhì)較低而導致消費者的信任危機。初次進入餐飲行業(yè)，我們在專業(yè)知識方面還是比較欠缺的，無法正確的指導我們的生產(chǎn)經(jīng)營。

　　3、內(nèi)部管理松弛而人心渙散和勞動效率低。不恰當?shù)墓芾矸绞娇赡軙䦟T工的積極性造成消極的影響，導致勞動效率地低下，對我們的質(zhì)量造成較大的影響。

　　我們會對無形風險給予高度重視，經(jīng)常居安思危，保持清醒頭腦。探究專業(yè)知識的學習，努力提高我們的實踐操作和管理能力，降低此類風險的影響。

　　時間性風險

　　季節(jié)變化對餐飲消費的影響、產(chǎn)品的市場壽命周期、消費者消費時間的變化、經(jīng)營活動中競爭出現(xiàn)的時間差等都會對我們的經(jīng)營產(chǎn)生一定的影響。

　　對此，我們會樹立強烈時間觀念，經(jīng)常觀察分析時間運動中事物發(fā)展變化的趨勢可能給餐飲業(yè)經(jīng)營帶來的影響，準確把握住時機，以保證我們生產(chǎn)經(jīng)營的正常運行。

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　　商業(yè)地產(chǎn)策劃書（一）

　　第一部分:市場分析

　　一、項目概況

　　二、項目swot分析

　　三、項目定位及usp導向

　　四、推廣思路

　　五、項目建議

　　第二部分:整合推廣策略

　　一、商鋪推廣策略

　　二、項目全程推廣方案

　　1、策略的選擇

　　2、具體執(zhí)行的策略分析

　　3、廣告推廣策略

　　4、sp活動策略

　　5、銷售計劃

　　6、整合推廣計劃

　　7、物業(yè)管理策略

　　第三部分:公司簡介

　　一、國商策劃公司介紹

　　二、具備優(yōu)勢

　　三、工作理念

　　四、成功案例

　　五、對本案的態(tài)度

　　六、工作目標

　　七、資費標準

　　八、附加服務

　　后記

　　前言

　　考慮到貴項目對銷售策劃進行招標的意義與目的，因此，本方案重點在整合推廣方面進行了全面的策劃，而對于項目市場分析及目標客戶分析等進行了簡要的分析。

　　本案主要由市場分析、整合推廣方案及公司簡介三部分組成，具體包括項目概況、swot分析、項目定位及“usp”導向、推廣思路及項目建議;項目的整合推廣策略及公司簡介。

　　本案僅僅是體現(xiàn)了我司對于貴項目在運作過程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進行深入且具有針對性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達成一致意見后另行制定。

　　本項目前期通過商鋪銷售來造勢，以此帶動住宅的銷售;而后期通過住宅的銷售來達到商鋪的價值最大化，因為本項目具有比較獨特的項目特色，須通過營銷造勢來形成影響力，并推動項目的整體銷售。另外，我方在對于本項目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點定位于住宅的整合推廣。

　　第一部分市場分析

　　一、項目概況:

　　本項目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢明顯，其總占地面積17093m2，由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

　　二、項目swot分析:

　　優(yōu)勢分析:

　　1)區(qū)位優(yōu)勢

　　位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬;

　　2)配套優(yōu)勢

　　周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應俱全;

　　3)交通優(yōu)勢

　　本項目交通便利、車流量及人流量較大，

　　劣勢分析:

　　1)消費群劣勢

　　高層物業(yè)還沒有被大部分人認可，如何轉(zhuǎn)變消費觀點是關(guān)鍵;

　　機會分析:

　　1)市場機會

　　高層建筑是未來發(fā)展的趨勢，通過新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費群體，從而為營銷造勢;

　　2)稀缺性

　　本案為鎮(zhèn)江第二個高層電梯公寓，對于樹立項目品牌是一次絕好的機會;

　　3)隱性機會(引導消費)

　　對于鎮(zhèn)江本地，已有開發(fā)商修建高層，而本項目對于消費者的引導也就會更加容易一些(采用跟進戰(zhàn)術(shù)，對于自己而言降低了成本);

　　威脅分析:

