第 1 章 緒論

1.1 研究背景與意義
1.1.1 研究背景
近十年，全國房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，在改善國民居住條件、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的同時，也帶來了諸如：非法拆遷、房價上漲過快、房屋質(zhì)量問題頻發(fā)等一系列問題，其中，尤以房屋質(zhì)量問題飽受詬病。中國消費者協(xié)會 2015 年2 月份的最新數(shù)據(jù)顯示，2014 年全國共受理房屋及建材類投訴 24599 件，其中房屋質(zhì)量問題位列首位！
近幾年，中海、萬科、九龍倉、華潤置地等全國性房地產(chǎn)公司質(zhì)量丑聞頻發(fā)，中海地產(chǎn) 2013 年甚至發(fā)生長春、濟(jì)南、重慶、上海四個城市項目，業(yè)主集體維權(quán)事件，一時成為眾矢之的，品牌形象大打折扣！而長春當(dāng)?shù)囟嗉曳科�，近年來也是頻現(xiàn)“質(zhì)量門”事件，如：2011 年長春益田御水丹堤業(yè)主怒砸售樓處事件、長春保利百合香灣業(yè)主集體維權(quán)事件、2012 年長春紅旗街萬達(dá)廣場精裝房質(zhì)量事件等等，2015 年又接連發(fā)生了昊源高格藍(lán)郡業(yè)主集體維權(quán)事件、新星宇和源業(yè)主圍堵售樓處事件等。而這些只是長春房地產(chǎn)市場眾多“質(zhì)量門”事件里影響較大或見諸報端的事件，而普通的房屋質(zhì)量投訴、維權(quán)事件則比比皆是，幾乎每家房企都有涉及。頻頻出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題直接影響業(yè)主生活甚至是居住安全，使得廣大業(yè)主疲于應(yīng)對、苦不堪言，在質(zhì)量問題長期得不到解決的情況下，又常常導(dǎo)致業(yè)主集體維權(quán)，甚至暴力維權(quán)事件頻發(fā)。正是在這種背景之下，選擇了項目建筑質(zhì)量管理，作為課題進(jìn)行深入研究。
1.1.2 研究意義

房屋質(zhì)量問題涉及面廣、影響較大，一旦發(fā)生，給業(yè)主、開發(fā)商、建筑方等各參與方都將帶來嚴(yán)重影響。所以，論文結(jié)合長春富騰東南天下這一在建社區(qū)工程項目，將其作為研究樣本，對其進(jìn)行案例解剖，分析存在的質(zhì)量問題及其產(chǎn)生原因，提出改進(jìn)建筑質(zhì)量管理水平的解決方案和對策，為長春富騰東南天下項目開發(fā)建設(shè)提供質(zhì)量管控建議，保證項目建設(shè)順利實施，為社會貢獻(xiàn)一個質(zhì)量優(yōu)良的精品工程。同時，也為房地產(chǎn)企業(yè)建筑質(zhì)量管理，提供參考和借鑒，進(jìn)一步完善建筑質(zhì)量管理與控制體系，減少或避免在房地產(chǎn)項目開發(fā)時，出現(xiàn)建筑質(zhì)量問題，進(jìn)而推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

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1.2 研究方法和內(nèi)容
1.2.1 研究方法
通過深入學(xué)習(xí)、研究項目質(zhì)量管理的基礎(chǔ)理論與基本方法，并對規(guī)劃質(zhì)量管理、實施質(zhì)量保證、控制質(zhì)量，三個項目質(zhì)量管理過程進(jìn)行了系統(tǒng)學(xué)習(xí)。同時，還對因果圖、流程圖、核查表、帕累托圖、直方圖、控制圖、散點圖共七種基本質(zhì)量管理工具（即 7QC 工具）和質(zhì)量審計、過程分析及統(tǒng)計抽樣等技術(shù)進(jìn)行了深入研究，并運用自身對工程管理上的切實體會，結(jié)合長春富騰東南天下項目實際，最終提出項目建筑質(zhì)量管理方法和改進(jìn)措施、建議。研究過程中主要采用了以下三種方法：
（1）理論與實踐相結(jié)合。通過深入學(xué)習(xí)項目質(zhì)量管理的理論、方法和具體內(nèi)容，并對長春富騰東南天下項目建筑質(zhì)量管理現(xiàn)狀進(jìn)行深入研究，最終將項目質(zhì)量管理理論與長春富騰東南天下項目建筑質(zhì)量管理實踐相結(jié)合，通過在實際工作中的實踐運用，對公司項目開發(fā)中的建筑質(zhì)量管理，有了深入的了解并具有一定的實踐經(jīng)驗。
（2）運用統(tǒng)計學(xué)方法。運用精益質(zhì)量管理的相關(guān)理論和方法，收集、整理關(guān)于精益化管理的相關(guān)資料，通過運用統(tǒng)計學(xué)相關(guān)方法，最終得出可行性的結(jié)論。
（3）文獻(xiàn)研究法。從長春富騰東南天下項目質(zhì)量管理研究視角出發(fā)，搜集相關(guān)的文獻(xiàn)、資料，并進(jìn)行分類整理，更全面的了解項目管理的發(fā)展歷程以及房地產(chǎn)行業(yè)在實際項目開發(fā)中，質(zhì)量管理的發(fā)展階段及發(fā)展水平，對項目質(zhì)量管理的發(fā)展有了更加全面和宏觀的認(rèn)識。
1.2.2 研究內(nèi)容
本課題研究的內(nèi)容是項目管理中項目質(zhì)量管理，其中主要進(jìn)行項目建筑質(zhì)量管理與控制研究。

