本文關(guān)鍵詞：商業(yè)策劃書(shū)，由筆耕文化傳播整理發(fā)布。

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　　由于市場(chǎng)的需要，商業(yè)策劃書(shū)應(yīng)運(yùn)而生，下面出國(guó)留學(xué)網(wǎng)小編給大家介紹一下商業(yè)策劃書(shū)的格式要求，以汽車(chē)美容商業(yè)策劃書(shū)為例，提供范本一二，僅供參考，歡迎閱讀。

　　(一)　　商業(yè)計(jì)劃書(shū)的格式要求

　　盡管有些差異，商業(yè)計(jì)劃一般分為十個(gè)主要的部分，每一部分有由許多更小的部分組成。同時(shí)，在計(jì)劃之后加一個(gè)附錄也是很常見(jiàn)的。起初，商業(yè)計(jì)劃的寫(xiě)作都是靠感覺(jué)。一開(kāi)始，你只需寫(xiě)幾個(gè)主要的部分。在每一部分下面，你介紹新的部分。隨著內(nèi)容的增多，商業(yè)計(jì)劃逐漸形成一定的格式，直到最后，發(fā)展成為一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的整體。在接下來(lái)的介紹中，我們將對(duì)十個(gè)部分作逐一介紹，包括其中的每一個(gè)小部分。為了便于你的理解，我們?cè)诿恳粋�(gè)部分的介紹后面作一個(gè)簡(jiǎn)要的總結(jié)，提醒你哪些你應(yīng)該重點(diǎn)理解。

　　還有一點(diǎn)涉及到如何開(kāi)頭的問(wèn)題。如果一個(gè)商業(yè)計(jì)劃是為一個(gè)已有企業(yè)的一個(gè)新業(yè)務(wù)而寫(xiě)，那么應(yīng)有一個(gè)對(duì)現(xiàn)況的討論作為背景。

　　第一部分概要

　　第二部分公司

　　第三部分產(chǎn)品和服務(wù)

　　第四部分行業(yè)和市場(chǎng)

　　第五部分營(yíng)銷(xiāo)策略

　　第六部分管理和關(guān)鍵人物

　　第七部分研究途徑

　　第八部分五年計(jì)劃

　　第九部分機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)

　　第十部分資本需求

　　(二)范本展示

　　簡(jiǎn)易汽車(chē)美容商業(yè)策劃書(shū)范本

　　——汽車(chē)美容設(shè)計(jì)的邏輯

　　一、 汽車(chē)美容介紹

　　二、 (why)為什么做?——經(jīng)濟(jì)環(huán)境的解讀

　　三、 (who)誰(shuí)來(lái)做?——股東利益視角

　　四、 (how)怎么做?——實(shí)施方式與步驟

　　五、 (when)時(shí)間規(guī)劃?——實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

　　六、 (where)空間規(guī)劃?——空間擴(kuò)張布局

　　——　　資料簡(jiǎn)介

　　一、公司簡(jiǎn)介

　　一、基本資料

　　名稱(chēng)：

　　地址：

　　行業(yè)：

　　細(xì)分行業(yè)：

　　二、產(chǎn)品與服務(wù)

　　三、企業(yè)文化

　　1、公司使命：

　　2、文化理念：

　　3、企業(yè)愿景：

　　二、公司戰(zhàn)略

　　1、戰(zhàn)略定位：

　　2、戰(zhàn)略目標(biāo)：

　　3、戰(zhàn)略布局：

　　三、行業(yè)與市場(chǎng)分析

　　1、行業(yè)分析：行業(yè)趨勢(shì)、潛在機(jī)會(huì)與威脅、行業(yè)政策、

　　2、市場(chǎng)分析：市場(chǎng)現(xiàn)狀、市場(chǎng)容量、細(xì)分市場(chǎng)分析、

　　3、競(jìng)爭(zhēng)分析：核心競(jìng)爭(zhēng)力(宏觀(guān)與微觀(guān))、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析、

　　4、顧客分析：需求分析

　　5、價(jià)值鏈分析：價(jià)值鏈構(gòu)成、

　　四、商業(yè)模式與商業(yè)策略

　　1、產(chǎn)品模式：尖刀產(chǎn)品、主盈利產(chǎn)品、

　　2、生產(chǎn)模式：生產(chǎn)渠道、生產(chǎn)方式

　　3、營(yíng)銷(xiāo)模式：品牌策劃、品牌內(nèi)涵價(jià)值、推廣方法、讓產(chǎn)品好賣(mài)的措施、增加客戶(hù)量、增加單次消費(fèi)金額、增加消費(fèi)頻次

　　4、銷(xiāo)售模式;如何銷(xiāo)售、讓產(chǎn)品賣(mài)好的措施、

　　5、盈利模式：賺錢(qián)的邏輯、持續(xù)可復(fù)制贏(yíng)利、

　　6、資本模式：擴(kuò)大再生產(chǎn)的資本來(lái)源、持續(xù)穩(wěn)定的資本來(lái)源、

　　7、人力模式：選人機(jī)制、育人機(jī)制、留人機(jī)制、評(píng)估與晉升機(jī)制

　　8、擴(kuò)張模式、：3年擴(kuò)張規(guī)模與計(jì)劃、擴(kuò)張的可行性及成功率的保持、

　　9、治理模式：利益分配機(jī)制、(股東層、管理層、員工層)、權(quán)力分配機(jī)制

　　10、管控模式：組織結(jié)構(gòu)、核心工作流程、組織效率評(píng)估、組織執(zhí)行力保障、

　　五、風(fēng)險(xiǎn)分析

　　1、市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

　　2、成本控制風(fēng)險(xiǎn)

　　3、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　4、管理風(fēng)險(xiǎn)

　　5、政策風(fēng)險(xiǎn)

　　六、結(jié)束語(yǔ)

　　詳細(xì)汽車(chē)美容商業(yè)策劃書(shū)范本

　　目 錄

　　一、前言………………………………………………..2

　　二、市場(chǎng)分析…………………………………………..2

　　(一)、環(huán)境及市場(chǎng)分析………………………………...2

　　(二)、SWOT分析……………………………………3

　　三、市場(chǎng)定位………………………………………….4

　　四、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)………………………………………….5

　　五、戰(zhàn)略及行動(dòng)方案………………………………….5

　　(一)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略………………………………………..5

　　(二)用地規(guī)劃及店面裝潢…………………………………9

　　(三)軟、硬件和人員配置及預(yù)算…………………………11

　　(四)運(yùn)營(yíng)管理………………………………………………12

　　六、業(yè)務(wù)拓展途徑及計(jì)劃……………………………..15

　　(一) 新客戶(hù)開(kāi)發(fā) …………………………………..15

　　(二) 鞏固老客戶(hù)……………………………………18

　　七、總投入預(yù)算分析…………………………………..18

　　八、結(jié)束語(yǔ)……………………………………………..19

　　一、前言

　　根據(jù)汽車(chē)行業(yè)專(zhuān)家們的預(yù)測(cè)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速發(fā)展和人們消費(fèi)觀(guān)念的改變，中國(guó)將成為世界轎車(chē)的最大消費(fèi)國(guó)之一，即我國(guó)轎車(chē)保有量在未來(lái)的一二十年里將會(huì)有飛速提高。在不久的將來(lái)，開(kāi)車(chē)將會(huì)是人們普遍掌握的生活技能，轎車(chē)也不再是特權(quán)人士的標(biāo)志，而將是人們出門(mén)的代步工具。那么當(dāng)人們擁有一輛自己的愛(ài)車(chē)時(shí)，無(wú)疑會(huì)翔倍至。汽車(chē)的平時(shí)清潔護(hù)理和定期美容保養(yǎng)，必然成為人們?nèi)粘５南M(fèi)內(nèi)容。

　　河南商業(yè)高等專(zhuān)科學(xué)校為了使學(xué)生所學(xué)的理論與技能與社會(huì)需要接軌，并能有更多的實(shí)踐機(jī)會(huì)，本次我校結(jié)合校內(nèi)條件，決定聯(lián)合開(kāi)設(shè)一家小型汽車(chē)美容店給汽車(chē)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)的學(xué)生打造一個(gè)校內(nèi)實(shí)踐平臺(tái)，鍛煉學(xué)生是時(shí)間能力。

　　二、市場(chǎng)分析

　　(一)、環(huán)境及市場(chǎng)分析

　　1、行業(yè)分析

　　隨著汽車(chē)工業(yè)的迅猛發(fā)展以及汽車(chē)消費(fèi)的迅速普及，汽車(chē)終究會(huì)成為一種代步工具進(jìn)入千家萬(wàn)戶(hù)，就像冰箱、彩電一樣成為我們生活的必需品。隨著汽車(chē)家庭化、大眾化，人、車(chē)一體化的生活已逐漸成為時(shí)尚，不僅愛(ài)車(chē)養(yǎng)車(chē)?yán)砟钜褲u入人心，而且時(shí)尚、個(gè)性、新奇又成為有車(chē)族的追逐目標(biāo)。

　　2、競(jìng)爭(zhēng)分析

　　汽車(chē)售后服務(wù)市場(chǎng)，表面上形態(tài)各異，百花齊放，非�；钴S，但實(shí)質(zhì)良莠不齊，形成品牌的屈指可數(shù)，整體上講目前還處于混亂狀態(tài)。目前汽車(chē)服務(wù)行業(yè)小店到處都是，沒(méi)有形成經(jīng)營(yíng)規(guī)模、店與店之間低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、互相拆臺(tái)，嚴(yán)重的無(wú)序經(jīng)營(yíng)影響著這個(gè)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)力的形成。中國(guó)汽車(chē)后市場(chǎng)的服務(wù)企業(yè)多屬各自為政，一些連鎖企業(yè)也不夠完善和成熟，并且由于自身的限制對(duì)整體市場(chǎng)的掌控力不足，沒(méi)有形成大規(guī)模的壟斷和全國(guó)性品牌。

　　汽車(chē)后續(xù)服務(wù)市場(chǎng)目前存在一系列的問(wèn)題，主要是幾個(gè)細(xì)分行業(yè)還處在無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)階段：汽配行業(yè)企業(yè)眾多，規(guī)模大小不一，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)手段落后;管理落后，經(jīng)營(yíng)模式落后，部分企業(yè)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，汽車(chē)維修行業(yè)中許多大型企業(yè)效益不如人意，而小型路邊汽修店、快修養(yǎng)護(hù)中心卻悄然崛起;目前汽車(chē)美容養(yǎng)護(hù)行業(yè)的現(xiàn)狀是經(jīng)營(yíng)不規(guī)范、操作無(wú)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量無(wú)保障、收費(fèi)不合理。絕大多數(shù)街面店先天缺乏科學(xué)管理、技術(shù)保障和正規(guī)的進(jìn)貨渠道。這些店面的存在和經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重地挫傷了有車(chē)族消費(fèi)的積極性。

　　3、消費(fèi)者分析

　　目前的汽車(chē)后續(xù)服務(wù)滿(mǎn)足不了車(chē)主的高標(biāo)準(zhǔn)要求，眾多業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)開(kāi)始積極地探索行業(yè)新的發(fā)展之路。取而代之的是：品牌店—品牌美譽(yù)度高、店面形象好、經(jīng)營(yíng)規(guī)范、服務(wù)意識(shí)強(qiáng);信譽(yù)、質(zhì)量可靠的汽車(chē)美容養(yǎng)護(hù)店。因?yàn)�，隨著人們消費(fèi)觀(guān)念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)的不斷增強(qiáng)，人們?cè)谙M(fèi)的過(guò)程中不僅要滿(mǎn)足直接消費(fèi)的需求，還需要最大限度的滿(mǎn)足心理消費(fèi)的需求。

　　(二)、SWOT分析

　　優(yōu)勢(shì)：此汽車(chē)美容店是學(xué)校聯(lián)合為學(xué)生開(kāi)設(shè)的，員工是自己學(xué)校的學(xué)生，管理人員主要是自己學(xué)校的老師，這樣的話(huà)，有利于管理、探討和溝通。

　　劣勢(shì):團(tuán)隊(duì)的成員主要都是沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的老師和學(xué)生組成，缺乏發(fā)管理和技術(shù)檢驗(yàn)，在開(kāi)店的過(guò)程也是學(xué)習(xí)和摸索的過(guò)程。

　　機(jī)會(huì)：現(xiàn)在汽車(chē)美容行業(yè)尚未成規(guī)模，有很大發(fā)展空間。

　　挑戰(zhàn):本來(lái)就是尚未成熟的行業(yè)，雖然前景很好，但是我們的隊(duì)伍缺乏經(jīng)驗(yàn)，這對(duì)以后的發(fā)展是很大挑戰(zhàn)。

　　三、市場(chǎng)定位

　　美容店的名字：

　　汽車(chē)除了外觀(guān)美容外，最重要的是能安全正常的行駛，因?yàn)殚_(kāi)設(shè)的一家汽車(chē)美容店，如果發(fā)展的好的話(huà)我們還可以加入汽車(chē)檢測(cè)、修理等業(yè)務(wù)，所以我們希望除了給來(lái)我們這里車(chē)友美容汽車(chē)外，還可以免費(fèi)給他們檢測(cè)汽車(chē)的安全系統(tǒng)，如果有問(wèn)題的話(huà)，經(jīng)過(guò)我們的修理后可以安心，平穩(wěn)的在路上行駛。所以我們?yōu)榇说昶鹈麨?ldquo;安行汽車(chē)美容店”

　　中國(guó)汽車(chē)行業(yè)的快速發(fā)展，預(yù)示著人們對(duì)汽車(chē)售后市場(chǎng)的強(qiáng)烈需求。這種需求會(huì)隨著人們對(duì)汽車(chē)的認(rèn)識(shí)不斷深化，需求也會(huì)越來(lái)越理性，從簡(jiǎn)單的美化逐漸轉(zhuǎn)化成對(duì)附加服務(wù)的需求，同時(shí)汽車(chē)快修行業(yè)還不夠成熟，經(jīng)營(yíng)思維和觀(guān)念上則要走在需求的前面，重質(zhì)量、重服務(wù)、重特色、行業(yè)差異化將是這一行業(yè)的主要發(fā)展趨勢(shì)。

　　安行汽車(chē)美容店通過(guò)對(duì)汽車(chē)市場(chǎng)服務(wù)業(yè)的深入分析及總結(jié)，并結(jié)合汽車(chē)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，從目標(biāo)客戶(hù)、品牌、營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)品、服務(wù)、價(jià)格、促銷(xiāo)等幾個(gè)大方面進(jìn)行了縱深審視，提供了有別于傳統(tǒng)的大同小異的傳統(tǒng)落后營(yíng)銷(xiāo)方式。安行汽車(chē)美容店不做大而全、專(zhuān)做小而精，鎖定投資少、回報(bào)快的汽車(chē)美容服務(wù)路線(xiàn)。

　　安行汽車(chē)美容店的目標(biāo)客戶(hù)群體鎖定在在校教職工有車(chē)族群體之中和校車(chē)隊(duì)，這一群體具有一定的文化素質(zhì)及品位，對(duì)中國(guó)傳統(tǒng)文化較為認(rèn)同，這一群體對(duì)服務(wù)和產(chǎn)品的精細(xì)度和完美度有較高要求，而對(duì)價(jià)格較不敏感。按價(jià)格理論，影響汽車(chē)美容服務(wù)定價(jià)的因素主要有成本、需求和競(jìng)爭(zhēng)三方面，成本是美容服務(wù)價(jià)值的基礎(chǔ)部分，它決定著美容服務(wù)價(jià)格的最低界限，如果價(jià)格低于成本，便無(wú)利可圖;市場(chǎng)需求影響顧客對(duì)美容服務(wù)價(jià)值的認(rèn)識(shí)，進(jìn)而決定美容服務(wù)價(jià)格的上限，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況則調(diào)節(jié)價(jià)格在上、下限之間不斷波動(dòng)，并最終確定美容服務(wù)的市場(chǎng)價(jià)格。不過(guò)，在研究美容服務(wù)成本、市場(chǎng)供求和競(jìng)爭(zhēng)狀況時(shí)，必須同服務(wù)的基本特征聯(lián)系起來(lái)。

　　但是隨著事業(yè)的成長(zhǎng)和收入的積累，他們將由功能性消費(fèi)轉(zhuǎn)為舒適性消費(fèi)，成為我們的消費(fèi)主力軍。

　　四、營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)

　　有上述的市場(chǎng)分析，初步把此店定于小型汽車(chē)美容店，主要針對(duì)的目標(biāo)顧客為校車(chē)友隊(duì)和在教職工，希望經(jīng)過(guò)初期的經(jīng)營(yíng)管理后，可以有更好的發(fā)展，可以開(kāi)展更多的業(yè)務(wù)有更多的顧客，并能在一定時(shí)期內(nèi)盈利。

　　在短期內(nèi)，讓全校教職工成為本店的�？�。在此基礎(chǔ)上，提高知名度，利用老顧客拉動(dòng)新顧客，讓北大學(xué)城其它汽車(chē)擁有者了解并來(lái)本店消費(fèi)。