　　1)潛在競爭威脅

　　潛在存在一些地塊，其開發(fā)商擬修建高層，而對于市場存觀望態(tài)勢。而一旦本項目的成功推出，其可能會一哄而上，從而構(gòu)成競爭威脅。

　　2)消費者的認知程度不高

　　如何引導消費，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風險的唯一途徑(可以通過新聞媒介、廣告宣傳推廣)。

　　通過上述分析，在本項目中優(yōu)勢和劣勢共存，機會和威脅同在，如何化劣勢為優(yōu)勢，如何最大限度的規(guī)避風險，并挖掘本項目所具有的所有機會，如何將本項目的各種資源全面整合將成為本項目成功的關(guān)鍵。

　　 

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃書（二）

　　◆項目概況

　　江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心，地鐵(江南西)a出入口。項目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號線江南西站無縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補商圈。江南新地商業(yè)街屬人防工程，由裕龍投資集團開發(fā)的海珠區(qū)唯一的商業(yè)旺區(qū)。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設長520米，建筑面積約為二萬多平方米;二期為330米。江南新地分為五大區(qū)域，各自擁有不同景觀。其江南新地首次采用地下雙層復式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨享地下街鋪形式，設有13個出入口直達地面，過百個停車位。

　　u項目定位

　　針對江南西現(xiàn)有業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)不平衡，江南新地采取錯位經(jīng)營，定位為吸引廣州白領(lǐng)消費的主題商場，并把服務對象鎖定在以日漸具有雄厚消費能力和潛在消費能力的25-45歲年齡段為主的消費者身上。江南新地所招進場內(nèi)的商戶出售的商品都是各種切合白領(lǐng)特性的潮流、時尚的商品，并極力營造一種有特色、有情調(diào)、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍。隨著節(jié)假日的增多，消費者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費模式，而是尋求一種獨特的、新鮮的、舒適的假日消費方式和消費場所。江南新地商業(yè)街針對消費者這些需求，向消費者提供這樣一種集飲食、娛樂、購物于一體的消費空間，滿足消費者對需求，并向消費者提供大量的潮流資訊。

　　地鐵的開通，帶來了交通的便利，縮短了地域距離，同時也給江南新地帶來了無限的商機。江南新地以經(jīng)營各類高品質(zhì)、新潮、時尚、典雅、特色的商品而著稱，不僅吸引了本地大批追求時尚、品質(zhì)的白領(lǐng)一族，還引來了廣州市以外的年青消費一族。

　　◆經(jīng)營成績

　　自從廣州江南新地2009年4月29日開業(yè)以來，其日流量最少2萬人次，最高峰甚至達到8萬人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現(xiàn)在的800元以上，最高的租金達1200元/平方米!給當?shù)貛砹司薮蟮慕?jīng)濟效益和社會效益，創(chuàng)造了廣州乃至國內(nèi)商業(yè)運作的一個奇跡。

　　◆項目成功的原因

　　江南新地之所以取得巨大的成功，與項目的定位明確，主題鮮明，準確抓住目標消費群的時尚、特色、潮流的消費口味及體驗式消費趨勢是分不開的。

　　針對消費者的需要，除了在招商定位上引入了各類高品質(zhì)的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。

　　除此之外，物業(yè)持有者堅持只租不賣、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理的經(jīng)營策略使得商場的發(fā)展有了良好的延續(xù)性，得以持續(xù)發(fā)展。

　　u活動方案

　　一、開業(yè)盛典

　　活動目的:為商場開業(yè)造勢，引起話題，吸引大家的眼球，增加商場知名度。

　　活動主題:開業(yè)盛典

　　活動時間:2009年4月29日

　　活動地點:江南新地露天廣場

　　活動形式:啟動儀式和舞臺表演

　　活動亮點:邀請海珠區(qū)區(qū)領(lǐng)導、tvb當紅明星黃宗澤，廣州電視臺著名主持人孫小莉、趙榮擔任主持

　　活動內(nèi)容:

　　1，啟動儀式(上午)