首先，分析了房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀以及建筑質(zhì)量對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響，從而論述此選題的意義。并對項目質(zhì)量管理相關(guān)理論進(jìn)行了分析，得出了一些有益啟示，為建立更加科學(xué)合理的項目建筑質(zhì)量管理模式提供了重要參考。其次，對長春富騰東南天下項目質(zhì)量問題進(jìn)行了深入剖析。通過分析長春富騰東南天下項目情況，以及項目質(zhì)量管理現(xiàn)狀等，得出目前項目存在的主要建筑質(zhì)量問題為：人員問題、材料質(zhì)量問題和施工方法問題等，這幾類主要問題。第三，對富騰東南天下項目存在的主要質(zhì)量問題進(jìn)行成因分析。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，進(jìn)行深入探討，得出導(dǎo)致各類質(zhì)量問題的主要原因，進(jìn)而采取針對性措施，予以改進(jìn)。最終，提出富騰東南天下項目建筑質(zhì)量控制對策。針對找到的建筑質(zhì)量問題及其產(chǎn)生根源，采取有效的措施，來提升建筑質(zhì)量管理水平。

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第 2 章 富騰東南天下項目概況及存在的質(zhì)量問題

2.1 項目概況
2.1.1 項目開發(fā)企業(yè)介紹
吉林省富騰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱富騰地產(chǎn)）作為富騰集團(tuán)的下屬分公司，成立于 2007，注冊資本為 5000 萬元，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營已達(dá)十年，目前具備國家二級開發(fā)資質(zhì)。其產(chǎn)品線覆蓋了普通住宅、寫字樓、高層公寓、花園洋房等多種業(yè)態(tài)。富騰地產(chǎn)目前已經(jīng)具備了一套成型的質(zhì)量保證體系，在長春市已經(jīng)開發(fā)建成的“富騰家天下小區(qū)”、“富騰安達(dá)天下小區(qū)”、“富騰天下城小區(qū)”、 “富騰御公館洋房”等系列產(chǎn)品均滿足各項建筑質(zhì)量強制標(biāo)準(zhǔn)，并且全部采用建筑節(jié)能新技術(shù)。已入住的幾個小區(qū)（其中富騰家天下小區(qū)入住已達(dá)十年）均沒有出現(xiàn)大的質(zhì)量問題，業(yè)主對建筑質(zhì)量基本滿意（2015 年四個已入住小區(qū)的物業(yè)費繳費率均在 98%以上；物業(yè)公司每季度所做的業(yè)主滿意度調(diào)查，滿意率均在98%以上）。
2.1.2 項目工程情況介紹

長春富騰東南天下社區(qū)項目，是富騰地產(chǎn)在長春市開發(fā)的第五個民用住宅小區(qū)，位于長春市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)浦東路與福州街交會處。項目總用地面積30903 平方米，規(guī)劃總建筑面積約 10 萬平方米，總戶數(shù) 700 戶，計劃投資 4.5億元，是由 6 棟 17-18 層小高層住宅、1 棟寫字樓、5 棟社區(qū)商業(yè)和 1 棟商務(wù)會館組成的綜合性社區(qū)。項目于 2015 年 4 月 18 日開工建設(shè)，目前正處于工程開發(fā)建設(shè)階段。項目工程基本情況及設(shè)計單位、建設(shè)單位、監(jiān)理單位等情況，見表 2.1。