　　五、戰(zhàn)略及行動(dòng)方案

　　(一)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略

　　市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，是通過(guò)確定市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的需要，使企業(yè)按照產(chǎn)品和服務(wù)的最終消費(fèi)者的需求來(lái)從事研究和發(fā)展工作，在盈利的條件下生產(chǎn)并銷(xiāo)產(chǎn)品和服務(wù)，滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求市場(chǎng)。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)以消費(fèi)者(顧客)為指向，一切營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)都要以消費(fèi)者為出發(fā)點(diǎn)，又以消費(fèi)者為終結(jié)點(diǎn)。 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的最終目的是要把企業(yè)的產(chǎn)品或勞務(wù)，通過(guò)市場(chǎng)這個(gè)中間環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者手中。并獲得盈利。汽車(chē)美容店?duì)I銷(xiāo)策略主要包括價(jià)格策略、服務(wù)策略和宣傳策略。

　　1) 價(jià)格策略

　　價(jià)格策略主要體現(xiàn)在降價(jià)和各種方式的優(yōu)惠促銷(xiāo)。傳統(tǒng)的定價(jià)策略是根據(jù)成本加上毛利率，再兼顧競(jìng)爭(zhēng)因素進(jìn)行定價(jià)。而在現(xiàn)代買(mǎi)方市場(chǎng)環(huán)境下，強(qiáng)調(diào)消費(fèi)者角度，因而都采用由外而內(nèi)的定價(jià)，即首先考慮消費(fèi)者的心理接受能力，當(dāng)我們的價(jià)格高于某一界限時(shí)，則顯得曲高和寡，消費(fèi)者難以接受，而低于某一界限時(shí)，則顯其不夠品位，同樣得不到消費(fèi)者的青睞�？紤]完消費(fèi)者的接受能力之后，再考慮競(jìng)爭(zhēng)因素，最后才考慮成本因素。因?yàn)檎衅傅拇蠖嗾f(shuō)員工都是自己學(xué)校的學(xué)生，低于他們來(lái)說(shuō)也是一個(gè)不錯(cuò)的實(shí)踐機(jī)會(huì)，他們剛開(kāi)始比較重視學(xué)習(xí)和實(shí)踐能力的培養(yǎng)和練習(xí)，故不會(huì)要求太高的工資，我們可以利用這一優(yōu)勢(shì)以及主要的目標(biāo)顧客----教職工(工薪階層)來(lái)開(kāi)出比市場(chǎng)較低的顧客可接受的價(jià)格，來(lái)吸引客戶(hù)。

　　2) 服務(wù)策略

　　由于產(chǎn)品有形部分的屬性如品質(zhì)、性能等方面的差異越來(lái)越小，消費(fèi)者享受服在很大程度上取快于服務(wù)無(wú)形屬性的一面，即企業(yè)如何服務(wù)顧客。正因?yàn)槿绱�，服�?wù)營(yíng)銷(xiāo)廣受關(guān)注，在現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的地位越來(lái)越突出。服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)要求企業(yè)不斷改進(jìn)售前、售中、售后服務(wù)，提高服務(wù)水平;進(jìn)行“承諾服務(wù)”，讓顧客滿(mǎn)意;及時(shí)傳播吸關(guān)商品和服務(wù)信息，公正、誠(chéng)懇處理顧客投訴;努力使抱怨用戶(hù)變成滿(mǎn)意用戶(hù)。服務(wù)具有不可貯存性，它只存在于特定的時(shí)間、特定的地點(diǎn)，一旦錯(cuò)過(guò)這個(gè)機(jī)遇，就沒(méi)能辦法補(bǔ)救。因此，美容店應(yīng)特別注意加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，細(xì)致入微，提高服務(wù)質(zhì)量。

　　(1) 提高員工服務(wù)意識(shí)，倡導(dǎo)人性化服務(wù)。員工直接與客戶(hù)接觸，美容店的形象主要是通過(guò)員工傳遞給客戶(hù)，因此首先要提高一線(xiàn)人員的服務(wù)意識(shí)，才能提高美容店的整體服務(wù)品質(zhì)。而提升整體服務(wù)品質(zhì)的有效途徑是實(shí)施人性化服務(wù)。所謂人性化服務(wù)就是真誠(chéng)地關(guān)心客戶(hù)，了解他們的實(shí)際需要，使整個(gè)服務(wù)過(guò)程富于“人情味”每一個(gè)美容店都應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到：客戶(hù)的需求是美容店經(jīng)營(yíng)的一切出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。提升服務(wù)品質(zhì)能提高客戶(hù)的滿(mǎn)意程度，達(dá)到甚至超過(guò)客戶(hù)的期望值，美容店才能發(fā) 展、壯大。把親情與友情融入美容店的服務(wù)中去，并不斷加以創(chuàng)新，超越客戶(hù)的期望，使整個(gè)服務(wù)過(guò)程充滿(mǎn)“人情味”，把服務(wù)他人作為 作的樂(lè)趣，發(fā)自?xún)?nèi)心的多一句問(wèn)候，多一個(gè)微笑，使客戶(hù)感受到親人般的關(guān)愛(ài)，朋友般的溫暖，美容店就會(huì)贏(yíng)得客戶(hù)的尊重，用服務(wù)的魅力牢牢地吸引客戶(hù)，使之成為美容店的忠誠(chéng)客戶(hù)。

　　(2) 實(shí)施服務(wù)質(zhì)量考核與激勵(lì)機(jī)制，樹(shù)立服務(wù)典型，引導(dǎo)員工實(shí)現(xiàn)人性化服務(wù)。采取物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)兩手抓的方式變員工的服務(wù)意識(shí)，變被動(dòng)為主動(dòng)，變消極為積極。結(jié)合服務(wù)質(zhì)量獎(jiǎng)的下發(fā)及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)兵，服務(wù)質(zhì)量先進(jìn)個(gè)人、班組等評(píng)定，評(píng)選各階段、各級(jí)別服務(wù)標(biāo)兵與先進(jìn)個(gè)人，通過(guò)物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)與精神獎(jiǎng)勵(lì)的方式，樹(shù)立服務(wù)典型，使之增強(qiáng)責(zé)任感與榮譽(yù)感，形成一個(gè)積極向上的氛圍，激勵(lì)先進(jìn)，鞭策落后。同時(shí)在美容店范圍內(nèi)一展向服務(wù)典型學(xué)習(xí)的活動(dòng)，請(qǐng)服務(wù)標(biāo)兵講述自已的成長(zhǎng)歷程、傳授服務(wù)經(jīng)驗(yàn)、交流服務(wù)技能，從而帶動(dòng)整體服務(wù)水平的提高，逐步實(shí)現(xiàn)人性化服務(wù)。

　　(3) 從細(xì)微處入手，完善服務(wù)項(xiàng)目。服務(wù)無(wú)小事，從與客戶(hù)接觸的每個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)反映出美容店的服務(wù)水平，美容店必須注重服務(wù)過(guò)程中每一個(gè)細(xì)節(jié)，盡可能達(dá)到甚至超越客戶(hù)的期望。如24h接聽(tīng)客戶(hù)咨詢(xún)電話(huà)，并做到及時(shí)接聽(tīng);耐心解答客戶(hù)的咨詢(xún);對(duì)常見(jiàn)客戶(hù)點(diǎn)一下頭、給予一個(gè)微笑、多一聲問(wèn)候;雨雪天及時(shí)提醒客戶(hù)注意等，都能反映出美容店員工對(duì)客戶(hù)的關(guān)心程度，對(duì)于提高美容店的美譽(yù)度至關(guān)重要。因此，美容店全體員工都應(yīng)從細(xì)微入手，在服務(wù)中融入親情與友情，養(yǎng)成良好的服務(wù)習(xí)慣。

　　總之，服務(wù)質(zhì)量是汽車(chē)美容店生存與發(fā)展的根本，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，誰(shuí)在服務(wù)上先邁出第一步，誰(shuí)就會(huì)取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);誰(shuí)始終領(lǐng)先競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一步，誰(shuí)就會(huì)成為市場(chǎng)的主宰，同時(shí)形成吃掉競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的強(qiáng)大實(shí)力。因此，每一個(gè)汽車(chē)美容店要在初期實(shí)現(xiàn)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在服務(wù)上差異，突出個(gè)性化，逐步達(dá)到人性化服務(wù)目標(biāo)。通過(guò)客戶(hù)感知后的口碑宣傳及美容店采取的各種服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)措施，通過(guò)不斷的努力和完善，最終建立本地區(qū)乃至全省汽車(chē)美容的第一品牌。

　　3) 宣傳策略

　　汽車(chē)美容店對(duì)外宣傳既是一種公共關(guān)系，也是一種有效的營(yíng)銷(xiāo)手段。經(jīng)驗(yàn)證明，運(yùn)用好對(duì)外宣傳，可以起到事半功倍的效果。隨著汽車(chē)美容行業(yè)的逐漸壯大，汽車(chē)美容市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，汽車(chē)美容店要在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，不但要有先進(jìn)的技術(shù)，可靠的質(zhì)量保證，而且還要有高人一籌的宣傳策略。

　　在開(kāi)業(yè)前可以有針對(duì)的進(jìn)行文字廣告-----廣告單頁(yè)，有學(xué)生向在校教職工發(fā)放，再有就是在學(xué)校的網(wǎng)站上發(fā)布信息來(lái)進(jìn)行宣傳推廣。除了開(kāi)業(yè)前的廣告宣傳，正常經(jīng)常中廣告宣傳的種類(lèi)和形式與開(kāi)業(yè)前的宣傳基本相似，但宣傳的目的和內(nèi)容有所不同。正常經(jīng)營(yíng)中，廣告的目的有兩個(gè)：一是提高美容店的知名度，積累品牌效應(yīng);二是增加客源。在廣告的形式上，應(yīng)該以當(dāng)?shù)馗呤杖肴巳罕容^關(guān)注的雜志、戶(hù)外廣告(如校門(mén)口的站牌及小三輪的車(chē)身等)和廣告?zhèn)鲉螢橹�。一般�?lái)說(shuō)，廣告?zhèn)鲉�、雜志和地方臺(tái)廣告對(duì)增加客源效果比較明顯，而戶(hù)外廣告牌則更有益于提高美容店的知名度。建議經(jīng)濟(jì)條件允許的美容店，每月應(yīng)在雜志和地方臺(tái)發(fā)布一次廣告，廣告?zhèn)鲉尉烷L(zhǎng)期在車(chē)流量比較大的地區(qū)、主要汽車(chē)銷(xiāo)售市場(chǎng)和汽車(chē)檢測(cè)場(chǎng)等地長(zhǎng)期發(fā)送，內(nèi)容以介紹美容店服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)價(jià)格、服務(wù)特色與優(yōu)勢(shì)、優(yōu)惠活動(dòng)、聯(lián)系方式等為主，可以適當(dāng)加入一些技術(shù)常識(shí)、汽車(chē)美容產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)等。

　　(二)用地規(guī)劃及店面裝潢

　　由于我店的位置定在我校的校友車(chē)隊(duì)與停車(chē)棚之間的空地上，占地面積為

　　60平方米左右，20平方米左右用于辦公、接待、物品存放等，40平方米左右用于工人操作的棚式操作間，一次可同時(shí)接待2—3兩車(chē)。因此我們將店面的裝潢具體如下：

　　1、由于面積的限制我們決定把辦公室與接待室合并在一起，物品儲(chǔ)存單獨(dú)在一起。15平方米用于辦公和接待，5平方米用于物品儲(chǔ)存。

　　把辦公接待的地方設(shè)計(jì)為辦公在里面，接待放在的離門(mén)近的地方，辦公與接待可用玻璃隔開(kāi)。①辦公區(qū)里面要有辦公桌椅及辦公用品，墻上就懸掛各職能人的崗位職責(zé)。②接待室是接待客戶(hù)和客戶(hù)休息的場(chǎng)所。由于汽車(chē)價(jià)值昂貴，車(chē)主往往不愿汽車(chē)在美容時(shí)離開(kāi)自已的視線(xiàn)。因此，接待室與操作間應(yīng)用玻璃隔開(kāi)。這樣，既能讓車(chē)主放心，又能增加操作的透明度，讓車(chē)主了解自已的汽車(chē)是怎樣由舊變新的。接待室應(yīng)設(shè)置沙發(fā)、茶幾及飲水機(jī)等接待設(shè)放。

　　物品儲(chǔ)存室里面要有貨架，用于放洗車(chē)用品、汽車(chē)美容的相關(guān)配置以及其他。

　　2、我們是棚式的操作間，因此我們主要裝潢地面與屋頂即可。

　　操作間的地面不能太光滑，地板防滑是店內(nèi)裝修的確一個(gè)要點(diǎn)。新鋪的地板應(yīng)考慮排水問(wèn)題，有排水溝的一邊可低一點(diǎn)，以便排水。

　　操作間的屋頂以方格(即鋁合金框架加較輕的板材)為宜，并懸掛宣傳品牌的彩旗。

　　此外，我們可以在操作間懸掛我們的“汽車(chē)美容項(xiàng)目牌”及“標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)牌”。

　　3.、水、電設(shè)施安裝

　　(1)水設(shè)施方面。供水：汽車(chē)美容對(duì)供水的水質(zhì)要求不高，但要求有足夠的水壓和供水量; 排水：店內(nèi)邊線(xiàn)應(yīng)挖有排水溝，以保證店內(nèi)不積污水;水龍頭的安裝，安裝的位置應(yīng)靠墻角，店內(nèi)面積較大，在不同的方位要以多裝1-2個(gè)，要注意操作時(shí)方便。還應(yīng)安排一個(gè)放洗衣機(jī)專(zhuān)用的水龍頭，因?yàn)槊刻煲迷S多毛巾，浴巾之類(lèi)的擦抺布具，所以店內(nèi)配有洗衣機(jī)，以保證此類(lèi)工具的清潔和及時(shí)循環(huán)使用。

　　(2)電設(shè)施方面。照明：一般汽車(chē)美容車(chē)間都使用日光燈，回有時(shí)會(huì)遇到夜間作業(yè)或采光效果較差的場(chǎng)所因此照明問(wèn)題在裝修時(shí)應(yīng)考慮光線(xiàn)的充足;供電插座：供電插座一定要使用質(zhì)量較好的防水型插座，因?yàn)榍逑催^(guò)程中水花四濺，這是基本的安全部問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，插座的高度離地面在30---50cm;供電量：總開(kāi)關(guān)的負(fù)載量應(yīng)考慮照明、拋光機(jī)、清洗機(jī)等其他電器同時(shí)作業(yè)的功率。

　　(三)軟、硬件和人員配置及預(yù)算

　　1、機(jī)器設(shè)備配置

序號(hào)

工具名稱(chēng)

數(shù)量

單價(jià)

序號(hào)

工具名稱(chēng)

數(shù)量

單價(jià)

1

舉升機(jī)

1

6800-7500

2

扒胎機(jī)

1

2400-3300

3

烤漆房

1

22000-40000

4

輪胎平衡機(jī)

1

2500-3000

5

電腦洗車(chē)機(jī)

1

33800

6

吸塵器

1

560-1300

7

打蠟機(jī)

2

100-130

8

沖氣泵

1

2000-3000

9

封釉機(jī)

1

 

10

拋光機(jī)

1

150

11

電動(dòng)扳手

1

150-240

12

浴巾（純棉）

若干

200

13

鹿皮

若干

200

14

毛巾 (純棉)

若干

200

15

熱風(fēng)槍(貼膜用)

1

150-250

16

相關(guān)洗滌液基汽車(chē)美容產(chǎn)品

若干

 

17

洗車(chē)機(jī)

1

600-1000

18

噴泡機(jī)

1

450

　　2、辦公軟硬件配置

序  號(hào)

項(xiàng)目名稱(chēng)

數(shù)  量

單  價(jià)

備  注

1

電  腦

1臺(tái)

3500

用于管理、收銀

2

條碼打印機(jī)

1臺(tái)

1500

 

3

條碼槍

1臺(tái)

300-500

 

4

汽車(chē)美容管理軟件

1套

300-1200

 

5

條碼貴賓卡

200張

1000

 

6

激光打印機(jī)

1臺(tái)

1500

 

　　3、 人員配置及預(yù)算

序號(hào)

工  種

人  數(shù)

工  資

備  注

1

店長(zhǎng)

1

2000

從事汽車(chē)美容三年以上

2

裝潢美容師

1

1800

懂電路、改裝從事兩年以上

3

財(cái)務(wù)收銀

1

1500

從事會(huì)計(jì)或收銀一年以上

4

業(yè)務(wù)經(jīng)理

1

1500+提成

從事汽車(chē)相關(guān)工作兩年以上

5

洗車(chē)普工

3

3000

勤勞、誠(chéng)實(shí)

　　(四)、 運(yùn)營(yíng)管理

　　汽車(chē)美容店是服務(wù)型企業(yè)，服務(wù)禮儀尤為重要。禮儀是指人們?cè)谏鐣?huì)交往活動(dòng)中形成的行為規(guī)則。具體表現(xiàn)為禮貌、儀表、儀式等。對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，禮儀可以建立自尊、增強(qiáng)自重、自信、自愛(ài)、為社會(huì)的人際交往鋪平道路，處理好各種關(guān)系。在現(xiàn)代社會(huì)中，不管是在公共場(chǎng)所，還是在私人聚會(huì)，只要與人進(jìn)行交往，著裝打扮、言談舉止等外在形象就會(huì)出現(xiàn)在他人的眼里，并留下深刻印象�？梢哉f(shuō)，一個(gè)人的外在形象的好壞，直接關(guān)系到他社交活動(dòng)的成功與失敗。更何況我們初期服務(wù)的主要對(duì)象都是我們學(xué)校的教職工，禮儀尤為重要。汽車(chē)美容店應(yīng)把員工的服務(wù)禮議建設(shè)作為發(fā)展汽車(chē)美容事業(yè)、打造品牌的一項(xiàng)重要任務(wù)。所以我們主要從禮儀方面和人力資源方面來(lái)規(guī)劃我們的運(yùn)營(yíng)制度管理制度。