　　1)迎賓

　　2)領(lǐng)導致辭

　　3)啟動儀式，區(qū)領(lǐng)導、集團領(lǐng)導、商戶代表和黃宗澤共同啟動拉桿臺，魚同水注入鏤空透明江南新地logo中。

　　4)舞臺表演

　　a、明星演唱

　　b、明星與現(xiàn)場觀眾互動

　　c、運動服裝秀

　　d、女子led鼓樂表演

　　e、街舞—雙截棍

　　f、休閑服裝秀

　　g、魔術(shù)

　　h、眼鏡秀

　　i、品牌棒!約翰表演飛面團

　　j、數(shù)碼產(chǎn)品秀

　　怎么做招商方案

　　一、確立目標

　　招商策劃是招商過程的第一步，那么，招商策劃程序的第一步又是什么呢?策劃程序的第一步是確立目標。只有目標確立了，策劃工作才能做到有的放矢。確定目標包括三個方面:

　　第一，要達到的目標是什么;

　　第二，圍繞目標進行隨后的一切工作;

　　第三，目標是否得到了實現(xiàn)。比如，要策劃一次海外的新聞發(fā)布會。在策劃過程中，首先得確定這次新聞發(fā)布會的目標是什么?我們要達到一個什么目的?通過新聞發(fā)布會，我們或者是要讓世界了解我們的投資環(huán)境，了解我們的優(yōu)惠政策，提高我們的知名度;或者是推出多少項目。目標確立之后，隨后要圍繞目標搜集各種資料，制定各類方案，最后檢查目標是否得到了實現(xiàn)。

　　二、廣泛搜集各方面資料

　　招商策劃程序的第二步是廣泛地、大量地收集信息，獲取情報。信息收集對招商工作來說，顯得尤為重要。從一定程度上來說，招商過程就是一個收集信息、尋找機遇、尋求合作伙伴的過程。一個地區(qū)、一個單位的信息流量大、信息面廣，就有可能獲得較多的招商機會，取得較好的招商成績。如果信息閉塞，與外界交往甚少，要想招到較多的項目是不可想象的。因此，在招商策劃中，收集資料、獲取信息是非常重要的一環(huán)。收集信息時要把握如下幾個要點:

　　第一，既要注重信息的針對性，但也不要放過信息的廣泛性。如我們策劃新聞發(fā)布會時，事先理所當然要重點收集與新聞發(fā)布會相關(guān)的資料及信息，但也不要放過附帶而來的一些資料及信息。因為有時稍加留心就可以獲得一些意外收獲。這一點在廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的招商史上不乏其例。如某廣場項目就是偶爾從報刊上獲得的一則消息而因此引進的。

　　第二，要注意改進收集資料、獲取信息的手段。信息瞬息萬變，信息交換日益頻繁，信息流量不斷增加，獲取信息的方式也在不斷更新。我們要嘗試采用各種先進的手段來收集信息。

　　第三，要對信息及時加以處理，并提高加工處理信息的能力。信息是有時效性的，一定期限內(nèi)信息才有價值，過時的信息是一錢不值的。我們要提高對信息的分析、處理和加工能力，對信息進行深加工，從而使信息的價值量大增。

　　三、制訂各類招商方案

　　制訂方案是招商策劃的一個重要程序，因為方案的優(yōu)劣直接影響招商策劃后幾個程序的進行，直接關(guān)系到招商效果的大小。因此，必須極為重視招商方案的制訂這一環(huán)節(jié)。

　　招商方案的制訂要考慮兩個因素:一是方案的可行性，二是方案的可選擇性。制定招商方案要切合實際，制訂的目標要能夠?qū)崿F(xiàn)，或者說經(jīng)過努力能夠?qū)崿F(xiàn)。不能不顧實際和可能憑空拍腦袋，不切實際，制訂無法實現(xiàn)的方案。所謂方案的可選擇性，就是指要同時制訂各類方案，以利于決策人物能比較選擇其中最優(yōu)的方案。為什么要同時提出各類招商方案?這是因為方案的提出與實施之間有一個時間差，在這個時間差里，可能會由于政策、市場或政治、軍事、文化等因素的變化而使整個招商環(huán)境發(fā)生改變，從而使原先制訂的招商方案無法實施。如果我們同時制訂幾類招商方案，當一個方案不可行時可以實施另一個方案，這樣就能化被動為主動。比如，在策劃海外的新聞發(fā)布會時，可以預先提出在美國、德國或日本舉行等幾類方案，以利比較選擇。