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2.2 項目質(zhì)量及管理現(xiàn)狀
2.2.1 項目質(zhì)量規(guī)劃情況
富騰地產(chǎn)于 2015 年 1 月 8 日，通過土地公開拍賣摘得土地后，就立即組建了項目開發(fā)組織機構(gòu)，著手進(jìn)行了市場調(diào)查，確定了客戶群及客戶需求，研究了產(chǎn)品特征和開發(fā)過程特征，設(shè)定了質(zhì)量目標(biāo)并制定了相關(guān)資源配置計劃，展開并深化規(guī)劃設(shè)計工作。經(jīng)過兩個月左右時間，最終確定：客戶定位為城市新青年；產(chǎn)品定位為 63-119 平米的高端、剛需、類豪宅產(chǎn)品；質(zhì)量目標(biāo)定為項目整體質(zhì)量合格率達(dá) 100%，爭創(chuàng)君子蘭杯優(yōu)質(zhì)工程。并于 2015 年 3 月中旬制定了項目控制程序、控制點、文件體系、質(zhì)量檢查表等體系文件。
2.2.2 項目質(zhì)量控制情況
項目質(zhì)量規(guī)劃工作確定后，項目于 2015 年 4 月 1 日開始組織開工建設(shè)，為保證項目開發(fā)符合相關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，及時發(fā)現(xiàn)和消除質(zhì)量缺陷，公司制訂了一套事前、事中和事后質(zhì)量控制方法，完善了質(zhì)量管理手冊，明確了各部門、各崗位的質(zhì)量職責(zé)，以便在項目開發(fā)各階段能夠及時發(fā)現(xiàn)偏差、找出原因并采取糾偏措施。此外，公司還建立了“項目質(zhì)量聯(lián)席會”制度，每月定期組織設(shè)計部、工程部、銷售部、合約采購部等部門人員召開一次質(zhì)量聯(lián)席會，鼓勵大家提出質(zhì)量問題、分析原因并提出意見、建議。
2.2.3 項目質(zhì)量改進(jìn)和質(zhì)量保證情況
在項目開發(fā)過程中，公司要求各部門把每月質(zhì)量改進(jìn)的目標(biāo)，寫進(jìn)各自的月度工作計劃中去，以保證各業(yè)務(wù)工作質(zhì)量得到持續(xù)改進(jìn)、螺旋上升。并且在部門和公司兩個層面，定期組織員工進(jìn)行培訓(xùn)，使各級管理人員了解各自在質(zhì)量管理中的責(zé)任，掌握質(zhì)量管理方法。而且公司還將質(zhì)量管理情況列入員工績效考核項目，與工資掛鉤，每月進(jìn)行績效考核、兌現(xiàn)，以此來強化質(zhì)量管理工作。此外，為向客戶展示項目質(zhì)量控制過程，公司還專門設(shè)置了展示樣板間，將每道工序的施工過程和最終產(chǎn)品向客戶進(jìn)行展示。
2.2.4 質(zhì)量管理重、難點情況
（1）規(guī)劃時間短、工期要求嚴(yán)

項目從 2015 年 1 月 8 日取得土地后，為了實現(xiàn)快速開發(fā)、盡快回款的目標(biāo)，公司將項目開發(fā)計劃確定為：2015 年 4 月 1 日動工、7 月 12 日開盤，11 月份全部主體封頂，2016 年 8 月 15 日竣工，9 月份實現(xiàn)業(yè)主入住。這樣留給項目規(guī)劃階段的時間較短，對項目開發(fā)設(shè)計、質(zhì)量規(guī)劃等工作要求較為苛刻。另外，從項目開工到竣工，總共只有 14 個月時間，中間還有一個冬季停工期，在受到外部氣候條件及其他因素制約的情況下，要迅速完成基礎(chǔ)、主體等施工內(nèi)容，任務(wù)較重，工期相當(dāng)緊張。

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第 3 章 富騰東南天下項目建筑質(zhì)量問題成因分析...................... 18
3.1 管理者與員工因素 .......................................... 18
3.2 施工材料因素 .............................................. 20
第 4 章 富騰東南天下項目質(zhì)量控制對策....................... 26
4.1 建立全員參與的精益化項目質(zhì)量管理體系...................... 26
4.2 建立穩(wěn)定的合作關(guān)系和采購體系 .......................... 29