　　(1)禮儀方面

　　1) 接待禮儀 當(dāng)客戶(hù)走到美容店前時(shí)，負(fù)責(zé)接待的員工主動(dòng)迎接 、熱情接待、 積極引見(jiàn)。

　　2) 接、交車(chē)禮儀

　　車(chē)主來(lái)監(jiān)時(shí)，詳細(xì)詢(xún)問(wèn)美容的項(xiàng)目，也可根據(jù)實(shí)際情況，向客人推薦其他服務(wù)項(xiàng)目，當(dāng)客人表示不接受時(shí)，不得強(qiáng)求;談好服務(wù)項(xiàng)目后，清點(diǎn)好車(chē)內(nèi)物品，并建議車(chē)主將貴重物品取出 ，將客人帶入休息室。交車(chē)時(shí)，主動(dòng)向車(chē)主介紹汽車(chē)美容的效果，交車(chē)時(shí)，主動(dòng)向車(chē)主介紹汽車(chē)美容的效果。

　　3) 操作服務(wù)禮儀

　�、� 在操作過(guò)程中，如車(chē)主在一旁觀(guān)看，工作人員應(yīng)向其介紹產(chǎn)品功能和保養(yǎng) 常識(shí);

　　② 進(jìn)行車(chē)內(nèi)清潔時(shí)，不可隨意玩弄車(chē)內(nèi)飾物，更不可偷竊、隱匿。

　　(2) 人力資源管理

　　1)員工服務(wù)細(xì)則

　　a.員工應(yīng)舉止文明，對(duì)顧客要熱情、禮貌。

　　b.員工應(yīng)接受上級(jí)主管的指揮與監(jiān)督，不得違抗，如有意見(jiàn)應(yīng)于事前述明核辦。

　　c.員工維護(hù)本店信譽(yù)，凡個(gè)人意見(jiàn)涉及本店方面者，非經(jīng)許可，不得對(duì)外發(fā)表，除辦理本店指定任務(wù)外，不得擅用本店名義。

　　d.員工應(yīng)保守業(yè)務(wù)上的一切機(jī)密。

　　e.員工執(zhí)行職務(wù)時(shí)，應(yīng)力求切實(shí)，不得畏難規(guī)避，互相推諉或無(wú)故拖延。

　　f.員工處理業(yè)務(wù)，應(yīng)有成本觀(guān)念，對(duì)一切公物應(yīng)加愛(ài)護(hù)，公物非經(jīng)許可，不得私自攜出。

　　g.員工對(duì)外接洽事項(xiàng)，應(yīng)態(tài)度謙和，不得有驕傲滿(mǎn)足以損害本店名譽(yù)的行為。

　　h.員工應(yīng)彼此通力合作，同舟共濟(jì)，不得有妄生意見(jiàn)、吵鬧、斗毆、搬弄是非或其他擾亂秩序的事發(fā)生。

　　i.除必要的試車(chē)外，不得動(dòng)用客戶(hù)車(chē)輛。

　　2)、人員的招聘

　　關(guān)于人員的招聘，可以盡可能的從自己學(xué)校的各個(gè)系的老師和同學(xué)中進(jìn)行招聘，以減少費(fèi)用，還可以使他們很好的適應(yīng)工作環(huán)境，汽車(chē)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)的同學(xué)具有一定汽車(chē)構(gòu)造及維修等基礎(chǔ)知識(shí)，可以從他們里邊挑選一些熱愛(ài)此工作的，頭腦靈活，理解能力強(qiáng)，較易接受新鮮事物，做事勤懇，能吃苦耐勞，性格溫和，不急躁的同學(xué)來(lái)進(jìn)行汽車(chē)清洗、維修及業(yè)務(wù)介紹工作，從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)或文秘專(zhuān)業(yè)來(lái)挑選一些口齒伶俐，思維敏捷，善于與人溝通，能正確處理協(xié)調(diào)屬下員工的關(guān)系，能協(xié)調(diào)與客戶(hù)之間的關(guān)系，語(yǔ)言表達(dá)能力強(qiáng)，能有效地將自有知識(shí)傳授給他人的女同學(xué)來(lái)?yè)?dān)任前臺(tái)接待工作;對(duì)于管理人員可以從學(xué)校的具有相關(guān)管理經(jīng)驗(yàn)或業(yè)務(wù)知識(shí)的教職工中進(jìn)行招聘，應(yīng)具有能?chē)?yán)格履行經(jīng)理職責(zé)，有很強(qiáng)責(zé)任心和責(zé)任感，能制定較詳細(xì)的近期目標(biāo)及長(zhǎng)期發(fā)展計(jì)劃，對(duì)廣告策劃及市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)識(shí)，能合理安排工作中的各項(xiàng)事宜，能獨(dú)立處理和解決工作中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，能很好地協(xié)調(diào)員工之間的關(guān)系 ，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)豐富，能協(xié)調(diào)與政府有關(guān)部門(mén)之間的關(guān)系，有較強(qiáng)的語(yǔ)言表達(dá)能力和社交能力,財(cái)務(wù)人員可以從會(huì)計(jì)系進(jìn)行招聘。

　　3)、人員管理

　　a、工作態(tài)度 、認(rèn)真負(fù)責(zé)、給顧客以親切和輕松愉快的感覺(jué)，努力贏(yíng)得顧客的滿(mǎn)意及店鋪的聲譽(yù)。

　　b、服從領(lǐng)導(dǎo)，員工應(yīng)切實(shí)服從領(lǐng)導(dǎo)的工作安排和調(diào)度，按時(shí)完成各項(xiàng)任務(wù)，不得無(wú)故拖延、拒絕或終止工作;遇疑難問(wèn)題，應(yīng)從速向直屬領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)示。

　　c、儀容儀表，汽車(chē)美容店所有員工在工作場(chǎng)所的服裝應(yīng)統(tǒng)一、清潔、方便， 女性職員要保持服裝淡雅得體，不得過(guò)分華麗。男性職員頭發(fā)整齊，保持清潔，頭發(fā)不宜太長(zhǎng); 上班前不能喝酒或吃有異味食品，工作時(shí)不許抽煙。

　　六、業(yè)務(wù)拓展途徑及計(jì)劃

　　客戶(hù)開(kāi)發(fā)是指汽車(chē)美容店為吸引和保持客源而進(jìn)行的一系列公關(guān)活動(dòng)。穩(wěn)定的客源是汽車(chē)美容店進(jìn)行正常經(jīng)營(yíng)的前提，為此客戶(hù)開(kāi)發(fā)是汽車(chē)美容店的首要工作，也是一項(xiàng)最重要的工作。

　　(一) 新客戶(hù)開(kāi)發(fā)

　　新客戶(hù)是指以前沒(méi)有在本店進(jìn)店進(jìn)行過(guò)汽車(chē)美容的客戶(hù)，新顧客開(kāi)發(fā)是美容店打敗竟?fàn)帉?duì)手和擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的必然選擇。新顧客的來(lái)源通常有兩類(lèi)：一類(lèi)是新增汽車(chē)用戶(hù);另一類(lèi)是從其他汽車(chē)美容店轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的客戶(hù)。美容店應(yīng)分別針對(duì)這兩種客源采取適宜的一發(fā)策略。

　　1、利用開(kāi)業(yè)優(yōu)惠吸引客戶(hù)

　　開(kāi)發(fā)新客戶(hù)對(duì)于新開(kāi)的汽車(chē)美容店尤為重要，應(yīng)充分利用開(kāi)業(yè)的大好時(shí)機(jī)，采取各種優(yōu)惠措施吸引客戶(hù)。根據(jù)不同服務(wù)對(duì)象，其公關(guān)策略是：

　　(1) 對(duì)于各級(jí)政府機(jī)關(guān)、團(tuán)體及各種企事業(yè)單位的公務(wù)車(chē)，汽車(chē)美容店可以直接與公務(wù)車(chē)較多的單位聯(lián)系，向他們發(fā)出參加開(kāi)業(yè)酬賓的邀請(qǐng)函和臨時(shí)貴賓卡，并規(guī)定凡在試營(yíng)業(yè)期間和開(kāi)業(yè)當(dāng)天到美容店進(jìn)行汽車(chē)美容養(yǎng)護(hù)和客人可以獲得特別的優(yōu)惠，并可獲得有效期為1年以上的貴賓卡，邀請(qǐng)函中應(yīng)注明開(kāi)業(yè)以后不再發(fā)放同等優(yōu)惠和更優(yōu)惠的消費(fèi)卡，為了信守承諾，開(kāi)業(yè)以后再次發(fā)放優(yōu)惠卡時(shí)，優(yōu)惠幅度應(yīng)低于開(kāi)業(yè)前發(fā)出的優(yōu)惠卡，若優(yōu)惠幅度高于開(kāi)業(yè)前發(fā)出的優(yōu)惠卡，應(yīng)作出特別說(shuō)明。

　　(2) 對(duì)于私家車(chē)一般通過(guò)直接向車(chē)主發(fā)放優(yōu)惠卡和邀請(qǐng)函的方式，比如直接到居民住宅小區(qū)向居民投放優(yōu)惠卡、邀請(qǐng)函，或到小區(qū)停車(chē)場(chǎng)將優(yōu)惠卡、邀請(qǐng)函置于車(chē)上。也可以通過(guò)私車(chē)擁有率較高的單位向車(chē)主發(fā)放優(yōu)惠卡、邀請(qǐng)函。

　　(3) 美容店還可以委托附近的加油站以發(fā)放小禮品的方式還將夾帶優(yōu)惠卡、邀請(qǐng)函，或派專(zhuān)人到繁華地段的商業(yè)區(qū)向過(guò)往行人散發(fā)優(yōu)惠卡、邀請(qǐng)函。

　　2、 利用汽車(chē)銷(xiāo)售商爭(zhēng)取新客戶(hù)

　　抓信客源的關(guān)鍵是在消費(fèi)者購(gòu)習(xí)汽車(chē)時(shí)就使之成為本汽車(chē)美容店的客戶(hù)。具體的策略是：美容店與當(dāng)?shù)刂饕钠?chē)銷(xiāo)售商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，汽車(chē)銷(xiāo)售商每賣(mài)出了一輛汽車(chē)就送一張會(huì)員卡，并且可以在不定一定期限內(nèi)享受一次免費(fèi)或特別的優(yōu)惠服務(wù)，從而最大限度地吸引新增汽車(chē)用戶(hù)。

　　3、 轉(zhuǎn)移其他汽車(chē)美容店客戶(hù)

　　將其他汽車(chē)美容店客戶(hù)轉(zhuǎn)到自已店，難度要大過(guò)吸引新增汽車(chē)用戶(hù)。促使其他汽車(chē)美容店的客戶(hù)轉(zhuǎn)移到自已店需要做很多工作，付出的代價(jià)也很大。首先，應(yīng)對(duì)當(dāng)?shù)仄渌?chē)美容的服務(wù)情況、客戶(hù)等有所了解，然后分析這些汽車(chē)美容店的不足及其客戶(hù)的真實(shí)需求。同時(shí)加強(qiáng)自已店的服務(wù)和管理，保證其他汽車(chē)美容店的客戶(hù)在自已店能夠獲得滿(mǎn)意的服務(wù)。然后通過(guò)優(yōu)惠活動(dòng)、市場(chǎng)調(diào)查等與其他汽車(chē)美容店的客戶(hù)進(jìn)行接觸，承諾只要這些客戶(hù)用戶(hù)其他汽車(chē)美容店發(fā)給的會(huì)員卡或優(yōu)惠卡，就可以換取一張自已店的會(huì)員卡或優(yōu)惠卡，并給予他們比原來(lái)常去的汽車(chē)美容店更多的優(yōu)惠。

　　(二) 鞏固老客戶(hù)

　　如建立客戶(hù)檔案，這即可以方便與客戶(hù)聯(lián)系，又能夠準(zhǔn)確地計(jì)算各種消費(fèi)積分;

　　加強(qiáng)聯(lián)絡(luò)與宣傳，每月向老客戶(hù)投遞宣傳廣告，介紹美容店的新增服務(wù)項(xiàng)目和各種優(yōu)惠活動(dòng)，每?jī)蓚�(gè)月與老客戶(hù)進(jìn)行一次電話(huà)交流，了解客戶(hù)最近是否需要汽車(chē)美容養(yǎng)護(hù)服務(wù)，是否需要美容店幫助的其他事項(xiàng)，重要節(jié)日向老客戶(hù)寄送賀卡等;

　　確保服務(wù)質(zhì)量，汽車(chē)美容店各崗位員工都要做到熱情服務(wù)，認(rèn)真操作，確保質(zhì)量。如果為客戶(hù)提供的服務(wù)存在瑕疵，美容店應(yīng)主動(dòng)提出補(bǔ)救措施，并向客戶(hù)賠禮道歉;

　　提供其他服務(wù)，汽車(chē)美容店在對(duì)客戶(hù)做完汽車(chē)美容之后，應(yīng)盡其可能為客戶(hù)提供其他服務(wù)。主要工作內(nèi)容有：了解美容養(yǎng)護(hù)的效果、客戶(hù)的滿(mǎn)意程度，提供技術(shù)指導(dǎo)、技術(shù)咨詢(xún)服務(wù)，為客戶(hù)解決技術(shù)上的難題，提供零配件和備用件的服務(wù)等。

　　七、 總投入預(yù)算分析

序號(hào)

項(xiàng)  目

規(guī)格、數(shù)量

預(yù)算資金

備    注

1

廠(chǎng)地裝潢費(fèi)用

 

3萬(wàn)元

主要辦公收銀區(qū)及精品柜

2

機(jī)器設(shè)配

 

8萬(wàn)元

 

3

辦公設(shè)配

 

8100-9200元

收銀設(shè)備整套

4

人員工資

9個(gè)

13800元/月

 

5

裝飾件采購(gòu)

 

2-3萬(wàn)元

輪胎及裝飾精品等

6

流動(dòng)資金

 

5萬(wàn)元

 

　　八、結(jié)束語(yǔ)

　　如果我們能預(yù)知未來(lái)，我們就可以等待，如果我們不能做到，我們就必須預(yù)先準(zhǔn)備。

　　綜觀(guān)中國(guó)汽車(chē)美容市場(chǎng)的發(fā)展，我們有理由相信：汽車(chē)美容市場(chǎng)有著巨大的市場(chǎng)潛力。但將一個(gè)新的服務(wù)推向市場(chǎng)，有著諸多綜合因素。因此，做好宣傳營(yíng)銷(xiāo)策劃，有效利用營(yíng)銷(xiāo)廣告，使服務(wù)走向市場(chǎng)的關(guān)鍵所在。

　　對(duì)于安行汽車(chē)美容店的營(yíng)銷(xiāo)策劃，我們將竭盡所能，榮辱與共。

　

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　　【商業(yè)街策劃案一】

　　項(xiàng)目運(yùn)作策略及構(gòu)思

　　(一)、項(xiàng)目運(yùn)作策略

　　1、成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，獲得統(tǒng)一代理經(jīng)營(yíng)權(quán)

　　在目前商業(yè)街人氣不旺，經(jīng)營(yíng)氛圍慘淡的現(xiàn)實(shí)情況下，大部分業(yè)主在對(duì)前景充滿(mǎn)希望的同時(shí)，愿意接受業(yè)態(tài)規(guī)劃并降低租金。因此應(yīng)把握這一契機(jī)，通過(guò)致函洽談、懇談會(huì)等方式，說(shuō)服各業(yè)主委托我公司實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營(yíng)和后期經(jīng)營(yíng)管理的工作的有效實(shí)施。

　　2、定向招租，龍頭店鋪帶動(dòng)

　　在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)商業(yè)規(guī)劃，選擇主力店帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。同時(shí)，從市場(chǎng)調(diào)研反映的結(jié)果，目前出租的商鋪數(shù)量占總商鋪數(shù)量的23%，根據(jù)龍頭店鋪帶動(dòng)原則，定向招租店鋪滿(mǎn)足30%則可，使商業(yè)街整體經(jīng)營(yíng)店鋪超50%，商業(yè)氛圍可培育起業(yè)。

　　3、放水養(yǎng)魚(yú)，培育商業(yè)氛圍

　　降低商鋪?zhàn)饨�，或�(qū)嵭腥齻�(gè)月免租，招集商家加盟，使商業(yè)氛圍火爆起來(lái)。

　　4、以點(diǎn)帶面，吸引人氣

　　在商業(yè)街內(nèi)布點(diǎn)4至5處流動(dòng)小吃，吸引更多的女性及兒童。如糖葫蘆、棉花糖、燒烤、棒棒糖、熱狗食品等。

　　(二)、項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　項(xiàng)目定位

　　觀(guān)瀾區(qū)域首個(gè)特色風(fēng)情商業(yè)街

　　定位詮釋?zhuān)?/p>

　　“觀(guān)瀾區(qū)域”突出本項(xiàng)目的地理位置和地域優(yōu)勢(shì)。

　　“首個(gè)”突出首個(gè)，突出在創(chuàng)意及設(shè)計(jì)上的絕無(wú)僅有。致力將格瀾郡項(xiàng)目塑造成為觀(guān)瀾乃至深圳集大型商場(chǎng)、特色餐飲、酒吧街、服裝服飾為一體的特色風(fēng)情商業(yè)街。