　　四、比較選擇各類方案

　　各類招商方案提出來了，比較選擇其中最合適、最理想的方案也就成為招商策劃中一個帶有決策意義的重要環(huán)節(jié)。如果方案選擇得好，繼而進行的招商工作就有可能取得好的成績;如果方案選擇不當，就會影響效果。

　　那么，如何比較選擇各類招商方案呢?

　　第一，要考慮招商方案是否與我們招商工作的長遠戰(zhàn)略目標相一致。前面已經(jīng)提到，招商是一項系統(tǒng)工程，我們對本地區(qū)、本單位的招商工作要站在戰(zhàn)略的角度進行準確的目標定位，在組織一項具體的招商活動時，首先要考慮招商方案是否與我們長遠的招商目標相一致。

　　第二，要選擇成功率較高的一種方案。成功率的大小與方案的科學性和創(chuàng)造性有關(guān)，也與外方的政治、經(jīng)濟、宗教、文化、地理等因素有關(guān)，要選擇雙方有良好合作意向，把握較大的招商對象。

　　第三，要選擇成本較小，而效果又相對較好的一種方案。成本包括機會成本和貨幣成本。機會成本是指我們在得到一個機會時而又去另一個機會所付出的代價。如我們決定到美國招商的同時，失去了在日本招商的可能性。我們在比較選擇方案時，要選擇機會成本和貨幣成本都較小，而效果又較好的一種方案。

　　五、方案的實施

　　方案的實施就是將招商方案付諸實際、付諸行動的過程。一般說來，實施的方案是在各類招商方案中經(jīng)過了嚴格篩選和充分論證的，是可行和可靠的方案。因此，實施過程中要遵守原方案中制訂的程序、原則和操作辦法，不得隨意變更時間、地點、出席會議的人員等，在萬不得已的情況下才改變會議的有關(guān)事項。方案的實施一般是一段較為集中的不太長的時間，如舉辦一個招商會一般只是一星期左右。在方案的實施期內(nèi)，參加招商會的有關(guān)人員最好一天開個碰頭會，交流當天的工作情況，明確下一天的工作任務。這樣做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有數(shù)，有利于在工作中互相支持，加強協(xié)調(diào)。招商會有其自身的特點，招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的實施過程中，尤其要注意信息的捕捉和資料的收集、儲存、整理，這樣才能保證招商會獲得盡可能大的收獲。因此，在整個招商活動期間內(nèi)，需組織盡可能多的力量，主動出擊，廣交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。

　　六、方案實施后的跟蹤和反饋

　　招商方案較為集中的實施階段結(jié)束后，并不是招商方案全部過程的完結(jié)，更不是招商策劃的終止。要圓滿地完成整個策劃工作，還有一道必不可少的程序――方案的跟蹤、反饋。跟蹤得好，能鞏固和擴大招商會的成果，達到事半功倍的效果;跟蹤得不得力，則有可能前功盡棄。因此，策劃者要極為重視方案的跟蹤、反饋工作。

　　跟蹤和反饋主要表現(xiàn)在以下幾個方面。

　　第一，主動征詢和收集外方(他方)對整個招商方案(如招商會)的意見。在外商或他人眼里看來，本次招商活動成功的地方在哪里?需要改進和注意的地方在哪里?通過收集這些反饋意見，對我們在以后進行類似的招商策劃和制訂招商方案時能有所借鑒。

　　第二，對在招商活動中所捕捉到的信息要繼續(xù)跟蹤，對新接觸的外商要保持聯(lián)系，不要出現(xiàn)招商會一結(jié)束，信息和來往就隨之終止的局面。對有意向的合作項目，要在方案實施之后創(chuàng)造條件促其盡快簽約。