結(jié) 論 .................................................. 39

第 4 章 富騰東南天下項目質(zhì)量控制對策

4.1 建立全員參與的精益化項目質(zhì)量管理體系
通過分析，不難看出，富騰東南天下項目質(zhì)量問題存在于多個環(huán)節(jié)，產(chǎn)生的原因更是多方面的。所以僅僅依靠單個環(huán)節(jié)的控制和改進(jìn)，是無法大幅度降低質(zhì)量缺陷、減少質(zhì)量問題的。這就需要發(fā)動全員參與，進(jìn)行體系化建設(shè)，共同建立起一整套精益化質(zhì)量管理體系，實施全面質(zhì)量管理。首先，必須使質(zhì)量控制制度化，確立明確的質(zhì)量目標(biāo)、建立完整的質(zhì)量管理架構(gòu)，使質(zhì)量控制貫穿于所有操作層面工作。其次，在公司內(nèi)部培育責(zé)任明確、敢于負(fù)責(zé)的氛圍，形成良好的質(zhì)量文化，使項目各參與方自覺遵守規(guī)范的質(zhì)量行為，只有這樣，才能為開發(fā)出高質(zhì)量項目打下基礎(chǔ)。然后從技術(shù)層面，強化事前規(guī)劃控制和事后的總結(jié)評議，最終建立起一套有效的治理管理體系，實現(xiàn)對質(zhì)量的有效控制。具體對策為：
4.1.1 確定適宜的質(zhì)量、成本目標(biāo)，建立管理架構(gòu)，實行項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制
（1）確定適宜的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量成本
在對客戶需求進(jìn)行充分市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，確定一個適宜的質(zhì)量、成本目標(biāo)，使這個目標(biāo)既符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、滿足大部分客戶需求，同時又具有經(jīng)濟(jì)性，具備一定的市場競爭力。比如，公司通過前期市場調(diào)研和成本測算，最終確定項目總體質(zhì)量目標(biāo)為：爭創(chuàng)長春市“君子蘭杯”優(yōu)質(zhì)工程；確定項目質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)為：符合國家、地方及行業(yè)建筑質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保證通過驗收，并堅持公司標(biāo)準(zhǔn)（即公司以往成熟經(jīng)驗做法）。最終，在公司測算成本以內(nèi)，實現(xiàn)項目質(zhì)量目標(biāo)，最終向市場提供滿足客戶需求的產(chǎn)品。
（2）建立質(zhì)量管理架構(gòu)和體系層級，實施質(zhì)量檢查評估

另外，對質(zhì)量檢查、評估提出具體要求（如要求項目部、監(jiān)理單位等項目監(jiān)管部門要實施日巡、周查、月檢制度，要嚴(yán)格實施專項檢查制度等等）。并且注重建立項目開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化業(yè)務(wù)流程，明確各節(jié)點工作成果要求，，建立業(yè)務(wù)引導(dǎo)和業(yè)務(wù)規(guī)范。通過業(yè)務(wù)流程建設(shè)，規(guī)范項目啟動、計劃、執(zhí)行、控制、結(jié)束等各管理過程組的工作，形成一套完善的業(yè)務(wù)運作體系，使項目質(zhì)量擺脫個人質(zhì)量意識及管理水平不足的限制，得以全面提升。

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結(jié) 論

通過本文的研究可以發(fā)現(xiàn)，項目建筑質(zhì)量管理是一個系統(tǒng)工程，涉及面廣、影響因素多、管控難度大。但同時項目建筑質(zhì)量管理也有著自身的發(fā)展規(guī)律和特點。只要質(zhì)量意識強烈、體系完善、保證措施得當(dāng)，也是完全可以保證項目質(zhì)量得到有效控制，為社會和客戶提供精品工程的。通過對樣本的研究和質(zhì)量問題產(chǎn)生原因的分析，得出如下結(jié)論：
首先，要想保證建筑質(zhì)量，必須發(fā)動項目各參與方，全員參與，共同建立起一整套精益化的項目質(zhì)量管理體系，實施全面質(zhì)量管理。因為通過獨立管控某個環(huán)節(jié)或因素，只能起到一個方向或一個點的控制效果，無法大幅度降低項目建筑質(zhì)量缺陷。而整個建筑質(zhì)量涉及的人、機、料、法、環(huán)等環(huán)節(jié)和因素很多，而且他們之間還有很多內(nèi)在聯(lián)系，加之目前建筑開發(fā)規(guī)模越來越大、產(chǎn)品功能越來越復(fù)雜、市場競爭也越來越激烈，為了在降低成本、提高開發(fā)速度的同時，又能向顧客提供高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品，房地產(chǎn)企業(yè)就必須建立起一套能兼顧開發(fā)質(zhì)量、速度與成本的，精益化的項目質(zhì)量管理體系。通過制定適宜的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量成本、建立質(zhì)量管理架構(gòu)、營造質(zhì)量文化氛圍等手段，讓全員提高質(zhì)量意識，并通過強化事前規(guī)劃和事后評議等手段，最終建立起一套有效的治理管理體系，實現(xiàn)對質(zhì)量的有效控制。

其次，要想保證建筑質(zhì)量，必須在公司建立起穩(wěn)定的合作伙伴關(guān)系和采購體系。因為合作伙伴是每棟建筑的具體建設(shè)者，而材料供應(yīng)商則是每棟建筑的材料供應(yīng)者，只有建設(shè)者能夠提供高質(zhì)量的施工、供應(yīng)商能夠提供高質(zhì)量的建筑材料，才能實現(xiàn)良好的質(zhì)量保證，最終才會有一個高質(zhì)量的建筑。

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參考文獻(xiàn)（略）

本文編號：369873