　　“特色風(fēng)情”觀(guān)瀾片區(qū)消費(fèi)者購(gòu)物、休閑的蘇格蘭風(fēng)情文化商業(yè)街，凸顯項(xiàng)目的文化底蘊(yùn)和氣息。

　　1、一層業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　通過(guò)對(duì)觀(guān)瀾片區(qū)商業(yè)、項(xiàng)目周邊商業(yè)、項(xiàng)目自身商業(yè)的研究分析，結(jié)合項(xiàng)目“皇家英里路”的定位情況，業(yè)態(tài)組合主要有酒吧、特色餐飲、服裝服飾、家電體驗(yàn)、體育用品等，并以社區(qū)便利店、精品店、戶(hù)外休閑來(lái)點(diǎn)綴。

　　酒吧街特點(diǎn)

　　此區(qū)域內(nèi)有比較寬闊的街道和清新優(yōu)雅的小河，并且此區(qū)域處在商業(yè)街內(nèi)部，白天商業(yè)人流很難引入，只有酒吧街白天不需要太強(qiáng)的人流，晚上則可成為優(yōu)散的休閑地。酒吧街可以提升整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的品位、檔次，填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空缺，具體操作時(shí)可以外擺休閑方式，帶出西式文化消費(fèi)環(huán)境，體現(xiàn)了“皇家英里路”這一定位。

　　特色餐飲街特點(diǎn)

　　特色餐飲街對(duì)外立面的昭示性和人流要求非常高。把特色餐飲街安排在這里是結(jié)合了三種因素：一是這里面向工業(yè)大道，通過(guò)廣告位可以很好的向Liuxue86.com外展示，并達(dá)到吸引消費(fèi)者的要求。二是可以與肯德基、福城酒樓形成餐飲互補(bǔ)。三是餐飲要求停車(chē)位足，在這里可以停車(chē)需求。

　　家電體驗(yàn)街特點(diǎn)

　　近兩年來(lái)，家電行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，不少連鎖企業(yè)已開(kāi)始動(dòng)用體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)來(lái)網(wǎng)羅顧客。此類(lèi)體驗(yàn)是企業(yè)以服務(wù)為舞臺(tái)，以產(chǎn)品為道具，以消費(fèi)者為中心，能夠創(chuàng)造使消費(fèi)者參與、值得回憶的活動(dòng)。相對(duì)于傳統(tǒng)的封閉式玻璃櫥柜的產(chǎn)品銷(xiāo)售，這種體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)更專(zhuān)業(yè)、更具人性化。根據(jù)消費(fèi)者反映：購(gòu)物有了現(xiàn)場(chǎng)演示，對(duì)商品的性能會(huì)有了更深了解和實(shí)感，加之有專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)，購(gòu)物避免了盲目性。

　　服裝服飾、體育用品街特點(diǎn)

　　商業(yè)街內(nèi)部以服裝服飾、體育用品為核心，形成特色步行街，合理、連貫的把項(xiàng)目南北商業(yè)連接起來(lái)。

　　2、二層業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　二樓人流引入不如一樓，因此人氣相對(duì)一樓會(huì)清淡一些，而美容美體基本上是以會(huì)員制網(wǎng)絡(luò)客戶(hù)，足浴和寵物店的客戶(hù)消費(fèi)目標(biāo)很明確，咖啡茶座有其名牌的號(hào)召力。

　　項(xiàng)目執(zhí)行案

　　(一)、成立項(xiàng)目運(yùn)作小組

　　為了確保商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營(yíng)和后期經(jīng)營(yíng)管理的工作的有效實(shí)施，　需構(gòu)建商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全程服務(wù)機(jī)構(gòu)，需要有完善的人才架構(gòu)與職能相對(duì)應(yīng)，因此應(yīng)成立項(xiàng)目運(yùn)作小組，組織架構(gòu)如下：

　　(二)、收集資料

　　建立檔案，收集業(yè)主資料以及項(xiàng)目工程資料，以便順利開(kāi)展與業(yè)主的洽談、廣告燈光設(shè)計(jì)、招商、硬件改造等工作。

　　與管理處聯(lián)絡(luò)，收集購(gòu)買(mǎi)合同范本、物業(yè)管理合同，了解項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)以及物業(yè)管理的具體條款、協(xié)議。(執(zhí)行人：出國(guó)留學(xué))

　　與管理處或觀(guān)瀾地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部聯(lián)絡(luò)，收集業(yè)主資料，理清產(chǎn)權(quán)關(guān)系。(執(zhí)行人：出國(guó)留學(xué))

　　與管理處或觀(guān)瀾地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)部聯(lián)絡(luò)，收集項(xiàng)目工程結(jié)構(gòu)圖、平面圖、給排水圖、消防圖等項(xiàng)目工程資料。(執(zhí)行人：出國(guó)留學(xué))

　　通過(guò)訪(fǎng)談及抽樣調(diào)查，了解業(yè)主對(duì)商業(yè)街經(jīng)營(yíng)情況的看法、對(duì)前景的信心、對(duì)現(xiàn)有租金的滿(mǎn)意度、能承受的商業(yè)培育期等信息。(執(zhí)行人：**、出國(guó)留學(xué))

　　(三)、召開(kāi)業(yè)主懇談會(huì)

　　除天虹商場(chǎng)以及肯德基為開(kāi)發(fā)商持有外，其余商鋪產(chǎn)權(quán)均為私人業(yè)主持有，私人業(yè)主以租金高低為先決條件自招商戶(hù)，使得商業(yè)規(guī)劃無(wú)法實(shí)施，從而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)混亂，無(wú)法整合業(yè)態(tài)。產(chǎn)權(quán)的分散給統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)劃、策劃、招商運(yùn)營(yíng)和后期經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)一定難度。因此需要通過(guò)致函洽談、懇談會(huì)等方式，說(shuō)服各業(yè)主委托我公司實(shí)施統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

　　根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃及運(yùn)營(yíng)思路，制定函件的格式，以倡議書(shū)的形式告知業(yè)主相關(guān)信息，開(kāi)展洽談工作。(執(zhí)行人：**、出國(guó)留學(xué))

　　擬定懇談會(huì)議題，選擇有經(jīng)驗(yàn)的主持人，掌控引導(dǎo)會(huì)議議題走向，防止懇談會(huì)偏題，與業(yè)主探討運(yùn)營(yíng)思路及模式。(執(zhí)行人：項(xiàng)目部)

　　(四)、代理?xiàng)l件的確定

　　為了有效的與業(yè)主開(kāi)展洽談工作，并確保我公司的運(yùn)營(yíng)策略落到實(shí)處，應(yīng)確定代理期限，租金支付方式等條款，確定代理?xiàng)l件。

　　對(duì)以國(guó)惠康為核心，沿觀(guān)瀾大道分布的觀(guān)瀾老商圈以及項(xiàng)目周邊商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，了解該片區(qū)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣，商鋪?zhàn)饨鹚降刃畔��！?執(zhí)行人：**、出國(guó)留學(xué))

　　采用市場(chǎng)比較法，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)，結(jié)合項(xiàng)目業(yè)態(tài)的特征、鋪面位置，制定租金價(jià)格體系。(執(zhí)行人：項(xiàng)目部)

　　擬定代理協(xié)議，考慮到商業(yè)氛圍的培育，代理期限應(yīng)為3-5年。租金策略應(yīng)采取第一年0租金，第二年50%市場(chǎng)租金，第三年80%市場(chǎng)租金的策略。引進(jìn)特色項(xiàng)目的硬件改造費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主支付或免除相應(yīng)的租金沖抵。(執(zhí)行人：項(xiàng)目部)

　　簽訂代理協(xié)議，取得統(tǒng)一代理經(jīng)營(yíng)權(quán)。

　　【商業(yè)街策劃案二】

　　*廣場(chǎng)“步行街”商業(yè)策劃書(shū)前言**廣場(chǎng)商業(yè)步行街，是南大街南段的首席商業(yè)街區(qū)。一、背景分析**一期商街位于濠河之畔，處于城市商業(yè)中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級(jí)”市口的商業(yè)街，當(dāng)前緣何一時(shí)難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對(duì)此進(jìn)行研究分析，以便找準(zhǔn)“病灶”對(duì)癥下藥。據(jù)考察和分析，**一期商業(yè)步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

　　(一)、商街設(shè)計(jì)“先天不足”

　　1、大廣場(chǎng)難搞大活動(dòng)。步行街北廣場(chǎng)扼**街、**路交匯處，西鄰五星級(jí)大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動(dòng)的商業(yè)舞臺(tái)，能給商街源源不斷注入人氣。由于當(dāng)初僅從景觀(guān)角度設(shè)計(jì)廣場(chǎng)的“旱式噴泉”、“簡(jiǎn)易花壇”，而沒(méi)有考慮廣場(chǎng)的商業(yè)價(jià)值，如今的廣場(chǎng)很難發(fā)揮聚集人流、吸納大型活動(dòng)的功能。廣場(chǎng)熱不起來(lái)，商街自然冷落。

　　2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀(guān)”，既無(wú)觀(guān)賞價(jià)值，又橫亙?cè)诘缆分醒�，事�?shí)上成了阻礙游人進(jìn)入內(nèi)街的“絆腳石”。此外，南入口的臺(tái)階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒(méi)有考慮人性化的地面設(shè)計(jì)如殘疾人、盲人通道等。

　　3、內(nèi)外街連接通道商用功能缺失。**街通往內(nèi)街的三個(gè)通道，從商業(yè)功能設(shè)計(jì)上看實(shí)屬敗筆。按照商業(yè)街區(qū)的布局要求，街區(qū)內(nèi)主干道、副通道兩側(cè)均應(yīng)為店面房，以便使街區(qū)形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購(gòu)物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發(fā)揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，**一期外街通向內(nèi)街的三個(gè)通道，兩條是沒(méi)有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業(yè)氣氛，甚至不知道里面還有內(nèi)街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側(cè)沒(méi)有設(shè)計(jì)店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業(yè)氛圍而止步于此。

　　4、**街一側(cè)臨街綠化帶的設(shè)計(jì)過(guò)長(zhǎng)，阻擋店門(mén)，不少顧客入店購(gòu)物因此要繞一大圈，于是放棄了購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)，導(dǎo)致臨街店鋪生意清淡。

　　(二)、商街策劃“后天失調(diào)”

　　1、**廣場(chǎng)商業(yè)街處于核心商圈，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別強(qiáng)調(diào)個(gè)性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰(zhàn)略定位和商業(yè)主題。**廣場(chǎng)商業(yè)街最早定位是“**街”(很好)，后來(lái)又定位于“***”很好，只是推廣很費(fèi)力)，如今準(zhǔn)備冠以“**廣場(chǎng)步行街”(老土，沒(méi)有鮮明個(gè)性、目標(biāo)顧客也不清晰)。由于沒(méi)有精確、精準(zhǔn)的市場(chǎng)定位，關(guān)于商業(yè)上“我是誰(shuí)”、“我為誰(shuí)服務(wù)”的問(wèn)題沒(méi)有首先解決好，其它問(wèn)題也就難以解決了。

　　2、**廣場(chǎng)是一處很好的“市民廣場(chǎng)”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場(chǎng)文化”，例如象***路、***廣場(chǎng)、***步行街那樣的廣場(chǎng)雕塑。此外，還需要有體現(xiàn)人文關(guān)懷的指引牌、休閑椅、售報(bào)亭、公用電話(huà)亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設(shè)施沒(méi)有配套，**廣場(chǎng)的“磁場(chǎng)效應(yīng)”不佳，所以商街難“熱”。

　　3、打造商街，服務(wù)“缺位”。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一片商鋪銷(xiāo)售出去，再由物業(yè)管理公司去打理，這是開(kāi)發(fā)商業(yè)房產(chǎn)的“老皇歷”。事實(shí)上，經(jīng)營(yíng)**廣場(chǎng)商業(yè)街，“物業(yè)管理”代替不了“商業(yè)管理”，商業(yè)街由“冷”到“熱”需要專(zhuān)業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)來(lái)“操盤(pán)”運(yùn)作，此所謂“泛商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作”。**廣場(chǎng)起步階段缺少商業(yè)策劃管理機(jī)構(gòu)的全程介入，商鋪的出租與經(jīng)營(yíng)全由業(yè)主與商戶(hù)“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒(méi)有搞啟動(dòng)和培育市場(chǎng)的形象“炒作”，這就無(wú)法形成火爆的商業(yè)氛圍。此外，我們對(duì)業(yè)主購(gòu)買(mǎi)店鋪后的關(guān)注程度不夠，沒(méi)有從盡快啟動(dòng)商街運(yùn)營(yíng)和提升商業(yè)價(jià)值的角度予以指導(dǎo)和服務(wù)，例如，商街北口的66號(hào)(圓形)、68號(hào)(尖頂)兩家首席店面房一直空關(guān)，這對(duì)內(nèi)街商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)及整個(gè)商街的氣氛便構(gòu)成較大影響。

　　二、商街定位**廣場(chǎng)商業(yè)街的戰(zhàn)略定位至關(guān)重要，針對(duì)其所處的地理位置和商業(yè)環(huán)境，根據(jù)城市消費(fèi)群體的消費(fèi)趨勢(shì)和消費(fèi)偏好，我們作如下戰(zhàn)略定位：

　　1、街名：**廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街

　　2、概念：**廣場(chǎng)————**街觀(guān)光旅游的門(mén)戶(hù)，國(guó)際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢(mèng)的***。

　　3、廣告語(yǔ)：**廣場(chǎng)/時(shí)尚麗人街————與**相約，與**同行

　　4、商業(yè)門(mén)類(lèi)：購(gòu)物、休閑、餐飲、美容、娛樂(lè)

　　5、商品：主營(yíng)國(guó)際國(guó)內(nèi)名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

　　6、顧客定位：都市中追求時(shí)尚的女性及國(guó)內(nèi)外的旅游觀(guān)光者。

　　7、經(jīng)營(yíng)理念：站在城市經(jīng)營(yíng)的高度打造一條聞名長(zhǎng)三角的商業(yè)街。

　　三、招商策劃**廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個(gè)方面入手：(一)、發(fā)布招商公告我們計(jì)劃于4月中旬在《**晚報(bào)》、**電視臺(tái)發(fā)布招商公告，突出介紹**廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的市口優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)定位和潛在的巨大商機(jī)，吸引商戶(hù)預(yù)約登記承租店鋪。(二)、舉辦招商信息發(fā)布會(huì)該招商信息發(fā)布會(huì)擬于4月20日在毗鄰的**飯店舉行，出席的商戶(hù)為**及周邊城市的時(shí)尚品牌經(jīng)銷(xiāo)商，以及**國(guó)貿(mào)市場(chǎng)有意入駐**廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的服裝、珠寶、化妝品商戶(hù)。參會(huì)商戶(hù)的人數(shù)擬控制在100人左右。會(huì)上將發(fā)布的主要信息是：

　　1、**廣場(chǎng)時(shí)尚麗人街的總體規(guī)劃、市場(chǎng)定位、獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和前景展望;