　　第三，對在招商活動中已簽約的項目要加快立項和報批工作，促使項目盡早上馬，促使外資盡快到位，使合作項目進入實質(zhì)性的實施和建設階段。

　　第四，對";如何做好方案實施后的跟蹤反饋工作";也應制訂一個方案，分工到人，明確職責，并定期檢查跟蹤、反饋工作的成效。

　　怎么做商業(yè)地產(chǎn)策劃書

　　商業(yè)項目策劃工作的最終目的是指導執(zhí)行，即要緊密圍繞項目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時，還要回答為什么要這么做及辦法實施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項目實際操作當中實施不了的策劃方案是沒有價值的。

　　對于商業(yè)項目的策劃而言，首要的任務是對項目的特性有準確到位的把握，即充分認識項目的個性:自身獨有的優(yōu)勢體現(xiàn)在哪些方面;最突出的難點有哪些等。這是項目規(guī)劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，直接影響到下一步的市場定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、收益預測等核心規(guī)劃工作。項目分析涉及的因素既有宏觀層面的，也有微觀的;既有外部影響因素，也有項目自身約束條件，但所有要素的分析都是緊密圍繞項目展開的，因此，對于綜合分析能力及專業(yè)技術(shù)要求是比較高的。

　　商業(yè)地產(chǎn)盲目策劃的幾大表現(xiàn)

　　商業(yè)地產(chǎn)項目策劃與運作的核心問題是“項目定位”，項目定位的準確與否，決定了項目是否可以成功運作。目前，在各地商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運作過程中，出現(xiàn)了一種不顧當?shù)叵M需求及商業(yè)競爭的實際狀況，盲從于一些國外的商業(yè)規(guī)劃理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)果導致項目運作失敗。總結(jié)起來主要有以下幾種表現(xiàn)形式:

　　1、盲目追隨國外商業(yè)或一線城市的商業(yè)業(yè)態(tài)。

　　開發(fā)商或策劃公司在業(yè)態(tài)定位時絲毫不考慮當?shù)囟�、三線城市的消費能力及商業(yè)文化的現(xiàn)狀，將自己出國考察或在一些國內(nèi)一線城市所看到的商業(yè)照抄照搬，信奉“國內(nèi)外營銷策劃專家”或“大師”在到項目案場后，一兩天之內(nèi)就作出的定位判斷。結(jié)果造成“南李北枳”不能落地，出現(xiàn)“四不像”的商業(yè)模式。一方面由于沒有與定位相符的產(chǎn)品支撐而無法達到該商業(yè)業(yè)態(tài)的各項要求，使得啟動時缺乏商業(yè)氛圍;另一方面，由于當?shù)叵M習慣及商業(yè)文化的影響，導致消費者不認可，陷入兩難境地。

　　2、非“mall”不做。

　　一些開發(fā)商在自身實力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開發(fā)，認為只有“mall”模式才能體現(xiàn)出企業(yè)的實力和品位。結(jié)果就會出現(xiàn)我們在一個二、三線地市里可以同時看到有幾個大型商業(yè)綜合項目同時啟動的現(xiàn)象，甚至于一些縣級區(qū)域也開發(fā)十幾萬項目的大型商業(yè)綜合體，結(jié)果造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重、競爭激烈的局面。

　　3、盲目開發(fā)。

　　這種情況在批發(fā)市場的開發(fā)過程中較為常見。有些地方的開發(fā)商過分依賴或夸大了政府對市場開發(fā)的支持作用，不遵循市場發(fā)展的規(guī)律，在沒有任何市場基礎(chǔ)的地方盲目開發(fā)項目，或想當然地希望把一些成熟的市場可以簡單地進行搬遷，導致開發(fā)失敗。

　　4、以“住宅”的手法運作“商業(yè)地產(chǎn)”。

　　用假大空的商業(yè)概念進行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進行商業(yè)的培育，造成項目運作失敗。商業(yè)地產(chǎn)在中國經(jīng)過了十幾年的發(fā)展，投資者和商家對這種商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式已經(jīng)有了一個比較清晰的認識，從以往一些一賣了之、不注重商業(yè)啟動而導致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經(jīng)吸取了豐富的經(jīng)驗教訓，因此，這種方式的商業(yè)地產(chǎn)運作模式已經(jīng)沒有了落地性。

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