　　2、*****街可供商戶(hù)購(gòu)買(mǎi)或租賃的店鋪資源狀況，包括售價(jià)、租金、物管的優(yōu)惠政策。(三)、整合店鋪資源**一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價(jià)格(或稱(chēng)返租報(bào)價(jià))?舉辦招商信息發(fā)布會(huì)和對(duì)外發(fā)布招商公告之前，須由**房屋銷(xiāo)售公司與業(yè)主首先商定委托招商的意向、租金價(jià)格等問(wèn)題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對(duì)外開(kāi)展招商活動(dòng)和引入商戶(hù)、洽談租金。為了使**一期商街盡快形成良好的商業(yè)氛圍，我們應(yīng)爭(zhēng)取所有空關(guān)店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場(chǎng)定位有的放矢地展開(kāi)招商。如果有的業(yè)主采取等待店鋪升值的態(tài)度，寧可閑置也不愿出租，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)真加以引導(dǎo)，動(dòng)員其站在全局利益、長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關(guān)現(xiàn)象。對(duì)目前正在尋求轉(zhuǎn)租、退租的商戶(hù)，我們應(yīng)當(dāng)積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動(dòng)員他們打消念頭和恢復(fù)信心。如果商戶(hù)仍然要轉(zhuǎn)租、退租，由于業(yè)主與商戶(hù)之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。(四)、有關(guān)租金政策**一期商街的商業(yè)氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報(bào)開(kāi)出高租金，讓許多欲入駐經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)望而卻步。因此，我們?cè)跒闃I(yè)主代理招商前，必須做好兩項(xiàng)重要工作：第一，我們必須向業(yè)主說(shuō)明南大街南北兩端存在的區(qū)位差異，說(shuō)明**一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個(gè)培育過(guò)程，不能無(wú)視市場(chǎng)承受能力開(kāi)“天價(jià)”。向業(yè)主說(shuō)清道理很重要，高租金導(dǎo)致店鋪無(wú)人承租，業(yè)主照常liuxue86.com要背負(fù)購(gòu)房貸款利息，店鋪價(jià)值也很難提升。第二，我們要從業(yè)主與商戶(hù)的雙方利益，設(shè)計(jì)比較符合市場(chǎng)行情和商街現(xiàn)狀的租金政策。當(dāng)前，**一期店鋪比較合適的租金是：2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經(jīng)測(cè)算，外街店鋪平均售價(jià)12500元，平均面積200m2，購(gòu)房投資約250萬(wàn)元，購(gòu)房貸款利率按4.7%計(jì)算，年利息為兒75萬(wàn)元。如該類(lèi)店鋪以800～900元/m2/年租金計(jì)算，年收益為16～18萬(wàn)元，剔除利息后的收益4.25～6.25萬(wàn)元。這樣的租金對(duì)商戶(hù)來(lái)說(shuō)，目前情況下尚易于接受。)(五)、商戶(hù)入駐優(yōu)惠措施為了有效啟動(dòng)市場(chǎng)和給商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)樹(shù)立信心，我們將“放水養(yǎng)魚(yú)”，從盡快繁榮市場(chǎng)的高度，適時(shí)推出必要的優(yōu)惠措施：第一，商戶(hù)入駐商街經(jīng)營(yíng)一年以?xún)?nèi)，我們將免費(fèi)提供一個(gè)燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費(fèi)由商戶(hù)負(fù)責(zé))，供其做商品或品牌宣傳;第二，凡商戶(hù)舉辦品牌宣傳、商品促銷(xiāo)活動(dòng)，一年內(nèi)允許在北廣場(chǎng)上每季免費(fèi)舉辦一次活動(dòng)，鼓勵(lì)舉辦有較大影響力的廣場(chǎng)“時(shí)尚秀”活動(dòng);第三，凡商戶(hù)入駐經(jīng)營(yíng)一年內(nèi)，店鋪物業(yè)管理費(fèi)將按八折優(yōu)惠收取;第四，為降低入駐商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)成本，我們將協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)部門(mén)，給予**廣場(chǎng)商業(yè)街以集貿(mào)市場(chǎng)的稅收優(yōu)惠政策，同時(shí)在工商管理費(fèi)的收取上適當(dāng)減免。五、商街硬件改造建議

　　1、**北廣場(chǎng)實(shí)施改造，以適合舉辦大型活動(dòng)。

　　2、**一期南入口的假山拆除，地面實(shí)施人性化、商業(yè)化改造。

　　3、臨**街一側(cè)的店前花圃實(shí)施改造，便于顧客無(wú)阻礙進(jìn)店。

　　4、內(nèi)街的地面進(jìn)行排水改造，防止夏季雨水倒灌進(jìn)入店鋪。

　　5、**一期南側(cè)花圃爭(zhēng)取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開(kāi)店吸引顧客步入內(nèi)街，又可創(chuàng)收。上述方案，經(jīng)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

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　　休閑茶餐廳商業(yè)策劃書(shū)

　　Enjoy part休閑茶餐廳商業(yè)計(jì)劃

　　2009年 12月

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　　本商業(yè)計(jì)劃書(shū)不可用作銷(xiāo)售報(bào)價(jià)使用，也不可用作購(gòu)買(mǎi)時(shí)的報(bào)價(jià)使用。

　　商業(yè)計(jì)劃編號(hào)： 授方：

　　簽字：

　　公司：

　　日期：

　　目錄

　　第一章：前言...........................................................................................3

　　第二章：公司概況.......................................................................................4

　　1.公司宗旨.............................................................................................4

　　2.公司簡(jiǎn)介.............................................................................................4

　　3.管理隊(duì)伍簡(jiǎn)介.........................................................................................4

　　4.具體人員分配.........................................................................................4

　　第三章：產(chǎn)品與服務(wù).....................................................................................5

　　1.產(chǎn)品定位.............................................................................................5

　　2.產(chǎn)品服務(wù)特征.........................................................................................5

　　3.未來(lái)發(fā)展.............................................................................................6

　　第四章：市場(chǎng)分析.......................................................................................7

　　1.目標(biāo)市場(chǎng).............................................................................................7

　　2.行業(yè)分析.............................................................................................7

　　3.競(jìng)爭(zhēng)分析.............................................................................................8

　　第五章：市場(chǎng)推廣.......................................................................................9

　　1.營(yíng)銷(xiāo)策略.............................................................................................9

　　2.市場(chǎng)推廣計(jì)劃.........................................................................................10

　　第六章：經(jīng)營(yíng)計(jì)劃.......................................................................................11

　　1.開(kāi)辦初期.............................................................................................11

　　2.成長(zhǎng)期...............................................................................................11

　　3.成熟期...............................................................................................11

　　第七章：財(cái)務(wù)分析.......................................................................................12

　　第一章：前言

　　茶餐廳是一種起源于香港地區(qū)的快餐飲食文化，是西式餐飲的中國(guó)化。我們的茶餐廳將在特色小吃和廣式茶餐廳的帶動(dòng)下，注重文化信息的交融和休閑放松的氛圍，茶飲和餐食作為休閑的輔助功能，用以向消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)溫馨、和諧和寬松的氣氛，在消費(fèi)者工作和學(xué)習(xí)之余，陶冶心情、享受生活、溝通信息，是情侶幽會(huì)、商務(wù)洽談、娛樂(lè)休閑、同學(xué)聚會(huì)等多項(xiàng)功能于一體的休閑場(chǎng)所。休閑茶餐廳更是文化傳播中心，我們將著力打造茶餐廳在構(gòu)造上的精神內(nèi)涵，結(jié)合合理的營(yíng)運(yùn)管理，在保證營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的前提下，突出茶餐廳的精神品牌，做到更為時(shí)尚化，更具品質(zhì)，更有品位。而這將是我們面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)作出我們自己品牌的關(guān)鍵所在。

　　舟山東路位于城市學(xué)院的南校區(qū)南門(mén)外，是城市學(xué)院學(xué)生日常消費(fèi)和休閑很集中的地點(diǎn)。據(jù)調(diào)查，在校大學(xué)生的消費(fèi)以衣、食、行等生活基本消費(fèi)為主，而用在吃飯上的消費(fèi)更是占了主要比例，約占月消費(fèi)的70%左右。所以餐飲業(yè)是比較有市場(chǎng)前景的創(chuàng)業(yè)選擇。

　　項(xiàng)目市場(chǎng)地設(shè)舟山東路，周邊各色小吃和餐飲業(yè)比較多，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相當(dāng)激烈。但是經(jīng)過(guò)分析，我們認(rèn)為，就目前舟山東路的情況來(lái)說(shuō)，餐飲類(lèi)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)依然沒(méi)有飽和，有很大的發(fā)展空間。

　　第二章：公司概況

　　公司宗旨

　　本公司旨在通過(guò)我們的服務(wù)，充分彰顯休閑和娛樂(lè)的主題，為城市學(xué)院在校大學(xué)生提供一個(gè)集餐飲和休閑于一體的消費(fèi)場(chǎng)所。

　　在未來(lái)的經(jīng)營(yíng)中，我們會(huì)努力將休閑茶餐廳打造成為城市學(xué)院學(xué)生在學(xué)習(xí)工作之余，休閑、娛樂(lè)、飲食、聚會(huì)等活動(dòng)的首選地點(diǎn)。

　　我們將始終堅(jiān)持不懈地做好“休閑”的特色，突出我們鮮明的個(gè)性化，在餐飲業(yè)做出我們自己的品牌。同時(shí)，我們堅(jiān)守誠(chéng)信為本的信念，在研發(fā)、銷(xiāo)售和管理領(lǐng)域做到信譽(yù)第一，顧客至上。以質(zhì)量求生存，以信譽(yù)求發(fā)展。在餐飲業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中，我們會(huì)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，積極開(kāi)發(fā)個(gè)性化產(chǎn)品，以對(duì)消費(fèi)者體貼入微的服務(wù)，安全衛(wèi)生的食品制作，合理的價(jià)位和整潔溫馨的環(huán)境實(shí)現(xiàn)我們的目標(biāo)。

　　在我們策劃的實(shí)施過(guò)程中，我們將綜合考慮消費(fèi)者、股東、公司員工和供貨廠(chǎng)商等個(gè)方面的利益，盡我們最大的努力，爭(zhēng)取做到各方利益的最大化。

　　公司簡(jiǎn)介

　　Enjoy part公司成立于2009年11月，業(yè)務(wù)范圍涉及餐點(diǎn)和飲品以及為大家提供日常的休閑娛樂(lè)，打發(fā)課余時(shí)間的場(chǎng)所。本公司的法定名稱(chēng)是Enjoy part，法定地址在舟山東路。本公司是一個(gè)合伙制公司，主要辦事機(jī)構(gòu)是位于舟山東路上的我們的實(shí)體店鋪。

　　管理隊(duì)伍簡(jiǎn)介

　　Enjoy part公司由四人合資組成。管理團(tuán)隊(duì)成員分別是張黎，張?zhí)N琳、王宇軒和張翰林。四人均為廣告和會(huì)展管理系在校大學(xué)生，對(duì)于本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)，即大學(xué)生群體的消費(fèi)取向和需求有切身的體會(huì)。同時(shí)，所學(xué)專(zhuān)業(yè)為本項(xiàng)目的宣傳推廣和內(nèi)部管理提供了較強(qiáng)的理論知識(shí)基礎(chǔ)。其中三人為學(xué)生會(huì)相關(guān)部門(mén)的骨干成員，具有較強(qiáng)的對(duì)外交際能力、對(duì)內(nèi)的管理能力、深厚的人脈基礎(chǔ)和實(shí)踐操作能力。

　　具體人員分配

　　張黎 女，物資采購(gòu)，菜式搭配。她有較豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)和食品制作的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。

　　張?zhí)N琳 女，財(cái)務(wù)。她耐心仔細(xì)，并且具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)管理能力。

　　王宇軒 男，銷(xiāo)售。主要負(fù)責(zé)舟山東路實(shí)體店內(nèi)的銷(xiāo)售工作及相關(guān)服務(wù)。他具有良好的溝通與服務(wù)能力和認(rèn)真熱情的服務(wù)態(tài)度。

　　張翰林 男，宣傳策劃與推廣。他具有良好的人際關(guān)系和較強(qiáng)的宣策能力

　　第三章：產(chǎn)品與服務(wù)

　　產(chǎn)品定位

　　以休閑娛樂(lè)和餐飲為主的中低檔餐廳。

　　產(chǎn)品服務(wù)特征

　　本店的特色餐飲和獨(dú)有的休閑娛樂(lè)功能是主要的服務(wù)內(nèi)容。

　　本店將在特色小吃和廣式茶餐廳模式的帶動(dòng)下，讓消費(fèi)者在工作和學(xué)習(xí)之余有一個(gè)輕松和休閑的地方小息和解決餐飲問(wèn)題。休閑茶餐廳以餐點(diǎn)和茶飲為主要供應(yīng)的實(shí)體商品。餐食包括中西餐、特色小吃和甜品等，飲品主要包括咖啡、奶茶、果汁和沙冰等，產(chǎn)品品種多樣，口味獨(dú)特。店中另提供書(shū)刊閱讀、飲茶閑談、桌游、無(wú)線(xiàn)上網(wǎng)等區(qū)域和功能，以滿(mǎn)足消費(fèi)者更多的需求，在一個(gè)舒適、安逸的氛圍下享受就餐、閱讀和游戲的樂(lè)趣。

　　1、 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)

　　和市場(chǎng)上同類(lèi)的產(chǎn)品和服務(wù)相比，我公司的產(chǎn)品具有以下的優(yōu)勢(shì)：

　　優(yōu)勢(shì)一：成本優(yōu)勢(shì)。我們的成本比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低，這是因?yàn)槲覀冇兄苯拥脑牧线M(jìn)貨渠道，避免了原料在多次轉(zhuǎn)手交易中的價(jià)格提升。我們對(duì)影響食品成本較大的重要原料制定了采購(gòu)規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)，即對(duì)應(yīng)采購(gòu)的原料，無(wú)論從形狀，色澤，等級(jí)、包裝要求等諸方面都加以嚴(yán)格的規(guī)定。我們認(rèn)真做好存貨的周轉(zhuǎn)工作，嚴(yán)格控制原料在庫(kù)存方面的成本。

　　優(yōu)勢(shì)二：質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)。我們具有一個(gè)安全和穩(wěn)定的進(jìn)貨渠道，首先從原材料的選擇上把好產(chǎn)品的第一關(guān)。我們具有專(zhuān)業(yè)的品質(zhì)控制和質(zhì)量改進(jìn)的能力，同時(shí)制定了嚴(yán)格的廚師和服務(wù)人員的行為規(guī)范，保證了食品的安全、美觀(guān)及美味。我們有良好的服務(wù)意識(shí)，并且堅(jiān)持顧客為本的理念，保證了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量。

　　優(yōu)勢(shì)三：組織管理優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)成員均為會(huì)展管理專(zhuān)業(yè)在校大學(xué)生，具備一定的專(zhuān)業(yè)管理知識(shí)和能力。

　　優(yōu)勢(shì)四：意識(shí)優(yōu)勢(shì)。本商業(yè)團(tuán)隊(duì)成員的大學(xué)在校學(xué)生身份完全符合本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)——在校大學(xué)生，可以最直接的、最大限度的了解到目標(biāo)受眾的需求和目標(biāo)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)。

　　優(yōu)勢(shì)五：個(gè)性?xún)?yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目不同于普通的茶餐廳，也有別于一般的休閑性場(chǎng)所。休閑茶餐廳將餐飲和休閑結(jié)合起來(lái)，既能滿(mǎn)足消費(fèi)者一般的就餐要求，另一方面也為消費(fèi)者提供了一個(gè)溫馨舒適的休閑環(huán)境。這個(gè)是本項(xiàng)目的最重要的特點(diǎn)，是作出自己品牌的關(guān)鍵性要素。

　　切入產(chǎn)品和服務(wù)

　　本項(xiàng)目在實(shí)施的初期，將以餐飲為主，休閑為輔的方式進(jìn)入市場(chǎng)。在市場(chǎng)成熟期后，將全面貫徹休閑茶餐廳的內(nèi)涵，轉(zhuǎn)為以休閑為主，餐飲為輔的經(jīng)營(yíng)方式。

　　由于本項(xiàng)目在舟山東路還是屬于比較新穎的商業(yè)模式，在進(jìn)入市場(chǎng)的初期，會(huì)在一定程度上造成消費(fèi)者的陌生感和不認(rèn)同感，所以我們?cè)诔跗谶x擇一個(gè)對(duì)于消費(fèi)者比較熟悉的經(jīng)營(yíng)方式，即主營(yíng)餐飲類(lèi)產(chǎn)品打開(kāi)市場(chǎng)。

　　我們的這種銷(xiāo)售策略有利于消除消費(fèi)者心理上的距離感，一定程度上為進(jìn)入市場(chǎng)減少了阻力。但是，這種經(jīng)營(yíng)策略在實(shí)施過(guò)程中，如果力度把握不當(dāng)，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的特點(diǎn)的突出造成消極的影響。另外，在經(jīng)營(yíng)策略中的轉(zhuǎn)型期要注意轉(zhuǎn)變的適度，否則會(huì)背離已擁有的客戶(hù)群的消費(fèi)習(xí)慣，造成市場(chǎng)成熟期現(xiàn)有客戶(hù)的喪失。

　　產(chǎn)品資源

　　(1)、提供產(chǎn)品與服務(wù)情況：

　　餐食供應(yīng)：以中西餐為主食，提供多種類(lèi)、多口味、多形式的餐點(diǎn)，適應(yīng)大眾口味，接受度較高，是迎合消費(fèi)者需求的首要產(chǎn)品。另外，具備各色甜點(diǎn)小吃，風(fēng)味獨(dú)特，成為本點(diǎn)餐食多樣化的保證。

　　飲料供應(yīng)：咖啡，奶茶，果汁，沙冰和其他不含酒精飲料。

　　書(shū)刊閱覽：各類(lèi)期刊，報(bào)紙雜志，動(dòng)漫類(lèi)書(shū)籍和各類(lèi)流行文學(xué)。

　　其他休閑娛樂(lè)方式：無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)，桌游。

　　(2)、原料供應(yīng)情況：

　　原料采購(gòu)：原料采購(gòu)是餐飲經(jīng)營(yíng)的重要環(huán)節(jié)，也成為在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中餐飲企業(yè)食品原料成本控制的首要環(huán)節(jié)。采購(gòu)的關(guān)鍵是建立、健全采購(gòu)制度，明確采購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，以標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定采購(gòu)的要求，嚴(yán)格監(jiān)督。鑒于食品原料種類(lèi)繁多，季節(jié)性強(qiáng)，品質(zhì)差異較大，所以采購(gòu)方面我們嚴(yán)格依據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)：

　　1、保證采購(gòu)質(zhì)量?jī)?yōu)良

　　2、采購(gòu)價(jià)格合理

　　3、依據(jù)人群，季節(jié)等條件控制采購(gòu)數(shù)量

　　4、與供應(yīng)商形成長(zhǎng)久良好的合作關(guān)系

　　對(duì)供應(yīng)商的要求：我們茶餐廳以餐點(diǎn)，茶飲為主要供應(yīng)商品。主要合作對(duì)象的是食材、飲品供應(yīng)商，在原料，價(jià)格，品質(zhì)，服務(wù)上對(duì)供應(yīng)商有著較高的要求。要求如下：

　　1、供應(yīng)商為國(guó)家頒布營(yíng)業(yè)執(zhí)照的正規(guī)商家，擁有3年以上的經(jīng)營(yíng)經(jīng)歷。

　　2、嚴(yán)格按《采購(gòu)清單》內(nèi)容進(jìn)行原料供應(yīng)，供方保證原料來(lái)源及品質(zhì)。

　　3、根據(jù)需、供雙方的協(xié)議而制定采購(gòu)單價(jià)。原料結(jié)算采取月結(jié)方式，單價(jià)一經(jīng)確認(rèn)，原則上不變的。只有在生產(chǎn)此種產(chǎn)品的制造成本上浮或下跌 5 %以上，影響到本合約所訂的采購(gòu)業(yè)務(wù)而導(dǎo)致需方或供方希望修訂采購(gòu)單價(jià)時(shí)，雙方需協(xié)商單價(jià)修訂及實(shí)施日期事項(xiàng)。

　　4、正常訂貨，，需方按照所制定的“正常采購(gòu)周期”以書(shū)面形式向供方訂貨，緊急訂貨時(shí)則按“緊急采購(gòu)周期”執(zhí)行。

　　5.雙方嚴(yán)格按《供應(yīng)商合作協(xié)議》內(nèi)容進(jìn)行合作。

　　未來(lái)發(fā)展

　　舟山東路周?chē)卸嗨髮W(xué)，在該區(qū)域已經(jīng)開(kāi)設(shè)了多家餐廳，但是都是以普通餐廳營(yíng)業(yè)模式為主。我們公司根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)狀，分析了大學(xué)生對(duì)課余時(shí)間的安排和現(xiàn)有需求，針對(duì)消費(fèi)者對(duì)就餐環(huán)境的挑剔和課余休閑的特點(diǎn)，在該地開(kāi)設(shè)了獨(dú)具特色的休閑式茶餐廳，將會(huì)吸引大量的消費(fèi)者。

　　我們針對(duì)市場(chǎng)環(huán)境，制定了合理有效的市場(chǎng)策略，努力順利的進(jìn)入市場(chǎng)，并以獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)方式快速的發(fā)展壯大起來(lái)，在項(xiàng)目的成長(zhǎng)期內(nèi)做好宣傳推廣，在兩個(gè)月內(nèi)爭(zhēng)取到一個(gè)成熟的市場(chǎng)，擁有自己穩(wěn)固的消費(fèi)群體。

　　同時(shí)，我們將利用在舟山東路的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，努力做出自己的品牌，在一年內(nèi)走出舟山東路的經(jīng)營(yíng)范圍，拓展出更為廣闊的市場(chǎng)。

　　第四章：市場(chǎng)分析

　　本項(xiàng)目地設(shè)于舟山東路。舟山東路周邊有多所大學(xué)，具備一個(gè)很龐大的消費(fèi)群體。但是，舟山東路上先已開(kāi)設(shè)較多的餐飲類(lèi)服務(wù)型場(chǎng)所，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)相當(dāng)激烈。經(jīng)過(guò)調(diào)查分析，我們認(rèn)為，舟山東路的餐飲業(yè)市場(chǎng)依然沒(méi)有飽和，依然具有很大的發(fā)展空間。

　　目標(biāo)市場(chǎng)

　　我們所面對(duì)的市場(chǎng)主要是在校大學(xué)生。因?yàn)橹凵綎|路地點(diǎn)的特殊性，在校大學(xué)生是本項(xiàng)目實(shí)施地最集中、最龐大的消費(fèi)群體。

　　市場(chǎng)需求

　　據(jù)我們的調(diào)查，舟山東路現(xiàn)有的餐飲服務(wù)業(yè)全部為普通的單純經(jīng)營(yíng)餐飲類(lèi)產(chǎn)品的傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式。根據(jù)我們的問(wèn)卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大部分大學(xué)生都比較期待一種以就餐為主，兼具休閑和飲料的全新的餐廳模式，而這恰恰是舟山東路現(xiàn)有的餐飲行業(yè)所不具備的。

　　我們針對(duì)市場(chǎng)需求，確定了休閑式茶餐廳的模式，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)意義餐廳經(jīng)營(yíng)方式上的缺點(diǎn)和不足，迎合了消費(fèi)者的需求和市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。

　　本項(xiàng)目以休閑為主題的新穎的經(jīng)營(yíng)模式，既能提供給消費(fèi)者餐飲就餐的服務(wù)，又給消費(fèi)者創(chuàng)造了一個(gè)課余休閑和社交聚會(huì)的良好場(chǎng)所，具有其他同類(lèi)產(chǎn)品和服務(wù)不具備的優(yōu)越性顯著的功能。休閑茶餐廳一方面滿(mǎn)足了消費(fèi)者需求，另一方面也迎合了當(dāng)代大學(xué)生對(duì)于新生事物的好奇和勇于嘗試的心理，所以肯定會(huì)受到消費(fèi)者的青睞。

　　市場(chǎng)趨勢(shì)

　　隨著生活水平的提高，大學(xué)生的日常生活更加的豐富多彩，大學(xué)生外出就餐休閑和參與社交性聚會(huì)的頻率越來(lái)越高。因此餐飲類(lèi)行業(yè)的發(fā)展仍然面臨這相當(dāng)大的機(jī)遇。

　　在學(xué)校政策方面，隨著最近幾年來(lái)大學(xué)的持續(xù)性擴(kuò)招，我們所處的市場(chǎng)領(lǐng)域也相應(yīng)的呈逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)，這又為我們提供了一個(gè)潛在的消費(fèi)市場(chǎng)，是我們面臨的另一個(gè)機(jī)遇。

　　根據(jù)我們的調(diào)查，對(duì)于餐飲類(lèi)服務(wù)性行業(yè)，大學(xué)生持有一種越來(lái)越挑剔的態(tài)度。而且，對(duì)于新開(kāi)設(shè)的餐廳一般會(huì)抱有懷疑的態(tài)度和更高的要求，要得到大家的認(rèn)可需要一個(gè)過(guò)程。因此，本項(xiàng)目要想從眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，就必須要強(qiáng)調(diào)自己的特色，盡可能的提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從全方位，全角度來(lái)滿(mǎn)足廣大學(xué)生多樣化的需求。

　　二、 行業(yè)分析

　　1、 行業(yè)參與者

　　據(jù)調(diào)查，舟山東路上有較多的同行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，主要經(jīng)營(yíng)方式為傳統(tǒng)的餐飲模式，在經(jīng)營(yíng)上一般不具備自己的特點(diǎn)。但是少數(shù)產(chǎn)品在經(jīng)營(yíng)上表現(xiàn)出了獨(dú)特性，如新安江奶酸菜魚(yú)，主打自身實(shí)力較強(qiáng)的奶酸菜魚(yú)品牌，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中做出了自己的優(yōu)勢(shì)。即使如此，他們還是以單純的經(jīng)營(yíng)餐點(diǎn)為主，仍然不具有傳統(tǒng)餐飲業(yè)以外的新鮮要素。

　　在同行業(yè)的比較中，本項(xiàng)目具有獨(dú)特的個(gè)性和特點(diǎn)，有較明顯的優(yōu)勢(shì)，但是部分競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)方式和特點(diǎn)還是值得我們的學(xué)習(xí)和借鑒。

　　2、 行業(yè)購(gòu)買(mǎi)形式

　　根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，本行業(yè)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)決定主要受以下因素的影響：

　　(1)、消費(fèi)目的。大多數(shù)學(xué)生去餐飲類(lèi)場(chǎng)所的目的和社交活動(dòng)有關(guān)。因此，在茶餐廳的內(nèi)部布局和相關(guān)服務(wù)方面，應(yīng)該考慮到消費(fèi)者多樣化的選擇，既有足夠空間和相關(guān)服務(wù)能滿(mǎn)足集體聚會(huì)，也要能夠滿(mǎn)足個(gè)人或小數(shù)量的人對(duì)于休息消遣的需求。

　　(2)、餐廳模式。能夠被大家普遍接受的模式是，以就餐為主，兼具休閑和飲料的服務(wù)。因此，茶餐廳應(yīng)該主要提供就餐方面的服務(wù)，從茶餐廳最基本的功能做起，做好餐飲方面的工作，逐漸做出自己的品牌和影響力。

　　(3)、餐廳價(jià)位。大學(xué)生的消費(fèi)還是以中低檔消費(fèi)為主。因此茶餐廳的價(jià)格定位不宜太高，應(yīng)該走中低檔消費(fèi)路線(xiàn)。

　　(4)、產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。產(chǎn)品的服務(wù)和質(zhì)量是產(chǎn)品贏(yíng)得市場(chǎng)最基本的保證，因此在產(chǎn)餐廳的管理經(jīng)營(yíng)上要嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，以顧客為本，努力提升產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量。

　　(5)、店內(nèi)環(huán)境氛圍。在店內(nèi)環(huán)境的選擇上，大學(xué)生主要傾向于溫馨舒適的氛圍，我們要迎合消費(fèi)者這一心理取向，努力為消費(fèi)者制造出溫馨舒適的休閑環(huán)境，在心理上贏(yíng)得消費(fèi)者的認(rèn)同和青睞。

　　三、 競(jìng)爭(zhēng)分析

　　1、 競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)

　　舟山東路周邊的餐飲業(yè)存在著比較激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

　　在舟山東路現(xiàn)有的商業(yè)形式中，餐飲業(yè)占了很大一部分的比例，因?yàn)椴惋嬓袠I(yè)的準(zhǔn)入門(mén)檻較低，技術(shù)含量不高，投資小，資金回收周期短，回報(bào)較高。同時(shí)，正是因?yàn)橹凵綎|路餐飲業(yè)的這個(gè)特點(diǎn)，也決定了其競(jìng)爭(zhēng)中參與者的質(zhì)量上的較大的差別。部分競(jìng)爭(zhēng)者由于投入度不足，實(shí)力還是比較弱的。因此，在此行業(yè)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)雖然比較嚴(yán)峻，但是對(duì)于我們來(lái)說(shuō)，真正有實(shí)力可以成為我們強(qiáng)勁的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)者并不占多數(shù)，這就為我們提供了一個(gè)相對(duì)輕松的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，非常有利于我們進(jìn)入市場(chǎng)。

　　據(jù)我們的調(diào)查，此行業(yè)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)方式爭(zhēng)先出比較單一的特點(diǎn)，主要集中在食品開(kāi)發(fā)的層面。經(jīng)營(yíng)者自身?yè)碛械牟忘c(diǎn)的數(shù)量、樣式和味道是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要方面和關(guān)鍵性因素。

　　2、 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析

　　與同行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)者相比，我們提出的休閑式茶餐廳的獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，是其他經(jīng)營(yíng)者所不具備的個(gè)性化的特點(diǎn)。

　　這個(gè)優(yōu)勢(shì)會(huì)給我們帶來(lái)以下益處：

　　(1)、自身獨(dú)有的個(gè)性和特點(diǎn)可以將本項(xiàng)目與其他競(jìng)爭(zhēng)者有效地區(qū)分開(kāi)來(lái)，更多的吸引消費(fèi)者的注意。做出自己的特色，是最有效的競(jìng)爭(zhēng)手段。

　　(2)、我們以休閑為主的經(jīng)營(yíng)模式，可以有效的避開(kāi)此行業(yè)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)的最激烈部分，我們沒(méi)有必要加入到餐飲行業(yè)激烈的菜色競(jìng)爭(zhēng)中，可以專(zhuān)心于自身特點(diǎn)的研發(fā)，避重就輕地進(jìn)入市場(chǎng)。

　　我們將堅(jiān)持走自己特色化的道路，以保持這個(gè)優(yōu)勢(shì)。

　　同時(shí)，我們有以下劣勢(shì)：

　　(1)、本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)為在校大學(xué)生，相對(duì)缺乏社會(huì)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力。因此，我們會(huì)廣泛的借鑒同類(lèi)產(chǎn)品和服務(wù)的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，需求專(zhuān)業(yè)性人士的指導(dǎo)和幫助，以彌補(bǔ)我們?cè)谶@方面的不足。

　　(2)、對(duì)于餐飲類(lèi)服務(wù)性行業(yè)，大家會(huì)有一種先入為主的念頭，對(duì)新開(kāi)設(shè)的餐廳一般會(huì)抱有懷疑的態(tài)度和比較高的要求。而且，由于我們獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)于廣大的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，還是比較陌生的。因此，要得到大家的接受和認(rèn)可需要一個(gè)比較艱難的過(guò)程。針對(duì)這個(gè)劣勢(shì)，我們將在進(jìn)入市場(chǎng)的初期，加大宣傳力度，并采取優(yōu)惠的經(jīng)營(yíng)方式，擴(kuò)大我們?cè)谙M(fèi)者中的影響。同時(shí)，保證我們產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量，爭(zhēng)取消費(fèi)者的信任和接受。

　　通過(guò)上面的分析，我們得出的結(jié)論是，在我們的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，我們既要保持自己的特色，又要迎合消費(fèi)者的需求，以得到消費(fèi)者對(duì)我們的認(rèn)可。同時(shí)，我們要豐富自己的管理經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，以促進(jìn)本項(xiàng)目的良好發(fā)展。

　　第五章：市場(chǎng)推廣

　　一、 營(yíng)銷(xiāo)策略

　　1、 營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)和營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍

　　營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍分為兩部分，除了自己本身進(jìn)行相關(guān)的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)外，還會(huì)聘請(qǐng)外部人員進(jìn)行市場(chǎng)推廣中的相關(guān)宣傳活動(dòng)。

　　2、 營(yíng)銷(xiāo)渠道的選擇和營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)

　　營(yíng)銷(xiāo)渠道是店面的直接產(chǎn)品銷(xiāo)售，不承擔(dān)外賣(mài)服務(wù)。

　　(1)、初期的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)

　　一方面通過(guò)店面宣傳等方式來(lái)影響消費(fèi)者，使得產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)傾向。另一方面進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，鼓勵(lì)消費(fèi)者嘗試，盡力在消費(fèi)者心中樹(shù)立良好的形象，有利于口碑的傳播。

　　(2)、營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)的鞏固

　　定期舉行優(yōu)惠活動(dòng)，來(lái)吸引新的顧客。一次性消費(fèi)達(dá)一定數(shù)額的消費(fèi)者可以獲得VIP貴賓卡，享受相關(guān)的優(yōu)惠。

　　適當(dāng)對(duì)城市學(xué)院和樹(shù)人大學(xué)的學(xué)生提供贊助，保持在學(xué)生中的知名度。

　　3、 如何樹(shù)立品牌

　　在前期和鞏固期的宣傳中突出茶餐廳的氛圍，突出讓客人在工作和學(xué)習(xí)辛苦之余能夠有個(gè)輕松和休閑的地方小息和品償特色小吃，將茶餐廳和平常的小吃店區(qū)分，樹(shù)立自己的品牌。

　　對(duì)來(lái)到茶餐廳的消費(fèi)者進(jìn)行宣傳，讓消費(fèi)者有切身的感受，通過(guò)口碑傳播樹(shù)立品牌形象。

　　4、 廣告策略和促銷(xiāo)策略

　　(1)、廣告策略

　　開(kāi)張前的廣告宣傳以發(fā)放宣傳單為主分為舟東、城市學(xué)院、樹(shù)人大學(xué)三部分，舟東主要是以店面為中心，向四周輻射，靠近店面的地方由本店人員進(jìn)行宣傳和講解，三個(gè)地點(diǎn)的目標(biāo)均是青年學(xué)生。

　　開(kāi)張時(shí)間定在中午(舟東人流量最大的時(shí)間段)，同時(shí)在舟東、城市學(xué)院、樹(shù)人大學(xué)同時(shí)進(jìn)行宣傳(發(fā)宣傳單)。

　　開(kāi)張后定期發(fā)放宣傳品，但與前期不同，在日收入趨于穩(wěn)定后，力度減輕，頻率降低。在此同時(shí)，適當(dāng)贊助學(xué)校的活動(dòng)，進(jìn)行冠名，提高知名度。

　　(2)、促銷(xiāo)策略

　　試營(yíng)業(yè)期間(正式開(kāi)店前4天)全場(chǎng)8.5折

　　店面正式開(kāi)張時(shí)前100位顧者可免費(fèi)獲得VIP會(huì)員卡，在下次的光臨中享受優(yōu)惠。

　　一次性消費(fèi)達(dá)300元的消費(fèi)者可以獲得VIP貴賓卡(僅限一人，團(tuán)隊(duì)消費(fèi)累計(jì)300元可獲一張貴賓卡)，享受8.5折的優(yōu)惠。

　　每周六開(kāi)展優(yōu)惠活動(dòng)，具體為團(tuán)隊(duì)人數(shù)超過(guò)10人可享受9折優(yōu)惠。

　　5、 市場(chǎng)滲透與開(kāi)拓計(jì)劃

　　市場(chǎng)滲透主要依靠宣傳和促銷(xiāo)兩個(gè)方面，一方面通過(guò)宣傳把茶餐廳和舟東其他小吃店進(jìn)行區(qū)分，形成品牌形象，前100人可獲得VIP卡是為了有最初的消費(fèi)人群，為顧客提供消費(fèi)動(dòng)機(jī)，這些市場(chǎng)開(kāi)拓初期的手段。通過(guò)促銷(xiāo)暫時(shí)對(duì)舟東同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行打壓，用降價(jià)來(lái)?yè)寠Z市場(chǎng)，再通過(guò)VIP和定期優(yōu)惠來(lái)形成自己的消費(fèi)群，保證有一部分人群對(duì)品牌忠誠(chéng)。在優(yōu)惠中加入人數(shù)限制(10人以上)也是為了更好的拓展市場(chǎng)。

　　二、 市場(chǎng)推廣計(jì)劃

　　本項(xiàng)目是在特色小吃和廣式茶餐廳的帶動(dòng)下，讓客人在工作和學(xué)習(xí)辛苦之余有個(gè)輕松和休閑的地方小息和品償特色小吃。為了宣傳這個(gè)理念，并且形成一定的消費(fèi)群體，本店將采取會(huì)員制度并且定期開(kāi)展相關(guān)的優(yōu)惠活動(dòng)，以便市場(chǎng)的推廣。

　　1、 宣傳品發(fā)放

　　開(kāi)店之前主要是宣傳品的發(fā)放，以便第一批顧客的形成，在日收入趨于穩(wěn)定后，力度減輕，頻率降低。

　　2、 學(xué)�；顒�(dòng)

　　適當(dāng)?shù)膶?duì)學(xué)�；顒�(dòng)進(jìn)行贊助，取得冠名權(quán)，提高在學(xué)生中的知名度。要有專(zhuān)門(mén)人員和學(xué)校(活動(dòng)較多)的學(xué)生部門(mén)進(jìn)行聯(lián)系，在活動(dòng)結(jié)束后提供相關(guān)優(yōu)惠，以便推廣本店。

　　3、 不定期的調(diào)查

　　在開(kāi)業(yè)以后不定期進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，從價(jià)格、服務(wù)環(huán)境、產(chǎn)品等方面來(lái)對(duì)現(xiàn)在的狀況進(jìn)行評(píng)判，在店內(nèi)設(shè)置留言簿，顧客可以在留言簿上寫(xiě)下對(duì)本店的意見(jiàn)和建議，從而有利于改進(jìn)相關(guān)項(xiàng)目

　　第六章：經(jīng)營(yíng)計(jì)劃

　　開(kāi)辦初期(進(jìn)入期)

　　市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　茶餐廳屬于餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)范疇，但又與文化娛樂(lè)業(yè)息息相關(guān)。茶餐廳不同于純酒店類(lèi)餐飲業(yè)，而是注重文化信息的交融和休閑放松的氛圍，茶飲和餐食作為休閑的輔助功能，用以向消費(fèi)者提供一個(gè)營(yíng)造和諧氣氛的手段和保證。舟山東路上，餐飲業(yè)以浙江大學(xué)城市學(xué)院和樹(shù)人大學(xué)等學(xué)校的學(xué)生為目標(biāo)群體，而學(xué)生注重課余休閑時(shí)間的放松，現(xiàn)在我們正是提供了一個(gè)吃與玩結(jié)合的場(chǎng)所，能給學(xué)生提供一個(gè)輕松舒適的環(huán)境。開(kāi)辦初期，目標(biāo)群體主要會(huì)是認(rèn)識(shí)的同學(xué)和朋友，并因“新”而吸引一群消費(fèi)群體。

　　經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

　　吸引到更多的消費(fèi)群體為主，將本店的品牌和聲好打響，讓更多的同學(xué)知道并了解我們餐廳。

　　經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)與特點(diǎn)

　　為消費(fèi)者提供一個(gè)和諧氣氛的環(huán)境，將休閑和餐食相結(jié)合。

　　有多種休閑方式和多種餐飲形式可供選擇，設(shè)置開(kāi)張的優(yōu)惠條件。

　　成長(zhǎng)期

　　市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　會(huì)有一批固定的忠誠(chéng)目標(biāo)群體，也有新的目標(biāo)群體不斷增加。情侶幽會(huì)、娛樂(lè)休閑、同學(xué)聚會(huì)等多項(xiàng)功能。

　　經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

　　擁有更多的新目標(biāo)消費(fèi)者，不斷擴(kuò)張知名度。并穩(wěn)定一堆固定消費(fèi)者。

　　經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)與特點(diǎn)

　　提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)以抓住消費(fèi)者心理。

　　成熟期

　　市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　消費(fèi)群體趨于穩(wěn)定，消費(fèi)者對(duì)本店已經(jīng)有一個(gè)深刻的概念。

　　經(jīng)營(yíng)目標(biāo)

　　穩(wěn)定消費(fèi)目標(biāo)群體，將盈利達(dá)到穩(wěn)定狀態(tài)。

　　經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)與特點(diǎn)

　　力求穩(wěn)定，在穩(wěn)的同時(shí)，試圖拓寬目標(biāo)市場(chǎng)，并增加本店規(guī)模特色。

　　第七章：財(cái)務(wù)分析

　　第八章：風(fēng)險(xiǎn)因素

　　一、 有形風(fēng)險(xiǎn)

　　1、原材料價(jià)格攀升。受成本推動(dòng)、供求失衡以及國(guó)際市場(chǎng)價(jià)格帶動(dòng)等因素影響，我國(guó)出現(xiàn)了物價(jià)上漲的情況。物價(jià)的不斷攀升，令餐飲業(yè)達(dá)到難以承受的程度。

　　2、勞動(dòng)成本上漲。近年來(lái)，服務(wù)員的待遇普遍提高，增加了我們的成本。此外，受?chē)?guó)際原油市場(chǎng)的影響，石油天然氣價(jià)格不斷上升，也致使餐飲業(yè)的燃?xì)獬杀旧仙?/p>

　　3、房租上漲。由于地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的告訴發(fā)展，房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，租房費(fèi)用也相應(yīng)有較大的上漲幅度。

　　對(duì)此，我們將加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理，采取相應(yīng)措施或者與專(zhuān)業(yè)餐飲機(jī)構(gòu)合作，盡可能防止或減少這種有形風(fēng)險(xiǎn)的損失。

　　二、 無(wú)形風(fēng)險(xiǎn)

　　1、自身經(jīng)營(yíng)管理能力的欠缺。在實(shí)際經(jīng)營(yíng)管理中的實(shí)踐能力的欠缺在無(wú)形中給我們的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)制造了較大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　2、產(chǎn)品或服務(wù)品質(zhì)較低而導(dǎo)致消費(fèi)者的信任危機(jī)。初次進(jìn)入餐飲行業(yè)，我們?cè)趯?zhuān)業(yè)知識(shí)方面還是比較欠缺的，無(wú)法正確的指導(dǎo)我們的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

　　3、內(nèi)部管理松弛而人心渙散和勞動(dòng)效率低。不恰當(dāng)?shù)墓芾矸绞娇赡軙?huì)對(duì)員工的積極性造成消極的影響，導(dǎo)致勞動(dòng)效率地低下，對(duì)我們的質(zhì)量造成較大的影響。

　　我們會(huì)對(duì)無(wú)形風(fēng)險(xiǎn)給予高度重視，經(jīng)常居安思危，保持清醒頭腦。探究專(zhuān)業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，努力提高我們的實(shí)踐操作和管理能力，降低此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的影響。

　　時(shí)間性風(fēng)險(xiǎn)

　　季節(jié)變化對(duì)餐飲消費(fèi)的影響、產(chǎn)品的市場(chǎng)壽命周期、消費(fèi)者消費(fèi)時(shí)間的變化、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中競(jìng)爭(zhēng)出現(xiàn)的時(shí)間差等都會(huì)對(duì)我們的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生一定的影響。

　　對(duì)此，我們會(huì)樹(shù)立強(qiáng)烈時(shí)間觀(guān)念，經(jīng)常觀(guān)察分析時(shí)間運(yùn)動(dòng)中事物發(fā)展變化的趨勢(shì)可能給餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的影響，準(zhǔn)確把握住時(shí)機(jī)，以保證我們生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的正常運(yùn)行。

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　　商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)（一）

　　第一部分:市場(chǎng)分析

　　一、項(xiàng)目概況

　　二、項(xiàng)目swot分析

　　三、項(xiàng)目定位及usp導(dǎo)向

　　四、推廣思路

　　五、項(xiàng)目建議

　　第二部分:整合推廣策略

　　一、商鋪推廣策略

　　二、項(xiàng)目全程推廣方案

　　1、策略的選擇

　　2、具體執(zhí)行的策略分析

　　3、廣告推廣策略

　　4、sp活動(dòng)策略

　　5、銷(xiāo)售計(jì)劃

　　6、整合推廣計(jì)劃

　　7、物業(yè)管理策略

　　第三部分:公司簡(jiǎn)介

　　一、國(guó)商策劃公司介紹

　　二、具備優(yōu)勢(shì)

　　三、工作理念

　　四、成功案例

　　五、對(duì)本案的態(tài)度

　　六、工作目標(biāo)

　　七、資費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

　　八、附加服務(wù)

　　后記

　　前言

　　考慮到貴項(xiàng)目對(duì)銷(xiāo)售策劃進(jìn)行招標(biāo)的意義與目的，因此，本方案重點(diǎn)在整合推廣方面進(jìn)行了全面的策劃，而對(duì)于項(xiàng)目市場(chǎng)分析及目標(biāo)客戶(hù)分析等進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析。

　　本案主要由市場(chǎng)分析、整合推廣方案及公司簡(jiǎn)介三部分組成，具體包括項(xiàng)目概況、swot分析、項(xiàng)目定位及“usp”導(dǎo)向、推廣思路及項(xiàng)目建議;項(xiàng)目的整合推廣策略及公司簡(jiǎn)介。

　　本案僅僅是體現(xiàn)了我司對(duì)于貴項(xiàng)目在運(yùn)作過(guò)程中的一些思路和操作手法，并且也未與貴公司進(jìn)行深入且具有針對(duì)性的討論，難免有不足和偏差之處，因此具體的一些執(zhí)行方案還須經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成一致意見(jiàn)后另行制定。

　　本項(xiàng)目前期通過(guò)商鋪銷(xiāo)售來(lái)造勢(shì)，以此帶動(dòng)住宅的銷(xiāo)售;而后期通過(guò)住宅的銷(xiāo)售來(lái)達(dá)到商鋪的價(jià)值最大化，因?yàn)楸卷?xiàng)目具有比較獨(dú)特的項(xiàng)目特色，須通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)來(lái)形成影響力，并推動(dòng)項(xiàng)目的整體銷(xiāo)售。另外，我方在對(duì)于本項(xiàng)目所具有的各種資源整合之后，將本方案的重點(diǎn)定位于住宅的整合推廣。

　　第一部分市場(chǎng)分析

　　一、項(xiàng)目概況:

　　本項(xiàng)目地處繁華的大西路及斜橋街的交界口，地理優(yōu)勢(shì)明顯，其總占地面積17093m2，由兩棟18層電梯公寓和臨街商鋪圍合而成。

　　二、項(xiàng)目swot分析:

　　優(yōu)勢(shì)分析:

　　1)區(qū)位優(yōu)勢(shì)

　　位于商業(yè)繁華地，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬;

　　2)配套優(yōu)勢(shì)

　　周邊商業(yè)、教育、醫(yī)療等生活配套一應(yīng)俱全;

　　3)交通優(yōu)勢(shì)

　　本項(xiàng)目交通便利、車(chē)流量及人流量較大，

　　劣勢(shì)分析:

　　1)消費(fèi)群劣勢(shì)

　　高層物業(yè)還沒(méi)有被大部分人認(rèn)可，如何轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀(guān)點(diǎn)是關(guān)鍵;

　　機(jī)會(huì)分析:

　　1)市場(chǎng)機(jī)會(huì)

　　高層建筑是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，通過(guò)新聞媒體的推廣能將此理念灌輸于消費(fèi)群體，從而為營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì);

　　2)稀缺性

　　本案為鎮(zhèn)江第二個(gè)高層電梯公寓，對(duì)于樹(shù)立項(xiàng)目品牌是一次絕好的機(jī)會(huì);

　　3)隱性機(jī)會(huì)(引導(dǎo)消費(fèi))

　　對(duì)于鎮(zhèn)江本地，已有開(kāi)發(fā)商修建高層，而本項(xiàng)目對(duì)于消費(fèi)者的引導(dǎo)也就會(huì)更加容易一些(采用跟進(jìn)戰(zhàn)術(shù)，對(duì)于自己而言降低了成本);

　　威脅分析:

　　1)潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅

　　潛在存在一些地塊，其開(kāi)發(fā)商擬修建高層，而對(duì)于市場(chǎng)存觀(guān)望態(tài)勢(shì)。而一旦本項(xiàng)目的成功推出，其可能會(huì)一哄而上，從而構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)威脅。

　　2)消費(fèi)者的認(rèn)知程度不高

　　如何引導(dǎo)消費(fèi)，讓更多的人予以關(guān)注是化解本風(fēng)險(xiǎn)的唯一途徑(可以通過(guò)新聞媒介、廣告宣傳推廣)。

　　通過(guò)上述分析，在本項(xiàng)目中優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)共存，機(jī)會(huì)和威脅同在，如何化劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，如何最大限度的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，并挖掘本項(xiàng)目所具有的所有機(jī)會(huì)，如何將本項(xiàng)目的各種資源全面整合將成為本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。

　　 

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)（二）

　　◆項(xiàng)目概況

　　江南新地商業(yè)街位于廣州市海珠區(qū)江南西商業(yè)中心，地鐵(江南西)a出入口。項(xiàng)目貫穿江南西路全程，東接江南大道，西連寶崗大道，與地鐵二號(hào)線(xiàn)江南西站無(wú)縫接駁，與周邊的廣百新一城、摩登百貨、江南西原有商業(yè)街等形成優(yōu)越的立體式業(yè)態(tài)互補(bǔ)商圈。江南新地商業(yè)街屬人防工程，由裕龍投資集團(tuán)開(kāi)發(fā)的海珠區(qū)唯一的商業(yè)旺區(qū)。為地下兩層建筑，分為兩期，一期建設(shè)長(zhǎng)520米，建筑面積約為二萬(wàn)多平方米;二期為330米。江南新地分為五大區(qū)域，各自擁有不同景觀(guān)。其江南新地首次采用地下雙層復(fù)式形式，高7米，共有200多間白金旺鋪，鋪鋪臨街，獨(dú)享地下街鋪形式，設(shè)有13個(gè)出入口直達(dá)地面，過(guò)百個(gè)停車(chē)位。

　　u項(xiàng)目定位

　　針對(duì)江南西現(xiàn)有業(yè)態(tài)的結(jié)構(gòu)不平衡，江南新地采取錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，定位為吸引廣州白領(lǐng)消費(fèi)的主題商場(chǎng)，并把服務(wù)對(duì)象鎖定在以日漸具有雄厚消費(fèi)能力和潛在消費(fèi)能力的25-45歲年齡段為主的消費(fèi)者身上。江南新地所招進(jìn)場(chǎng)內(nèi)的商戶(hù)出售的商品都是各種切合白領(lǐng)特性的潮流、時(shí)尚的商品，并極力營(yíng)造一種有特色、有情調(diào)、環(huán)境優(yōu)雅的氛圍。隨著節(jié)假日的增多，消費(fèi)者不只是單純地追求傳統(tǒng)的消費(fèi)模式，而是尋求一種獨(dú)特的、新鮮的、舒適的假日消費(fèi)方式和消費(fèi)場(chǎng)所。江南新地商業(yè)街針對(duì)消費(fèi)者這些需求，向消費(fèi)者提供這樣一種集飲食、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體的消費(fèi)空間，滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)需求，并向消費(fèi)者提供大量的潮流資訊。

　　地鐵的開(kāi)通，帶來(lái)了交通的便利，縮短了地域距離，同時(shí)也給江南新地帶來(lái)了無(wú)限的商機(jī)。江南新地以經(jīng)營(yíng)各類(lèi)高品質(zhì)、新潮、時(shí)尚、典雅、特色的商品而著稱(chēng)，不僅吸引了本地大批追求時(shí)尚、品質(zhì)的白領(lǐng)一族，還引來(lái)了廣州市以外的年青消費(fèi)一族。

　　◆經(jīng)營(yíng)成績(jī)

　　自從廣州江南新地2009年4月29日開(kāi)業(yè)以來(lái)，其日流量最少2萬(wàn)人次，最高峰甚至達(dá)到8萬(wàn)人次;月租金也由最初的每平方米300元漲到現(xiàn)在的800元以上，最高的租金達(dá)1200元/平方米!給當(dāng)?shù)貛?lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，創(chuàng)造了廣州乃至國(guó)內(nèi)商業(yè)運(yùn)作的一個(gè)奇跡。

　　◆項(xiàng)目成功的原因

　　江南新地之所以取得巨大的成功，與項(xiàng)目的定位明確，主題鮮明，準(zhǔn)確抓住目標(biāo)消費(fèi)群的時(shí)尚、特色、潮流的消費(fèi)口味及體驗(yàn)式消費(fèi)趨勢(shì)是分不開(kāi)的。

　　針對(duì)消費(fèi)者的需要，除了在招商定位上引入了各類(lèi)高品質(zhì)的品牌商家外，還引入了潮流特色商家。

　　除此之外，物業(yè)持有者堅(jiān)持只租不賣(mài)、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)策略使得商場(chǎng)的發(fā)展有了良好的延續(xù)性，得以持續(xù)發(fā)展。

　　u活動(dòng)方案

　　一、開(kāi)業(yè)盛典

　　活動(dòng)目的:為商場(chǎng)開(kāi)業(yè)造勢(shì)，引起話(huà)題，吸引大家的眼球，增加商場(chǎng)知名度。

　　活動(dòng)主題:開(kāi)業(yè)盛典

　　活動(dòng)時(shí)間:2009年4月29日

　　活動(dòng)地點(diǎn):江南新地露天廣場(chǎng)

　　活動(dòng)形式:啟動(dòng)儀式和舞臺(tái)表演

　　活動(dòng)亮點(diǎn):邀請(qǐng)海珠區(qū)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、tvb當(dāng)紅明星黃宗澤，廣州電視臺(tái)著名主持人孫小莉、趙榮擔(dān)任主持

　　活動(dòng)內(nèi)容:

　　1，啟動(dòng)儀式(上午)

　　1)迎賓

　　2)領(lǐng)導(dǎo)致辭

　　3)啟動(dòng)儀式，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、商戶(hù)代表和黃宗澤共同啟動(dòng)拉桿臺(tái)，魚(yú)同水注入鏤空透明江南新地logo中。

　　4)舞臺(tái)表演

　　a、明星演唱

　　b、明星與現(xiàn)場(chǎng)觀(guān)眾互動(dòng)

　　c、運(yùn)動(dòng)服裝秀

　　d、女子led鼓樂(lè)表演

　　e、街舞—雙截棍

　　f、休閑服裝秀

　　g、魔術(shù)

　　h、眼鏡秀

　　i、品牌棒!約翰表演飛面團(tuán)

　　j、數(shù)碼產(chǎn)品秀

　　怎么做招商方案

　　一、確立目標(biāo)

　　招商策劃是招商過(guò)程的第一步，那么，招商策劃程序的第一步又是什么呢?策劃程序的第一步是確立目標(biāo)。只有目標(biāo)確立了，策劃工作才能做到有的放矢。確定目標(biāo)包括三個(gè)方面:

　　第一，要達(dá)到的目標(biāo)是什么;

　　第二，圍繞目標(biāo)進(jìn)行隨后的一切工作;

　　第三，目標(biāo)是否得到了實(shí)現(xiàn)。比如，要策劃一次海外的新聞發(fā)布會(huì)。在策劃過(guò)程中，首先得確定這次新聞發(fā)布會(huì)的目標(biāo)是什么?我們要達(dá)到一個(gè)什么目的?通過(guò)新聞發(fā)布會(huì)，我們或者是要讓世界了解我們的投資環(huán)境，了解我們的優(yōu)惠政策，提高我們的知名度;或者是推出多少項(xiàng)目。目標(biāo)確立之后，隨后要圍繞目標(biāo)搜集各種資料，制定各類(lèi)方案，最后檢查目標(biāo)是否得到了實(shí)現(xiàn)。

　　二、廣泛搜集各方面資料

　　招商策劃程序的第二步是廣泛地、大量地收集信息，獲取情報(bào)。信息收集對(duì)招商工作來(lái)說(shuō)，顯得尤為重要。從一定程度上來(lái)說(shuō)，招商過(guò)程就是一個(gè)收集信息、尋找機(jī)遇、尋求合作伙伴的過(guò)程。一個(gè)地區(qū)、一個(gè)單位的信息流量大、信息面廣，就有可能獲得較多的招商機(jī)會(huì)，取得較好的招商成績(jī)。如果信息閉塞，與外界交往甚少，要想招到較多的項(xiàng)目是不可想象的。因此，在招商策劃中，收集資料、獲取信息是非常重要的一環(huán)。收集信息時(shí)要把握如下幾個(gè)要點(diǎn):

　　第一，既要注重信息的針對(duì)性，但也不要放過(guò)信息的廣泛性。如我們策劃新聞發(fā)布會(huì)時(shí)，事先理所當(dāng)然要重點(diǎn)收集與新聞發(fā)布會(huì)相關(guān)的資料及信息，但也不要放過(guò)附帶而來(lái)的一些資料及信息。因?yàn)橛袝r(shí)稍加留心就可以獲得一些意外收獲。這一點(diǎn)在廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的招商史上不乏其例。如某廣場(chǎng)項(xiàng)目就是偶爾從報(bào)刊上獲得的一則消息而因此引進(jìn)的。

　　第二，要注意改進(jìn)收集資料、獲取信息的手段。信息瞬息萬(wàn)變，信息交換日益頻繁，信息流量不斷增加，獲取信息的方式也在不斷更新。我們要嘗試采用各種先進(jìn)的手段來(lái)收集信息。

　　第三，要對(duì)信息及時(shí)加以處理，并提高加工處理信息的能力。信息是有時(shí)效性的，一定期限內(nèi)信息才有價(jià)值，過(guò)時(shí)的信息是一錢(qián)不值的。我們要提高對(duì)信息的分析、處理和加工能力，對(duì)信息進(jìn)行深加工，從而使信息的價(jià)值量大增。

　　三、制訂各類(lèi)招商方案

　　制訂方案是招商策劃的一個(gè)重要程序，因?yàn)榉桨傅膬?yōu)劣直接影響招商策劃后幾個(gè)程序的進(jìn)行，直接關(guān)系到招商效果的大小。因此，必須極為重視招商方案的制訂這一環(huán)節(jié)。

　　招商方案的制訂要考慮兩個(gè)因素:一是方案的可行性，二是方案的可選擇性。制定招商方案要切合實(shí)際，制訂的目標(biāo)要能夠?qū)崿F(xiàn)，或者說(shuō)經(jīng)過(guò)努力能夠?qū)崿F(xiàn)。不能不顧實(shí)際和可能憑空拍腦袋，不切實(shí)際，制訂無(wú)法實(shí)現(xiàn)的方案。所謂方案的可選擇性，就是指要同時(shí)制訂各類(lèi)方案，以利于決策人物能比較選擇其中最優(yōu)的方案。為什么要同時(shí)提出各類(lèi)招商方案?這是因?yàn)榉桨傅奶岢雠c實(shí)施之間有一個(gè)時(shí)間差，在這個(gè)時(shí)間差里，可能會(huì)由于政策、市場(chǎng)或政治、軍事、文化等因素的變化而使整個(gè)招商環(huán)境發(fā)生改變，從而使原先制訂的招商方案無(wú)法實(shí)施。如果我們同時(shí)制訂幾類(lèi)招商方案，當(dāng)一個(gè)方案不可行時(shí)可以實(shí)施另一個(gè)方案，這樣就能化被動(dòng)為主動(dòng)。比如，在策劃海外的新聞發(fā)布會(huì)時(shí)，可以預(yù)先提出在美國(guó)、德國(guó)或日本舉行等幾類(lèi)方案，以利比較選擇。

　　四、比較選擇各類(lèi)方案

　　各類(lèi)招商方案提出來(lái)了，比較選擇其中最合適、最理想的方案也就成為招商策劃中一個(gè)帶有決策意義的重要環(huán)節(jié)。如果方案選擇得好，繼而進(jìn)行的招商工作就有可能取得好的成績(jī);如果方案選擇不當(dāng)，就會(huì)影響效果。

　　那么，如何比較選擇各類(lèi)招商方案呢?

　　第一，要考慮招商方案是否與我們招商工作的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)相一致。前面已經(jīng)提到，招商是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，我們對(duì)本地區(qū)、本單位的招商工作要站在戰(zhàn)略的角度進(jìn)行準(zhǔn)確的目標(biāo)定位，在組織一項(xiàng)具體的招商活動(dòng)時(shí)，首先要考慮招商方案是否與我們長(zhǎng)遠(yuǎn)的招商目標(biāo)相一致。

　　第二，要選擇成功率較高的一種方案。成功率的大小與方案的科學(xué)性和創(chuàng)造性有關(guān)，也與外方的政治、經(jīng)濟(jì)、宗教、文化、地理等因素有關(guān)，要選擇雙方有良好合作意向，把握較大的招商對(duì)象。

　　第三，要選擇成本較小，而效果又相對(duì)較好的一種方案。成本包括機(jī)會(huì)成本和貨幣成本。機(jī)會(huì)成本是指我們?cè)诘玫揭粋�(gè)機(jī)會(huì)時(shí)而又去另一個(gè)機(jī)會(huì)所付出的代價(jià)。如我們決定到美國(guó)招商的同時(shí)，失去了在日本招商的可能性。我們?cè)诒容^選擇方案時(shí)，要選擇機(jī)會(huì)成本和貨幣成本都較小，而效果又較好的一種方案。

　　五、方案的實(shí)施

　　方案的實(shí)施就是將招商方案付諸實(shí)際、付諸行動(dòng)的過(guò)程。一般說(shuō)來(lái)，實(shí)施的方案是在各類(lèi)招商方案中經(jīng)過(guò)了嚴(yán)格篩選和充分論證的，是可行和可靠的方案。因此，實(shí)施過(guò)程中要遵守原方案中制訂的程序、原則和操作辦法，不得隨意變更時(shí)間、地點(diǎn)、出席會(huì)議的人員等，在萬(wàn)不得已的情況下才改變會(huì)議的有關(guān)事項(xiàng)。方案的實(shí)施一般是一段較為集中的不太長(zhǎng)的時(shí)間，如舉辦一個(gè)招商會(huì)一般只是一星期左右。在方案的實(shí)施期內(nèi)，參加招商會(huì)的有關(guān)人員最好一天開(kāi)個(gè)碰頭會(huì)，交流當(dāng)天的工作情況，明確下一天的工作任務(wù)。這樣做可以避免工作的盲目性，使大家做得心中有數(shù)，有利于在工作中互相支持，加強(qiáng)協(xié)調(diào)。招商會(huì)有其自身的特點(diǎn)，招商方案也有其不同一般的特性。招商方案的實(shí)施過(guò)程中，尤其要注意信息的捕捉和資料的收集、儲(chǔ)存、整理，這樣才能保證招商會(huì)獲得盡可能大的收獲。因此，在整個(gè)招商活動(dòng)期間內(nèi)，需組織盡可能多的力量，主動(dòng)出擊，廣交朋友，挖掘新的信息，建立新的招商渠道。

　　六、方案實(shí)施后的跟蹤和反饋

　　招商方案較為集中的實(shí)施階段結(jié)束后，并不是招商方案全部過(guò)程的完結(jié)，更不是招商策劃的終止。要圓滿(mǎn)地完成整個(gè)策劃工作，還有一道必不可少的程序――方案的跟蹤、反饋。跟蹤得好，能鞏固和擴(kuò)大招商會(huì)的成果，達(dá)到事半功倍的效果;跟蹤得不得力，則有可能前功盡棄。因此，策劃者要極為重視方案的跟蹤、反饋工作。

　　跟蹤和反饋主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

　　第一，主動(dòng)征詢(xún)和收集外方(他方)對(duì)整個(gè)招商方案(如招商會(huì))的意見(jiàn)。在外商或他人眼里看來(lái)，本次招商活動(dòng)成功的地方在哪里?需要改進(jìn)和注意的地方在哪里?通過(guò)收集這些反饋意見(jiàn)，對(duì)我們?cè)谝院筮M(jìn)行類(lèi)似的招商策劃和制訂招商方案時(shí)能有所借鑒。

　　第二，對(duì)在招商活動(dòng)中所捕捉到的信息要繼續(xù)跟蹤，對(duì)新接觸的外商要保持聯(lián)系，不要出現(xiàn)招商會(huì)一結(jié)束，信息和來(lái)往就隨之終止的局面。對(duì)有意向的合作項(xiàng)目，要在方案實(shí)施之后創(chuàng)造條件促其盡快簽約。

　　第三，對(duì)在招商活動(dòng)中已簽約的項(xiàng)目要加快立項(xiàng)和報(bào)批工作，促使項(xiàng)目盡早上馬，促使外資盡快到位，使合作項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的實(shí)施和建設(shè)階段。

　　第四，對(duì)";如何做好方案實(shí)施后的跟蹤反饋工作";也應(yīng)制訂一個(gè)方案，分工到人，明確職責(zé)，并定期檢查跟蹤、反饋工作的成效。

　　怎么做商業(yè)地產(chǎn)策劃書(shū)

　　商業(yè)項(xiàng)目策劃工作的最終目的是指導(dǎo)執(zhí)行，即要緊密?chē)@項(xiàng)目的特性，明確“做什么”及“怎么做”，同時(shí)，還要回答為什么要這么做及辦法實(shí)施之后的結(jié)果。執(zhí)行需要指導(dǎo)，這也是策劃工作存在的意義，所以，一份在項(xiàng)目實(shí)際操作當(dāng)中實(shí)施不了的策劃方案是沒(méi)有價(jià)值的。

　　對(duì)于商業(yè)項(xiàng)目的策劃而言，首要的任務(wù)是對(duì)項(xiàng)目的特性有準(zhǔn)確到位的把握，即充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的個(gè)性:自身獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在哪些方面;最突出的難點(diǎn)有哪些等。這是項(xiàng)目規(guī)劃的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，直接影響到下一步的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、收益預(yù)測(cè)等核心規(guī)劃工作。項(xiàng)目分析涉及的因素既有宏觀(guān)層面的，也有微觀(guān)的;既有外部影響因素，也有項(xiàng)目自身約束條件，但所有要素的分析都是緊密?chē)@項(xiàng)目展開(kāi)的，因此，對(duì)于綜合分析能力及專(zhuān)業(yè)技術(shù)要求是比較高的。

　　商業(yè)地產(chǎn)盲目策劃的幾大表現(xiàn)

　　商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與運(yùn)作的核心問(wèn)題是“項(xiàng)目定位”，項(xiàng)目定位的準(zhǔn)確與否，決定了項(xiàng)目是否可以成功運(yùn)作。目前，在各地商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中，出現(xiàn)了一種不顧當(dāng)?shù)叵M(fèi)需求及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)際狀況，盲從于一些國(guó)外的商業(yè)規(guī)劃理念，盲目“追大求洋”或照搬照抄其他城市的商業(yè)業(yè)態(tài)，結(jié)果導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作失敗�？偨Y(jié)起來(lái)主要有以下幾種表現(xiàn)形式:

　　1、盲目追隨國(guó)外商業(yè)或一線(xiàn)城市的商業(yè)業(yè)態(tài)。

　　開(kāi)發(fā)商或策劃公司在業(yè)態(tài)定位時(shí)絲毫不考慮當(dāng)?shù)囟�、三線(xiàn)城市的消費(fèi)能力及商業(yè)文化的現(xiàn)狀，將自己出國(guó)考察或在一些國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市所看到的商業(yè)照抄照搬，信奉“國(guó)內(nèi)外營(yíng)銷(xiāo)策劃專(zhuān)家”或“大師”在到項(xiàng)目案場(chǎng)后，一兩天之內(nèi)就作出的定位判斷。結(jié)果造成“南李北枳”不能落地，出現(xiàn)“四不像”的商業(yè)模式。一方面由于沒(méi)有與定位相符的產(chǎn)品支撐而無(wú)法達(dá)到該商業(yè)業(yè)態(tài)的各項(xiàng)要求，使得啟動(dòng)時(shí)缺乏商業(yè)氛圍;另一方面，由于當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣及商業(yè)文化的影響，導(dǎo)致消費(fèi)者不認(rèn)可，陷入兩難境地。

　　2、非“mall”不做。

　　一些開(kāi)發(fā)商在自身實(shí)力有了一定積累后，盲目迷信于“綜合mall”的開(kāi)發(fā)，認(rèn)為只有“mall”模式才能體現(xiàn)出企業(yè)的實(shí)力和品位。結(jié)果就會(huì)出現(xiàn)我們?cè)谝粋�(gè)二、三線(xiàn)地市里可以同時(shí)看到有幾個(gè)大型商業(yè)綜合項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)的現(xiàn)象，甚至于一些縣級(jí)區(qū)域也開(kāi)發(fā)十幾萬(wàn)項(xiàng)目的大型商業(yè)綜合體，結(jié)果造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重、競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面。

　　3、盲目開(kāi)發(fā)。

　　這種情況在批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中較為常見(jiàn)。有些地方的開(kāi)發(fā)商過(guò)分依賴(lài)或夸大了政府對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的支持作用，不遵循市場(chǎng)發(fā)展的規(guī)律，在沒(méi)有任何市場(chǎng)基礎(chǔ)的地方盲目開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，或想當(dāng)然地希望把一些成熟的市場(chǎng)可以簡(jiǎn)單地進(jìn)行搬遷，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)失敗。

　　4、以“住宅”的手法運(yùn)作“商業(yè)地產(chǎn)”。

　　用假大空的商業(yè)概念進(jìn)行定位或包裝，只想獲取短期利益一走了之，不愿意進(jìn)行商業(yè)的培育，造成項(xiàng)目運(yùn)作失敗。商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)過(guò)了十幾年的發(fā)展，投資者和商家對(duì)這種商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)有了一個(gè)比較清晰的認(rèn)識(shí)，從以往一些一賣(mài)了之、不注重商業(yè)啟動(dòng)而導(dǎo)致投資者投資利益得不到保障的失敗案例已經(jīng)吸取了豐富的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，因此，這種方式的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式已經(jīng)沒(méi)有了落地性。

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